TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre REPUBLIQUE FRANÇAISE Jugement du 22 Février 2022 AU NOM D U PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/00957 – N° Portalis DB2N-W-B7F-HDVG

Le Tribunal Judiciaire du Mans

a rendu juge dont la teneur suit: DEMANDERESSE
Madame Y Z née X née le […] à […] demeurant […] représentée par Maître Arnaud CONSTANS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et par Maître Cécile FROGER QUARTI, avocate au barreau du MANS, avocate postulante

DEFENDERESSE

S.A. BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 857 500 227 dont le siège social est situé […] représentée par Maître A-Philippe RIOU, membre de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant et par Maître Frédéric BOUTARD, membre de la SCP LALANNE GODARD-HERON-BOUTARD- SIMON- GIBAUD, avocat au barreau du MANS, avocat postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT: Morgane ROLLAND, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire. Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER présent à l’appel des causes: Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 14 décembre 2021 A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 22 février 2022 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 22 Février 2022

- prononcé publiquement par Morgane ROLLAND, par sa mise à disposition au greffe

- en premier ressort

- contradictoire

- signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à M^e Frédéric BOUTARD – 8, M^e Cécile FROGER OUARTI – 49 le 22.2.2022

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N° RG 21/00957 – N° Portalis DB2N-W-B7F-HDVG

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 décembre 2009, M^me Y X épouse Z a donné à bail à la société coopérative de Banque Populaire à capital variable, dénommée LA BANQUE POPULAIRE DE L’OUEST (devenue la Banque populaire Grand Ouest, ci-après la BPGO), un immeuble à usage commercial sis au Mans 9 avenue du docteur A B. Le bail était consenti pour une durée de 9 années et 20 jours à compter du 11 décembre 2009 pour se terminer au 31 décembre

2018.

Par acte extrajudiciaire du 30 octobre 2018, M^me Z a donné congé à la BPGO avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2019 moyennant un loyer annuel de 41 000 € en précisant qu’il s’agissait du montant conventionnel sur lequel les parties s’étaient mises d’accord dans le bail initial en cas de renouvellement.

Par courrier du 24 octobre 2019, le conseil de la BPGO a indiqué que cette dernière acceptait le principe du renouvellement, mais refusait de voir fixer le montant du loyer à la somme de 41 000 €.

C’est dans ces conditions que M^me Z a signifié le 23 avril 2020 à la BPGO un mémoire préalable en fixation du prix du loyer du bail renouvelé, et qu’elle l’a faite assigner par acte extra judiciaire du 25 novembre 2020 devant le Président du tribunal judiciaire du Mans statuant comme juge des loyers commerciaux.

La banque a constitué avocat le 7 décembre 2020.

Par décision du 19 mars 2021, le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent au profit de la chambre civile du tribunal judiciaire du Mans, auquel il a transmis le dossier.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 juin 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige,, M^me Z demande au tribunal :

A titre principal

- dire et juger que par application de la clause intitulée loyer du bail conclu le 11 décembre 2009, le montant du loyer renouvelé doit être fixé à 41 000 € annuels, hors charges et hors taxes, à compter du

1er juillet 2019 dire et juger que par application de la clause intitulée loyer du bail conclu le 11 décembre 2009, l’indexation sur l’indice INSEE du coût de la construction doit se faire à compter du 1er janvier 2019 I dire et juger que les compléments de loyer dû par le locataire porteront intérêt au taux légal

- conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1154 du code civil

- condamner la Banque populaire du grand Ouest à lui verser, pour les échéances passées, la somme de 42 120,94 euros, soit le différentiel entre le montant convenu et le montant payé au titre de l’ensemble des loyers depuis le premier janvier 2019, de leur indexation sur l’indice INSEE et du réajustement du dépôt de garantie, et pour les échéances futures, à lui verser un loyer trimestriel de 41 000 € augmenté selon la variation de l’indice INSEE du coût de la construction (indice de base deuxième trimestre

2018), à compter de la date des présentes conclusions A titre subsidiaire

- désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur le montant du loyer du bail renouvelé au regard de la valeur locative

- fixer le loyer provisionnel à compter du 1er juillet 2019 jusqu’à la fin de la procédure à la somme annuelle de 41 000 €

- en tout état de cause

- condamner la Banque populaire du Grand Ouest à lui verser la somme de 10 000 € par application de

l’article 700 du code de procédure civile

Elle fait valoir que les parties ont conventionnellement prévu, dans le bail initial, qu’en cas de renouvellement, le loyer serait de 41 000 € annuels, convention qui est légalement possible, et qui se justifiait par le fait que le montant du loyer avait été minoré initialement. Elle ajoute que les dispositions légales prévoient expressément que le bail renouvelé peut prendre effet non à l’expiration du précédent bail mais postérieurement, en l’occurrence au 1er juillet 2019.

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Elle conteste l’interprétation que fait la banque populaire de cette clause, qui lui donnerait un sens extrêmement restrictif, et soutient que la clause fixant le loyer du bail renouvelé est applicable quelle que soit la date du renouvellement du contrat et non pas seulement en cas de renouvellement au 1er janvier 2019. Elle souligne qu’il est évoqué au contrat le loyer futur, c’est-à-dire tout loyer postérieur à l’expiration du bail, et que la date indiquée du 1er janvier 2019 n’avait d’intérêt que pour fixer un point de départ à l’indexation du loyer.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 15 septembre 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, la BPGO demande au juge de débouter M^me Z de l’ensemble de ses demandes, de statuer ce que de droit sur la demande d’expertise, et de condamner M^me Z au paiement d’une somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la clause visée par la demanderesse de fixation du loyer du bail renouvelé n’était applicable qu’en cas de renouvellement au 1er janvier 2019 et non pas pour un renouvellement postérieurement à cette date comme c’est le cas en l’espèce. Elle explique que cette clause n’est pas dépourvue de sens en ce qu’elle laissait la possibilité au bail de se prolonger en vue notamment pour le bailleur d’éviter un refus de sa proposition de renouvellement ou de capitaliser sur une augmentation des prix du marché après le 1er janvier 2019 et pour le preneur d’éviter un renouvellement du bail d’une période ferme minimale de trois ans alors qu’en cas de tacite prolongation il peut donner congé à tout moment, ou de capitaliser sur une éventuelle baisse des prix du marché après le 1er janvier 2019. La banque conteste avoir donné un mauvais conseil sur la forme du congé. Elle ajoute qu’elle n’avait pas de réponse à donner à la bailleresse dès lors qu’elle n’avait pas de diligence particulière à faire et qu’elle savait qu’il était inutile de répondre à une offre de renouvellement du bail alors que l’action en fixation du loyer du bail renouvelé peut se prescrire par deux ans.

Sur la demande subsidiaire d’expertise, elle formule toutes protestations et réserves d’usage. Elle s’oppose en tout état de cause à la fixation d’un loyer provisionnel au montant sollicité et à sa condamnation pour des sommes à venir, qui aboutirait à consentir un titre exécutoire pour toute la durée du bail.

La procédure a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état du 21 octobre 2021.

MOTIFS

Sur l’interprétation du contrat de bail :

Il convient tout d’abord de souligner qu’il n’est pas discuté que le bail conclu initialement pour neuf années et 20 jours a été renouvelé.

Les parties sont en désaccord uniquement sur le sens à donner à la clause relative à la fixation

du loyer.

L’article 1134 du code civil en sa version applicable à la date de conclusion du bail commercial litigieux dispose que les conventions engagent ceux qui les ont signées. L’article 1156 du même code prévoit que le juge doit rechercher quelle était la commune intention des parties au moment où elles ont contracté plutôt que de s’arrêter au sens littéral du texte. Par ailleurs, il doit prendre en considération l’économie générale du contrat. Son pouvoir souverain d’interprétation est cependant limité par les clauses claires et précises qu’il ne peut dénaturer.

En l’espèce, la lecture attentive des clauses du contrat permet d’affirmer que le loyer a été fixé selon des modalités variables durant l’exécution du bail : ainsi était-il prévu que celui-ci serait fixé par principe à 21 000 € par an, mais par exception à 15 000 € à compter du 20 novembre 2009 jusqu’au 31 décembre 2012 puis à 18 000 € entre cette date et le 31 décembre 2015, marquant ainsi une progressivité croissante.

Il était également prévu dans l’hypothèse d’un renouvellement du bail une clause relative au loyer, figurant à la suite des précédentes stipulations, formulée dans les termes suivants :

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« Si le bail venait à faire l’objet d’un renouvellement, les parties conviennent d’ores et déjà de fixer le montant du loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 à la somme de 41 000 € (quarante et un mille euros) en principal par an. Toutefois, le bailleur garde la faculté, lui seul et seulement s’il le préfère, de faire fixer le montant du loyer de renouvellement à la valeur locative au 1er janvier 2019 par le juge compétent en la matière, étant précisé que les parties conviennent que le loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 sera dans ce cas fixé à la valeur locative mais en tenant compte de tous les travaux de démolition-reconstruction et plus généralement de tous les travaux réalisés à l’adresse des lieux loués par le preneur à ses frais pendant le cours du présent bail, lesquels feront accession au 31 décembre 2018 »>.

Il était ensuite explicitement mentionné que « les parties entendent préciser que le montant du loyer du présent bail a été négocié et fixé en tenant compte de cette disposition dérogatoire sur le montant du loyer futur et des règles que les parties se donnent dès aujourd’hui quant aux modalités de sa fixation au cas où le bailleur préférerait une fixation judiciaire à la valeur locative ». Ainsi les cocontractants ont manifestement négocié puis précisé amplement par écrit les termes de leur accord quant aux variations du loyer, tant durant l’exécution du contrat initial qu’au moment de son éventuel renouvellement, en tenant compte des travaux réalisés par le preneur sur le bien immobilier, qu’il a transformé pour en faire une agence bancaire adaptée à son activité commerciale.

Or, le bail prenant fin initialement le 31 décembre 2018, c’est fort logiquement que les parties ont précisé que les conditions du nouveau bail entreraient potentiellement en application au 1er janvier 2019. Pour autant, il ne ressort d’aucune autre stipulation contractuelle que l’hypothèse prévue au contrat de fixation du nouveau loyer à 41 000 € serait limitée exclusivement à un renouvellement du bail

à la date exacte et unique du 1er janvier 2019, contrairement à ce que prétend la société défenderesse. Cette interprétation aurait d’ailleurs pour effet de limiter de manière très restrictive le sens de cette clause pourtant amplement développée au contrat, impliquant ainsi, si l’on suit son raisonnement, qu’un renouvellement du bail au 2 janvier 2019 par exemple aurait empêché l’application de l’accord des parties sur le loyer futur.

Il convient donc de privilégier une interprétation dans le sens de l’économie générale du contrat, en tenant compte des négociations contractuelles et des autres clauses, impliquant dès lors d’interpréter la clause litigieuse dans le sens suivant pour lui donner son exacte portée : Si le bail venait à faire l’objet d’un renouvellement, les parties conviennent d’ores et déjà de fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 41 000 € (quarante et un mille euros) en principal par an, ou, au choix du bailleur exclusivement, au mont de la valeur locative à la date du renouvellement.

En définitive, les parties avaient initialement prévu le montant du loyer dans l’hypothèse de son renouvellement, quelle que soit la date de celui-ci. Il convient donc d’appliquer la loi des parties compte tenu du renouvellement du bail.

Sur les conditions du renouvellement du bail :

En application de l’article L145-4 du code de commerce en sa version applicable au jour de conclusion du contrat initial, soit le 11 décembre 2009, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9. Cet article prévoyait alors que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l’article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l’alinéa précédent. (…) Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.

L’article 1738 du code civil en sa version alors applicable dispose que si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail, dont les clauses et les conditions sont les mêmes que le précédent.

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Enfin, il est prévu aux termes de l’article L145-12 du code de commerce en sa version applicable au contrat litigieux, que le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, en application du bail initial et du droit des baux commerciaux, d’ordre public, le bail conclu le 11 décembre 2009 prenait fin le 31 décembre 2018, et le congé devait être donné sous la forme d’un acte extrajudiciaire au moins six mois avant cette date.

Or, M^me Z a dans un premier temps envoyé un courrier recommandé à sa locataire, reçu le 11 juillet 2018, pour lui proposer le renouvellement du bail en rappelant que le bail initial prenait fin le 31 décembre 2018 et que le loyer serait désormais de 41 000 €. Avertie sur le formalisme à respecter pour donner régulièrement congé par le service en charge de la gestion des baux commerciaux au sein de la société locataire, elle a ensuite fait délivrer le 30 octobre 2018, un exploit d’huissier donnant congé à sa locataire au 30 juin 2019 à minuit, mais offrant de renouveler le bail pour neuf années, à compter du 1er juillet 2019 moyennant un loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes, de 41 000 €, conventionnellement prévu au bail précédent.

La BPGO ayant accepté d’abord tacitement, en se maintenant dans les lieux après le 31 décembre 2018, puis explicitement, à compter de son courrier du 24 octobre 2019, le renouvellement du bail, elle doit être considérée comme tenue par les conditions de renouvellement prévues dans le contrat initial, à défaut d’accord entre les parties pour en établir de nouvelles, en vertu de la force obligatoire des contrats.

Cependant, compte tenu de l’absence de régularité de la forme du renouvellement, proposé par recommandé initialement, la bailleresse ne peut prétendre bénéficier des conditions contractuelles de renouvellement du bail avant la régularisation de ce renouvellement selon les formes prévues par les textes légaux, soit durant la période comprise entre le terme du bail initial et la prise d’effet des nouvelles conditions du nouveau bail, soit du 1er janvier 2019 au 30 juin 2019.

Le bail d’origine a dès lors été tacitement reconduit du 1er janvier 2019 au 30 juin 2019, puis renouvelé aux conditions prévues par le bail d’origine à compter du 1er juillet 2019. Ainsi, sur ladite période de six mois, seules les conditions du bail initial doivent s’appliquer, prévoyant un loyer par principe de 21 000 € l’an.

La locataire ayant continué à régler les trimestres dus sur la base du loyer annuel de 21 000 €, elle sera condamnée au paiement, à compter du 1er juillet 2019, de la somme différentielle entre le montant du nouveau loyer et le montant du loyer effectivement réglé, complétée des ajustements dus à l’indexation du loyer, et ce jusqu’au 31 décembre 2021, les autres loyers n’étant pas encore devenus exigibles. Les sommes sollicitées n’étant pas contestées dans leur quantum par la défenderesse, le montant total dû par elle s’élève dès lors à la somme de 42 120,94 € à laquelle s’ajouteront les deux derniers trimestres de 2021, d’un montant unitaire de 10 575,78 € chacun, soit au total 63 272,50 €, sous déduction des sommes éventuellement versées par la BPGO au titre des loyers de ces deux derniers trimestres 2021.

M^me Z sera en revanche déboutée de sa demande de condamnation au paiement des loyers non encore exigibles.

Sur les autres demandes :

Sur la capitalisation des intérêts :

L’article 1154 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’ intérêts dus au moins pour une année entière.

Le juge ne disposant pas de pouvoir d’appréciation sur ce point, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

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Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge

d’une autre partie.

En l’espèce, la BPGO, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La BPGO, qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à M^me Z la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Rien ne justifie d’écarter ce principe en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, susceptible d’appel :

CONSTATE qu’en application des dispositions contractuelles, le loyer annuel hors taxes et hors charges dû par la société coopérative Banque populaire grand Ouest s’élève à la somme de 41 000 € à compter du 1er juillet 2019;

En conséquence,

CONDAMNE la société coopérative Banque populaire grand Ouest à payer à M^me Y X épouse Z la somme totale de 63 272,50 € (soixante trois mille deux cent soixante douze euros cinquante) outre intérêts légaux, sous déduction des sommes éventuellement déjà versées par elle au titre des loyers des deux derniers trimestres de l’année 2021;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE la société coopérative Banque populaire grand Ouest à verser à M^me Y X épouse Z une somme de 3 000 € euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la société coopérative Banque populaire grand Ouest aux dépens;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

En conséquence, L La République Française, A N Mande et ordonne: U P LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE A tous huissiers de justice, sur ce requis, U D de mettre le présent jugement à exécution : I

C I A IR

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Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près

) o les tribunaux judiciaires d’y tenir la main in r A tous commandants et officiers de la force publique de prêter a S main forte lorsqu’ils en seront légalement requis…. (

-6Pour copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire délivrée par Nous, greffier du tribunal judiciaire du MANS 22.2.2022 Sa (San Le Greffier