1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e BOIN + 1 CCC M^e GANASSI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 27 NOVEMBRE 2025

Syndic. de copro. LE [Localité 7]

c/

S.A.R.L. HY7

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/02248 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QGYO

Après débats à l’audience publique tenue le 15 Octobre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires LE [Localité 7], sis à [Adresse 9],

[Adresse 6], par son représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Espargillière, société par actions simpli?ées, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés d’Antibes sous le numéro 385 067 947 et prise en

la personne de son représentant légal en exercice.

C/o son syndic, Cabinet ESPARGILLIERE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Brigitte BOIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant,

M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

ET :

La S.A.R.L. HY7, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le numéro 844 236 133 et prise en la personne de son représentant légal en eexrcice.

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Mélanie GANASSI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 15 Octobre 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Novembre 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SARL HY7 est copropriétaire (lots 37 et 38) au sein de l’ensemble immobilier LE [Localité 7] situé [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 10] [Localité 11].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, le syndicat des copropriétaires LE [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET ESPARGILLIERE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la SARL HY7 devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des dispositions des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, 696 et 700 du code de procédure civile:

— condamner la société HY7 au paiement de la somme 14.569,14 € majorée au taux légal à compter du 18 octobre 2024, date de la mise en demeure article 19-2 de payer les charges de copropriété, détaillée comme suit :

➝ au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi alur échues (comprises entre le 01/01/2024 et le 30/06/2025), de la somme de 2.813,50 €,

➝de manière anticipée, de la somme de 2.819,44 € au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi alur non encore échues (pour la période comprise entre le 01/07/2025 et le 31/12/2026),

➝ au titre des exercices antérieurs au 01/01/2024 dûment votés et approuvés, de la somme de 678,08 €,

➝ au titre des appels de fonds échus, dûment votés et approuvés, hors provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi alur, pour la période comprise entre le 01/01/2024 et le 15/04/2025), la somme 6.758,12 €,

— condamner la société HY7 au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— condamner la société HY7 au paiement de la somme de 866 € au titre des frais nécessaires;

— condamner la société HY7 au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;

— dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportées par la requise en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires requérant expose notamment qu’à la date du 17 avril 2025, la SARL HY7 était débitrice d’un montant de 10.249,70 € correspondant aux charges approuvées en assemblées générales, que la mise en demeure de l’article 19-2 en date du 18 octobre 2024 est restée sans effet et qu’il est ainsi fondé à solliciter sa condamnation au paiement de l’arriéré des charges de copropriété et celles non encore échues jusqu’au 31 décembre 2026. Par message adressé à la juridiction le 12 mai 2025, le syndicat requérant a indiqué que le montant de 866 € au titre des frais nécessaires avait été mentionné par erreur dans l’assignation, un montant de 358 € devant être retenu en ses lieu et place.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 21 mai 2025 puis renvoyée aux audiences des 3 septembre 2025 et 15 octobre 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 1er août 2025, reprises oralement à l’audience, la SARL HY7 demande au juge statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa de l’article 1240 du code civil, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, L.131-1 du code de procédure civile (sic) et 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— débouter le SDC LE [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, de l’intégralité de ses demandes ;

— dire que le virement réalisé le 2 juillet 2025 par la société HY7 à hauteur de 2.144,98 € ne l’a été qu’à titre conservatoire dans l’attente de la communication des éléments justificatifs portant sur les appels de fonds suivants :

→ relance du 26/07/2022 portant sur le solde des charges pour la période du 01/01/2021 au 31/12/2021 pour un montant de 55,74 € ;

→ appel de fonds du 19/12/2022 portant sur l’eau froide pour un montant de 15,61 € ;

→ décompte de charges du 19/06/2023 portant sur les travaux votés le 24/11/2021 pour un montant de 165,39 € ;

→ appel de fonds du 30/06/2023 portant sur les travaux votés le 06/06/2023 pour un montant de 325,80 € ;

→ appel de fonds du 21/07/2023 portant sur les travaux votés le 06/06/2023 pour un montant de 116,50 € ;

→ appel de fonds du 23/09/2024 portant sur l’eau froide pour un montant de 5,56 €.

— enjoindre le SDC LE [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, à communiquer à la société HY7 les explications et éléments justificatifs, sous astreinte de 500 € par jour de retard, portant sur les appels de fonds suivants :

→ relance du 26/07/2022 portant sur le solde des charges pour la période du 01/01/2021 au 31/12/2021 pour un montant de 55,74 € ;

→ appel de fonds du 19/12/2022 portant sur l’eau froide pour un montant de 15,61 € ;

→ décompte de charges du 19/06/2023 portant sur les travaux votés le 24/11/2021 pour un montant de 165,39 € ;

→ appel de fonds du 30/06/2023 portant sur les travaux votés le 06/06/2023 pour un montant de 325,80 € ;

→ appel de fonds du 21/07/2023 portant sur les travaux votés le 06/06/2023 pour un montant de 116,50 € ;

→ appel de fonds du 23/09/2024 portant sur l’eau froide pour un montant de 5,56 €.

— condamner le SDC LE [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, à verser à la société HY7 la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner le SDC LE [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, à verser à la société HY7 la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le SDC LE [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens et à rembourser à la société HY7 les frais versés à hauteur de 157,87 €.

La SARL HY7 expose notamment qu’elle est propriétaire du bien litigieux depuis le 14 avril 2022, que les appels de fonds qui lui ont été adressés contiennent plusieurs incohérences et qu’à réception de la mise en demeure du 18 octobre 2024, elle a pris attache avec le conseil du syndicat des copropriétaires pour lui indiquer qu’elle entendait régler les charges sous réserve que des explications sur les appels lui soient fournis. Elle précise que ce courrier est demeuré sans réponse, qu’elle a relancé le syndic par LRAR du 24 avril 2025 en précisant que le solde débiteur était de 9.027,81 € et non de 10.607,10 €, que cette lettre est elle aussi restée sans réponse, mais qu’elle a procédé au règlement de cette somme avant la délivrance de l’assignation, dont elle n’a eu connaissance que le 9 mai 2025. Elle soutient enfin avoir par la suite payé la totalité des charges lui étant réclamées, y compris celles qu’elle conteste, à titre conservatoire.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la recevabilité des demandes

Le syndicat des copropriétaires requérant produit :

— le relevé de propriété établissant que la SARL HY7 est propriétaire des lots 37 et 38 au sein de l’ensemble immobilier LE [Localité 7],

— le contrat de syndic en cours au titre duquel la SAS CABINET ESPARGILLIERE intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court en l’espèce du 1er janvier au 31 décembre de la même année.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Localité 7] produit aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2022, adopté les budgets prévisionnels 2024 et 2025 ainsi que le fonds travaux et voté divers travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2023, adopté le budget prévisionnel 2026 et voté divers travaux,

— l’attestation de non contestation des assemblées générales des 6 juin 2023 et 4 juillet 2024 en date du 17 avril 2025.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Selon le relevé de compte arrêté au 17 avril 2025 (pièce n°2), au moins une provision due par la SARL HY7 au titre du budget prévisionnel de l’année 2024 n’a pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndicat des copropriétaires produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à la SARL HY7 le 18 octobre 2024 (courrier récéptionné contre signature le 29 octobre 2024) d’avoir à régler la somme de 4.428,42 € au titre des appels de charges de l’exercice 2024 (4.168,42€) et des frais exposés (260 €) lui rappelant qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les provisions non encore échues entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2026 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors que cette mise en demeure est restée infructueuse passé le délai de 30 jours, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE [Localité 7] justifie donc avoir valablement mis en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

Sur les sommes restant dues et provisions devenues immédiatement exigibles

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit :

— le décompte des charges dues au 17 avril 2025;

— les appels de provisions entre le 1er janvier 2024 et le 5 février 2025;

— les appels de fonds entre le 1er avril 2023 et le 31 décembre 2023;

— les charges de copropriété individuelles des exercices 2022 (exercice durant lequel la SARL HY7 est devenue propriétaire) et 2023.

Pour expliquer l’absence de règlement des provisions dans le délai imparti, la SARL HY7 fait valoir que par courrier en date du 7 novembre 2024, elle a indiqué au conseil du syndicat des copropriétaires avoir volontairement suspendu les règlements faute d’avoir obtenu, de la part du syndic, des éclaircissements ou une rectification sur les appels de fonds des 19 décembre 2022, 30 juin 2023, 21 juillet 2023 et 23 septembre 2024 ainsi que sur le décompte des charges du 19 juin 2023, un montant de 684,60€ étant ainsi contesté.

Outre le fait que la SARL HY7 ne rapporte pas la preuve qu’elle soit entrée en contact avec le syndic pour obtenir de tels éclaircissements, il convient d’observer que la contestation portait sur un montat résiduel, ce qui l’a d’ailleurs conduit à régler la somme de 9.027,81€ (sur la somme de 10.607,10 € réclamée) le 24 avril 2025 sans qu’il soit justifié que des éléments nouveaux soient entrés en sa possession durant ce laps de temps de 5 mois.

Il est ainsi établi aux débats que, depuis la délivrance du commandement de payer, la SARL HY7 a payé la somme globale de 11.172,79 € correspondant à l’intégralité de la dette locative figurant dans le relevé de compte arrêté au 1er juillet 2025 (pièce en défense n°7) par le biais d’un règlement de 9.027,81 € par chèque n°5308075 BNP PARIBAS daté du 28 avril 2025 et d’un règlement de 2.144,98 € par virement en date du 2 juillet 2025.

Les demandes du syndicat requérant au titre des sommes dues à la date du 1er juillet 2025 sont ainsi devenues sans objet.

Dans le cadre de la présente procédure, la SARL HY7 soutient que le règlement de 2.144,98 € a été fait à titre conservatoire et qu’il ne vaut pas reconnaissance des causes afférentes.

Or, conformément à l’article 1342 du code civil, le paiement éteint la dette sauf si le débiteur a expréssément mentionné qu’il était réalisé à titre conservatoire et avec réserves, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le caractère conservatoire dudit paiement étant avancé pour la première fois dans le cadre de la présente procédure.

En outre, les comptes des exercices 2023 et 2024 ont été approuvées lors des assemblées générales des 6 juin 2023 et 4 juillet 2024, lesquelles n’ont pas été contestées, conformément à l’attestation du 17 avril 2025. Il appartenait à la SARL HY7 d’en contester la teneur devant les tribunaux compétent si elle estimait ses droits lésés, étant observé que les résolutions afférentes à la réfection de l’étanchéité ont été approuvées à l’unanimité des 255 tantièmes et que le vote de la SARL HY7, propriétaire de 43 tantièmes, n’aurait ainsi pas été déterminant.

La SARL HY7 sera ainsi déboutée de sa demande tendant à voir dire que son virement de 2.144,98 € a été réalisé à titre conservatoire.

Le syndicat des copropriétaires demandeur sollicite également la condamnation de la SARL HY7 à lui régler la somme de 2.819,44 € au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi alur non encore échues pour la période comprise entre le 1er juillet 2025 et le 31 décembre 2026.

Or, aucune nouvelle mise en demeure visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant été adressée à la défenderesse au cours de l’exercice 2025 ni a fortiori de l’exercice 2026, le syndicat des copropriétaires LE [Localité 7] sera déclaré irrecevable en sa demande en paiement.

En effet, il ressort des dispositions combinées de l’article 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que, dès lors qu'“un” budget prévisionnel doit être voté chaque année, les provisions non encore échues devenues exigibles, dont le syndicat des copropriétaires est fondé à obtenir le paiement, ne concernent que le budget prévisionnel de l’exercice en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure, et non pas tous les budgets prévisionnels que la copropriété aurait décidé de voter lors d’une même assemblée générale.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur […].

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement d’une somme de 358 € au titre des frais nécessaires correspondant aux frais des mises en demeure des 2 mai 2023 et 30 août 2023 (49 € x 2) et aux frais de remise du dossier à l’avocat (260 €).

Or, cette demande est devenue sans objet.

En effet, il ressort du relevé de compte arrêté au 1er juillet 2025 que la SARL HY7 s’est acquittée du montant de 10.102,48 € arrêté au 5 février 2025 (pièce n°2 en demande, pièce n°7 en défense) incluant les frais de mise en demeure et de remise du dossier avocat précités.

La SARL HY7 sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires LE [Localité 7] à lui rembourser la somme de 49 € x 2 au titre des frais mises en demeure.

Outre le fait que la SARL HY7 ne rapporte pas la preuve que les mises en demeure des 2 mai 2023 et 30 août 2023 lui auraient été abusivement adressées, il convient de relever que ces frais ont été réglés et n’ont fait l’objet d’aucune réserve lors de leur règlement.

La SARL HY7 sera ainsi déboutée de sa demande tendant à ce que les coûts des mises en demeure (49 €x2) lui soient remboursés.

2/ Sur la demande reconventionnelle de communication sous astreinte

La SARL HY7 sollicite la communication sous astreinte de la relance du 26 juillet 2022 portant sur le solde des charges pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 pour un montant de 55,74 €, des appels de fonds du 19 décembre 2022 portant sur l’eau froide pour un montant de 15,61 €, du 30 juin 2023 portant sur les travaux votés le 06 juin 2023 pour un montant de 325,80 €, du 21 juillet 2023 portant sur les travaux votés le 06 juin 2023 pour un montant de 116,50 €, du 23 septembre 2024 portant sur l’eau froide pour un montant de 5,56 € et du décompte de charges du 19 juin 2023 portant sur les travaux votés le 24 novembre 2021 pour un montant de 165,39 €.

Or, comme il l’a été indiqué précédemment, les règlements effectués par la SARL HY7 à hauteur de 11.172,79 € ont éteint la dette arrêtée au 1er juillet 2025 et les assemblées générales des 6 juin 2023 et 4 juillet 2024 n’ont pas été contestées de sorte que la SARL HY7 n’est pas fondée à réclamer les documents relatifs à la période de janvier 2021 à septembre 2024 sous astreinte.

La SARL HY7 sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement d’une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’absence de règlement régulier des charges incombant à la SARL HY7.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il convient de relever que la SARL HY7 s’est acquittée de sa dette de copropriété plus de 6 mois après la délivrance de la mise en demeure et alors même qu’un règlement plus rapide aurait pu intervenir, cette dernière indiquant n’avoir aucune difficulté financière. Antérieurement à l’envoi de la mise en demeure, il n’est pas rapporté la preuve que la SARL HY7 soit entrée en contact avec le syndic pour lui faire part de son désaccord sur les charges réclamées, ses diligences justifiées étant toutes postérieures à ladite mise en demeure. En effet, le courriel du 3 juillet 2024 (pièce en défense n°9) ne porte pas de contestation sur la période écoulée mais sur les travaux à venir.

Cette absence de règlement dans les délais est de nature à créer des difficultés de gestion et contraint nécessairement les autres copropriétaires à l’avance de trésorerie. Le préjudice ainsi caractérisé justifie sa condamnation au paiement d’une somme de 100 € à titre de dommages et intérêts, tenant compte des règlements opérés postérieurement.

4/ Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

La SARL HY7 sollicite la condamnation syndicat des copropriétaires LE [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET ESPARGILLIERE, la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive.

La SARL HY7 sera déboutée de sa demande de ce chef dès lors que l’intégralité des règlements est intervenue postérieurement à la délivrance de l’assignation et plus de 6 mois après la délivrance de la mise en demeure.

5/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL HY7, qui succombe à la présente instance, supportera les dépens, étant rappelé que le montant de 59,87 € correspondant au coût de la délivrance de l’assignation a été déjà réglé.

La SARL HY7 sera déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires LE [Localité 7] à lui rembourser cette somme de 59,87€.

Il n’y a pas lieu de juger que les dépens comprendront le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier. En effet, le droit proportionnel pouvant être alloué aux commissaires de justice lorsqu’ils recouvrent ou encaissent des sommes après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet (prévu par le n° 129 du tableau 3-1 créé par l’article A 444-32 du code de commerce issu de l’arrêté du 26 février 2016), reste à la charge du créancier conformément à l’article R444-55 du même code, le juge ne pouvant déroger à l’application de ce texte de manière anticipée et avant tout recouvrement ou encaissement par voie d’huissier de justice, et le présent litige n’entre pas dans les quelques dérogations prévues ni ne relève du droit de la consommation.

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE [Localité 7] la charge des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. La SARL HY7 sera en conséquence condamnée à lui régler la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l’article 481-1 6° du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Dit que les demandes du syndicat des copropriétaires LE [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET ESPARGILLIERE, relatives aux provisions pour charges courantes, aux provisions pour fonds de travaux Alur et aux appels de fonds arrêtées au 1er juillet 2025 sont devenues sans objet ;

Déclare le syndicat des copropriétaires LE [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET ESPARGILLIERE irrecevable en sa demande en paiement de la somme de 2.819,44 € correspondant aux provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi alur non encore échues pour la période comprise entre le 1er juillet 2025 et le 31 décembre 2026;

Déboute la SARL HY7 de sa demande tendant à dire que son virement de 2.144,98€ du 2 juillet 2025 a été réalisé à titre conservatoire ;

Déboute la SARL HY7 de sa demande de communication sous astreinte de la relance du 26 juillet 2022 portant sur le solde des charges pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, des appels de fonds du 19 décembre 2022, 30 juin 2023, 21 juillet 2023 et 23 septembre 2024 ainsi que du décompte de charges du 19 juin 2023 ;

Dit que la demande du syndicat des copropriétaires LE [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET ESPARGILLIERE, au titre des frais nécessaires est devenue sans objet ;

Condamne la SARL HY7 à verser au syndicat des copropriétaires LE [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET ESPARGILLIERE, la somme de 100 € à titre de dommages et intérêts et le déboutant pour le surplus ;

Déboute la SARL HY7 de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

Déboute la SARL HY7 de sa demande tendant à ce que les coûts des mises en demeure (49 €x2) et le coût de la délivrance de l’assignation (59,87 €) lui soient remboursés ;

Condamne la SARL HY7 aux dépens, étant précisé que le coût de la délivrance de l’assignation (59,87 €) a déjà été réglé par la SARL HY7 ;

Dit n’y avoir lieu de juger que les dépens comprendront le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier prévu par le n° 129 du tableau 3-1 créé par l’article A 444-32 du code de commerce ;

Déboute la SARL HY7 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL HY7 à payer au syndicat des copropriétaires LE [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET ESPARGILLIERE, la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le greffier Le juge statuant selon la

procédure accélérée au fond