TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01443 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MKMT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA SDH (SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT), dont le siège social est sis 34, avenue Grugliasco – BP 128 – 38431 ECHIROLLES CEDEX

représentée par la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [G] [F], demeurant 65 Place du Soleil – 38920 CROLLES

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 19 Mai 2025 tenue par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M. Aymeric BEATRIX, Auditeur de justice, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 17 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par bail verbal consenti par la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, M. [G] [F] a pris en location un logement situé 65 place du Soleil à 38920 CROLLES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 323,19 euros à l’origine outre une provision sur charges.

Par acte séparé du même jour, la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a loué à M. [G] [F] un garage et annexe pour un montant mensuel de 16,61 €.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayés de loyers de M. [G] [F] par lettre datée du 19 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude en date du 21 février 2025, la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait assigner M. [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection de GRENOBLE, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement et le garage sis 65 place du Soleil à 38920 CROLLES ;

— ordonner l’expulsion de M. [G] [F] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— autoriser le cas échéant la requérante à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de M. [G] [F];

— condamner M. [G] [F] à lui payer les sommes suivantes :

-2 376,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2024 avec intérêts à taux légal à compter du commandement de payer ;

— une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, majorée

-305,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la Préfecture et le coût de l’assignation.

— ordonner l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture de l’Isère par voie électronique avec avis de réception du 24 février 2025.

A l’audience du 19 mai 2025, la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a comparu représentée par la SELARL BESSON – MOLLARD.

La SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation M. [G] [F] à lui payer la somme de 6 978,24 euros, somme arrêtée au 15 mai 2025 inclus.

Elle a précisé n’avoir aucun contact avec M. [G] [F] et s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

M. [G] [F], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier établi le 19 mai 2025.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a comparu représentée par la SELARL BESSON – MOLLARD. M. [G] [F] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter bien que régulièrement cité à étude conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile.

En application des dispositions susvisées, il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en prononcé de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 21 février 2025, l’article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. (…) Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. (…) L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été réalisée le 19 décembre 2023, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 21 février 2025.

De même, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée, le 24 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 19 mai 2025.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien fondé de la demande

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Pour l’exercice de l’action en résiliation, l’assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement. Lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance pour que la résiliation doive être immédiatement prononcée, ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages-intérêts.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats qu’un commandement de payer a été adressé par le bailleur à M. [G] [F] en sa qualité de locataire le 12 janvier 2024, faisant état d’un montant de loyers et charges impayés de 2 376,38€.

Il résulte en outre du décompte arrêté au 15 mai 2025 que cette dette est de 6 978,24€, de sorte qu’elle a augmenté puisqu’elle s’élevait à la somme de 2 376,38 € au moment de l’assignation du 21 février 2025.

M. [G] [F] n’a pas comparu à l’audience pour s’en expliquer de sorte que le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant d’évaluer sa solvabilité et de mettre en place, le cas échéant, des délais de paiement.

Il ressort du diagnostic social et financier en date du 19 mai 2025 que les ressources mensuelles de M. [G] [F] sont de 1493,99 euros et que ses charges sont de 1242,74 euros par mois.

Il a unreste à vivre disponible de 251,25 euros par mois.

M. [G] [F] aurait par ailleurs déposé un dossier auprès de la commission de surendettement mais il n’a pas respecté l’échéancier proposé par la Banque de France de sorte que sa demande est caduc.

Mais, le défaut de paiement par M. [G] [F] de ses loyers et charges récupérables pendant plusieurs mois constitue une inexécution suffisamment grave pour prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du prononcé du jugement.

Il convient, par suite, de condamner M. [G] [F] à restituer les lieux loués situés 65 place du Soleil à 38920 CROLLES.

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement et du garage, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande en paiement de la dette locative

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

— le commandement de payer en date du 12 janvier 2024 réclamant la somme de 2376,38 € ;

— le décompte de la créance arrêtée au 15 mai 2025 inclus.

Il ressort de ce décompte circonstancié que M. [G] [F] est aujourd’hui redevable d’une somme de 6978,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés à l’égard de leur bailleur.

Aucun élément de nature à contester la dette, dans son principe et son montant, n’est apporté par M. [G] [F].

Par conséquent, M. [G] [F] sera condamné au paiement de la somme de 6 978,24 € au titre des loyers et charges impayés.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024, date du commandement de payer, pour un montant de 2 376,38 € et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Afin de dédommager la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien, une indemnité d’occupation lui est allouée.

Cette indemnité présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle est due mensuellement et s’élève à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [G] [F] à une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du mois de la date de résiliation du bail. Elle est incluse dans la dette locative jusqu’au 15 mai 2025 inclus.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT ou à son mandataire.

La majoration de l’indemnité d’occupation demandée par le bailleur n’est pas justifiée, ce dernier ne justifiant d’aucun autre préjudice que l’occupation de son logement, qui est réparée par le versement d’une indemnité d’un montant en rapport avec la valeur locative du bien.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [G] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [G] [F], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 305,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire du présent jugement à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

PRONONCE la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation et au garage situé 65 place du Soleil 38920 CROLLES, entre la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT d’une part et M. [G] [F] d’autre part, aux torts exclusifs du défendeur et à la date du présent jugement ;

CONDAMNE M. [G] [F] à libérer les lieux situés 65 place du Soleil 38920 CROLLES, en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de M. [G] [F] et celle de tous occupants de son chef du logement et du garage, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [G] [F] à payer à la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 6978,24€ (six mille neuf cent soixante-dix-huit euros vingt-quatre centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2376,38 € et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE M. [G] [F] à payer à la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail et par la loi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [G] [F] au paiement de la somme de 305€ (trois cent cinq euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [G] [F] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation au préfet, du commandement de payer, sa dénonciation à la Préfecture et le coût de l’assignation;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 11 de chaque mois ;

DÉBOUTE la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT et M. [G] [F] de leurs plus amples demandes ;

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE DIX-SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT-CINQ, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection