1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e CHABBAT

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 05 JUIN 2025

S.C.I. FIBY

c/

S.A.S.U. SMART CODE

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00528

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFPI

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 23 Avril 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.C.I. FIBY, immatriculée au R.C.S de [Localité 6] sous le n° 984 091 009, agissant poursuites et diligences de sa gérante en exercice.

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par M^e David CHABBAT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La S.A.S.U. SMART CODE, immatriculée au R.C.S de [Localité 6] sous le n° 895 360 097, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 23 Avril 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 05 Juin 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date des 26 et 27 mars 2021, la SCI [S] a donné à bail commercial à la société SMART CODE pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2021, un local commercial situé [Adresse 4] à Cannes (06400) moyennant un loyer annuel initial de 10.200 € hors taxe et hors charges, soit un loyer mensuel de 850 €, payable mensuellement et d’avance le premier jour de chaque mois, outre des provisions sur charges mensuelles de 70 €.

Par acte authentique en date du 18 septembre 2024, la SCI FIBY a acquis de la SCI [S] divers locaux commerciaux situés dans l’ensemble immobilier [Adresse 3] à Cannes (06400), dont les locaux occupés par la SAS SMART CODE (lot 187 au rez-de-chaussée et jouissance d’une place de parking extérieur).

Par protocole transactionnel en date des 10 et 11 octobre 2024, la SCI [S] et la SAS SMART CODE sont convenues d’échelonner la dette locative d’un montant de 7.953,67 € arrêté au 28 août 2024, antérieurement à la vente du local commercial, selon le plan d’apurement suivant :

—  4 règlements de 1.512,04 € chacun en septembre, octobre, novembre et décembre 2024 (soit 1.012,04 € au titre du loyer et provision sur charges mensuelles + 500 € au titre du remboursement de la dette),

— un règlement de 3.988,04 € en janvier 2025 (soit 1.012,04 € au titre du loyer et provision sur charges + 2.976 € au titre du remboursement de la dette),

— et un règlement de 3.989,71 € en février 2025 (soit 1.012,04 € au titre du loyer et provision sur charges mensuelles + 2.977,67 € au titre du remboursement de la dette).

Par acte sous seing privé en date du 21 janvier 2025, la SCI [S] a cédé à la SCI FIBY, à titre gratuit, la créance détenue sur la société SMART CODE à hauteur de 8.965,71 € arrêtée au mois de septembre 2024, antérieurement à la vente du local commercial, et comprenant la régularisation de charges 2023.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 30 janvier 2025, la SCI FIBY a fait délivrer à la SAS SMART CODE un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 13.013,87 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, la SCI FIBY a fait assigner la société SMART CODE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L 145-41 alinéa 1er du code de commerce, L131-1 du code des procédures civiles d’exécution et 1103 et 1104 du code civil :

— juger que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié à la société SMART CODE le 30 janvier 2025 est resté infructueux après le délai légal d’un mois,

— juger et constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail commercial en date du 26 mars 2021,

— juger que le contrat de bail commercial en date du 26 mars 2021 est résolu.

En conséquence:

— condamner la société SMART CODE à payer à la SCI FIBY, à titre provisionnel, une somme de 13.013,87 € au titre de l’arriéré locatif,

— ordonner l’expulsion de la société SMART CODE du local sis [Adresse 8], cadastré section CM n°[Cadastre 2], ainsi que de tout occupant de son chef et de l’enlèvement de tous biens et objets lui appartenant ou déposés par elle dans ledit local, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la société SMART CODE, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges contractuellement prévu, soit d’un

montant de 1.012,04 € et ce, à compter de la signification de la décision d’expulsion à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— ordonner la remise à la SCI FIBY de tous jeux de clés en possession de la société SMART CODE et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai de 48 heures à compter

de la signification de la décision à intervenir.

— se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte,

— condamner la société SMART CODE à payer à la SCI FIBY, une somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SCI FIBY expose, au soutien de ses demandes, que la SCI [S] a donné à bail à la société SMART CODE un local sis [Adresse 3] à Cannes (06400), qu’elle a fait l’acquisition de ce local par acte authentique du 18 septembre 2024, qu’un protocole transactionnel avait été conclu entre la SCI [S] et la société SMART CODE en vue de l’apurement de la dette locative mais que l’échéancier n’a pas été respecté, qu’une cession de créance est intervenue à son profit le 21 janvier 2025, qu’un commandement de payer la somme de 13.013,87 € visant la clause résolutoire a été signifié à la société SMART CODE le 30 janvier 2025, que ce commandement est resté sans effet et que la clause résolutoire est ainsi acquise.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 23 avril 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré.

Lors de l’audience, la SCI FIBY , par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à domicile selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la société SMART CODE n’a pas constitué avocat ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens de la SCI FIBY, il convient de se référer à son assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la procédure

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la société SMART CODE a été régulièrement assignée à son siège sociall. Le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de remise à l’étude après avoir vérifié la certitude du domicile de destinataire par le nom figurant sur la boîte aux lettres.

L’assignation informe valablement la défenderesse de son obligation de constituer avocat dans les 15 jours de la délivrance de l’acte, les demandes portant sur des sommes supérieures à 10.000 €.

Il sera en outre constaté qu’il s’est écoulé un temps suffisant entre l’assignation, signifiée le 25 mars 2025, et la date de l’audience fixée au 23 avril 2025. Enfin, les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 27 mars 2025 et l’audience.

2/ Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SCI FIBY justifie d’un état des inscriptions néant.

3/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

La SCI FIBY produit aux débats :

— le contrat de bail à effet du 1er avril 2021 liant la SCI [S] et la société SMART CODE, qui contient en son article 17 (p.19) une clause résolutoire, en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain;

— l’acte authentique en date du 18 septembre 2024 aux termes duquel la SCI [S] lui a cédé le local commercial donné à bail à la société SMART CODE;

— l’acte de cession de créance à titre gratuit en date du 21 janvier 2025 aux termes duquel la SCI [S] lui a cédé sa créance locative la société SMART CODE à hauteur de 8.965,71 € arrêtée au mois de septembre 2024, antérieurement à la vente du local commercial.

La SCI FIBY, par suite du paiement partiel des loyers et provisions sur charges des mois de mai 2023 à janvier 2025 inclus, outre une « régularisation charges 2022 » et une « régularisation charges 2023 » a fait signifier à la société SMART CODE le 30 janvier 2025 un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 13.013,87 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale, en rappelant au locataire défaillant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

La société SMART CODE, qui ne comparait pas bien que régulièrement assignée, ne conteste pas le principe et le montant de la dette locative.

Le commandement étant incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 1er mars 2025 et le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. Depuis cette date, la société SMART CODE est en conséquence occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile, suivant détail précisé au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

La SCI FIBY sollicite la condamnation de la société SMART CODE au paiement d’une indemnité d’occupation. Il convient en l’espèce de la fixer à titre provisionnel à la valeur du dernier loyer, charges comprises, soit à la somme mensuelle de 1.012,04 € à compter du 1er mars 2025 jusqu’au départ effectif de la locataire et restitution des clés.

La société SMART CODE sera condamnée, en tant que de besoin, à son paiement.

Il ressort de l’examen des pièces présentées et régulièrement versées aux débats, que le montant des loyers et provisions sur charges impayés s’élève à la somme de 13.013,87 €, somme arrêtée au mois de janvier 2025 décomposée comme suit:

— régularisation charges 2022 : 1.131,73 €- loyer et provision sur charges mai 2023 : 980,20 €

— loyer et provision sur charges juin 2023 : 980,20 €

— loyer et provision sur charges novembre 2023 : 980,20 €

— loyer et provision sur charges janvier 2024 : 0,20 €

— loyer et provision sur charges mars 2024 : 0,20 €

— loyer et provision sur charges avril 2024 : 52,24 €

— loyer et provision sur charges mai 2024 : 1.012,04 €

— loyer et provision sur charges juin 2024 : 1.012,04 €

— loyer et provision sur charges juillet 2024 : 12,04 €

— loyer et provision sur charges août 2024 : 1.012,04 €

— loyer et provision sur charges septembre 2024 : 1.012,04 €

— régularisation charges 2023 : 780,54 €

— loyer et provision sur charges octobre 2024 : 1.012,04 €

— loyer et provision sur charges novembre 2024 : 1.012,04 €

— loyer et provision sur charges décembre 2024 : 1.012,04 €

— loyer et provision sur charges janvier 2025 : 1.012,04 €

L’obligation au paiement de cette créance locative n’est pas sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de condamner la société SMART CODE à payer cette somme, à titre provisionnel.

4/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La société SMART CODE, partie succombante, supportera les entiers dépens de la présente instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FIBY la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.500 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 1er mars 2025, du bail commercial liant la SCI FIBY, bailleresse, à la SAS SMART CODE, locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SAS SMART CODE des locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 7], ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que l’obligation de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance sera assortie d’une astreinte de 50 € par jour de retard jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de 1.012,04 € incluant les charges, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de la SAS SMART CODE ;

Condamne la SAS SMART CODE à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la SCI FIBY;

Condamne la SAS SMART CODE à payer à la SCI FIBY la somme provisionnelle de 13.013,87 € arrêtée au mois de janvier 2025 inclus au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges ;

Condamne la SAS SMART CODE aux entiers dépens ;

Condamne la SAS SMART CODE à payer à la SCI FIBY une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés