TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01186 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X7XI

N° de Minute : BX25/01108

JUGEMENT

DU : 06 Novembre 2025

S.A. SIA HABITAT

C/

[O] [W]

[K] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [W], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Mme [K] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par Monsieur [O] [W], muni d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Juin 2025

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 1994, la SA [Adresse 10] a donné à bail à M. [O] et Mme [K] [W] un logement situé [Adresse 4] et un emplacement de stationnement annexe situé [Adresse 12] à [Localité 11], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 2271,68 francs pour le logement et 226,75 francs pour l’emplacement de stationnement, pour une durée de trois mois renouvelable.

Par acte notarié du 30 décembre 2002, la SA HLM SIA HABITAT a acquis auprès de la SA [Adresse 10] un ensemble immobilier comprenant le logement pris à bail par M. [O] et Mme [K] [W].

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2023, la SA SIA HABITAT a fait signifier à M. [O] et Mme [K] [W] un commandement de payer la somme principale de 1 908,93 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, la SA SIA HABITAT a fait assigner M. [O] et Mme [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE afin que le juge :

constate la résiliation du bail et, à défaut, prononce la résiliation du bail ;ordonne leur expulsion du logement et de la place de parking, et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamne solidairement M. [O] et Mme [K] [W] au paiement de :la somme de 6 710,10 euros, au titre des loyers et charges impayés, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, et subissant les augmentations légales à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 718,91 euros,la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Appelée à l’audience du 21 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée successivement, à la demande des parties, aux audiences des 23 janvier, 20 mars et 12 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue.

A cette audience, la SA SIA HABITAT comparaît représentée par son conseil. Elle soutient oralement ses dernières écritures aux termes desquelles elle réitère les demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 16 479,70 euros, arrêtée au

10 juin 2025, et celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1 500 euros. Elle fait courir l’indemnité d’occupation à compter du 19 août 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement à compter du jugement à intervenir, en cas de prononcé de la résiliation du bail. Elle sollicite, enfin, le rejet des demandes adverses en soulevant la prescription.

M. [O] [W] comparait en personne, tandis que Mme [K] [W] est représentée par M. [O] [W], muni d’un pouvoir signé par elle et joint à la convocation à l’audience du 20 mars 2025.

M. [O] et Mme [K] [W] soutiennent oralement leurs dernières écritures aux termes desquelles ils sollicitent du juge de :

« A) Le Bailleur doit reconnaître ses responsabilités et s’engager à corriger toutes les erreurs lui incombant

— Dire que compte tenu des faits graves et toutes les tentatives d’interpellations du bailleur par le locataire, ce dernier a pris la seule solution pour éradiquer les graves problèmes énumérés

— Le contrat comporte beaucoup inexactitudes au détriment du locataire

— La demande de résiliation est abusive pour non-respect des engagements contractuels implicites et explicites :

— Vices cachés sur le contrat de bail entraînant facturation abusives

— Non-conformité du logement avec impossibilité d’une jouissance acceptable

— Mise en danger volontaire et consciente de la vie du locataire et toute sa famille

— L’engagement d’une mise aux normes de tout l’appartement pour une jouissance normale

— Rectifier toutes les erreurs du contrat de bail concernant la surface corrigée.

— Constater les fautes et manquement du Bailleur et dire qu’elles ne sont pas prescrites

— Re calculer le montant des charges en évitant de facturer deux fois la même action déjà facturée dans le calcul des équivalences superficielles.

— Restituer la totalité des sommes perçu malicieusement et abusivement selon un contrat de bail exempt « d’erreurs » : sur la base de 96 m² au lieu de 128 m² (depuis 1994) et les sommes annexes de surfacturation tel que les trois badges ;

B) En cas de refus de reconnaître ses responsabilités

— Constater que les fautes du bailleurs toujours présentes sur chaque facture mensuelle sont avérées ne sont pas prescrites, mais leurs persistances et refus de corriger constituent des facteurs aggravants.

— Constater que le Bailleur social n’a pas respecter les termes du contrat de bail sur le calcul de prix du loyer.

— Le bailleur devra au minimum rectifier la totalité des 374 quittances de loyer conformément au contrat et rembourser la différence.

— Que le contrat de bail incomplet fourni par le bailleur ne permet pas d’interrompre ledit contrat au détriment du locataire.

— Le seul argument d’une facturation d’un chauffage central inexistant à plus de 20000€ suffit à démontrer le solde créditeur actuel en ma faveur. Les commandements à payer ne sont pas justifiés dans l’état.

— Constater que le bailleur ne justifie d’aucune action amiable tel qu’il l’affirme.

— Rejeter la demande de résiliation du bail.

— Constater que le calcul des montant du loyer n’est pas conforme au contrat de bail

— Remboursement de la totalité des loyers perçu abusivement depuis le début du bail car logement vraiment dans des conditions de jouissance très précaires et même dangereuses.

— Exiger de recalculer le montant des loyers conformément au contrat du bail après avoir corriger les insuffisances. Au besoin faire appel à un expert au frais du bailleur.

— Paiement d’une indemnité (logement insalubre, mise en danger de toute ma famille…) :

500 000 €

— Condamner le Bailleur à Prendre en charges les frais de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3000€. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières écritures des parties déposées à l’audience du 12 juin 2025 pour le détail des moyens développés par ces dernières.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, avec prorogation au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les prétentions des défendeurs

Il convient de préciser que les demandes tendant à voir « constater, dire et juger » ne sont pas en l’espèce des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais le rappel des moyens des parties.

Force est de constater que certaines prétentions de M. [O] et Mme [K] [W] sont dépourvues de clarté et de précisions, tant dans leur formulation que dans leur fondement juridique.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la loi applicable

Le présent contrat est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en application de son article 40 relatif aux logements loués par les organismes d’habitations à loyer modéré, sous réserve des dispositions particulières prévues par le code de la construction et de l’habitation.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

La SA SIA HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SIA HABITAT justifie avoir notifié au préfet du Nord le 24 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de l’action

M. [O] et Mme [K] [W] s’opposent à la résiliation du bail en soutenant que les sommes réclamées au titre du loyer depuis la prise de bail ne sont pas justifiées. Ils se fondent sur un décompte des éléments d’équipements aux fins de calcul de la surface corrigée rempli par la bailleresse.

Ils invoquent que certains des éléments d’équipements sont inexistants, alors qu’ils ont signé le décompte à la prise de bail et ne rapportent pas la preuve de leur inexistence au cours des débats.

Ils invoquent ensuite que certains des éléments d’équipements sont défaillants et reprochent, en conséquence, à la bailleresse de n’avoir pas délivré un logement en bon état d’usage et de réparation, avec les équipements mentionnés au contrat. Ils se prévalent à ce titre du mécanisme de l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil et du manquement du bailleur à son obligation de délivrance prévu à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’exception d’inexécution de l’obligation de payer les loyers

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il lui incombe alors, lorsque son cocontractant soutient devant le juge que l’exception d’inexécution est opposée à tort, de rapporter la preuve que celui-ci n’a pas rempli, en tout ou partie, son obligation.

Il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour affranchir l’autre partie de ses obligations.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants.

Le bailleur est encore obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est de principe que face à l’inexécution ou à la mauvaise exécution de l’obligation de délivrer un logement décent par le bailleur, le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution et refuser de payer le loyer. La seule exception à ce principe est la preuve de manquements qui rendent impossible la jouissance des lieux loués, ceux-ci étant inhabitables ou impropres à leur destination. La seule perturbation dans la jouissance n’autorise pas la suspension du paiement du loyer.

En l’espèce, les défendeurs justifient le non-paiement régulier des loyers par la présence de désordres ou d’équipements défectueux au logement.

Toutefois, l’exception d’inexécution n’est admise que si les désordres rendent les lieux non seulement indécents, mais encore inhabitables, ce qui ne découle ni des déclarations des défendeurs, ni des constatations opérées par le commissaire de justice dans son procès-verbal établi le 20 juin 2023 et versé aux débats par les défendeurs. Ces éléments, à les supposer établis, relèvent d’une action en réparation du préjudice subi qui se solde par l’octroi de dommages et intérêts.

Partant, les défendeurs n’apportent pas la preuve d’une inexécution suffisamment grave de la SA SIA HABITAT, de nature à les affranchir de leur obligation principale de payer les loyers ayant donné lieu au commandement de payer.

M. [O] et Mme [K] [W] ne sont donc pas fondés à opposer l’exception d’inexécution pour justifier le défaut de paiement régulier des loyers et faire obstacle à la résiliation du bail.

Sur la contestation des charges

M. [O] et Mme [K] [W] contestent ensuite les charges facturées par la SA SIA HABITAT.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectif.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.

Le respect de ces obligations ne dispense pas le bailleur si les charges sont discutées par le locataire dans le cadre d’une instance d’avoir à justifier les dépenses en produisant des factures.

En outre, le premier alinéa de cet article énonce un principe général selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Les demandes de provisions faites en méconnaissance de ce principe et qui ont été honorées par le preneur ne sont pas justifiées et doivent donner lieu à restitution.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA SIA HABITAT ne formule aucune observation au fond sur la contestation des charges faite par M. [O] et Mme [K] [W] et ne produit aucun document justificatif, précisément aucune facture de nature à justifier les montants effectivement exposés au titre des charges.

Ainsi, les sommes retenues au cours du bail au titre des charges, après régularisation annuelle, ne sont pas justifiées et doivent être restituées.

Cependant, la SA SIA HABITAT soulève la prescription de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, suivant lequel toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu.

L’article 2241 du code civil dispose que la demande en justice interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, le relevé de compte édité le 10 juin 2025, produit par la SA SIA HABITAT, comprend les régularisations annuelles de charges dont les dernières datent des 16 juillet 2021, 14 juillet 2022, 14 juillet 2023 et 14 août 2024.

Le juge a été saisi d’une demande de contestation de charges pour la première fois lors de l’audience du 23 janvier 2025 par le dépôt des conclusions en défense.

Il s’en déduit qu’à cette date, M. [O] et Mme [K] [W] n’étaient pas recevables à agir en contestation des charges ni à solliciter le remboursement d’un indu pour les provisions sur charges versées au titre de l’année 2020 et, a fortiori, des années antérieures, la régularisation des charges pour l’exercice 2020 étant intervenue le 16 juillet 2021.

En revanche, M. [O] et Mme [K] [W] demeurent recevables à demander la restitution des sommes indûment versées au titre des années 2021, 2022 et 2023. S’agissant des exercices 2024 et 2025, aucune régularisation n’ayant encore été effectuée, aucune demande ne peut, à ce stade, être formulée pour ces périodes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, compte tenu de la date du commandement de payer, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er février 1994 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [O] et Mme [K] [W] le 19 juin 2023, pour la somme en principal de 1 908,93 euros.

Il y a lieu de déduire des causes du commandement de payer les provisions sur charges non justifiées ainsi que les montants prélevés au titre de l’assurance, des frais d’enquête sociale et du dépôt de garantie, ces éléments étant étrangers aux loyers et charges, seuls postes pouvant fait l’objet d’un commandement de payer, et pourtant figurant sur le décompte annexé audit commandement.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, il n’existait aucun impayé de loyer au jour de la délivrance du commandement de payer, si bien que la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, le décompte produit par la SA SIA HABITAT fait ressortir une dette d’un montant de 16 479,70 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 10 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 non comprise.

Compte tenu de la prescription triennale qui s’applique à l’ensemble des présentes demandes, la SA SIA HABITAT n’est pas recevable à agir en paiement des loyers et charges impayés antérieurs au 23 janvier 2021, le premier acte interruptif de prescription émanant de la bailleresse correspondant à son assignation introductive d’instance signifiée le 23 janvier 2024 à M. [O] et Mme [K] [W]. Ainsi, la dette locative au 22 janvier 2021 sera déduite des sommes réclamées.

Il y a lieu également de déduire des sommes réclamées les provisions sur charges non justifiées au titre des années 2021, 2022 et 2023, conformément aux développements précédents. A ce titre, M. [O] et Mme [K] [W] versent les décomptes individuels de régularisation de charge reçus de la SA SIA HABITAT au titre des années 2022 et 2023, desquels il ressort les montants exposés au titre des charges pour les exercices concernés, soit 1 471,26 euros en 2022 et 1 826,49 euros en 2023. Au titre de l’année 2021, le relevé de compte produit par la bailleresse permet de connaitre le montant exposé au titre des charges pour cette année soit la somme de 1 713,88 euros.

Il convient encore de déduire des sommes réclamées le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, sur la période litigieuse, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il y a lieu ensuite de déduire des sommes réclamées le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, sur la période litigieuse, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire des sommes réclamées le montant total des prélèvements effectués à titre de « dépôt de garantie » le 16 avril 2023, en l’absence de justification. En effet, il résulte des pièces versées aux débats par les parties qu’une somme de 90 euros a été régulièrement facturée aux locataires pour la remise de trois nouveaux badges pour le logement, suivant accord signé par M. [O] [W] le 10 février 2023. En revanche, une somme supplémentaire totale de 90 euros leur a été facturée, sur décision unilatérale de la bailleresse, à titre de dépôt de garantie, en violation de l’article 6 du contrat de bail relatif au dépôt de garantie qui prévoit que le montant du dépôt de garantie ne peut faire l’objet d’une révision ni au cours du contrat de location ni lors du renouvellement de ce contrat.

