TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06678

N° Portalis DBZS-W-B7I-YPHV

N° de Minute : L 24/00607

JUGEMENT

DU : 09 Décembre 2024

S.C.I. CZ [Y]

C/

[G] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. CZ [Y], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [K] [Y], gérante

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [I], demeurant [Adresse 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Septembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 6678/24 – Page – MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 juillet 2023, la S.C.I. CZ [Y] a donné à bail à Madame [G] [I] un logement situé [Adresse 8] à [Adresse 11] ([Adresse 4]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 380 euros, outre une provision sur charges de 25 euros, pour une durée de 1 an renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, la S.C.I. CZ [Y] a fait signifier à Madame [G] [I] un commandement de payer la somme principale de 2620 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, et l’a mise en demeure de justifier de l’occupation effective du logement dans le délai d’un mois.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 25 janvier 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 10 juin 2024, la S.C.I. CZ [Y] a fait assigner Madame [G] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location, suite au défaut de paiement des loyers, charges, prestations et frais dans le délai de deux mois à compter du commandement visant la clause résolutoire signifié le 24.01.2024, conformément aux article 7 dernier alinéa et 24 alinéa 1er de la loi 89-462,À défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges sur le fondement des articles 1224 et 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi 89-462,Par voie de conséquence, déclarer Madame [I] [G] sans droit au maintien dans le logement situé [Adresse 9] à [Localité 14] Madame [I] [G] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu’elle occupe, en satisfaisant aux obligations d’un locataire sortant,Faute par Madame [I] [G] de le faire immédiatement, ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Condamner Madame [I] [G] à payer, en deniers ou quittances valables, la somme de 3 430,00 euros, avec intérêts au taux légal, conformément aux articles 1103, 1231-6, 1344-1 et 1728 du code civil, à l’article 7 de la loi 89-462 susvisée et au contrat de location,Condamner Madame [I] [G] à payer, en outre les sommes échues depuis le 26.03.2024 jusqu’au jour de la décision à intervenir, en vertu des articles 1103 et 1728 du code civil, à l’article 7 de la loi 89-462 susvisée et au contrat de location,Dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du commandement, pour la somme énoncée dans les causes du commandement, soit 2 620 euros, et de la présente assignation pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil,

Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l’article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance sera encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordés qu’au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible,Condamner Madame [I] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, due jusqu’à complète libération des lieux, ladite indemnité s’élevant mensuellement au prix du loyer actuel, charges comprises, en application des articles 1240 et 1760 du code civil,Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision,Condamner Madame [I] [G] à payer la somme de 450,00 euros, au titre des frais irrépétibles, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [I] [G] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet, en application des articles 696 du code de procédure civile et L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution,Certifier la décision en tant que TITRE EXÉCUTOIRE EUROPÉEN en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et en conséquence dire que le greffier de la juridiction sera tenu, sur demande de la partie requérante, de délivrer le TITRE EXÉCUTOIRE EUROPÉEN ensemble avec l’original de la décision,Enfin, rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 11 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 septembre 2024. La S.C.I. CZ [Y], régulièrement représentée par sa gérante [K] [Y], s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 30 septembre 2024 à la somme de 5969,68 euros.

Régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [G] [I] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [G] [I], assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 25 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’assignation.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 11 juin 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la S.C.I. CZ [Y] justifie avoir régulièrement signifié le 24 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2620 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun versement n’ayant été effectué par Madame [G] [I].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mars 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Madame [G] [I] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 7 mars 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre 2024 inclus.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I. CZ [Y] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 10 juillet 2023 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 24 janvier 2024 ;le décompte de la créance arrêtée au 30 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus.

Or, si le décompte produit à l’audience est difficilement compréhensible et ne permet pas de comprendre de quelle addition résulte le montant de 5969,68 euros, il ressort du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte que Madame [G] [I] n’a pas payé la somme de 287,42 euros pour le mois de juillet 2023, les sommes de 405 euros pour les mois d’août 2023 à septembre 2024 inclus, sauf le mois de mars 2024 pour lequel elle doit la somme de 78,39 euros, soit un total dû de 5630 euros. Il convient de déduire de cette somme le versement effectué le 29 septembre 2023 de 477,42 euros.

En outre, le dépôt de garantie ayant vocation uniquement à garantir le montant de loyers impayés ou de réparations locatives, et donc à être hypothétiquement déduit d’une dette locative, il n’y a pas lieu de condamner à son paiement pour ensuite le déduire compte tenu de la présente décision d’expulsion et de condamnation au paiement de la dette locative.

En conséquence, elle reste devoir à la S.C.I. CZ [Y] la somme de 5153,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Madame [G] [I], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Madame [G] [I] à payer à la S.C.I. CZ [Y] la somme de 5153,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2620 euros, et à compter de la date de la signification de la décision pour le surplus.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [I], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [G] [I], condamnée aux dépens, devra verser à la S.C.I. CZ [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 450 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Sur le titre exécutoire européen :

Le règlement (CE) n° 805/2004 du 21 avril 2004 permet d’octroyer un titre exécutoire européen pour les créances incontestées, aux fins de faciliter la libre circulation des jugements et des actes authentiques en Europe et de permettre des recouvrements de créances incontestées à un moindre coût.

Selon le considérant n° 5 du règlement, la notion de « créance incontestée » doit recouvrir « toutes les situations dans lesquelles un créancier, en l’absence établie de toute contestation du débiteur concernant la nature et le montant de la créance, a obtenu soit une décision judiciaire contre le débiteur, soit un acte exécutoire nécessitant une acceptation expresse du débiteur, qu’il s’agisse d’une transaction judiciaire ou d’un acte authentique ». Ces créances incontestées sont classées dans deux groupes :

Ce sont, d’une part, les cas dans lesquels le débiteur a contribué activement à l’établissement du titre, soit qu’il a expressément reconnu devoir la créance dans le cadre d’une procédure judiciaire dont il a fait l’objet, soit qu’il a reconnu devoir la créance dans un acte de transaction conclue devant une juridiction ou qui a été approuvée par une juridiction à cet effet, soit que la créance a été établie expressément dans un acte authentique.D’autre part, ce sont les situations dans lesquelles le débiteur est resté passif dans la procédure dont il a fait l’objet :- soit qu’il ne s’est jamais opposé à la créance au cours de la procédure judiciaire ;

— soit qu’il n’a pas comparu ou ne s’est pas fait représenter lors d’une audience relative à cette créance après l’avoir initialement contestée au cours de la procédure judiciaire et que cette défaillance est considérée dans l’Etat de la décision comme une reconnaissance tacite de la créance ou des faits invoqués par le créancier.

A ce titre, il est nécessaire que la procédure judiciaire dans l’Etat membre ait satisfait aux exigences prévues au chapitre III du règlement n° 805/2004, à savoir les normes minimales applicables aux procédures relatives aux créances incontestées que sont notamment la signification ou la notification de l’acte introductif d’instance. L’article 13 du règlement a trait à la signification à personne, à savoir que le destinataire ait lui-même accusé réception et donnant une certitude absolue de la réception de l’acte. Une citation à comparaître peut aussi être donnée oralement au débiteur au cours d’une audience précédente concernant la même créance. Conformément à l’article 13, 2, il est suffisant que cette citation orale ait été consignée au procès-verbal de cette audience.

Outre la signification à personne, l’article 14 permet aussi de procéder à une signification ou notification considérée comme étant équivalente, qui n’offre pasnune certitude absolue, mais qui assure tout de même un haut degré de probabilité :

— c’est notamment la remise de l’acte à des personnes vivant ou étant employées à la même adresse que le destinataire de l’acte,

— si le débiteur est un commerçant indépendant ou une personne morale, aux personnes employées par le débiteur,

— le dépôt de l’acte dans la boîte aux lettres du débiteur,

— le dépôt de l’acte dans un bureau de poste ou auprès d’une autorité publique compétente et communication écrite du destinataire de ce dépôt dans sa boîte aux lettres à condition que cette communication écrite mentionne clairement la nature judiciaire de l’acte et qu’elle vaut signification ou notification et a pour effet de faire courir les délais,

— par voie postale sans l’attestation prévue au règlement lorsque le débiteur a une adresse dans l’Etat membre d’origine,

— par des moyens électroniques (e-mail, à condition que le débiteur ait expressément accepté à l’avance ce mode de signification ou de notification).

Pour tous ces modes de signification et de notification équivalentes, l’article 14§2, précise expressément que la signification ou notification n’est pas admise si l’adresse du débiteur n’est pas connue avec certitude.

Or, en l’espèce, il résulte du procès-verbal de signification de l’assignation et du contenu du commandement de payer que la locataire a été mise en demeure de justifier de l’occupation du logement et qu’elle a été assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, aucun élément ne permettant à ce jour d’établir son adresse avec certitude.

En conséquence, les exigences procédurales du règlement (CE) n° 805/2004 du 21 avril 2004 n’étant pas remplies, la demande d’établissement de titre exécutoire européen sera rejetée à ce stade de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I. CZ [Y] et Madame [G] [I], portant sur le logement situé [Adresse 8] à [Localité 13] sont acquises à la date du 7 mars 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour Madame [G] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. CZ [Y] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Madame [G] [I] à payer à la S.C.I. CZ [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 7 mars 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Madame [G] [I] à payer à la S.C.I. CZ [Y] la somme de 5153,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2620 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [G] [I] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [G] [I] à payer à la S.C.I. CZ [Y] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

REJETTE la demande d’établissement d’un titre exécutoire européen ;

RAPPELLE à Madame [G] [I] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 12] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR