RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 18 mars 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01213 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQDI

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 28 janvier 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A.R.L. JMB ETUDES, syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Localité 23] Sucré, située [Adresse 5] à [Adresse 19] [Localité 17]

dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M10

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. AGENCE DE LA MAIRIE

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Marjorie VARIN de la SELARL BERNADEAUX-VARIN, avocate au barreau de l’ESSONNE

Commune de [Localité 22]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Eric LANDOT de la SELARL LANDOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0140

S.C.I. MELMARMA

dont le siège social est sis [Adresse 10]

non comparante ni constituée

S.A. SMA SA, en qualité d’assureur responsabilité décennale obligatoire de la SARL ATEMO, contrat d’assurance globale ingénierie

dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par Maître Alexandra MORIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E773

S.A.S. DA SILVA L.E.

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Max HALIMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1860

S.A. AXA FRANCE IARD

dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Stéphanie BOYER de la SELARL ARIANE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D1538, substituée par Maître Max HALIMI, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [YV] [EI] [S]

demeurant [Adresse 13]

représenté par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocate au barreau de l’ESSONNE

S.A.R.L. B & S NOTAIRES, en la personne de Maître [R] [B]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Pierre ELLUL de la SELARL ELLUL-GREFF-ELLUL, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE, et par la SCP KUHN, avocats plaidants au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

S.C.I. LES LILAS (lot 22)

dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M10

Monsieur [F] [T] (lots 6, 33 et 34)

demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M10

Madame [W], [MS], [Z] [M] épouse [T] (lots 6, 33 et 34)

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M10

Madame [HJ], [SF], [A] [P] (lots 17, 51 et 61)

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M10

Madame [HJ] [Y] divorcée [JR] (lots 7, 35 et 36)

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M10

Madame [FD] [K] (lots 18, 50 et 60)

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M10

Monsieur [LC] [GR] (lots 20, 58 et 48)

demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M10

Monsieur [L], [LG], [D], [TM] [LX] (lots 3, 24 et 26)

demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M10

Monsieur [O] [G] (lots 21, 46 et 57)

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M10

Madame [I] [RK] [GO] épouse [G] (lots 21, 46 et 57)

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M10

Madame [H] [KL] (lots 8, 37 et 38)

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M10

PARTIES INTERVENANTES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance du 26 mai 2023 rendue dans l’affaire enregistrée sous le numéro de répertoire général 23/00229, le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé a, sur la demande du [Adresse 26], ordonné une expertise judiciaire, désignant Monsieur [N] [AZ], au contradictoire de la commune de MAROLLES-EN-HUREPOIX, de la SAS AGENCE DE LA MAIRIE, de la SCI MELMARMA, de la SMA SA, de la SAS DA SILVA L.E, de la SA AXA FRANCE IARD et de Monsieur [S] [YV] [EI].

Par ordonnance du 1er août 2023 du magistrat du contrôle des expertises, Monsieur [S] [AZ] a été remplacé par Monsieur [U] [V].

Par ordonnance du 16 juillet 2024 rendue dans l’affaire enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/00335, le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé, a déclaré communes à la SARL B&S NOTAIRES les opérations d’expertise ordonnées par l’ordonnance de référé du 26 mai 2023.

Par actes de commissaire de justice en date des 7, 8 et 18 novembre 2024, le [Adresse 26] a assigné devant le Président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé, la SCI MELMARMA, la SMA SA, la SAS DA SILVA L.E, la SA AXA FRANCE IARD, la commune de MAROLLES EN HUREPOIX, Monsieur [S] [YV] [EI], la SAS AGENCE DE LA MAIRIE et Maître [R] [B] aux fins de voir, au visa des articles 145 et 236 du code de procédure civile, étendre la mission de l’expert judiciaire.

L’affaire appelée à l’audience du 17 décembre 2024, a été renvoyée à l’audience du 28 janvier 2025.

A cette audience, le [Adresse 26], demandeur, et la SCI LES LILAS, Monsieur [F] [T], Madame [W], [MS], [Z] [M] épouse [T], Madame [HJ], [SF], [A] [P], Madame [HJ] [Y], Madame [FD] [K], Monsieur [LC] [GR], Monsieur [O] [G], Monsieur [L], [LG], [D], [TM] [LX], Madame [I], [RK] [GO] épouse [G] et Madame [H] [KL], intervenants volontaires, représentés par leur conseil, ont, reprenant les termes de leurs conclusions en réponse et en intervention volontaire, notifiées par RPVA, le 21 janvier 2025, sollicité du juge des référés de :

— déclarer recevable et bien fondé le [Adresse 28], représenté par son Syndic en exercice, la SARL JMB ETUDES, et les copropriétaires intervenants volontaires, en leur demande d’extension de la mission de l’expert judiciaire ;

— dire bien fondée la demande d’extension de mission, qui doit porter également sur la recherche de faits, la remise de pièces et les constats techniques afin de permettre au Tribunal saisi au fond, de dire si les copropriétaires ont été victimes de comportements dolosifs ;

— dire et juger qu’il existe un motif légitime le [Adresse 28], et les copropriétaires intervenants volontaires, à conserver, et à établir, avant tout procès, la preuve de faits, dont pourrait dépendre la solution du litige, et notamment, la recherche de la qualification de rénovation, ou plutôt de réhabilitation, avec changement de destination, et la création de nouveaux logements de l’opération réalisée dans la ferme du [Localité 23] Sucré, par la création de 30 logements en duplex.

En conséquence,

— étendre la mission de l’Expert Judiciaire avec la mission complémentaire suivante :

rechercher des comportements dolosifs, en application de l’article 1137 du code civil, à l’encontre de l’ensemble des copropriétaires acquéreurs de leur lot, en ce que la SCI MELMARMA, avec la complicité de Monsieur [S] [YV] [EI] et de la SARL AGENCE DE LA MAIRIE, ont fait croire aux copropriétaires, qu’ils achetaient un appartement en duplex, qui avait toutes les garanties de construction, alors qu’au final, les acquéreurs se retrouvent avec un bien dans une copropriété au gré de désordres, malfaçons et non-conformités sur l’ensemble des logements ;

rechercher si, s’agissant des acquisitions de logements neufs, les logements créés respectaient la règlementation en vigueur, à savoir :

en ce qui concerne les parties communes : l’accessibilité (matérialisation de place pour handicapés, revêtement de sol) ;la sécurité incendie (voirie, engins de secours, défense incendie) le traitement des eaux pluviales avec études (capacité de rétention, percolation si infiltrations, débit de fuite), alors que depuis 2008, le traitement de l’eau doit être abordé dans le dossier du permis de construire. en ce qui concerne les parties privatives : la RT 2012 (étude thermique, performance énergétique, consommation énergétique etc.…) L’accessibilité (largeur de porte 0,90, unité de vie au rez-de-chaussée, etc.…) rechercher si l’ensemble résidentiel et les logements étaient conformes aux réglementations ci-dessous détaillées :en ce qui concerne les parties privatives, rechercher si les logements sont affectés par les désordres et non-conformités telles : des défauts d’isolation (mur brut sans isolant), une absence d’entrée d’air dans le séjour et les chambres (hors VELUX), une absence de détalonnage des vantaux de porte (1,5 cm de jour), un défaut d’accessibilité de l’extracteur en comble, des infiltrations, des ponts thermiques (moisissures sous les menuiseries des lucarnes par exemple), la largeur des portes d’entrée.

Dire que l’expert judiciaire devra pénétrer dans les logements car les manquements aux règles de l’art ne peuvent s’apprécier que par leurs conséquences à l’intérieur des logements ;Dire que l’expert devra se faire remettre des parties les documents suivants : document de commercialisation (plaquettes, publicité, etc…), Contrat de réservation, promesse ou compromis de vente, acte de vente avec les annexes (plan de vente, diagnostic, DPE, etc.), les PV de livraison des logements et la liste des réserves, les PV de livraison des parties communes, le contrat de maîtrise d’œuvre, 038164 – DN/NL le contrat de mission du contrôle technique obligatoire, le dossier de déclaration préalable des travaux et l’arrêté du maire, le dossier de projet et le dossier de consultation d’entreprises, le dossier marché de travaux avec attestation d’assurance et qualification professionnelle, le PV de réception des travaux, le dossier des ouvrages exécutés (DOE), le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO), le diagnostic technique global avec le DPE, les certificats de conformité, les PV ou quitus de levée de réserves.

qualifier l’opération (simple rénovation ou opération de réhabilitation avec création de 22 logements neufs) ,dire si l’opération pouvait faire l’objet d’une simple déclaration préalable de travaux, et non d’un permis de construire, dire si l’opération devait être garantie par une assurance dommages-ouvrage, dire si un architecte devait intervenir, rechercher si l’obligation de délivrance, conformément à l’article 1614 alinéa 1er du code civil, et si l’obligation de résultat qui vise à la fois le respect des règles de l’art mais aussi la conformité du projet aux prescriptions règlementaires, ont bien été respectées ;rechercher tout manquement aux règles de l’art et à la règlementation en terme notamment d’accessibilité et de sécurité incendie, de traitement des eaux, du respect de la RT 2012, du respect des règles d’accessibilité ;effectuer le bilan pour chaque logement livré des manquements aux règles de l’art et des non-conformités suivantes, en ce qui concerne :les défauts d’isolation,

l’absence d’entrée d’air dans le séjour et les chambres (hors VELUX), l’absence de détalonnage des vantaux de porte, le défaut d’accessibilité de l’extracteur en comble, d’éventuelles infiltrations, d’éventuels désordres sur la toiture, les ponts thermiques, la largeur des portes d’entrée.

— condamner in solidum, l’ensemble des défendeurs, à payer au [Adresse 29], la somme de 5.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la commune de [Localité 20], et la SAS AGENCE DE LA MAIRIE, en leurs demandes reconventionnelles, au titre de leurs frais irrépétibles ;

— réserver les dépens.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que :

— le syndicat des copropriétaires a sollicité du magistrat chargé du contrôle des expertise, l’extension de la mission de l’expert, ce que ce dernier a refusé, par courriel du 28 mars 2024, compte tenu de l’opposition quasi unanime des autres parties, et en raison du fait que la mission sortirait de la mission strictement technique dévolue à l’expert ;

— l’expert judiciaire a donné un avis favorable à l’extension de sa mission ;

— l’ensemble des copropriétaires, acquéreurs de lots, considèrent avoir été victimes de comportements dolosifs de la part de la SCI MELMARMA, vendeur/maître de l’ouvrage, avec la complicité du notaire et des agences immobilières, leur faisant croire qu’ils acquéraient un appartement neuf en duplex, avec toutes les garanties de construction, alors qu’ils se retrouvent finalement avec un bien en copropriété objet de désordres, malfaçons et non conformités ;

— l’état descriptif de division et de règlement de copropriété mentionne l’existence d’une assurance dommage-ouvrage, ce qui ne correspond pas à la réalité, et les copropriétaires ont réglé des frais de notaire à taux réduit, comme s’il s’agissant d’une opération de création de logements considérés comme du neuf ;

— alors qu’il ressort de la notice descriptive décrivant les travaux, qu’il a été réalisé une véritable opération de CCMI, s’agissant d’une mise hors d’eau et hors d’air de l’ancien corps de ferme, il n’a pas été présenté de demande de permis de construire de sorte que la commune a engagé sa responsabilité en acceptant une simple déclaration de travaux, et la SCI MELMARMA, en ne souscrivant pas d’assurance dommages-ouvrage ;

— la compagnie d’assurance AXA, assureur responsabilité décennale de la société ENTREPRISE DA SILVA L.E, qui a réalisé les travaux, a refusé sa garantie au motif que contrairement aux déclarations de son assurée, cette dernière avait réalisé la mise hors d’eau/hors d’air de la ferme, soit une véritable opération de CCMI, de sorte que les copropriétaires se retrouvent sans assurance responsabilité civile décennale, et sans assurance dommage-ouvrage ;

— dans son rapport d’expertise amiable, Monsieur [X] [WT] relève l’existence de nombreuses non-conformités aux règles de l’art et des désordres survenus après la livraison des logements, qui étaient prévisibles à court terme, compte tenu de l’état des ouvrages, et qu’il ne s’agit pas d’une rénovation mais d’une réhabilitation avec changement destination et création de nouveaux logements, et que les logements doivent être conformes à la réglementation en vigueur, tout comme les parties communes, ce qui n’est pas le cas ;

— il est nécessaire que l’expert judiciaire recherche si l’opération de construction réalisée est une opération de simple rénovation de l’ancien corps de ferme ou une opération de réhabilitation avec création de logements neufs puisque de cette qualification dépend les obligations du notaire et de tous les intervenants à l’opération de construction ;

— il serait aberrant que l’expertise judiciaire ne porte que sur la recherche stricte de désordres de construction, alors que l’action au fond qu’ils entendent engager est une action en responsabilité contre notamment la SCI MELMARA, le notaire, l’intermédiaire en transaction immobilière ;

— l’expert judiciaire ne peut se limiter qu’à la question de la recherche de simples désordres, mais bien à celle de preuves établissant que l’opération de construction a été présentée aux acquéreurs comme une simple rénovation alors qu’il s’agissait d’une réhabilitation avec changement de destination et création de nouveaux logements, avec toutes les conséquences que cette qualification entraine ;

En réplique à la fin de non-recevoir et aux moyens de défense soulevés par les parties défenderesses, ils opposent que :

— compte-tenu de l’intervention volontaire de copropriétaires, il n’y a plus d’irrecevabilité à agir du syndicat au titre des désordres affectant les parties privatives ;

— le syndic n’a pu obtenir nombre de documents de l’opération de construction de la part de la SCI MELMARMA raison pour laquelle il est essentiel que l’expert puisse se les faire remettre ;

— il n’est pas demandé à l’expert judiciaire de porter des appréciations d’ordre juridique mais de recueillir des éléments de faits et documents, et de faire toutes constatations afin que le tribunal saisi au fond puisse dire s’il y a eu dol ou non.

La SAS DA SILVA L.E, représentée par son conseil, se référant à ses conclusions en réponse notifiées par RPVA, le 16 décembre 2024, sollicite du juge des référés de :

— juger que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à agir au titre des désordres qui affecteraient les parties privatives de l’immeuble ;

— juger que la demande d’expertise judiciaire ne repose sur aucun motif légitime ;

— limiter l’extension de la mission de Monsieur [V] aux infiltrations survenues dans l’appartement de Madame [C] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de toute autre demande d’extension de mission ;

— condamner le [Adresse 27] à lui verser une indemnité de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le requérant aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa fin de non-recevoir, elle fait valoir que :

— il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de solliciter l’extension d’une expertise judiciaire à la recherche de preuve de faits dont pourraient dépendre la solution d’un litige qu’il ne pourrait engager, faute d’intérêt et qualité à agir ;

— seuls les copropriétaires pourraient engager une action à l’encontre de la SCI MELMARMA au titre d’un dol commis à l’occasion de la vente conclue tandis que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité ni intérêt à engager une telle action, de sorte que sa demande d’extension de mission est irrecevable ;

— pour les mêmes raisons, l’extension de mission sollicitée par le syndicat des copropriétaires au titre des parties privatives est irrecevable.

Elle ajoute que la demande d’extension de mission est mal fondée en ce que :

— il n’appartient pas à l’expert judiciaire de qualifier l’opération s’agissant d’une qualification purement juridique, relevant de la compétence du juge du fond, et le syndicat dispose d’ores et déjà des éléments permettant au juge du fond de qualifier juridiquement l’opération en cause ;

— il ne relève pas davantage de la compétence de l’expert judiciaire de déterminer le caractère dolosif ou non d’agissements supposés, dont la preuve n’est pas rapportée par le syndicat, s’agissant d’une notion d’ordre juridique ;

— la question de savoir si l’opération de construction devait faire l’objet d’un permis de construire et non d’une simple déclaration préalable ne peut incomber à l’expert judiciaire et relève au-delà du juge administratif et non du juge judiciaire ;

— il n’appartient pas à l’expert judiciaire de déterminer si l’opération devait être garantie par une assurance dommage ouvrage et si un architecte devait intervenir ;

— le syndicat des copropriétaire n’allègue pas l’existence de désordres mais sollicite du juge des référés de donner mission à l’expert de rechercher si les logements sont affectés de désordres ou non-conformité, alors que cela ne peut relever de la mission de l’expert auquel il n’appartient pas de réaliser un véritable audit des 22 logements ;

— la demande d’extension de mission à la vérification de ce que les parties communes respectent la réglementation en vigueur, en matière d’accessibilité, de sécurité incendie et de travaux des eaux pluviales, consiste en un véritable audit alors qu’il appartient au syndicat des copropriétaires d’indiquer les désordres ou non conformités qui affecteraient les parties communes de l’immeuble ;

— l’extension de mission ne pourrait que porter que sur les infiltrations survenus dans l’appartement de Madame [C].

La SMA SA, en sa qualité d’assureur de la société ATEMO, représentée par son conseil et se référant à ses conclusions notifiées par RPVA, le 27 janvier 2025, sollicite du juge des référés :

— juger que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à agir au titre des désordres qui affecteraient les parties privatives de l’immeuble ;

— juger que la demande d’expertise judiciaire ne repose sur aucun motif légitime ;

— limiter l’extension de la mission de Monsieur [V] aux infiltrations survenues dans l’appartement de Madame [C] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de toute autre demande d’extension de mission ;

— mettre les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires.

A l’appui de la fin de non-recevoir qu’elle soulève, elle expose que :

— il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de solliciter l’extension d’une expertise judiciaire à la recherche de preuve de faits dont pourraient dépendre la solution d’un litige qu’il ne pourrait engager, faute d’intérêt et qualité à agir ;

— seuls les copropriétaires pourraient engager une action à l’encontre de la SCI MELMARMA au titre d’un dol commis à l’occasion de la vente conclue alors que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité ni intérêt à engager une telle action, de sorte que sa demande d’extension de mission doit être rejetée ;

— le syndicat des copropriétaires est irrecevable à agir au titre de désordres affectant les parties privatives et l’intervention volontaire de onze copropriétaires ne saurait couvrir l’irrecevabilité des demandes du syndicat et est irrecevable, et à tout le moins mal fondée, faute de production d’éléments justifiant de l’existence de désordres affectant leurs parties privatives.

Sur le fond, elle fait valoir, au visa des articles 145 et 238 du code de procédure civile, que :

— plusieurs chefs de mission pour lesquels une extension est demandée consistent purement et simplement à donner un avis juridique en dehors de tout avis technique, et il en est ainsi de la nature des autorisations administrative qui devait être sollicitée par le maître de l’ouvrage, qui relève de la compétence des juridictions administratives, mais également de la qualification juridique de l’opération et la nécessité ou non de souscrire une assurance dommage ouvrage, question de la compétence du juge du fond ;

— au-delà, le syndicat des copropriétaires disposent de tous les éléments permettant au juge de fond de se prononcer sur ces questions ;

— les demandeurs sollicitent que l’expert recherche les désordres ou non-conformités affectant les parties communes et 22 logements sans produire d’éléments établissant la potentialité d’une non-conformité ou d’un désordres, ni même préciser leur nature, de sorte qu’il n’est pas justifié d’un motif légitime, et leur demande s’apparente à un véritable audit ;

— il n’y a pas lieu de prévoir une liste de documents que l’expert judiciaire doit obligatoirement remettre mais à ce dernier de solliciter les pièces qui lui semblent nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— elle ne s’oppose pas à l’extension de la mission de l’expert au désordre d’infiltrations dans l’appartement de Madame [C] relevé dans une note de l’expert amiable, Monsieur [WT], du 2 juillet 2024, étant précisé qu’aucun travaux n’a été réalisé sur la toiture et qu’elle constitue une partie commune dont le syndicat des copropriétaires doit assurer l’entretien et toutes les réparations nécessaires pour remédier à d’éventuels désordres constatés.

Maître [R] [B], représenté par son conseil, dispensé de comparaître en vertu des dispositions de l’article 486-1 du code de procédure civile, se référant à ses conclusions notifiées par RPVA, le 13 décembre 2024, indique, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, s’en rapporter à justice quant à l’extension de la mesure d’expertise sollicitée, émettre toutes protestations et réserves quant à la mise en cause éventuelle de sa responsabilité civile professionnelle et sollicite que le sort des dépens soit réservé.

Il souligne que :

— les logements ont bien été aménagés dans un corps de ferme existant et ancien comme cela est visé dans la déclaration préalable obtenue et si ces travaux nécessitaient le dépôt d’un permis de construire, la responsabilité de Maître [R] [B] ne serait nullement engagée ;

— son devoir de conseil s’est pleinement exercé et les acquéreurs avaient pleinement conscience d’acquérir un bien immeuble qui n’était pas neuf, dès lors que les actes de vente dûment régularisés précisent qu’il n’a pas été souscrit d’assurance dommages ouvrage et n’indiquent pas que les droits de mutation à titre onéreux sont réduits.

La société AGENCE DE LA MAIRIE, représentée par son conseil et se référant à ses conclusions notifiées par RPVA, le 27 janvier 2025, sollicite du juge des référés de :

— déclarer irrecevable l’intervention volontaire des nouveaux intervenants volontaires à l’instance ;

— débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire,

— lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves, notamment de responsabilité, quant à la demande d’extension de mission formulée par le [Adresse 26] ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Localité 23] sucré et les intervenants volontaires à l’instance à lui verser la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir, à l’appui de ses prétentions, au visa des articles 145 et 238 du code de procédure civile, que :

— le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucune qualité à agir en ce qui concerne les désordres éventuellement subis dans les parties privatives de la construction, seuls les copropriétaires ayant qualité à agir à ce titre, mais ne sont pas parties à l’instance, étant précisé que les intervenants volontaires ne justifient pas de leur qualité de copropriétaires, et en tout état de cause, leur intervention ne résout pas la question de la qualité à agir du syndicat des copropriétaires et ces intervenants à qui l’ordonnance initiale ordonnant l’expertise n’est pas opposable ne peuvent solliciter une extension de la mission à leur profit ;

— la demande du syndicat des copropriétaires que l’expert qualifie l’opération de construire et dise si elle devait ou non être garantie par une assurance dommage ouvrage échappe à la compétence de celui-ci, s’agissant d’une qualification purement juridique ;

— la demande du syndicat des copropriétaire visant à ce que l’expert dise si l’opération devait faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de construire, échappe également à la compétence de ce dernier, s’agissant d’une qualification purement juridique, et si le syndicat voulait discuter cette autorisation de travaux, il lui appartenait de le faire dans les délais impartis et cette qualification relève de toute façon de la compétence du juge administratif ;

— le syndicat n’explique pas l’intérêt et l’objet de sa demande tendant à ce que l’expert dise si un architecte devait être désigné ou non, et cette désignation relève en tout état de cause du seul besoin du maître d’ouvrage ;

— il n’appartient pas à l’expert judiciaire de rechercher l’existence de désordres ou de non conformités, ni de réaliser un audit de 22 logements, la mission de l’expert devant être limitée aux désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires de sorte que la demande ce dernier tendant à ce que l’expert recherche tout manquement aux règles de l’art et à la réglementation applicable doit être rejetée ;

— il n’est pas de la compétence de l’expert de déterminer le caractère dolosif ou non d’agissements supposés, dont la preuve n’est pas rapportée par le syndicat, s’agissant d’une notion d’ordre juridique ;

— concernant l’examen d’un pied de noue, l’expert a constaté qu’il ne générait pas de désordre de sorte que la demande d’extension de mission à ce point sera rejetée ;

— il n’y a pas lieu d’enjoindre à l’expert de solliciter la production de documents, ce dernier pouvant solliciter la communication par les parties des documents qu’il estime nécessaires pour l’accomplissement de sa mission ;

— à titre subsidiaire, sans aucune reconnaissance de responsabilité, il formule les plus expresses protestations et réserves d’usage concernant la demande d’extension de mission de l’expert ;

Sur la demande de mise hors de cause formulée par Monsieur [S] [YV] [EI], la SAS AGENCE DE LA MAIRIE, fait valoir que cette mise hors de cause n’est pas possible, puisque seul un appel de l’ordonnance du 26 mai 2023 aurait pu permettre une telle mise hors de cause.

Monsieur [S] [YV] [EI], représenté par son conseil et se référant à ses conclusions notifiées par RPVA, le 23 janvier 2025, sollicite du juge des référés de :

— déclarer dépourvue de motif légitime la mise en cause de Monsieur [S] [YV] [EI] ;

— déclarer irrecevable la demande d’extension de mission ;

— déclarer irrecevables les intervenants volontaires des copropriétaires à savoir de la SCI DES LILAS, Monsieur [T], Madame [M], Madame [P], Madame [C], Madame [K], Monsieur [GR], Monsieur [LX], Monsieur [G], Madame [GO], Madame [KL] ;

— mettre hors de cause Monsieur [S] [YV] [EI] de l’ensemble des opérations d’expertise judiciaire ;

— rejeter la demande d’extension de mission ;

— rejeter les interventions volontaires des copropriétaires de la SCI DES LILAS, Monsieur [T], Madame [M], Madame [P], Madame [C], Madame [K], Monsieur [GR], Monsieur [LX], Monsieur [G], Madame [GO], Madame [KL] ;

— en tout état ce cause, juger que la mission de Monsieur [V] ne pourra porter sur le chef suivant : «rechercher les comportements dolosifs opposables à la SCI MELARMA «avec la complicité de Monsieur [S] [EI] et de la SARL Agence de la Mairie», en ce qu’ils auraient «fait croire aux copropriétaires, qu’ils achetaient un appartement en duplex, qui avait toutes les garanties de construction, alors qu’au final, les acquéreurs se retrouvent avec un bien dans une copropriété au gré de désordres, malfaçons et non-conformités sur l’ensemble des logements» ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [YV] [EI] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir au visa des articles 32, 122, 145, 238 du code de procédure civile, qu’il doit être mis hors de cause de l’ensemble des opérations d’expertise judiciaire tant du fait de l’irrecevabilité des demandes que de l’absence de motif légitime à son égard en ce que :

— d’une part, il était salarié de l’agence immobilière AGENCE DE LA MAIRIE jusqu’au mois d’octobre 2020 et a participé à la commercialisation sur la période 2016-2018 en tant que préposé de l’agence et non en tant qu’entrepreneur individuel, de sorte qu’il ne peut être mis en cause dans les opérations d’expertise judiciaire, seul son employeur pouvant être assigné, d’autre part, il a été assigné en tant qu’entrepreneur individuel, alors qu’il a débuté son activité sous ce statut que le 26 novembre 2020 et n’agissait pas sous cette qualité, dans le cadre de la commercialisation de l’ensemble immobilier en cause, de sorte que la demande formée à son égard est irrecevable ;

— étant intervenu comme salarié de la société AGENCE DE LA MAIRIE, sa responsabilité civile ne peut être engagée, conformément à l’article 1242 du code civil, de sorte qu’il n’existe aucun motif légitime justifiant sa mise en cause, outre qu’il n’est pas intervenu sur la partie technique des travaux et les considérations juridiques liées au dol n’ont pas à entrer dans le champ des opérations d’expertise judiciaire.

Il sollicite, en tout état de cause, le rejet de la demande d’extension de mission aux motifs que :

— l’extension de la mission porte notamment sur l’analyse de données juridiques ce qui ne relève pas de la mission de l’expert judiciaire et à cet égard il n’appartient pas à l’expert de qualifier juridiquement une opération de construction et rechercher l’existence de comportements dolosifs ;

— sur la base des constatations techniques de l’expert, le juge du fond statuera sur la question de savoir si l’assurance décennale doit être mobilisée et si le refus d’AXA est infondée, et sur les conséquences de l’absence de souscription d’une assurance dommage ouvrage ;

— les désordres allégués sont très confus et l’extension de mission correspond en réalité à une vérification générale de l’immeuble ;

— il n’est pas démontré que l’expert judiciaire ait donné son avis sur la demande telle que présentée dans l’assignation du 18 novembre 2024 ;

— les interventions volontaires n’ont pas fait l’objet d’un avis de l’expert et il n’est pas justifié de désordres avérés affectant les parties privatives et pour certains des copropriétaires, à savoir Madame [H] [KL] et Monsieur [J], l’expert a relevé l’absence de désordre.

La Commune de [Localité 21], représentée par son conseil et se référant à ses conclusions notifiées par RPVA, le 16 décembre 2024, sollicite du juge des référés de :

— débouter le [Adresse 27] de sa demande d’extension de mission, en tant que celle-ci sollicite que soient confiés à l’expert les chefs de missions suivants :

qualifier juridiquement l’opération (rénovation ou réhabilitation) ;se prononcer sur le régime juridique applicable en matière d’autorisation d’urbanisme (nécessité d’obtenir un permis de construire ou bien dépôt d’une déclaration préalable) ;se prononcer sur l’obligation de souscrire une garantie dommage-ouvrage ;se prononcer sur l’obligation de recourir aux services d’un architecte ;se prononcer sur l’existence de comportements dolosif au sens de l’article 1137 du code civil ;condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Localité 23] Sucré à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner le [Adresse 26] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des articles 236 et 238 du code de procédure civile, que :

— il ne peut être accédé à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à ce qu’il soit déterminé par l’expert si les travaux mis en cause étant soumis au régime du permis de construire ou de la déclaration préalable, une telle question relevant une nature exclusivement juridique, outre qu’elle ne présente aucun lien avec la détermination de l’ampleur et de l’origine des désordres objet des opérations d’expert ;

— de la même manière, les chefs de mission visant à qualifier juridiquement l’opération (rénovation ou réhabilitation), se prononcer sur l’obligation de souscrire une garantie dommage-ouvrage, se prononcer sur l’obligation de recourir aux services d’un architecte, et se prononcer sur l’existence de comportements dolosifs au sens de l’article 1137 du code civil, relèvent d’une stricte appréciation juridique et ne peuvent donc être confiés à l’expert judiciaire.

La société AXA FRANCE, en sa qualité d’assureur de la société DA SILVA L.E, représentée par avocat subsitué, a indiqué ne pas s’opposer à la demande d’extension de mission et faire protestations et réserves, confirmant les termes de sa correspondance du 4 décembre 2024.

Bien que régulièrement assignée, la SCI MELMARMA n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025, et prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de «constater» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques et qu’il en est de même de celles tendant à ce qu’il soit «donner acte» ou bien encore «dire et juger» en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 4 du code civil.

I. Sur la recevabilité de la demande d’extension de mission et des interventions volontaires

L’article 31 du code de procédure civile dispose que L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 122 du même code prévoit que «Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.»

Sur la recevabilité des demandes formées par les intervenants volontaires

Aux termes de l’article 329 du même code, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, par ordonnance du 26 mai 2023 rendue dans l’affaire enregistrée sous le numéro de répertoire général 23/00229, le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé a, sur la demande du [Adresse 25] [Adresse 18] [Localité 23] Sucré, ordonné une expertise judiciaire, au contradictoire de la commune de MAROLLES-EN-HUREPOIX, de la SAS AGENCE DE LA MAIRIE, de la SCI MELMARMA, de la SMA SA, de la SAS DA SILVA L.E, de la SA AXA FRANCE IARD et de Monsieur [S] [YV] [EI], et désigné pour y procéder Monsieur [N] [AZ], lequel a été remplacé par Monsieur [U] [V]

Par ordonnance du 16 juillet 2024 rendue dans l’affaire enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/00335, le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé, a déclaré communes à la SARL B&S NOTAIRES les opérations d’expertise ordonnées par l’ordonnance de référé du 26 mai 2023.

Par actes de commissaire de justice en date des 7, 8 et 18 novembre 2024, le [Adresse 25] [Adresse 18] [Localité 23] Sucré, a assigné devant le Président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé, la SCI MELMARMA, la SMA SA, la SAS DA SILVA L.E, la SA AXA FRANCE IARD, la commune de MAROLLES EN HUREPOIX, Monsieur [S] [YV] [EI], la SAS AGENCE DE LA MAIRIE et Maître [R] [B] aux fins de voir, au visa des articles 145 et 236 du code de procédure civile, étendre la mission de l’expert judiciaire.

La SCI LES LILAS, Monsieur [F] [T], Madame [W], [MS], [Z] [M] épouse [T], Madame [HJ], [SF], [A] [P], Madame [HJ] [Y], Madame [FD] [K], Monsieur [LC] [GR], Monsieur [O] [G], Monsieur [L], [LG], [D], [TM] [LX], Madame [I], [RK] [GO] [G] et Madame [H] [KL], arguant de leur qualité de copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], interviennent volontairement à la présente instance initiée par le [Adresse 26] tendant à l’extension de la mission de l’expertise judiciaire et s’associent aux demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Localité 23] Sucré.

Or, ils ne sont pas parties aux opérations d’expertise et aucune demande tendant à ce qu’elles leur soient déclarées communes et opposables n’est formulée.

Etant tiers aux opérations d’expertise, ils n’ont pas qualité à demander l’extension de la mission d’expertise de sorte que leurs interventions volontaires et leurs demandes seront déclarées irrecevables.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du [Adresse 25] le [Localité 23] Sucré au titre des parties privatives

L’article 15 de de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que «Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.»

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir dans le cadre de toutes actions relatives à des atteintes portées exclusivement à des parties communes en vue d’assurer leur sauvegarde matérielle et juridique.

Il a également qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots. (Cass. 3e civ., 23 juin 2004, n° 03-10.475).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Localité 23] Sucré sollicite l’extension de la mission de l’expert à plusieurs chefs de mission dont certains concernent des désordres et/ou non conformités affectant les parties privatives de l’ensemble des lots de la copropriété, sans pour autant indiquer s’ils trouvent, ou non, leur origine dans les parties communes.

Il y a donc lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires est irrecevable, pour défaut de qualité à agir, au titre des désordres et non-conformités portant sur les parties privatives sans lien avec les parties communes, sous réserve de la mission initiale de l’expert judiciaire telle que fixée par l’ordonnance de référé du 26 mai 2023.

II. Sur la demande de mise hors de cause formée par Monsieur [S] [YV] [EI]

L’article 488 du code de procédure civile dispose que «L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.»

Ne constituent pas une circonstance nouvelle autorisant la rétractation d’une ordonnance de référé les faits antérieurs à la date de l’audience devant le juge des référés qui a rendu l’ordonnance et connus de celui qui sollicite la rétractation.

En l’espèce, Monsieur [S] [YV] [VC], qui est partie aux opérations d’expertise suite à l’ordonnance de référé du 26 mai 2023 dont il n’a pas entendu faire appel, sollicite sa mise hors de cause, ce qui équivaut à une demande de rétractation de ladite ordonnance de référé.

Or, Monsieur [S] [YV] [VC] qui fait valoir qu’il n’existe aucun motif légitime à sa mise en cause dans les opérations d’expertise judiciaire, dans la mesure où sa responsabilité ne peut être engagée en qualité de préposé de la société AGENCE DE LA MAIRIE, n’a pas fait état de ce moyen de défense devant le juge des référés lors de l’audience ayant conduit à l’ordonnance de référé du 26 mai 2023, et cette circonstance n’est pas nouvelle en ce qu’elle est antérieure à ladite audience et était connue de lui.

Par conséquent, la demande de mise hors de cause de Monsieur [S] [YV] [EI] sera rejetée.

III. Sur la demande d’extension de mission

Sur les observations de l’expert judiciaire concernant l’extension de sa mission

Conformément à l’article 245 du code de procédure civile, le juge ne peut, sans avoir préalablement recueilli les observations du technicien commis, étendre la mission de celui-ci ou confier une mission complémentaire à un autre technicien.

Il ressort des éléments versés aux débats que le conseil du [Adresse 26], dans un dire du 22 novembre 2023, a sollicité la position de l’expert sur une extension de sa mission aux points listés dans son dire et qui correspondent à ceux figurant dans son assignation en date des 7, 8 et 18 novembre 2024, ce à quoi Maître [U] [V], expert judiciaire, a répondu par courriel du 9 janvier 2024, qu’il y avait effectivement lieu de demander une extension de mission au juge.

Par conséquent, les observations de l’expert judiciaire sur l’extension de sa mission ont été recueillies conformément à l’article 245 du code de procédure civile.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la demande d’expertise doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

Le demandeur doit aussi démontrer l’utilité de la mesure qu’il sollicite dans la perspective du litige futur qui justifie l’action en référé.

L’article 146 du code de procédure civile prévoit qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Le juge des référés peut, en application des articles 148 et 149 du code de procédure civile, accroître l’étendue des mesures prescrites ou modifier une mesure d’instruction.

Conformément à l’article 238 du code de procédure civile, le technicien ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

Il s’ensuit qu’il doit se livrer à des investigations techniques ayant trait à des questions de fait et donner un avis technique dont le juge se réserve de tirer les conséquences juridiques.

Il convient d’examiner chacun des chefs de mission sur lesquels porte la demande d’extension de mission de l’expert.

Sur la recherche d’éventuels comportements dolosifs des intervenants à l’acte de construction

Le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Localité 23] Sucré sollicite l’extension de la mission de l’expert à la recherche de «comportements dolosifs, en application de l’article 1137 du code civil, à l’encontre de l’ensemble des copropriétaires acquéreurs de leur lot, en ce que la SCI MELMARMA, avec la complicité de Monsieur [S] [EI] et de la SARL Agence de la Mairie, ont fait croire aux copropriétaires, qu’ils achetaient un appartement en duplex, qui avait toutes les garanties de construction, alors qu’au final, les acquéreurs se retrouvent avec un bien dans une copropriété au gré de désordres, malfaçons et non-conformités sur l’ensemble des logements».

Or, une telle mission conduirait l’expert, en méconnaissance de l’article 238 du code de procédure civile, à se livrer à une appréciation juridique, à savoir qualifier des comportements de dolosifs, au sens de l’article 1137 du code civil, ce qui ne relève pas de son office, limité à répondre aux questions d’ordre technique qui lui sont soumises, une telle appréciation juridique relevant du juge de fond qui sera ultérieurement saisi.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’extension de la mission de l’expert à ce chef de mission.

Sur la qualification de l’opération de construction, la détermination de l’autorisation administrative requise et la nécessité d’une assurance dommage-ouvrage et de recourir à un architecte

Le [Adresse 26] sollicite que l’expert judiciaire qualifie l’opération de construction litigieuse (simple rénovation ou opération de réhabilitation avec création de 22 logements neufs), détermine si l’opération pouvait faire l’objet d’une simple déclaration préalable de travaux, et non d’un permis de construire, si l’opération devait être garantie par une assurance dommages-ouvrage et si un architecte devait intervenir.

Or, comme le soulignent, à juste titre, les défendeurs, de tels chefs de mission constituent, non des questions d’ordre technique, mais relèvent d’une appréciation juridique ressortissant du seul pouvoir du juge du fond.

Ainsi, et notamment, les personnes soumises à l’obligation de souscrire une assurance dommage ouvrage sont prévues à l’article L242-1 du code des assurances, et la nature de l’autorisation administrative requise, selon les travaux envisagés, et les cas où le recours un architecte est obligatoire sont prévues par les dispositions du code de l’urbanisme.

Il appartiendra au juge du fond, le cas échéant saisi, au vu constatations techniques de l’expert et des éléments produits par le demandeur, de statuer sur ces points d’ordre juridique.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’extension de la mission de l’expert à ces chefs de mission.

Sur le chef de mission consistant à rechercher si l’obligation de délivrance, conformément à l’article 1614 alinéa 1er du Code civil, et si l’obligation de résultat qui vise à la fois le respect des règles de l’art mais aussi la conformité du projet aux prescriptions règlementaires, ont bien été respectées

La demande d’extension de la mission de l’expert au respect de l’obligation de délivrance, des règles de l’art et la conformité aux prescriptions réglementaires, sans que ne soit dressée une liste précisant de quels désordres il s’agit, leur nature ou leur localisation, n’est pas recevable dès lors qu’elle ne permet pas de définir le périmètre de la mission d’expertise et de circonscrire le litige.

En outre, il appartient au demandeur de justifier d’un motif légitime à l’extension de la mission de l’expert, et ce faisant, d’établir la vraisemblance des désordres et non-conformité allégués, dès lors que la mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Or, le syndicat des copropriétaires du [Localité 23] sucré n’apporte aucun élément permettant d’établir la potentialité de désordres et non-conformité allégués, dont il ne précise même pas la nature et la localisation.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’extension de la mission de l’expert à ce chef de mission, faute pour le syndicat des copropriétaires du [Localité 23] Sucré de justifier d’un motif légitime.

Sur la recherche, s’agissant des acquisitions de logements neufs, du respect en ce qui concerne les parties communes, de la réglementation en vigueur en matière d’accessibilité, de sécurité incendie, de traitement des eaux pluviales avec études

Le [Adresse 26] sollicite l’extension de la mission de l’expert à la recherche, s’agissant d’acquisitions de logements neufs, du respect, en ce qui concerne les parties communes, de la règlementation en vigueur en matière d’accessibilité (matérialisation de place pour handicapés, revêtement de sol), de sécurité incendie (voirie, engins de secours, défense incendie), et de traitement des eaux pluviales avec études (capacité de rétention, percolation si infiltrations, débit de fuite).

Il sera observé que dans son assignation du 27 février 2023 pour le prononcé d’une expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires du [Localité 23] Sucré ne visait par ces non-conformités qui affecteraient les parties communes.

En effet, l’assignation, se référant au rapport d’expertise amiable de Monsieur [X] [WT] du 18 février 2022, visait non les parties communes mais les parties privatives, faisant état d’une non-conformité de certains des logements à la réglementation concernant l’accessibilité aux handicapés (largeur des portes), le défaut d’isolement d’un des murs de façade de plusieurs maisons suscitant ses doutes sur la conformité à la RT 2012, un défaut de la VMC (situé dans les combles) dans un logement, et un pont thermique dans les logements disposant d’une lucarne de type gerbière non isolé.

Toutefois, dans sa note technique n°1 du 11 octobre 2023, Monsieur [X] [WT], qui considère que l’opération de construction litigieuse, est une opération de réhabilitation et non de rénovation, estime que les ouvrages relevant des parties communes devaient être conformes à la réglementation en vigueur, en matière d’accessibilité, (matérialisation de place pour handicapés, revêtement de sol), de sécurité incendie (voirie, engins de secours, défense incendie), et de traitement des eaux pluviales avec études (capacité de rétention, percolation si infiltrations, débit de fuite), ce qui ne serait, à sens, pas le cas.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de considérer qu’il est établi la plausibilité de l’existence des non-conformités susvisées affectant les parties communes et de la potentialité d’un litige à ce titre avec les parties défenderesses de sorte qu’il y a lieu d’étendre la mission de l’expert judiciaire de ce chef.

Sur la recherche en ce qui concerne les parties privatives de désordres et non-conformités telles des défauts d’isolation, une absence d’entrée d’air dans le séjour et les chambres (hors VELUX), une absence de détalonnage des vantaux de porte (1,5 cm de jour), un défaut d’accessibilité de l’extracteur en comble, des infiltrations, des ponts thermiques (moisissures sous les menuiseries des lucarnes par exemple), et la largeur des portes d’entrée, d’éventuelles infiltrations et d’éventuelles désordres sur la toiture

Dans sa note technique du 2 juillet 2024, Monsieur [X] [WT], architecte mandaté par le [Adresse 26], relève que les dégradations constatées chez Madame [HJ] [C], copropriétaire, ont pour origine et sont la conséquence de la non-conformité aux règles de l’art de la rive du pignon, et plus précisément du pied de noue, laquelle génère des infiltrations entre le mur et le doublage isolant.

Il est ainsi démontré la vraisemblance des désordres affectant le lot n°8 dont Madame [HJ] [C] est propriétaire qui trouveraient leur origine dans les non-conformités affectant la couverture de l’ensemble immobilier, laquelle constitue une partie commune.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Localité 23] Sucré, outre qu’il est recevable à agir concernant ces désordres d’infiltrations affectant les parties privatives du lot n°8 appartenant à Madame [HJ] [C], en ce qu’ils ont pour origine les parties communes, justifie d’un motif légitime à ce que la mission de l’expert soit entendue auxdits désordres, étant relevé que la mission de l’expert porte d’ores et déjà sur les non conformités affectant la couverture de l’ensemble immobilier litigieux.

Il sera donc ordonné l’extension de la mission de l’expert aux désordres d’infiltrations affectant le lot n°8 appartenant à Madame [HJ] [C].

En revanche, le syndicat des copropriétaires du [Localité 23] sucré ne produit aucun élément établissant le caractère vraisemblable des désordres d’infiltrations qui affecteraient les autres lots de copropriété, de sorte qu’il ne justifie pas d’un motif légitime à voir étendre la mission de l’expert de ce chef.

S’agissant des autres désordres et non conformités alléguées concernant les parties privatives, il sera relevé que l’assignation du 27 février 2023 ayant conduit à l’expertise judiciaire, visait des non-conformités à la réglementation concernant les parties privatives, en se référant au rapport d’expertise amiable de Monsieur [X] [WT] du 18 février 2022, et plus précisément une non-conformité de certains des logements à la réglementation concernant l’accessibilité aux handicapés (largeur des portes), le défaut d’isolement d’un des murs de façade de plusieurs maisons suscitant des doutes sur la conformité à la RT 2012, un défaut de la VMC (situé dans les combles) dans un logement, et un pont thermique dans les logements disposant d’une lucarne de type gerbière non isolé.

Sans qu’il y ait eu de débat sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires, l’ordonnance de référé du 26 mai 2023 donne notamment mission à l’expert de relever et décrire les désordres allégués dans l’assignation et les pièces telles que visées dans le bordereau de communication de pièces, détailler leur origines, les causes et leur étendues et dire si ces désordres proviennes également de non-conformité aux règles de l’art aux documents contractuels, d’une exécution défectueuse et/ou d’un défaut de conseil.

Il y a donc lieu de considérer que la mission de l’expert judiciaire porte d’ores et déjà sur les points susvisés, et d’ailleurs l’expert, dans sa note aux parties n°1, les vise, demandant toutefois, à raison, au demandeur de préciser leur localisation, sa mission ne pouvant consister en un audit de l’ensemble des logements, de sorte que la demande d’extension de mission à ce titre s’avère sans objet.

Pour le reste des désordres et non conformités, non visés dans l’assignation du 27 février 2023, à savoir l’absence d’entrée d’air dans le séjour et les chambres (hors VELUX) et une absence de détalonnage des vantaux de porte (1,5 cm de jour), faute de démontrer qu’ils auraient pour origine les parties communes, le syndicat des copropriétaires du [Localité 23] Sucré est irrecevable à agir à ce titre, tel qu’exposé supra.

Sur la remise à l’expert de documents déterminés

Il n’y a pas lieu d’enjoindre à l’expert judiciaire de solliciter la production de documents déterminés, ce dernier ayant le loisir, ainsi qu’il l’est rappelé dans sa mission telle que fixée par l’ordonnance du 26 mars 2023, de se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés.

Par conséquent, la demande formée de ce chef sera rejetée.

Il appartient, le cas échéant, au demandeur de solliciter, notamment au visa des articles 10, 11 et 145 du code de procédure civile, qu’il soit ordonné aux parties défenderesses de produire tout document qu’elles détiennent, demande qu’il n’a pas jugé utile de formuler.

IV. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens ne peuvent être réservés en application de l’article 491 du code de procédure civile.

En l’absence de partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront dès lors laissés à la charge de Madame [AW] [E], dans l’intérêt de laquelle la demande d’expertise a été ordonnée.

En outre, en l’absence de partie perdante, l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais qu’elle a exposés.

Il n’y a donc pas lieu d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

DECLARE la SCI LES LILAS, Monsieur [F] [T], Madame [W], [MS], [Z] [M] épouse [T], Madame [HJ], [SF], [A] [P], Madame [HJ] [Y], Madame [FD] [K], Monsieur [LC] [GR], Monsieur [O] [G], Monsieur [L], [LG], [D], [TM] [LX], Madame [I] [RK] [GO] épouse [G] et Madame [H] [KL], intervenants volontaires, irrecevable en leur demande d’extension de mission ;

DECLARE le [Adresse 26] irrecevable en sa demande d’extension de mission portant sur des désordres et non-conformités touchant les parties privatives sans qu’ils n’aient pour origine les parties communes ;

DEBOUTE Monsieur [S] [YV] [EI] de sa demande de mise hors de cause ;

ORDONNE l’extension de la mission de l’expert judiciaire, Monsieur [U] [V], désigné par ordonnance de changement d’expert du 1er août 2023, relative à l’ordonnance initiale du 26 mai 2023 (RG 23/00229), aux points suivants :

— les désordres d’infiltrations affectant les parties privatives du lot de copropriété appartenant à Madame [HJ] [C] et ayant pour origine notamment le pied de noue de la couverture de l’ensemble immobilier ;

— en ce qui concerne les parties communes, le non-respect allégué de la réglementation relative à l’accessibilité (matérialisation de place pour handicapés, revêtement de sol), la sécurité incendie (voirie, engins de secours, défense incendie) et au traitement des eaux pluviales avec études

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande d’extension de mission pour le surplus ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

FIXE à la somme de 1.500 (mille cinq cents) euros le montant de la provision complémentaire sur les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires du [Localité 23] Sucré auprès du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 16] à Evry ([Courriel 24] / Tél : [XXXXXXXX01] ou 80.06) dans un délai de six semaines au plus tard après la date de délivrance par le greffe aux parties de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DIT que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DIT que l’expert sera saisi de l’extension de sa mission par l’envoi d’une copie certifiée conforme de la présente ordonnance et ne commencera ses opérations complémentaires qu’après avis de la consignation qui lui sera adressée par le greffe ;

DIT que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le magistrat en charge du contrôle des expertises ;

INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires du [Localité 23] Sucré.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 18 mars 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,