Il convient enfin de déduire des sommes réclamées les divers frais inclus dans le décompte sous le libellé « frais poursuite », lesquels seront étudiés au titre des dépens.

Il convient donc de déduire du montant de la dette les sommes suivantes :

423,77 euros correspondant aux sommes prescrites,5 011,63 euros correspondant aux charges locatives versées au titre des années 2021, 2022 et 2023, 175,26 euros correspondant aux sommes facturées au titre des frais d’enquête sociale, 63,05 euros correspondant aux sommes facturées au titre des cotisations d’assurance, 90 euros correspondant aux sommes facturées à titre de dépôt de garantie, 337 euros correspondant aux sommes facturées au titre des frais de poursuite.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 10 378,99 euros.

M. [O] et Mme [K] [W] n’apportent pas d’autres éléments de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Le montant de l’impayé est particulièrement élevé, puisque M. [O] et Mme [K] [W] n’ont effectué aucun paiement au titre du loyer depuis plus de deux ans.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date du présent jugement.

L’expulsion de M. [O] et Mme [K] [W] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans la mesure où il a été fait droit à la demande de la SA SIA HABITAT en résiliation du bail, cette demande ne peut être considérée comme abusive.

La demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les demandes principales en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Néanmoins, par application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

S’il n’est pas expressément prévu au bail une clause de solidarité, la solidarité entre M. [O] et Mme [K] [W] pour le paiement de l’arriéré locatif se déduit de leur lien matrimonial mis en évidence sur le titre de séjour de Mme [K] [W], joint à son mandat.

Conformément aux précédents développements, M. [O] et Mme [K] [W] seront solidairement condamnés à payer à la SA SIA HABITAT la somme de 10 378,99 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 10 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

M. [O] et Mme [K] [W] seront également solidairement condamnés, en application de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, tel qu’il aurait été du si le bail ne s’était pas résilié, pour la période courant du présent jugement, à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur le surplus des demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— solliciter une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application des dispositions d’ordre public de l’article 6, premier et deuxième alinéa de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017.

En outre, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, à l’appui de leurs demandes, M. [O] et Mme [K] [W] soutiennent que l’immeuble présente de graves dysfonctionnements. Ils signalent d’abord une défaillance du système électrique : tableau électrique anormal, prises dangereuses, absence d’eau chaude et radiateurs électriques inutilisables, rendant le chauffage central inexistant. Ils mentionnent ensuite une baignoire encrassée par le calcaire, instable, mal installée (pente d’évacuation inversée), sans fixation ni protection murale contre l’humidité. Ils précisent qu’il n’existe qu’une seule vidange commune au lavabo et à la baignoire, et un seul robinet d’eau froide au lavabo, contrairement aux quatre vidanges et trois robinets indiqués dans le décompte annexé au bail. Ils dénoncent également un vide-ordures générant mauvaises odeurs, présence de mouches, souris et cafards, désormais hors service. Ils relèvent en outre un mauvais entretien des parties communes : lampes non remplacées dans un délai raisonnable, absence de paillassons dans les halls, absence de gardien et de nettoyage régulier, absence de numérotation des étages, et présence de rats. Ils ajoutent devoir eux-mêmes entretenir et remplacer certains équipements et déplorent l’inefficacité du service d’entretien du bailleur, quasi inexistant et lent à intervenir.

A l’appui, ils produisent un procès-verbal dressé par un commissaire de justice le 20 juin 2023 concernant les parties communes de l’immeuble lequel relève les désordres suivants :

La porte automatique du parking reste ouverte en permanence, favorisant les intrusions. L’absence de tapis de sol au niveau de l’entrée numéro 11. La ventouse magnétique de la porte desservant les escaliers supérieurs est désactivée. La porte de sortie de secours est vétuste et ne s’ouvre pas. Un interrupteur pour une porte magnétique se décroche au rez-de-chaussée.Les trappes de secours sont grippées. Une ampoule est défectueuse au niveau d’un hublot situé dans les escaliers.L’absence de numérotation des étages sur les portes d’accès aux étages, à partir des escaliers. La présence d’un trou conséquent au niveau du palier du deuxième étage.

Ils produisent encore quelques photographies, non circonstanciées, qui permettent seulement de mettre en évidence la présence d’un rat à l’extérieur de l’immeuble litigieux à un instant précis, sans que cela ne remette en cause la décence du logement privatif ou des parties communes de l’immeuble.

Ils fournissent encore des courriers adressés à la SA SIA HABITAT en 2024, ainsi que des courriels et une attestation de la société ISERBA évoquant un éventuel défaut du tableau électrique en 2023, sans constatation objective, la société précisant ne pas être prestataire pour la partie électricité. Un bilan mensuel de consommation électrique de 2020 est également fourni, lequel ne permet pas, à lui seul, de tirer des conclusions sur l’existence ou la nature des désordres allégués.

Il en résulte que, sauf pour la dangerosité des parties communes, les locataires ne justifient pas objectivement des autres désordres et préjudices allégués. Faute d’éléments précis et objectifs sur la nature, la durée, la fréquence ou l’intensité de ces désordres, il est impossible d’en constater la réalité, d’en identifier la cause et d’en imputer la responsabilité à la bailleresse.

Par conséquent, seule une indemnité sera accordée pour les parties communes, dont les défaillances sérieuses exposent les occupants à des risques pour leur sécurité et affectent nécessairement leur jouissance paisible des lieux. Cette indemnité sera calculée du constat d’huissier, à défaut d’autres justificatifs, jusqu’au jour du jugement, date de la résiliation du bail. La SA SIA HABITAT n’ayant pas démontré avoir réalisé les travaux nécessaires, l’indemnité est fixée à 650 euros.

M. [O] et Mme [K] [W] échouent à justifier de la réalité des autres désordres et préjudices invoqués et seront déboutés du surplus de leurs demandes reconventionnelles.

La demande subsidiaire d’expertise judiciaire sur l’insalubrité du logement, visant à suppléer leur carence probatoire, est également rejetée, conformément aux dispositions de l’article 146 du code de procédure civile desquelles il se déduit qu’une mesure d’expertise ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Ainsi, la SA SIA HABITAT sera condamnée à verser 650 euros à M. [O] et Mme [K] [W] pour le trouble de jouissance, le reste des demandes étant rejeté.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [O] et Mme [K] [W], parties principalement perdantes du fait de leur expulsion des lieux, supporteront la charge des dépens, qui comprendront le coût de l’assignation et de sa notification aux services de la préfecture mais non le coût du commandement de payer qui est sans cause.

La demande d’indemnité présentée par M. [O] et Mme [K] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera en conséquence rejetée.

La situation respective des parties et l’équité commandent de rejeter celle présentée par la SA SIA HABITAT sur le même fondement.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société anonyme SIA HABITAT recevable en son action ;

DECLARE irrecevables M. [O] et Mme [K] [W] en leur action en contestation des charges facturées au titre des années antérieures à l’année 2021 ;

DECLARE irrecevable la société anonyme SIA HABITAT à agir en paiement des loyers et charges antérieurs au 23 janvier 2021 ;

PRONONCE, à la date du présent jugement, pour non-paiement des loyers et charges aux torts de M. [O] et Mme [K] [W] la résiliation du bail du 1er février 1994, liant les parties et relatif à l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 11] et à l’emplacement de stationnement situé [Adresse 12] à [Localité 11] ;

CONDAMNE solidairement M. [O] et Mme [K] [W] à payer à la société anonyme SIA HABITAT la somme de 10 378,99 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 10 juin 2025, échéance de juin 2025 non comprise, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE à défaut pour M. [O] et Mme [K] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que leur expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE solidairement M. [O] et Mme [K] [W] à payer à la société anonyme SIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, tel qu’il aurait été du si le bail ne s’était pas résilié, subissant les augmentations légales, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à M. [O] et Mme [K] [W] qu’ils pourront saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 6] ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE la société anonyme SIA HABITAT à payer à M. [O] et Mme [K] [W] la somme de 650 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [O] et Mme [K] [W] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE M. [O] et Mme [K] [W] de leur demande subsidiaire en expertise judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [O] et Mme [K] [W] aux dépens, qui comprendront le coût de l’assignation et de la notification aux services de la préfecture et qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11] par mise à disposition au greffe, le 6 novembre 2025.

LE CADRE GREFFIER, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,