TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/05389 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XHE7

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. WILLIAM

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. ZKH DEVELOPMENT

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège [Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Fabrice CHATELAIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 30 Septembre 2024, avec effet au 06 Septembre 2024 ;

A l’audience publique du 28 Avril 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 30 juin 2025 puis prorogé pour être rendu le 15 Septembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu par Maître [S], notaire à [Localité 9], le 2 octobre 2008, la S.C.I William a donné à bail à la S.A.R.L MP Concept un local à usage commercial constituant le lot numéro 1 d’un ensemble immobilier en copropriété sis à [Adresse 11], moyennant le règlement d’un loyer annuel de 55 000 euros hors taxes et hors charges, payable d’avance mensuellement. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 1er février 2009 pour s’achever le 31 janvier 2018.

Le droit au bail a été cédé à la société MJ Vitali’t le 15 juillet 2013 qui a ensuite cédé le 17 janvier 2022 son fonds de commerce dont le bail commercial à la S.A.S ZKH Développement.

Par acte du 13 octobre 2022, la S.C.I. William a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la S.A.S. ZKH Développement pour un montant en principal de 21 322,59 euros.

Un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 28 octobre 2022 pour le même montant.

Un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 8 décembre 2022 pour un principal de 14 215,06 euros.

Une sommation de garnissement et exploitation a été délivrée par la bailleresse le 4 janvier 2023, la clause résolutoire étant visée.

Un quatrième commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 7 février 2023 pour un principal de 7 107,53 euros.

Se plaignant de divers manquements contractuels, la S.C.I William a, par acte de commissaire de justice délivré du 9 juin 2023, assigné la S.A.S ZKH Développement devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins notamment de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat, d’expulsion de la locataire et de condamnation au paiement des loyers et charges impayés ainsi qu’à des dommages-intérêts.

Sur cette assignation, la S.A.S ZKH Développement a constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

La demanderesse demande à la juridiction aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 17 juillet 2024 de :

A titre principal :

Dire et juger la S.C.I William recevable en ses demandes ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial en date du 2 octobre 2008 ;

En conséquence,

Prononcer la résiliation du contrat de bail commercial en date du 2 octobre 2008;

Condamner la société ZKH Développement à payer à la S.C.I William la somme de 126 883,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

Condamner la société ZKH Développement à payer à la S.C.I William la somme de 68 988 euros au titre des dommages et intérêts ;

Ordonner l’expulsion de la société ZKH Développement corps et bien, ainsi que de celle de toutes autres personnes introduites par elle dans les lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Ordonner un état des lieux par commissaire de justice au départ, spontané ou forcé de la locataire ;

Débouter la société ZKH Développement de toutes ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire :

Constater qu’elle accepte la proposition de la société ZKH d’apurer la dette locative en 24 mensualités, sous réserve de la justification immédiate par le preneur d’une attestation d’assurance à jour, et d’une occupation effective du local, et de la prise en charge des travaux de réfection de la façade dans un délai de deux mois à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

Juger que la dette locative, dont le montant sera actualisé à la date de l’audience de plaidoirie, sera réglée en 23 mensualités équivalentes, le solde étant réglé par une 24ème mensualité, sous réserve du bon paiement du 3ème trimestre 2024 ;

Juger que le défaut de paiement d’une mensualité, ou d’un terme de loyer, emportera la déchéance du terme, le contrat de bail conclu le 1er juin 2022 étant automatiquement résilié sans autre formalité.

En toute hypothèse :

Débouter la société ZKH Développement de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société ZKH Développement à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société ZKH Développement aux entiers dépens.

Elle fait valoir que le preneur ne paie pas régulièrement ses loyers au terme convenu la contraignant à recourir à plusieurs reprises à un commissaire de justice pour lui délivrer un commandement de payer ou à procéder à une saisie-conservatoire, constituant ainsi une faute contractuelle y compris lorsque la locataire régularise dans le délai imparti par le commissaire de justice.

Elle invoque que le preneur ne lui a jamais émis aucune réclamation au titre d’une atteinte à la jouissance paisible des lieux, au surplus démontrée par aucun commencement de preuve.

Elle conteste l’existence de déficiences structurelles de l’immeuble et rappelle que le preneur connaissait dès la signature de l’acte de cession du fonds de commerce l’existence d’une problématique sur la façade arrière.

Elle fait valoir qu’elle a constaté à plusieurs reprises le manquement de son locataire à son obligation de tenir les lieux loués constamment garnis et ouverts sauf fermeture d’usage et conteste l’allégation selon laquelle elle lui aurait interdit l’accès aux locaux en expliquant que la serrure a dû être changée suite à une effraction et que les clés ont été déposées à l’agence immobilière mandatée par la locataire elle-même.

Elle allègue que la locataire ne lui a jamais adressé une attestation détaillée des polices d’assurance souscrites malgré ses demandes en ce sens ce qui constitue également une inexécution contractuelle.

Enfin, elle fait valoir que la locataire ne remplit pas son obligation d’entretien des lieux loués, la façade arrière étant en très mauvais état.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 6 septembre 2024, la S.A.S ZKH Développement s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite :

A titre principal :

Ecarter les commandements visant la clause résolutoire pour avoir été délivrés à la S.C.I William de mauvaise foi ;

Débouter la S.C.I William de l’ensemble de ses réclamations, fins et prétentions ;

Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à compter de septembre 2022 aux torts exclusifs de la S.C.I William, cette dernière n’ayant pas mis à disposition de la société ZKH des locaux permettant d’assurer les destinations de restauration au sens de l’article 1719 code civil ;

Condamner la S.C.I William au paiement d’une indemnité de 605 700,78 euros au titre des préjudices subis par la société ZKH Développement.

A titre subsidiaire :

Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Ordonner que la dette locative soit échelonnée sur 24 mois, la société ZKH Développement reprenant le paiement des loyers dès le 4ème trimestre 2023.

En tout état de cause :

Débouter la S.C.I William de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Débouter la S.C.I William de sa demande d’indemnité au titre de la clause pénale ;

Condamner la bailleresse à réaliser les travaux structurels visés par la mairie sous astreinte de 500 euros par jour de retard au bénéfice de la société ZKH Développement à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Condamner sous la même astreinte la S.C.I William à remettre les clés à la société ZKH Développement et lui assurer une jouissanc0e paisible ;

Débouter la S.C.I William de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Condamner la S.C.I William à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A titre liminaire, elle fait valoir que l’attestation (pièce n° 23) ne respecte pas les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile et permet de constater que le bailleur n’exécute pas ses obligations en refusant la réalisation d’une extraction nécessaire à l’activité de restauration.

Elle invoque que le commandement visant la clause résolutoire est nul pour avoir été délivré de mauvaise foi arguant que le bailleur lui demande illégitimement de réaliser un ravalement de façade en se fondant sur une clause du bail qui lui est en toute hypothèse inopposable.

Elle soutient que le ravalement relève de la copropriété et que le devis produit ne porte pas sur un simple entretien mais une reprise structurelle de l’ensemble de l’immeuble ainsi que la recherche de l’origine des désordres affectant la structure et doit donc être à la charge du bailleur.

De plus, elle fait valoir que le bailleur a attendu la fin des travaux entamés par la locataire pour assigner en expulsion et a changé les barillets interdisant ainsi l’accès aux locaux.

Enfin, elle soutient que le bailleur a renoncé à la clause résolutoire en sollicitant un loyer et non une indemnité d’occupation.

Elle conteste l’absence d’assurance du local et soutient produire aux débats une attestation pour 2023-2024.

S’agissant de la faute commise par le non-paiement des loyers de manière régulière, elle rappelle que le bailleur tente de lui imposer des travaux de ravalement, qu’elle subit un préjudice de jouissance par la non-réalisation des travaux par la copropriété sur la façade arrière justifiant une exemption de loyer, qu’elle ne peut terminer ses travaux et la mise en exploitation du local en raison du refus du bailleur d’installer une gaine d’extraction et souligne que son accès audit local lui a été supprimé. Elle sollicite l’indemnisation de son préjudice à raison de la perte de son fonds de commerce.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

La clôture des débats est intervenue le 6 septembre 2024 par ordonnance du 30 septembre 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 28 avril 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juin 2025 prorogé au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Les parties sollicitent l’une et l’autre la résiliation du bail, la bailleresse sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire, le preneur réclamant la résiliation judiciaire rétroactive pour faute du bailleur. Il convient d’examiner en premier lieu l’acquisition de la clause résolutoire, demande la plus ancienne, le preneur ne s’étant prévalu de la résiliation judiciaire qu’à titre reconventionnel dans le cadre de la présente instance.

Sur la clause résolutoire

Selon l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, qui est d’ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de cet article, la clause résolutoire d’un bail commercial doit s’interpréter strictement et doit être mise en œuvre de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail à usage commercial contracté le 2 octobre 2008 prévoit en page 9 une clause résolutoire ainsi rédigée :

« Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le « Preneur » de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le « Bailleur », le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au « Preneur » de régulariser sa situation et contenant déclaration par le « Bailleur » d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation.

En outre, le « Bailleur » pourra demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail :

Pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire, soit au jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire qui aurait précédé la liquidation judiciaire ;

Pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation ».

La S.C.I. William a fait délivrer quatre commandements de payer visant la clause résolutoire entre octobre 2022 et février 2023, outre une sommation de garnir et d’exploiter le local en janvier 2023, ladite sommation visant également la clause résolutoire. Elle produit aux débats les commandements de payer en date des 13 octobre, 28 octobre, 8 décembre 2022 et 7 février 2023 ainsi qu’une sommation de garnir et exploiter les locaux loués en date du 4 janvier 2023.

La bailleresse admet que les causes des commandements ont été réglées à chaque fois dans le délai imparti pour le faire. Elle estime néanmoins que le fait que les sommes ne soient pas réglées à la date prévue constitue une faute contractuelle en application de la clause résolutoire. Elle considère surtout la clause résolutoire acquise au 5 février 2023 faute d’avoir respecté l’obligation de garnir et d’exploiter le local. Encore, elle argue de la violation de l’obligation d’assurance et de l’obligation d’entretien, sans toutefois faire état de mises en demeure d’y satisfaire.

La société ZKH évoque la nullité des commandements visant la clause résolutoire et demande à ce qu’ils soient « écartés », au motif d’une délivrance de mauvaise foi, en arguant de la demande illégitime du bailleur de réaliser un ravalement de l’ensemble de la façade, du fait que le bailleur a attendu plusieurs mois avant de délivrer l’assignation en expulsion, du fait que le bailleur lui a interdit l’accès des locaux en changeant les barillets et qu’il aurait renoncé à la clause résolutoire.

Sur la mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire

A titre liminaire, il convient de rappeler que la délivrance de mauvaise foi d’un commandement visant la clause résolutoire n’a pas pour sanction sa nullité, mais le prive seulement d’effet.

La société ZKH Développement ne précise pas le commandement qu’elle estime délivré de mauvaise foi.

Si elle soutient que la délivrance des commandements serait liée à son refus de prendre en charge les travaux de ravalement de façade, force est de constater qu’elle ne démontre ni même n’argue d’un conflit relatif à ces travaux, préexistant à la délivrance des commandements.

Au contraire, il résulte des pièces produites par le bailleur et de ses explications qu’il a fait procéder à deux constats par commissaire de justice les 26 janvier 2023 et 7 février 2023 lesquels mentionnent le mauvais état de la façade et qu’un devis de réparation a été réalisé le 16 février 2023. Et ce n’est que le 12 janvier 2024 que la mairie de [Localité 9] a mis en demeure la propriétaire de réaliser les travaux. Dès lors que les quatre commandements de payer et la sommation de garnir et exploiter ont été délivrés avant même la réalisation du devis, tout lien entre le refus de réaliser les travaux et la délivrance des commandements de respecter le contrat est exclu.

Par ailleurs, il sera relevé que la cession de fonds de commerce au profit de la société ZKH Développement est intervenue le 22 janvier 2022, que dès le 7 février 2022, un courriel de mise en demeure de payer le dépôt de garantie et les loyers de janvier et février 2022 était adressé à la locataire (pièce 10 demandeur), que d’autres relances étaient faites le 7 juin 2022, puis le 19 juillet 2022 pour les loyers des mois correspondants (pièce 11), et que le premier commandement de payer visant la clause résolutoire est intervenu le 22 octobre 2022 pour un montant de 21 322,59 euros correspondant à trois mois de loyer (pièce 8/1).

S’agissant de la sommation de respecter l’obligation de garnir et d’exploiter, il sera relevé qu’elle a été signifiée en janvier 2023, alors que le fonds de commerce avait été cédé en janvier 2022, de sorte que le local était inexploité depuis un an. Il ne peut être ainsi soutenu que le bailleur a agi avec précipitation ou de manière injustifiée.

S’agissant du moment de la délivrance des commandements, en réalité dans son argumentaire, le preneur n’évoque que le moment de délivrance de l’assignation qu’il estime tardif parce qu’en juin 2023, ce qui témoignerait selon lui de son intention d’attendre la réalisation des travaux. Or, non seulement le moment de délivrance de l’assignation ne peut servir à caractériser la mauvaise foi dans la délivrance du commandement, mais encore le délai écoulé entre les deux actes est tout à fait classique et raisonnable.

Encore, le fait que le bailleur aurait prétendument renoncé à la résiliation dans un courriel, ce qui ne ressort aucunement dudit mail, n’est pas de nature à caractériser une mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Il en est de même de la prétendue interdiction d’accès aux locaux par le bailleur laquelle est en toute hypothèse postérieure aux commandements et sommation (soit en mai 2023).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la mauvaise foi de la S.C.I. William dans la mise en œuvre de la clause résolutoire n’est pas démontrée.

La demande tendant à voir écarter les commandements sera rejetée.

_ Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Par acte délivré le 4 janvier 2023, la S.C.I. William a fait sommation à son locataire, dans le délai d’un mois de « garnir l’ensemble immobilier de biens matériels, mobiliers, marchandises et stocks suffisants ainsi que d’avoir à exploiter ledit fonds de commerce, conformément au bail ».

Il est stipulé au bail page 4 que « Le « Preneur » devra tenir constamment garnis les lieux loués de matériel, mobilier, marchandises, et stocks en quantité et de valeur suffisantes pour répondre, en tout temps, de sa solvabilité ainsi que de l’exécution de toutes les conditions du présent bail. ».

Il est également édicté page 6 que « Le « Preneur devra exploiter son activité en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s’y rapporter. L’autorisation donnée au « Preneur » d’exercer l’activité mentionnée plus haut n’implique de la part du « Bailleur » aucune garantie pour l’obtention des autorisations à cet effet. Le magasin devra être constamment ouvert sauf fermeture d’usage. ».

Il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 29 novembre 2022 que le local est fermé, qu’il n’y a aucune activité à l’intérieur, que les signalétiques de l’ancien locataire du fonds de commerce à enseigne EXKI sont toujours en place et qu’une affiche indique que le restaurant EXKI ferme ses portes le 31 décembre 2021.

L’auxiliaire de justice note encore la présence du mobilier de l’ancien locataire, de la poussière et l’amoncellement de courrier. L’absence d’exploitation du local depuis la cession, survenue dix mois auparavant est ainsi établie, de même que l’absence de garnissage en meubles et stocks.

Lors du constat du 7 février 2023, le local n’est toujours pas exploité ni garni, bien que des travaux aient débuté et qu’une vitrophanie mentionnant « WE ARE OPENING SOON » recouvre l’ensemble des vitres sur rue.

Il est encore produit un constat du 18 mars 2024 duquel il ressort que les lieux ne font toujours pas l’objet d’une exploitation et qu’il n’y a plus de travaux en cours.

La S.A.S. ZKH Développement ne conteste pas ne jamais avoir exploité le local, évoquant dans ses écritures à la fois et non sans contradiction être prête à exploiter les lieux et demander la résiliation rétroactivement à septembre 2022.

Le manquement aux obligations de garnissage et d’exploitation des locaux est ainsi caractérisé.

