RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 12 août 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00470 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QZZK

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 4 juillet 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [I] [U]

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Marine FIANNACCA, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D0713

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.C.C.V. [Adresse 21]

dont le siège social est sis [Adresse 7]

non comparante ni constituée

S.A.R.L. TOP V BAT

dont le siège social est sis [Adresse 11] et pour signification au [Adresse 4]

représentée par Maître Pierre-philippe FRANC de la SELEURL SELARLU CABINET FRANC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0189

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à JUVISY-SUR-ORGE, représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [I] [U], a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes la SCCV [Adresse 21] et la SARL TOP V BAT, au visa des articles 145 et 146 du code de procédure civile et des articles 808 et 809 alinéa 1er du code civil, du juge des référés de :

— Désigner un expert judiciaire avec mission dite préventive ;

— Désigner en qualité d’expert Monsieur [W] [D] ;

— Ordonner la suspension des travaux en cours d’exécution sur la parcelle section AD n°[Cadastre 12] sise [Adresse 5] à [Localité 18], dans l’attente des préconisations spécifiques de l’expert sur ce point ;

— Juger que les frais d’expertise seront mis à la charge de la SCCV [Adresse 21] ;

— Rappeler que l’exécution provisoire des décisions rendues sur une demande de mesure d’instruction est exécutoire de plein droit ;

— Condamner la SCCV VILLA AMANDA à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 17] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCCV [Adresse 21] aux entiers dépens dont les frais de l’expertise sollicitée.

Appelée à l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 juillet 2025 au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 18], représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [I] [U], elle-même représentée par son conseil, a soutenu ses prétentions et moyens tels qu’exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose qu’un chantier est en cours sur la parcelle voisine, cadastrée section AD n°[Cadastre 12], située sur les façades sud de l’immeuble, pour lequel la mairie de [Localité 18] a accordé le 24 janvier 2019 un permis de construire valant démolition à la société TERRALIA, laquelle a, par arrêté du 23 janvier 2023, transféré ledit permis à la SCCV [Adresse 21]. Elle ajoute qu’une expertise judiciaire avec mission dite préventive avait été ordonnée par le juge des référés le 1er septembre 2020 à la demande de la société TERRALIA. Elle indique que, malgré diverses sollicitations, la SCCV [Adresse 21] est restée taisante et n’est donc pas intervenue aux opérations d’expertise en lieu et place de sa cédante. Elle précise que les travaux de démolition réalisés par la SARL TOP V BAT, qui ont débuté sans qu’aucun des riverains ne soient prévenus, ont causé de sérieux désordres constatés par un commissaire de justice les 16 octobre et 3 février 2025, affectant la structure de son immeuble. Elle explique que, compte-tenu de l’importance des désordres, le maire de la commune a pris le 3 février 2025 un arrêté d’extrême urgence dans l’attente de l’examen du site par un expert judiciaire. Elle souligne que le rapport rendu par l’expert désigné par le tribunal administratif de Versailles a notamment relevé l’existence d’un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes et des biens précisant que l’état de l’immeuble avant les opérations de démolition ne peut être démontré. Elle rapporte que, devant les constatations de l’expert judiciaire, la mairie de [Localité 18] a, par arrêté du 13 février 2025, pris un arrêté de mise en sécurité d’urgence par lequel elle préconise, pour des raisons de sécurité dues au risque d’effondrement partiel du mur de façade sud, des mesures conservatoires immédiates dont l’interdiction d’occuper les locaux affectés par ce risque, la restriction de l’accès aux seuls professionnels chargés de la mise en sécurité du site et le maintien de la suspension des travaux de construction sur la parcelle voisine. Elle fait valoir que, malgré la suspension de travaux ordonnée par l’arrêté municipal du 13 février 2025, les travaux ont repris causant ainsi de nouveaux risques pour la structure de l’immeuble et la sécurité des occupants. Elle s’estime donc bien fondée à solliciter une expertise judiciaire contradictoire et la suspension des travaux en cours d’exécution dans l’attente des préconisations spécifiques de l’expert.

En défense, la SARL TOP V BAT, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, elle sollicite du juge des référés de :

A titre principal,

— Déclarer irrecevable l’action entreprise par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 18] représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [I] [U], et l’en débouter ;

Subsidiairement,

— Prendre acte des protestations et réserves de la SARL TOP V BAT ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 18] de sa demande de suspension des travaux ;

En toute hypothèse,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 18] représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [I] [U], à payer à la SARL TOP V BAT une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner aux dépens.

A l’appui de ses demandes, la SARL TOP V BAT fait valoir qu’elle n’a pas effectué les travaux de démolition comme l’indique le syndicat des copropriétaires, mais qu’elle est en réalité chargée du lot « gros œuvre » incluant le terrassement, les fondations et les voiles. Elle soutient, à titre principal, que Madame [U] est irrecevable en sa qualité de syndic bénévole au motif qu’elle ne dispose pas des pouvoirs nécessaires pour représenter le syndicat et diligenter la présente procédure, soulignant qu’elle ne produit aucun document qui l’y autorise. S’agissant de la suspension des travaux sollicitée, elle s’y oppose au motif que, par arrêté municipal du 20 février 2025, la mairie a autorisé la reprise du chantier sous suivi du résultat des cibles et jauges.

Bien que régulièrement assignée, la SCCV [Adresse 21] n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires

Selon les articles 122 et suivants du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du même code, toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

Sur ce, en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut agir sans autorisation préalable de l’assemblée générale notamment pour former une demande relevant des pouvoirs du juge des référés.

En l’espèce, Madame [I] [U] en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété sise [Adresse 8] à [Localité 18] a saisi la juridiction des référés aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et suspendre les travaux en cours d’exécution lesquels causent des désordres à l’immeuble qu’elle représente.

Par conséquent, Madame [I] [U] en sa qualité de syndic bénévole dispose d’une qualité pour agir seule, sans autorisation préalable de l’assemblée générale de la copropriété.

Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir soulevée à ce titre.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Il appartient ainsi au demandeur à la mesure d’instruction de justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et de justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production des deux procès-verbaux de constats par commissaire de justice datés des 16 octobre 2024 et 3 février 2025, de l’arrêté d’extrême urgence du 3 février 2025, du rapport d’expertise du 8 février 2025 rendu par l’expert désigné par le tribunal administratif, rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Il y a donc lieu d’ordonner une expertise judiciaire et de préciser la mission de l’expert dans les termes du dispositif.

Les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d’un éventuel procès au fond. En conséquence la provision à valoir sur le coût de cette expertise est mise à la charge du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de suspension des travaux

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

En l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne fonde pas juridiquement sa demande de suspension des travaux de construction sur la parcelle voisine.

A la lecture des pièces versées au dossier, il y a lieu de relever que le maire de la commune de [Localité 18] a, par arrêté du 20 février 2025, autorisé la reprise des travaux en cours sous réserve du suivi régulier des cibles et jauges installées afin de surveiller l’évolution des désordres constatés.

Dès lors, la demande du syndicat des copropriétaires reviendrait en réalité à remettre en question une décision administrative, ce qui échappe à l’évidence à la compétence du juge des référés.

L’origine des désordres étant à ce jour inconnue et aucune responsabilité ne pouvant être établie, il convient de relever l’existence de contestations sérieuses ne permettant pas au juge des référés, juge de l’évidence, de faire droit à la demande de suspension de travaux.

De plus, les pièces produites par le syndicat des copropriétaires ne sauraient suffire à caractériser, tant l’urgence que l’existence d’un dommage imminent, étant donné que la mairie de [Localité 18] a autorisé la reprise du chantier.

Dès lors, en l’absence d’éléments probants objectifs et actuels, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande visant à suspendre les travaux en cours sous astreinte, aucune des conditions visées par les articles 834 et 835 du code de procédure n’étant remplies.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En l’absence de partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens sont laissés à la charge du syndicat des copropriétaires, dans l’intérêt duquel la mesure d’expertise est ordonnée.

Pour les mêmes raisons, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires ;

ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d’expert :

Monsieur [W] [D]

Expert près la cour d’appel de PARIS

[Adresse 3]

[Localité 15]

Tél. portable : [XXXXXXXX02]

Tél. fixe : 0149930101

E-mail : [Courriel 16]

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission de :

*se rendre sur les lieux situés parcelles cadastrées AD2013 et [Cadastre 13], sises [Adresse 6] à [Localité 19] après avoir convoqué les parties,

*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

*dresser un état descriptif technique des immeubles appartenant au demandeur ainsi que les lieux de la future construction de la SCCV VILLA AMANDA ; dire s’ils présentent des altérations ou faiblesses et, dans l’affirmative, les décrire et donner son avis sur leur origine, avant les travaux, pendant les travaux et à l’achèvement des travaux ;

*fournir des éléments sur l’état d’avancement des travaux ;

*dire si la mise en péril de l’immeuble situé au numéro 21 relève de la responsabilité de l’une des parties ;

*définir l’impact de la démolition de l’ouvrage voisin du [Adresse 5] à [Localité 18] sur la solidité et la pérennité de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 17],

*dans l’hypothèse où il serait allégué de nouveaux désordres ou l’aggravation d’anciens désordres sur l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 17], procéder sur demande du syndicat des copropriétaires dudit immeuble à de nouveaux examens après terrassement et gros œuvre,

*donner son avis sur l’origine et les causes des désordres allégués dans l’assignation,

*fournir tous éléments permettant de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions,

*fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues,

*après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux,

*fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

*dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

*faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’Evry, [Adresse 14] à Evry-Courcouronnes, dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à JUVISY-SUR-ORGE (91260) entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 14] à Évry-Courcouronnes ([Courriel 20] / Tél : [XXXXXXXX01] ou 80.06), dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

REJETTE la demande de suspension des travaux formée par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 17] représenté par son syndic bénévole aux dépens de la présente instance ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 12 août 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,