C O U R D’ A P P E L D E G R E N O B L E

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2026

LOYER COMMERCIAL

RÔLE n° RG 24/00002 – N° Portalis DBWP-W-B7I-CXKZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Solène DEJOBERT, juge, statuant par délégation du Président du Tribunal judiciaire de GAP

GREFFIÈRE présente lors des débats et du délibéré : Marine RIGNAULT,

DÉBATS : L’affaire a été appelée à l’audience publique du 05 février 2026 et mise en délibéré. La décision étant rendue par mise à disposition au greffe ce jour, le 30 avril 2026, après prorogation du délibéré.

DEMANDERESSE

LA S.A.R.L. LONA INVESTISSEMENT, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de GAP sous le n° 432 349 546, ayant son siège social est sis 97, route de Rambaud – 05000 GAP, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège

représentée par M^e Nicolas CHARMASSON, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

DÉFENDERESSE

LA S.A.R.L. ABL, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de GAP sous le n° 451 298 251 ayant son siège social sis Immeuble “Le Boussolenc” – 05200 LES ORRES, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège

ayant pour avocat postulant M^e Barbara LEVAYER, avocat au barreau de HAUTES-ALPES,

ayant pour avocat plaidant la SELARL Cabinet Sophie SIGAUD, représentée par M^e Valérie VASCHETTO, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique des 13 et 15 septembre 2000 la SCI LES CROZES a consenti un bail commercial à la SARL JYP sur le local situé 75 Pré Longis aux Orres (Hautes Alpes) situé au sein de l’immeuble en copropriété Le Boussolenc.

Suivant acte notarié du 28 février 2003 la bailleresse a cédé les locaux loués à la SARL LONA INVESTISSEMENT, laquelle a le 5 mai 2010 consenti par devant notaire un renouvellement du bail commercial au profit de la SARL ABL venant aux droits de la société JYP à compter du 1er novembre 2009.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 novembre 2021 la société ABL a sollicité le renouvellement de ce bail pour une durée de neuf ans.

Par courrier du 7 décembre 2021 SARL LONA INVESTISSEMENT a accepté le principe du renouvellement du bail, en précisant qu’elle souhaitait voir fixer le loyer annuel à 87 480 euros TTC. Le 30 juin 2022 la société ABL lui a notifié son opposition à cette hausse, proposant une augmentation du loyer mensuel de 3 636,70 euros HT à 3 900 euros HT. Le 22 août 2022 la SARL LONA INVESTISSEMENT lui a proposé de fixer le loyer mensuel à 6 075 euros HT.

En l’absence de réponse la SARL LONA INVESTISSEMENT, a, suivant exploit du 10 mai 2024, fait assigner la SARL ABL devant le président du tribunal judiciaire de Gap, statuant en tant que juge des loyers commerciaux, aux fins de voir à titre principal fixer le prix annuel du loyer à compter du 9 décembre 2021 à 81 000 euros HT, et à titre subsidiaire désigner un expert aux fins de donner son avis sur la valeur locative du local commercial.

Le 16 juillet 2024, le tribunal, a, par jugement avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise et confié la mission à monsieur [A] [G].

L’expert a déposé son rapport le 12 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026, mise en délibéré au 2 avril 2026 et prorogée au 30 avril 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières écritures, la SARL LONA INVESTISSEMENT sollicite du juge des loyers :

De la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, De fixer la date d’effet du bail renouvelé au 1er janvier 2022, Fixer le prix annuel du loyer au 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024 à la somme de 66 500 euros HT et HC, ou 79 800 euros TTC et CC, Fixer le prix annuel du loyer à compter du 1er janvier 2025 à la somme de 74 913,81 euros HT et HC, compte tenu de l’indexation, Par conséquent, Condamner la preneuse à lui payer les sommes suivantes : 68 578,08 euros HT, soit 82 293,70 euros TTC (période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025) correspondant à la différence entre le loyer dû et celui réglé par le locataire,23 429,61 euros HT, soit 28 115,53 euros TTC (période année 2025) correspondant à la différence entre le loyer dû et celui réglé par le locataire (sauf à parfaire), Débouter la société ABL de ses demandes, La condamner aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, La condamner au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 novembre 2025, la société ABL sollicite de :

A titre principal,

Débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Fixer le prix du loyer annuel, hors taxes et hors charges des locaux à la somme de 43 640,40 euros par an en principal, soit 3 636,70 euros hors taxes et hors charges par mois, à compter du 1er janvier 2022, Condamner la bailleresse à lui payer la somme de 31 374,24 euros, à parfaire, correspondant au remboursement du trop-perçu au titre des loyers depuis le mois de décembre 2021, A titre subsidiaire, en cas de fixation du loyer annuel à la somme de 66 500 euros à compter du 1e janvier 2022 et 74 913,81 euros à compter du 1er janvier 2025, lui octroyer un délai de paiement sur 24 mois, En tout état de cause,

Condamner la bailleresse au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la bailleresse aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, Ecarter l’exécution provisoire en cas de condamnation prononcée à son encontre.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions ci-dessus énoncées.

*

* *

Par note en délibéré transmise le 25 mars 2026 aux parties, la présente juridiction les a invitées à présenter leurs observations sur une décision de la Cour de Cassation du 29 janvier 2026 portant sur la prise en compte du paiement de la taxe foncière par le preneur comme facteur de diminution de la valeur locative, et les a invités à transmettre la dernière taxe foncière de l’immeuble objet de la cause.

Par courriel du 10 avril 2026, la bailleresse a transmis à la juridiction la taxe foncière pour l’année 2022, et a fait valoir ses moyens au soutien de la fixation du loyer tel qu’établi par l’expert.

Par courrier daté du 13 avril 2026 et reçu au greffe le 16 avril 2026, la preneuse a sollicité la prise en compte de la charge financière de la taxe dans la fixation du prix du loyer.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du prix du loyer

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, la preneuse a sollicité le renouvellement de son bail par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 novembre 2021. Le bail, précédemment renouvelé par acte authentique du 5 mai 2010, s’est poursuivi par tacite reconduction depuis le 1er novembre 2018 et jusqu’au 6 décembre 2021, soit une durée supérieure à 12 ans justifiant la fixation du loyer à la valeur locative et entrainant la possibilité d’un déplafonnement du prix du loyer.

Aux termes d’une évaluation détaillée, claire et circonstanciée, à laquelle il sera renvoyé pour de plus amples développements sur la description du bien, ses surfaces utiles et pondérées, et son environnement géographique, l’expert fixe le loyer à la somme brute de 66 500 euros. Ce prix est accepté en demande, et contesté en défense.

Il convient en conséquence d’étudier chacun des critères énoncés par l’article L.145-33 du code de commerce précité pour évaluer le prix dudit loyer.

Sur les caractéristiques des locaux loués

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, la preneuse avance que les locaux sont vétustes et que l’immeuble n’a jamais fait l’objet d’une quelconque rénovation au cours des 15 dernières années, qu’ils se situent dans la partie ancienne de la station n’ayant pas fait l’objet d’aménagement particulier et qu’ils sont relativement éloignés des nouvelles infrastructures.

S’agissant des aménagements et de l’éloignement des nouvelles infrastructures, l’expert précise que le restaurant est situé à proximité d’une vingtaine de résidence accessibles « ski aux pieds », qu’il est situé dans l’immeuble « le Boussolenc » en plein cœur du centre de la station, dans une galerie commerciale de pied d’immeuble au niveaux des pistes, à proximité des navette d’autobus et d’un nouveau parking souterrain public crée sur la station en 2023, doté de 162 places, et en front de neige face au nouveau « pôle sport innovation ». L’expert ajoute qu’un projet a été engagé par la mairie des Orres en vue de requalifier les terrasses et espaces situés en front de neige afin d’améliorer les circulations du public et de redonner de la visibilité. Ainsi, ce moyen ne peut prospérer.

Concernant la vétusté, l’expert décrit une salle de restaurant dotée de plusieurs baies assurant un assez bon éclairage de l’ensemble de la salle, disposant d’un dallage au sol, de boiseries ou peintures aux murs et frisettes aux plafonds. Les cuisines sont équipées de matériel professionnel, d’une extraction et d’un monte-charge. Il détaille l’ensemble des locaux, et joint des photos sur lesquelles ils apparaissent entretenus à l’état d’usage. En outre, l’expert note certes la présence d’un escalier qualifié d’incommode, mais dont la surface à laquelle il donne accès a été pondérée à 0,40. Ainsi, ce moyen ne peut prospérer.

Sur la destination des lieux

L’article R145-8 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, les locaux servent une activité de bar restauration, destination conforme aux stipulations du bail.

Il n’est pas évoqué de d’éléments particuliers sur ce point.

Sur les obligations respectives des parties

L’article R145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, la preneuse avance avoir la charge d’obligations exorbitantes justifiant l’absence d’augmentation du loyer, en ce que :

elle supporte des travaux d’entretiens et de réparations normalement à la charge du propriétaire, elle paie une fiscalité qui pèse habituellement sur la propriétaire, elle souffre d’une clause de suspension dans le service des installations de l’immeuble, elle supporte une clause de cession et de garantie du cédant, elle supporte une clause d’accession.

S’agissant des clauses du bail qui stipulent le transfert à la locataire du montant des travaux de mise aux normes, ou d’une fiscalité qui appartient exclusivement au bailleur, il convient de noter que les dispositions de l’article R145-35 du code de commerce prévoient que de telles charges ne peuvent être imputées au preneur. Ces dispositions sont d’ordre public et applicables au contrat de l’espèce, ces moyens seront donc rejetés.

En revanche, s’agissant de l’impôt foncier, il est constant que si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative (Cour de cassation, 29 janvier 2026, Pourvoi n° 24-17.227). Cette clause n’a pas été prise en compte par l’expert dans l’évaluation du loyer au motif que ladite taxe est très largement répercutée au sein des galeries commerciales (page 38 du rapport), mais il importe pourtant d’en tenir compte pour le fixer. Un abattement de 2 715,80 euros sera appliqué au montant du loyer, correspondant au coût de la taxe foncière pour l’année 2022 transmise en demande.

Concernant les dispositions dérogeant aux 21 jours de l’article 1724 du code civil, cette clause de souffrance est usuelle en matière de baux commerciaux et ne constituer un facteur de diminution de la valeur locative.

A propos de la clause de suspension des services en eau ou en électricité, il est stipulé que le bailleur la limitera dans un temps minimum si la suspension est de son fait. Ainsi, cette clause ne diminue pas les obligations de ce dernier suffisamment pour impacter le prix du loyer.

En ce qui concernent les clauses de cession et de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ces dispositions sont usuelles et ne crées pas de désavantage sans contrepartie pour le locataire justifiant une modération du loyer.

Enfin, la clause d’accession est usuelle en matière de baux commerciaux et ne constituer un facteur de diminution de la valeur locative en tant que telle. Si l’expert évoque un abattement éventuel au titre du report de l’accession des travaux d’amélioration, il est à noter qu’aucun élément n’a été transmis sur le sujet tant au stade de l’expertise que lors de la présente instance.

Les facteurs locaux de commercialité

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de la lecture du rapport d’expertise en son entier que l’expert a retenu tant les critères d’appréciation favorables que ceux défavorables à l’immeuble en cause pour en fixer sa valeur locative. Ainsi, la preneuse ne peut utilement mettre en exergue les seuls désavantages des locaux, eux même pointés par l’expert, pour motiver une dévaluation du prix.

Les prix pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

En l’espèce, la preneuse conteste la hausse de loyer telle que retenu par l’expert, compte tenu du montant fixé à 24 287,05 euros HT d’une crêperie de 134 m2 dotée d’une terrasse « conséquence », sans en détailler la surface malgré la sollicitation de l’expert sur ce point. Il n’est en outre pas noté de différence substantielle rapportée au prix du bail litigieux dont la surface avant pondération est de 299,49 m2. Elle conteste par ailleurs la comparaison effectuée avec les autres baux en reprenant les propres termes de l’expert qui indique lui-même émettre des réserves sur les comparaisons effectuées. Ces moyens sont donc inopérants.

En conséquence, compte tenu de l’ensemble des éléments ci-dessus évoqués, le prix du bail renouvelé sera fixé à la somme de 63 784,20 euros HT, HC.

Conformément à l’article R145-23 du code de commerce, il est rappelé que la compétence du juge des loyers est limitée à la fixation du prix du bail renouvelé, de sorte qu’il ne lui appartient pas de statuer sur le paiement ou le remboursement de la différence entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail, ni sur les demandes de délais de paiement. En conséquence, les demandes formulées en ce sens seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

• Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les prétentions de chacune des parties n’ayant été que partiellement reçues, elles supporteront par moitié la masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise.

• Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les prétentions de chacune des parties n’ayant été que partiellement reçues, l’équité commande à ne pas faire droit à leurs demandes.

En conséquence, elles en seront déboutées.

• Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

En conséquence, la demande formulée en défense tendant à l’écarter sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé entre SARL LONA INVESTISSEMENT et la SARL ABL à compter du 1er janvier 2022, portant sur des locaux sis 75 Pré Longis aux Orres (Hautes Alpes) situé au sein de l’immeuble en copropriété « Le Boussolenc », à la somme de 63 784,20 euros par an, hors taxes et hors charges ;

Constate que le loyer est révisable tous les trois ans par indexation à l’indice des loyers commerciaux conformément aux dispositions contractuelles et législative, soit à compter du 1er janvier 2025 ;

Rejette les demandes formées par la SARL LONA INVESTISSEMENT visant à condamner au paiement des arriérés de loyer ;

Rejette les demandes formées par la SARL ABL visant à la fixation du loyer, au paiement d’un trop versé, à l’obtention de délais de paiement, à écarter l’exécution provisoire ;

Condamne la SARL LONA INVESTISSEMENT et la SARL ABL au paiement des dépens par moitié, en ce compris les frais d’expertise ;

Rejette les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par la juge déléguée par le président du tribunal judiciaire de Gap, et la greffière,

La Greffière La Juge