Aux termes de ses écritures, la locataire semble exciper de l’inexécution par le bailleur de ses obligations à son égard, soit de son manquement à son obligation de délivrer un bien conforme à la destination contractuelle et de l’impossibilité d’accéder aux locaux une fois les travaux enfin terminés.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application de cet article, l’obligation de délivrance conforme ne se limite pas à une mise à disposition du bien, objet du bail. Elle doit permettre au locataire une utilisation conforme aux prévisions contractuelles.

S’agissant de la délivrance conforme, il n’est aucunement établi d’une part que le preneur a sollicité l’autorisation du bailleur pour la réalisation de travaux tels que la réalisation d’une gaine d’extraction et a été confronté à un refus, et d’autre part que de tels travaux auraient été indispensables à l’exploitation du local conformément à la destination contractuelle.

L’attestation querellée du 22 février 2023 (pièce 23 demandeur), dont le défendeur conteste le formalisme tout en se prévalant de son contenu, se contente de révéler qu’un tiers, potentiel repreneur du fonds de commerce, a estimé que « Nous n’aurions jamais pu installer notre gaine d’extraction puisqu’il fallait votre accord pour toucher à la structure du toit », ce dont il ne peut manifestement pas se déduire que le propriétaire a effectivement refusé ces travaux.

La société ZKH Développement ne peut donc a posteriori arguer d’un manquement du bailleur justifiant son propre manquement, sans même avoir mis en demeure ce dernier de respecter ses prétendues obligations.

S’agissant de l’impossibilité d’accéder à ses locaux, dans un courriel du 22 mai 2023 adressé à la société ZKH, (pièce n° 1 en défense) Mme [V] indique : « je reviens vers vous suite au signalement d’une effraction dans votre local de [Localité 9].

La porte ayant été forcée se trouve sur l’arrière du bâtiment, au [Adresse 3].

Compte tenu d’un risque grave de dégradation des locaux, nous avons dû prendre l’initiative de remplacer les serrures à titre conservatoire.

Les clefs sont disponibles dans nos bureaux (…) ».

En réponse, M. [B], responsable financier de la société ZKH Développement écrivait le même jour : « Le dossier est suivi par notre avocat, Maître [Y] [N] à [Localité 8], qui me lit en copie, et qui s’est mis en relation avec le conciliateur qui nous a adressé un courrier dernièrement. Je ne peux donc pas vous répondre directement. Nous allons faire procéder à un constat d’huissier pour ce qui est des locaux suite à effraction, et nous déposerons une plainte via notre avocat dans les prochains jours. Nous vous contacterons donc à ce moment-là pour les clefs. ».

La locataire produit ensuite une attestation de remise des clés de la société TIJA (pièce n° 16) qui énonce avoir récupéré les clés du local commercial loué auprès de Mme [E] [O] le 23 janvier 2024 et précise que « pour information, nous ne sommes aucunement le représentant de la société ZKH et n’avons pas reçu mandat de détenir les clés pour elle.

Notre rôle étant de trouver un repreneur comme l’ensemble des agences immobilières qui ont affiché leurs logos et leurs coordonnées sur la vitrine du fonds de commerce.

Nous détenons les clés du propriétaire pour l’exécution de cette prestation et n’avons reçu aucune autorisation de les remettre au preneur de plus le représentant du bailleur avait refusé la restitution des clés.

Nous les avons donc conservées. ».

Il ressort clairement des deux courriels que les clés ont été changées à l’initiative du propriétaire dans un contexte d’urgence, et que les nouvelles clés étaient à disposition du preneur. Il ne peut donc se plaindre d’un obstacle du bailleur à son accès dans les locaux. Il ne produit d’ailleurs aucun élément démontrant qu’il a sollicité la remise des clés en vain.

L’attestation de remise des clés à un agent immobilier mandaté pour trouver un repreneur, huit mois après que les clés aient été mises vainement à disposition de la société ZKH, ne saurait établir un manquement du bailleur à ses obligations et un obstacle à l’accès aux locaux.

Et encore une fois, le manquement dénoncé est postérieur à la sommation d’exploiter.

Quant à la dégradation de la façade arrière de l’immeuble, la société ZKH n’explique pas en quoi elle empêchait l’exploitation des locaux au moment de la délivrance de la sommation de garnir et d’exploiter.

Ainsi, il n’est pas établi de faute du bailleur justifiant que le preneur n’exécute pas ses propres obligations sur le fondement de l’article 1219 du code civil.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 février 2023.

Sur la résiliation judiciaire du bail

La société preneuse demande la résiliation du bail à septembre 2022 pour manquement du bailleur à ses obligations en arguant également du refus du propriétaire d’une gaine d’extraction qui aurait emporté l’arrêt des travaux, de l’impossibilité d’accéder à ses locaux suite au changement de barillet et de la volonté illégitime de faire entreprendre des travaux de réfection intégrale d’une façade.

Or, la société ZKH Développement ne démontre pas s’être plaint de telles violations par le bailleur de ses obligations, ainsi que cela a été relevé précédemment, et encore moins de l’existence de tels manquements à compter de septembre 2022, cette date correspondant uniquement à la période d’impayés non régularisés de loyers.

Il n’est ainsi établi aucun manquement du bailleur à ses obligations justifiant la résiliation du bail.

La demande de résiliation judiciaire aux torts du bailleur ne pourra donc qu’être rejetée.

Corrélativement, sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des fautes du bailleur sera également rejetée.

Sur les effets de la résiliation du bail

L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut de départ volontaire des locaux dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la réalisation d’un état des lieux par un commissaire de justice, le bailleur étant libre d’y faire procéder sans décision de justice.

Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera justement fixée au montant du loyer augmenté des charges. Le preneur sera condamné au paiement de cette indemnité.

II. Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.C.I William produit aux débats un document intitulé « grands-livres des comptes clients » pour les années 2023 et 2024 (pièces n° 22/1 et 22/2 de son dossier), arrêté à février 2024 se décomposant comme suit :

Deux virements au crédit pour 19 000 euros ;Août – septembre – octobre – novembre – décembre 2022 et janvier 2023 : 7 107,53 euros x 6 = 42 645,18 ;Régularisation de charges pour 2022 d’un montant de 8 332,48 euros ;Un virement au crédit de 13 000 euros ;De février 2023 à mars 2024 : 7 707,53 euros x 14 = 107 905.42 euros

Soit un solde total restant dû de 126 883,08 euros.

Bien que l’article 802 du code de procédure civile autorise des conclusions postérieurement à l’ordonnance de clôture lorsqu’il s’agit de loyers, la bailleresse n’a pas actualisé sa créance par voie de conclusions ni n’a signifié de décompte actualisé.

Le preneur ne contestant pas les sommes réclamées au titre des loyers et charges, il sera fait droit à la demande pour ce montant.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. ZKH Développement à payer au bailleur la somme de 126 883,08 euros au titre des loyers et charges impayés à février 2024.

III. Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la réfection de la façade

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, l’immeuble objet du contrat de bail est le lot numéro 1 d’un immeuble en copropriété sis à [Adresse 10] comprenant :

Au rez-de-chaussée : une pièce principale donnant sur la rue Nationale, un water-closet et un local annexe avec escaliers privatifs d’accès aux étages et au sous-sol ;Une pièce à l’entresol ;Au premier étage : un dégagement et deux pièces annexes ;Au deuxième étage : deux pièces annexes ;La totalité des caves au sous-sol ;Et les 509/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte sous seing privé en date à [Localité 12] du 17 juin 2008, complété le 22 juillet 2008 déposé au rang des minutes de Maître [S], notaire à [Localité 9] aux termes d’un acte en date du 29 août 2008, non produit aux débats.

Le contrat de bail prévoit au paragraphe « Entretien » que « il est toutefois expressément prévu que les frais relatifs à la façade du [Adresse 3] (ravalement, remise en état ou autres) ainsi que les frais relatifs aux fenêtres (menuiseries, vitre, réparation et entretien) et vitrine sont à la seule charge du preneur ».

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

— le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

— le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

— le droit d’affichage sur les parties communes ;

— le droit de construire afférent aux parties communes. »

L’article 4 de la loi précise que « Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. ».

Le local loué constituant le lot 1 ne correspond qu’au rez-de-chaussée de l’immeuble faisant l’objet d’une copropriété.

La réfection de la façade de l’immeuble correspond à des travaux relevant de la copropriété et nécessitant l’autorisation de celle-ci.

Ainsi, si les frais pour les travaux de ravalement, remise en état ou autres relatifs à la façade du [Adresse 3] ainsi que les frais liés aux fenêtres et vitrines sont, en application de la clause précitée, à la seule charge du preneur, ce dernier ne pouvait, en présence d’une copropriété, procéder de son seul chef à de tels travaux, seuls les frais pouvant être mis à sa charge en application des clauses du bail commercial précitées.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts au titre des travaux de la façade sera rejetée.

IV. Sur la demande de réalisation des travaux et de remise des clés sous astreinte

Le bail étant résilié, la demande du locataire tendant à la réalisation de travaux sous astreinte ne pourra qu’être rejetée. Il en sera de même de la demande de remise des clés sous astreinte et de lui assurer une jouissance paisible.

V. Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose en outre que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

A titre subsidiaire, la S.A.R.L ZKH Développement sollicite l’octroi de délais de paiement afin de s’acquitter de sa dette en raison des nombreux investissements réalisés et fait valoir que les travaux de finition étant terminés, elle entend ouvrir son restaurant. Elle demande l’échelonnement sur vingt-quatre mois de la dette locative arguant de la reprise du paiement des loyers dès le 4ème trimestre de l’année 2023.

Le bailleur fait valoir qu’il accepte la proposition de la société ZKH d’apurer la dette locative en vingt-quatre mensualités, sous réserve de la justification immédiate par le preneur d’une attestation d’assurance à jour, d’une occupation effective du local, de la prise en charge des travaux de réfection de la façade dans un délai de deux mois à compter du prononcé du jugement à intervenir et sous réserve du bon paiement du 3ème trimestre 2024.

Or, la société locataire ne justifie aucunement de la reprise du paiement du loyer, comme elle en avait pris l’engagement, de sorte que la dette locative n’a pu que s’accroître, quand bien même la créance n’a pas été actualisée pour l’audience.

De plus, elle ne s’explique pas sur d’éventuelles difficultés financières ni sur sa capacité à s’acquitter de la dette dans le délai légal maximum de vingt-quatre mois.

En conséquence, rien ne justifie, au regard de la situation de la société ZKH Développement dont il n’est pas justifié, de lui octroyer des délais de paiement, de sorte que sa demande sera rejetée et que les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus.

VI. Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.S. ZKH Développement succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 3 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la S.A.S. ZKH Développement de sa demande tendant à voir écarter les commandements visant la clause résolutoire ;

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la S.C.I. William à la S.A.S. ZKH Développement portant sur le local commercial situé [Adresse 6] par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 février 2023 ;

DEBOUTE la S.A.S. ZKH Développement de sa demande de résiliation aux torts du bailleur ;

LA DEBOUTE de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 605 700,78 euros au titre de ses préjudices ;

CONDAMNE la S.A.S. ZKH Développement à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges à compter de la résolution du bail, soit à compter du 5 février 2023 et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clés ;

CONDAMNE la S.A.S. ZKH Développement à payer à la S.C.I. William la somme de 126 883,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de février 2025 ;

DEBOUTE la S.C.I. William de sa demande de dommages et intérêts au titre de la réfection de la façade ;

DEBOUTE la S.A.S. ZKH Développement de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte ;

LA DEBOUTE de sa demande de remise des clés sous astreinte et de jouissance paisible;

LA DÉBOUTE de sa demande de délais de paiement et par suite de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE l’expulsion de la S.A.S. ZKH Développement du local commercial sis [Adresse 7] à défaut de libération volontaire effective dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

DEBOUTE la S.C.I. William de sa demande tendant à ce que soit ordonné un état des lieux par commissaire de justice ;

CONDAMNE la S.A.S. ZKH Développement à payer à la S.C.I. William la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la S.A.S. ZKH Développement de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.C.I. William de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.A.S. ZKH Développement de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.S. ZKH Développement aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON