TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/00140 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X6AR

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 MAI 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. D’ENCHEMONT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. NEW LOG

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Julie BABELAERE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 14 Mai 2024

ORDONNANCE du 14 Mai 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 05 juin 2019, la SCI d’ENCHEMONT a consenti à la SARL NEW LOG un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 69.000 euros HT et HC, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 18.000 euros.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 21 octobre 2021, le preneur a donné régulièrement congé des lieux loués à effet du 31 mai 2022 et a quitté effectivement les lieux le 30 septembre 2022.

La SCI d’ENCHEMONT a par acte du 23 janvier 2024, fait assigner la SARL NEW LOG devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, en paiement à titre provisionnel, du solde restant dû après restitution des lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 16 avril 2024, pour y être plaidée.

A cette audience, la SCI d’ENCHEMONT représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures n°3 reprises oralement, formant les prétentions suivantes :

aux fins de :

Vu le bail du 05 juin 2019

Vu les articles 1103, 1343-2, 1343-5, 1348-1, 1348-2, 1347-3, 1353 et 1728 du code civil

Vu l’article A.444-10 du code de commerce

Vu les articles 696, 700 et 835 du code de procédure civile

— Condamner à titre provisionnel la SARL NEW LOG au paiement de la somme de 24.847,70 euros, correspondant aux arriérés de loyers et de charges suivant décompte au 31 décembre 2023,

— Condamner à titre provisionnel la SARL NEW LOG au paiement de la somme de 4.969,54 euros, à titre d’indemnité forfaitaire contractuelle,

— Condamner la SARL NEW LOG à payer à la SCI d’ENCHEMONT, une provision correspondant aux intérêts prorata temporis calculés à compter de la date d’exigibilité de chaque somme due, au taux de 1 % par mois ou par fraction du mois de retard avec anatocisme,

— Débouter la SA NEW LOG de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Si par impossible des délais de paiement devaient être accordés à la SARL NEW LOG

— Ordonner que le premier retard ou défaut de paiement entraînera la déchéance du terme, pour l’ensemble des sommes dues;

En tout état de cause,

— Condamner la SARL NEW LOG à payer à la société requérante, la somme de 3.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la même aux dépens, ainsi que les frais visés aux articles A444-10 et suivants du code de commerce.

La SARL NEW LOG représentée, reprenant oralement ses écritures n°2 déposées à l’audience sollicite du juge des référés de :

Vu l’article 835 du code de procédure civile

Vu l’article 1243-5 du code civil

vu l’article L14-40-1 du code de commerce

— Débouter la SCI d’ENCHEMONT de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

— Condamner la SCI d’ENCHEMONT à verser à la SARL NEW LOG la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

A titre subsidiaire et reconventionnellement, pour le cas où la société NEW LOG serait condamnée à payer une provision, lui accorder les plus larges délais de paiement.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement du solde restant dû après restitution des lieux

La SCI d’ENCHEMONT sollicite la condamnation de son adversaire au paiement d’une provision, correspondant au solde des loyers impayés et de travaux, déduction faite du dépôt de garantie, ce sur quoi la défenderesse s’oppose soutenant que la créance invoquée est sérieusement contestable, exposant que seul est versé un décompte sans les pièces justificatives, que ce décompte est incompréhensible, de sorte que la créance n’est pas vérifiable ; que ce décompte est incohérent ; que l’ indemnité de remise en état des lieux n’est pas justifiée, en l’absence d’état des lieux d’entrée et qu’en tout état de cause, l’appréciation de l’obligation d’entretien et de travaux incombant au locataire et l’obligation de restituer les lieux en bon état, relève du juge du fond. Enfin, les pièces 6 et 7, s’agissant de factures postérieures à la fin du bail, de devis non acceptés et de proposition de contrat non signé, ne constituent pas des pièces justificatives utiles de la créance alléguée.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Le preneur est, en vertu des dispositions du droit commun du bail et du bail (article 10 et 15 notamment), tenu au paiement des loyers, aux termes convenus et est tenu, au cours du bail, d’entretenir les lieux loués, y faire les réparations locatives et les restituer en bon état de réparation locative.

Le défendeur n’a pas repris dans le dernier état de ses prétentions, le moyen tiré de la prescription de l’action en paiement. Il est en conséquence censé l’abandonner, de sorte que l’argumentation développée par le bailleur sur ce point est sans objet.

En ce qui concerne la demande en paiement, le décompte produit (pièce SCI n° 5), au titre des sommes dues du 31 décembre 2020 porte sur des factures du 31.12.2020, les échéances trimestrielles au titre de l’exercice 2021, 1er trimestre 2022, 2ème trimestre 2022 prorata temporis (avril -mai, au regard de la date d’effet du congé), échéances de juin 2022 à septembre 2022 (date de restitution effective des lieux), facture de janvier 2023 et remboursement du dépôt de garantie en juillet 2023.

Force est de constater que si des pièces justificatives sont produites (pièces SCI n° 6, 7, 16 à 29), celles-ci ne sont pas mises en correspondance avec les sommes réclamées au décompte.

Ne sont pas identifiées les sommes réclamées au titre de la remise en état des lieux, ni le montant de la restitution du dépôt de garantie, tel que fixé au bail (18.000 euros). Le procès-verbal de constat du 29 septembre 2022 (pièce SCI n°15) n’est pas exploité pour déterminer les réparations que le bailleur estime être imputées à l’ancien preneur et les postes de remise en état ne sont pas identifiés dans le décompte.

Il n’appartient pas au juge des référés de suppléer la carence du demandeur pour justifier du bien-fondé de sa créance, qui est contestée par son adversaire.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande en paiement, au titre du solde restant dû par la défenderesse après restitution des lieux.

Sur l’indemnité contractuelle

La SCI d’ENCHEMONT réclame la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité de 4.969,54 euros, à titre d’indemnité forfaitaire contractuelle.

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires contractuelles à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En outre, du fait du rejet de la demande principale en paiement, sur laquelle est calculée l’indemnité contractuelle, celle-ci ne peut être déterminée.

En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur l’octroi de délais de paiement

La demande de la défenderesse à ce titre est sans objet, au regard de ce qui précède.

Sur les demandes accessoires

La SCI d’ENCHEMONT, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant les frais d’huissier prévus à l’article A.444-10 du code de commerce.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SARL NEW LOG la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la défenderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI d’ENCHEMONT en paiement au titre du solde restant dû après restitution des lieux, et d’une indemnité contractuelle,

Disons sans objet la demande de délais de paiement formée par la SARL NEW LOG,

Condamnons la SCI d’ENCHEMONT à payer à la SARL NEW LOG la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que les frais de recouvrement prévus à l’article A444-32 du code de commerce demeureront à la charge de la SCI d’ENCHEMONT ;

Condamnons la SCI d’ENCHEMONT aux dépens,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.

LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET