TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 21/06905 – N° Portalis DBZS-W-B7F-VV3D

JUGEMENT DU 1er DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 14],

représentée par son représentant légal en exercice.

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par M^e Christophe PAUCHET, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Ali SAIDJI, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDEURS :

S.A.S. TELL ME, exerçant sous l’enseigne XIAOMI

immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n°879 438 802.

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par M^e Valentine SQUILLACI, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Gilles GRINAL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Me [L] [Z] [Y]

es qualité de liquidataire judiciaire de la société TELL ME,

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par M^e Valentine SQUILLACI, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Gilles GRINAL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

S.E.L.A.R.L. AJILINK – [E] [D] – DE [C],

prise en la personne de Maître [M] [D],

es qualité d’administrateur judiciaire de la société TELL ME,

[Adresse 8]

[Localité 11]

défaillant

S.A.S.U. IHEALTHLABS EUROPE

immatriculée au RCS DE [Localité 19] sous le n° 792 514 341

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 9]/FRANCE

représentée par M^e Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Typhaine DE PEYRONNET, avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 20 Janvier 2025, avec effet au 10 Janvier 2025 ;

A l’audience publique du 08 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 novembre 2025 puis prorogé pour être rendu le 1er Décembre 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 1er Décembre 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juin 2019, la société du [Adresse 14] a donné à bail à la société Ihealthlabs Europe, un local à usage commercial portant le n° 255, situé au niveau 1 du centre commercial Euralille, sis [Adresse 1] [Localité 5] [Adresse 18], pour y exploiter sous l’enseigne Xiaomi, une activité de : « à titre principal : vente de produits et services de téléphonie, de produits électroniques grand public ; à titre accessoire : accessoires se rapportant à la téléphonie ».

Le bail a été conclu pour une durée de dix années, à compter du 30 septembre 2019.

Ce bail a été consenti moyennant le règlement :

D’un loyer de base annuel de 182 400 euros hors taxes, hors charges, payable mensuellement d’avance par quart le premier jour du trimestre (1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre). Ce loyer est indexé en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’INSEE avec le bénéfice à titre exceptionnel, d’une franchise du loyer de base durant les deux premiers mois du bail et d’une réduction du loyer de base de 15 % et 9,5 % durant les première et deuxième années du bail.

D’un loyer variable additionnel fixé à la différence positive entre 3,5 % HT du chiffre d’affaires réalisé sur l’année civile et le loyer de base annuel hors taxes ;

D’une quote-part des impôts, charges, taxes, accessoires et prestations afférentes aux locaux situés dans le centre commercial.

Par acte du 31 décembre 2020, le droit au bail a été cédé à la société Tell Me.

Se plaignant d’impayés de loyers, par actes de commissaire de justice délivrés les 5 et 8 novembre 2021, la société [Adresse 16] a assigné en sa qualité de bailleur devant le tribunal judiciaire de Lille, la société Tell Me en paiement et la société Ihealthlabs Europe en garantie.

Le 6 juillet 2022, la société Tell Me a été placée en redressement judiciaire.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 24 et 31 août 2022, la société [Adresse 16] a assigné Maître [M] [D], en qualité d’administrateur judiciaire et Maître [L] [Z] [Y], en qualité de mandataire judiciaire de la société Tell Me.

Par ordonnance du 4 novembre 2022, il a été ordonné la jonction de la cause inscrite sous le n° 22/05496 à celle inscrite sous le n° RG 21-06905, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro.

La société Tell Me ayant été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Créteil le 23 août 2022, par acte de commissaire de justice délivré le 5 avril 2023, la société [Adresse 16] a assigné Maître [L] [Z] [Y], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Tell Me.

Par ordonnance de jonction du 30 juin 2023, il a été ordonné la jonction de la cause inscrite sous le n° 23/03161 avec celle inscrite sous le n° RG 21-06905, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro.

Aux termes d’une ordonnance d’incident en date du 19 décembre 2023, la demande de sursis à statuer présentée par Maître [L] [Y], liquidateur judiciaire de la société Tell Me a été rejetée.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 27 juin 2024, la société du [Adresse 14] sollicite du tribunal de :

Débouter la société Ihealthlabs Europe et Maître [L] [Y], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Tell Me, de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Fixer la créance de la société [Adresse 16] au passif de la procédure collective de la société Tell Me à la somme de 232 961,85 euros ;

Condamner la société Ihealthlabs Europe à payer à la société [Adresse 16] :

—  220 570,86 € TTC, correspondant à l’arriéré en principal figurant au décompte arrêté au 5 juillet 2022 ;

— les intérêts au taux légal majoré de trois points sur cette somme en principal, à compter de la date de chaque défaut de paiement à son échéance contractuelle;

-22 057,08 €, correspondant à l’indemnité forfaitaire de 10 % sur la dette en principal prévue à l’article 26.2.1 du Titre II du bail en cas de défaut de paiement aux échéances convenues ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ci-dessus réclamés dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamner la société Ihealthlabs Europe à payer à la société du [Adresse 14], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 10 000 € ;

Condamner in solidum Maître [L] [Y] ès qualité et la société Ihealthlabs Europe aux dépens.

A titre liminaire, la bailleresse expose avoir accordé divers avantages aux locataires. Elle invoque que l’indemnité due pour la période entre la date contractuelle d’achèvement des travaux et celle d’achèvement effectif a été ramenée forfaitairement à la somme de 107 000 euros en raison de la crise sanitaire et qu’elle n’a pas fait application lors de la cession du droit au bail de la majoration de 15 % du loyer de base.

Elle déplore l’absence de communication des montants exacts des aides perçues de l’Etat malgré la sommation de communiquer, soutenant qu’elles avaient vocation à être affectées en priorité au paiement des loyers et charges.

Au soutien de sa demande de fixation de sa créance au passif de la société Tell Me, la bailleresse invoque que sa créance déclarée s’établit à la somme de 232 961,85 euros TTC et est assortie du privilège du bailleur d’immeuble.

Sur la garantie due par la société Ihealthlabs Europe, elle fait valoir que lors de la cession du droit au bail, la cédante s’est expressément engagée à garantir le paiement des loyers au bailleur pendant trois années et soutient que cette garantie a conditionné son accord au transfert du bail. Elle ajoute que la société Ihealthlabs Europe en déclarant au passif de la procédure collective de la société Tell Me les arriérés locatifs, a reconnu être tenue de garantir les loyers.

Elle expose qu’elle ne peut d’une part déclarer au passif de la procédure collective de la société Tell Me, une créance composée des arriérés locatifs, tout en niant d’autre part être tenue au paiement desdits arriérés, fait générateur de la créance déclarée.

En réponse aux arguments de la société Ihealthlabs Europe, la bailleresse expose qu’elle n’était aucunement tenue d’octroyer des franchises de loyers en raison de la crise sanitaire et souligne avoir accordé la mensualisation du loyer pour le second semestre de l’année 2020.

Elle fait valoir que son retard dans l’information de la garante, s’agissant des manquements du locataire, n’a eu aucun effet préjudiciable à son égard puisque la dette locative avait entretemps diminué. Elle soutient que l’accumulation de la dette de la société Tell Me ne résulte ni d’une négligence fautive de sa part en s’abstenant de solliciter la résiliation du bail ni d’une stratégie. Elle souligne sa réactivité, ayant adressé plusieurs lettres recommandées de relance ainsi qu’une assignation en paiement devant le tribunal dès le 8 novembre 2021 et invoque avoir d’abord privilégié une approche amiable avec la société Tell Me. Elle conteste être responsable de l’augmentation des arriérés locatifs relatifs aux autres sites sur lesquels la locataire exploite son activité.

Elle fait valoir que la société Ihealthlabs Europe ne justifie pas lui avoir transmis ses chiffres d’affaires certifiés afin d’obtenir la restitution de son dépôt de garantie et ajoute qu’une restitution ne s’impose plus compte tenu de l’importance de la dette. Elle ne s’oppose toutefois pas à sa compensation avec la dette locative.

Pour justifier les sommes réclamées au titre de la clause pénale, elle soutient avoir respecté le formalisme du bail, exigeant une mise en demeure, et en ayant assigné les défenderesses en paiement. Elle allègue que cette clause n’est pas excessive en son montant et conteste la qualification de contrat d’adhésion en raison de la négociation de nombreuses stipulations du bail.

Enfin, elle invoque que l’argument selon lequel le bailleur a manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible au locataire ne repose sur aucun fait matériel. Elle ajoute qu’il est désormais constant en jurisprudence que les demandes en exonération des loyers pendant la période de la crise sanitaire formulées, tant sur le fondement de l’exception d’inexécution pour manquement à l’obligation de délivrance que sur celui de la perte de la chose louée, doivent être rejetées.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 mai 2024, la société Tell Me et Maître [L] [Y], liquidateur judiciaire de la société sollicitent du tribunal de :

Juger Maître [L] [Y], en qualité de liquidateur de la SAS Tell Me recevable en ses demandes ;

Juger que la somme de 2 390,99 euros au titre des intérêts de retard au taux légal majoré de trois points n’est pas due ;

Juger que le quantum des sommes relatives aux pénalités de retard figurant dans le décompte produit en pièce 10 de la SCI [Adresse 20] est erroné du fait d’une majoration de 10 % non prévue contractuellement ;

Juger que les intérêts de retard majoré de 300 points et l’indemnité forfaitaire de 10 % constituent des clauses pénales exorbitantes ;

Juger que le cumul des pénalités est excessif ;

Juger que la somme déclarée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens n’est pas justifiée ;

En conséquence,

Débouter la SCI société du Centre Commercial du Triangle Des Gares de ses demandes, fins et prétention ;

Condamner intégralement et exclusivement la société Ihealthlabs Europe au paiement de toutes les sommes dues à l’égard de la SCI [Adresse 20] ;

Restituer à la société Tell Me le dépôt de garantie, et à tout le moins compenser le dépôt de garantie avec la créance de loyer dont les sommes devront être garanties par la SCI [Adresse 20] ;

En tout état de cause :

Débouter la société du Centre Commercial du Triangle Des Gares de toutes ses demandes à l’égard de la société Tell Me ;

Débouter la société Ihealthlabs Europe de l’ensemble de ses demandes, fins et prétention ;

Condamner la société Ihealthlabs Europe à verser respectivement à la société Tell Me et au liquidateur la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

La société Tell Me fait valoir que la société Ihealthlabs Europe doit assumer la charge totale de la dette locative pour avoir commis des agissements manifestement frauduleux en lui cédant la reprise de son activité tout en sachant qu’elle n’était pas viable financièrement. Elle invoque qu’il importe peu que le bailleur n’ait pas informé le cédant de la défaillance du cessionnaire, la loi Pinel ne prévoyant aucune sanction.

Par ailleurs, elle conteste le montant de la créance déclarée par le bailleur à la procédure collective soulignant que les intérêts de retard sont déjà comptabilisés dans la créance de loyers et ne peuvent être majorés de 10 % supplémentaire. Elle ajoute que le cumul des pénalités et de l’indemnité forfaitaire est excessif et injustifié, notamment face à l’impossibilité pour le preneur de rompre le contrat malgré les possibles difficultés financières.

Elle souligne que dès la cession du bail, elle a dû faire face aux fermetures administratives et n’a pu réaliser aucun chiffre d’affaires. Elle fait valoir que les pénalités de retard ne peuvent en tout état de cause pas être réclamées puisque le bailleur ne justifie pas du respect du formalisme du bail à savoir l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse.

Elle invoque que la société Ihealthlabs Europe étant seule responsable de la dette locative, il convient de lui restituer son dépôt de garantie ou à tout le moins de le compenser avec la créance de loyer garantie.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 7 novembre 2024, la société Ihealthlabs Europe s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite de :

A titre principal,

Débouter la société du [Adresse 14] de son appel en garantie à son encontre en ce qu’elle n’a pas respecté son obligation d’information à son égard prévue à l’article 12.3.1 des conditions générales du bail ;

La débouter de son appel en garantie à son encontre en ce qu’elle a commis une négligence fautive envers elle en ne mettant pas en œuvre la clause résolutoire du bail et en laissant s’accroître la dette locative de la société Tell Me ;

La débouter de son appel en garantie compte tenu du fait que sa faute lui a causé un préjudice qui justifie la levée totale de la garantie ;

La débouter de sa demande de condamnation solidaire pour la dette principale, les intérêts, leur capitalisation et l’indemnité forfaitaire de 10 % ;

Ordonner qu’elle lui restitue le dépôt de garantie d’un montant de 55 167,64 euros ;

La condamner à lui payer les intérêts au taux légal sur cette somme en principal à compter de la date de prise d’effet de la cession, soit le 1er janvier 2021 ;

Ordonner la capitalisation des intérêts réclamés dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

Débouter la société Tell Me de ses demandes de condamnations à son encontre en ce qu’elle n’apporte pas la preuve d’une fraude et qu’elle a saisi le tribunal de commerce de Créteil de cette même demande, procédure radiée faute de diligence du liquidateur judiciaire ;

Débouter la société Tell Me de sa demande de condamnation ;

A titre subsidiaire,

Ordonner la compensation du dépôt de garantie de la société Ihealthlabs Europe avec le montant garanti ;

Réduire à zéro le montant des clauses pénales dont la société du [Adresse 14] demande l’application ;

Réputer non écrites les clauses de pénalités prévues aux articles 8 et 26.2.1 du Titre II du bail ;

Débouter la société du Centre Commercial du Triangle Des Gares de sa demande d’application des clauses pénales prévues aux articles 8 et 26.2.1 du Titre II du bail, en raison du défaut de respect du formalisme prévu au bail ;

A titre infiniment subsidiaire,

Débouter la société [Adresse 16] de sa demande de condamnation de la société Tell Me à son arriéré locatif et de son appel en garantie à son encontre en ce que ledit arriéré locatif est inexigible compte tenu de l’exception d’inexécution invoquée par elle pour le compte de la société Tell Me au titre du manquement de la société [Adresse 16] à son obligation de délivrance et de jouissance paisible pendant la crise sanitaire de la Covid-19 ;

Débouter la société du Centre Commercial du Triangle Des Gares de sa demande de condamnation de la société Tell Me à son arriéré locatif et de son appel en garantie à son encontre en ce que ledit arriéré locatif est inexigible en raison de la perte de la chose louée pendant la crise sanitaire de la Covid -19 ;

En toute hypothèse,

Débouter la société [Adresse 16] et la société Tell Me de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société [Adresse 16] au paiement de la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et autoriser Maître Caroline Chambaert à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code ;

Condamner la société du Centre Commercial du Triangle Des Gares aux dépens.

Au soutien de sa demande de levée totale de sa garantie, elle fait valoir que la bailleresse a commis une faute en l’informant des impayés après le délai contractuellement prévu au bail la privant ainsi de la possibilité de mettre en place des mesures conservatoires pour garantir son recours subrogatoire. Elle ajoute que la diminution de la dette entre le jour où elle aurait dû être informée et celui de l’information effective n’a aucune incidence puisque la dette demeure importante.

D’autre part, elle soutient que la bailleresse n’a pas mis en œuvre la clause résolutoire malgré les impayés uniquement en raison de la présence d’une garantie solidaire. Elle en déduit qu’elle a commis une faute en laissant s’aggraver la dette locative tout en sachant que la locataire disposait également d’autres locaux loués par le groupe Unibail-Rodamco-Westfield.

Elle soutient subir un préjudice compte tenu du placement en liquidation judiciaire de la société Tell Me et de la privation d’effet de la subrogation légale dont elle bénéficiait.

Sur l’imputation des paiements, elle invoque une clause du bail selon laquelle les paiements réalisés par le locataire doivent impérativement être imputés sur les loyers impayés les plus anciens.

S’agissant de sa déclaration de créance à la procédure collective de la société Tell Me, elle soutient avoir expressément précisé qu’elle ne valait pas reconnaissance de sa part de la qualité de débiteur des sommes dues par la locataire et qu’elle ne renonçait pas aux moyens développés dans le cadre de la présente procédure.

Elle conteste la sommation de communiquer en faisant valoir qu’elle porte sur des aides d’Etat perçues pendant une période durant laquelle il n’existait aucun arriéré locatif, ajoutant qu’elle n’a au surplus bénéficié d’aucune aide et a été assignée en qualité de cédant garant et non de locataire.

S’agissant du dépôt de garantie, elle déplore l’absence de restitution de celui-ci arguant que la bailleresse dispose de celui versé par la société Tell Me, qu’elle était à jour dans le règlement des loyers, charges et accessoires au jour de la cession et que les chiffres d’affaires certifiés lui ont été communiqués.

Elle fait valoir que le dépôt de garantie n’a pas non plus été déduit des sommes que la requérante réclame, ni des saisies conservatoires pratiquées. Elle souligne que le juge de l’exécution a réduit les saisies-conservatoires en déduisant le montant des dépôts de garantie conservés par la bailleresse et ajoute avoir tenté en vain une saisie-conservatoire pour le récupérer.

Sur les pénalités de retard et l’indemnité forfaitaire, elle fait valoir que le montant réclamé est erroné puisqu’il représente 20 % du montant du principal, soit le double de la clause pénale du bail de 10 %. Elle invoque que faute pour la bailleresse d’avoir respecté le formalisme du bail en adressant au locataire une lettre recommandée alertant de l’application des pénalités contractuelles à défaut de paiement de sa part, elle n’est pas fondée à en réclamer le paiement. Elle allègue que le montant réclamé est excessif et souligne que certaines échéances se voient appliquer plusieurs fois les pénalités. Au soutien de sa demande de voir réputés non-écrits les articles 8 et 26.2.1 du bail, elle invoque qu’il s’agit d’un contrat d’adhésion malgré la négociation de quelques clauses. Elle soutient que les clauses pénales à la charge du locataire ne trouvent aucun équivalent au profit de celui-ci et qu’au contraire, le contrat contient de nombreuses renonciations à recours du locataire à l’encontre du bailleur. Elle en déduit que les clauses pénales entraînent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

En réponse à la demande de la société Tell Me, elle conteste avoir agi frauduleusement lors de la cession du droit au bail. Elle explique que son associé unique avait pris la décision de fermer les magasins mais que Mme [N], conseillée par des professionnels, a de sa propre initiative, proposé de reprendre les magasins. Elle soutient que la situation ne résulte que de fautes de gestion de la gérante. Elle fait valoir que la preuve de son intention de nuire n’est aucunement rapportée et souligne qu’elle n’a aucun intérêt à provoquer l’insolvabilité d’une société dont elle est garante.

En tout état de cause, elle fait valoir que si une fraude est survenue lors de la cession du droit au bail, elle ne pourrait être opposable à la bailleresse, tierce au contrat de cession.

Elle souligne que la fraude est soulevée plus d’un an et demi après la cession sans que ne soit prise en compte la survenance de la crise sanitaire et la conjoncture économique globale devenue défavorable au magasin de téléphonie.

Elle ajoute que le même moyen a été soulevée devant le tribunal de commerce de Créteil sans que le liquidateur ne régularise son intervention dans les deux ans du placement en liquidation judiciaire, entraînant ainsi la radiation du dossier et la péremption de l’instance.

A titre subsidiaire, elle invoque que les loyers sont inexigibles en raison de la crise sanitaire pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible et pour perte de la chose louée.

Enfin, elle invoque la bonne foi pour souligner que malgré la crise sanitaire et ses capacités financières importantes, le bailleur n’a accordé aucune franchise de loyer pendant cette période, qu’il a maintenu la facturation d’une indemnité d’un montant excessif même après réduction pour un retard dans l’exécution des travaux et a facturé des loyers dès le 4ème trimestre de l’année 2019 alors que la boutique n’a pu accueillir du public qu’à compter du mois de mai 2021. Sur la cession du droit au bail, elle fait valoir que le bailleur ne pouvait pas s’y opposer et que la clause de majoration du loyer de base n’est en pratique jamais appliquée, de sorte que sa non-application ne constitue pas un avantage accordé.

Elle souligne la mauvaise foi dans le dépôt de la requête devant le juge de l’exécution pour procéder à une saisie-conservatoire sur la totalité, sans faire état des moyens invoqués par la société Ihealthlabs Europe ni des dépôts de garantie conservés et de la pratique de deux saisies-conservatoire alors qu’une seule saisie a été autorisée par ordonnance du juge.

La clôture des débats est intervenue le 10 janvier 2025 par ordonnance du 20 janvier 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience du 8 septembre 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 novembre 2025 prorogé au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Dans un souci de clarté, il convient d’examiner en premier lieu, l’obligation de la garante à la dette, la débitrice demandant à ce qu’elle soit seule tenue à celle-ci, avant d’examiner dans un second temps le quantum de la dette, le principe de la créance locative n’étant pas sérieusement contesté.

I. Sur l’obligation à la dette de la société Ihealthlabs Europe en sa qualité de garante

Les parties discutent l’obligation à la dette de la garante, la société Ihealthlabs Europe s’opposant à son appel en garantie et la société Tell Me demandant à ce que la garante soit condamnée intégralement et exclusivement au règlement.

Sur la garantie de la société cédante

En l’espèce, le contrat de location initial conclu entre la société du [Adresse 14] et la société Ihealthlabs Europe en date du 4 juin 2019 prévoit à l’article 12.3.1 « Cession du fonds de commerce » que « pour une période de trois ans à compter de la prise d’effet de la cession, le cédant, le cessionnaire de même que les successeurs de celui-ci en cas de cessions successives demeureront garants et répondants solidaires du paiement des loyers, de leurs accessoires, des indemnités d’occupation dues, le cas échéant, comme de l’exécution de toutes les clauses du Bail, et ce quelle que soit la période pendant laquelle le fonds aura été exploité par l’un d’entre eux.

Cette garantie solidaire sera due indistinctement tant par tout cédant du chef du (ou des) cessionnaire(s), que réciproquement par tout cessionnaire du chef de tout cédant et ce sans que le Bailleur ne soit tenu d’effectuer la moindre formalité ou dénonciation notamment dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient consentis amiablement ou judiciairement au débiteur principal. Le bailleur sera tenu d’informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans un délai, par dérogations à l’article L. 145-16-1 du code de commerce, de 3 mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. ».

L’acte de cession du droit au bail entre la société Ihealthlabs Europe et la société Tell Me, daté du 31 décembre 2020 prévoit en son article 8.1 au titre des engagements du cédant que : « en outre, conformément aux termes du bail, le cédant demeurera garant solidaire du cessionnaire au titre du paiement des loyers, indemnités d’occupation dus en vertu du bail et de la totale exécution des clauses du bail pour une période de trois années à compter de la présente cession et ce, même en cas de cessions successives. »

Il en résulte donc que la société Ihealthlabs Europe, cédante du droit au bail, a entendu expressément se porter garante vis-à-vis du bailleur du paiement du loyer et de ses accessoires, pendant trois années à compter du 31 décembre 2020, indépendamment de la déclaration de créance par la société Ihealthlabs Europe à la procédure collective de la société Tell Me.

La bailleresse soutient que la garante est débitrice des sommes suivantes :

• 220 570,86 € TTC, correspondant à l’arriéré en principal figurant au décompte arrêté au 5 juillet 2022 pour la période à compter de janvier 2021 ;

• les intérêts au taux légal majoré de trois points sur cette somme en principal, à compter de la date de chaque défaut de paiement à son échéance contractuelle ;

• 22 057,08 €, correspondant à l’indemnité forfaitaire de 10 % sur la dette en principal prévue à l’article 26.2.1 du Titre II du bail en cas de défaut de paiement aux échéances convenues.

La société Ihealthlabs Europe conteste sa garantie solidaire au paiement de ces sommes en faisant valoir l’absence de bonne foi du bailleur qui ne l’a pas informé du défaut de paiement de la locataire dans le délai contractuel, ce qui justifierait la levée totale de sa garantie, et son inertie face aux impayés qui fonderait un préjudice équivalent à la créance de loyers évoquée.

Sur le non-respect de l’obligation d’information du garant

L’article L. 145-16-1 du code de commerce dispose que si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

En l’espèce, le contrat de location a étendu le délai d’information d’un mois à trois mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée.

La bailleresse ne conteste pas avoir informé la garante des manquements contractuels le 15 juillet 2021, soit après le délai contractuel de trois mois qui expirait le 25 mai 2021 pour un premier impayé daté du 25 février 2021. Elle soutient toutefois que ce retard n’a causé aucun préjudice à la garante qui demeure tenue au paiement.

Il apparaît sur l’extrait de compte produit aux débats (pièce n° 11 de la garante) que le solde débiteur était de 104 075,06 euros au 25 mai 2021, date à laquelle la société Ihealthlabs Europe aurait dû être informée des manquements.

Aux termes du courrier daté du 15 juillet 2021 (pièce n° 6 de la garante), il apparaît une dette locative de la société Tell Me pour un montant de 96 058 euros.

La garante fait valoir aux termes de ses dernières conclusions que si elle avait été informée au plus tard au 25 mai 2021 des manquements de la locataire, elle aurait pu « mettre en place des mesures conservatoires afin de garantir son recours subrogatoire ».

Or, la société Ihealthlabs indique elle-même dans ses écritures que suite à l’information donnée de la dette locative de son cessionnaire, elle n’a diligenté une saisie-conservatoire et inscrit des nantissements provisoires sur les fonds de commerce de Telle Me qu'« au début de l’année 2022 ». Il est d’ailleurs justifié des inscriptions de nantissements en juin 2022, sur la base d’une ordonnance du juge de l’exécution de [Localité 15] du 19 avril 2022 prise sur requête du 14 avril 2022 (pièces à 64 de Ihealthlabs). Et il apparaît dans le bordereau de pièces, annexé à la déclaration de créances (pièce 58), que la saisie-conservatoire évoquée a été réalisée le 21 avril 2022.

Ainsi, n’ayant agi que neuf mois après avoir été avisée des difficultés financières, elle peut difficilement soutenir que le retard de moins deux mois dans l’information l’a empêché de mettre en place des mesures conservatoires à temps.

De même, elle ne démontre pas que le retard dans la notification des impayés l’ait privé de son recours subrogatoire, la société Tell Me n’ayant été placée en redressement judiciaire qu’un an après la dite notification. Elle ne démontre de ce fait pas que le retard dans l’information lui a causé un préjudice.

La société Ihealthlabs Europe ne démontre pas non plus l’existence d’une négligence fautive ni d’un manquement à son obligation de bonne foi du bailleur, étant rappelé que les impayés sont intervenus dans le contexte de la pandémie de covid-19.

En conséquence, ce moyen sera écarté.

b. Sur la responsabilité du bailleur pour avoir laissé s’aggraver la dette locative

La garante reproche à la bailleresse de ne pas avoir réagi suffisamment tôt aux impayés de sa locataire et de ne pas avoir mis en jeu la clause résolutoire.

L’article 26.1 du contrat de location intitulé « Clause résolutoire » dispose que :

« Il est expressément stipulé que, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer dû après une fixation amiable, judiciaire ou arbitrale, dépôt de garantie ou fonds de roulement ou leurs compléments, indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux dans les termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, charges, accessoires ou pénalités à leur échéance, charge de fonds marketing, reconstitution du dépôt de garantie et/ou son complément ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et de ses annexes, et un mois après un commandement ou une mise en demeure par exploit d’huissier demeuré infructueux, le bail sera si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et ce même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus ».

Il est observé que le premier impayé est daté du 25 février 2021 et que le bail a été résilié le 14 septembre 2022 par la décision du liquidateur judiciaire de ne pas poursuivre le contrat de bail commercial (pièce n° 13 requérante).

La mise en œuvre de la clause résolutoire n’est qu’une faculté ouverte au bailleur, qui ne peut se voir reprocher de ne pas l’avoir mise en œuvre dès le premier trimestre impayé pour l’année 2021.

Il démontre ne pas avoir été inactif suite aux impayés notamment par :

Une lettre de mise en demeure adressée au locataire en date du 15 juillet 2021 ;

— Une seconde mise en demeure en date du 15 octobre 2021 ;

— Une assignation en paiement en date des 5 et 8 novembre 2021.

Le décompte des sommes dues au 5 juillet 2022 fait état de divers versements pendant la période considérée :

Un chèque en date du 3 mai 2021 pour un montant de 20 021,47 euros ;Un chèque en date du 26 mai 2021 pour un montant de 7 867,00 euros ;Un chèque en date du 1er juin 2021 pour un montant de 19 293,82 euros ;Un chèque en date du 12 juillet 2021 pour un montant de 43 000,31 euros ;Compensation chèque DG le 7 octobre 2021 pour un montant de 55 167,64 euros ;Un chèque en date du 14 octobre 2021 pour un montant de 60 653,71 euros ;Compensation chèque DG le 11 janvier 2022 pour un montant de 55 067,26 euros.

Par ailleurs, il convient de souligner que les impayés sont survenus durant la pandémie de covid-19, des fermetures administratives et des restrictions à la liberté d’aller et venir ayant perduré en 2021 et jusqu’à la levée de l’état d’urgence sanitaire par la loi du 30 juillet 2022. Des restrictions à la mise en jeu des clauses résolutoires pour impayés de loyers ont également été édictées durant cette période.

Dans ces conditions, et au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est justifié d’aucune faute de la bailleresse .

En conséquence, rien ne justifie d’écarter la garantie de la société Ihealthlabs et elle sera condamnée au paiement des sommes dues par la locataire.

Sur la demande de condamnation unique de la société Ihealthlabs

La société Tell Me sollicite que la société Ihealthlabs Europe soit exclusivement condamnée au paiement de la somme due en raison d’agissements fautifs, en vertu de l’adage fraus omnia corrumpit. Elle indique notamment qu’elle lui a cédé la reprise de son activité tout en sachant qu’elle n’était pas viable financièrement.

La société Ihealthlabs Europe conteste toute fraude de sa part.

En l’occurrence, il ressort des éléments des débats que la société Ihealthlabs était en difficulté financière lors de la cession, ce dont a été avisé le cessionnaire, le prix de cession ayant d’ailleurs été fixé à l’euro symbolique. De plus, la cession est intervenue au cours de la pandémie de covid-19, fin décembre 2020, après deux périodes de confinement et de fermetures administratives, de sorte que la société Tell Me avait parfaitement conscience, et de la perturbation de l’activité économique par la crise sanitaire, et du risque de nouvelles fermetures administratives.

Il n’est ainsi démontré aucune dissimulation ni aucune fraude de la part du cédant, de sorte que rien ne justifie que la société Tell Me ne soit pas tenue à sa dette locative.

Sa demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

Par conséquent, il convient de fixer la créance locative au passive de la société Tell Me, et la société Ihealthlabs Europe sera également tenue au paiement de cette créance en qualité de cédant garant.

II. Sur la créance locative de la société [Adresse 13] des Gares

Il convient avant toute chose de vérifier la régularité de la procédure, la société Tell Me ayant été placée en liquidation judiciaire.

Alors que la société Tell Me et son liquidateur ne contestent pas le montant des loyers réclamés, le garant soulève à titre infiniment subsidiaire l’inexigibilité des loyers de la période covid-19.

Sur la recevabilité de la demande en fixation

Selon l’article L. 622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Il arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture. Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus.

Aux termes de l’article L. 622-22, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En l’espèce, la procédure de redressement judiciaire de la société Tell Me a été ouverte le 6 juillet 2022 (pièce n° 18 dossier de la société Ihealthlabs Europe) et la liquidation judiciaire a été prononcée le 23 août 2022 (pièce n° 19 dossier de la société Ihealthlabs Europe).

Le mandataire judiciaire puis le liquidateur judiciaire, en la personne de Maître [L] [Y], ont été régulièrement mis en cause.

La société du [Adresse 14] a déclaré sa créance au passif de la société Tell Me le 16 septembre 2022 (pièce n° 11 requérante) pour un total de 232 961,85 euros qu’elle décompose comme suit :

—  220 570,86 € au titre des loyers, charges, accessoires, pénalités et autres, conformément aux factures et au décompte détaillé des sommes dues au 5 juillet 2022 inclus joints ;

—  2 390,99 € au titre des intérêts de retard au taux légal majoré de trois points ;

—  10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les dépens de l’instance en cours.

La bailleresse précise que cette créance est assortie du privilège du bailleur d’immeuble prévu par les articles 2332 du code civil, L. 622-16 et L. 631-14 du code de commerce.

L’instance est ainsi régulièrement reprise et devient une procédure en vérification de créance à l’égard de la débitrice locataire.

B- Sur l’exigibilité des loyers covid

La société Ihealthlabs Europe argue de l’inexigibilité des loyers en se prévalant de l’exception d’inexécution sur le fondement du défaut de délivrance et de jouissance paisible et sur le fondement de la perte de la chose louée et en évoquant le manquement de la bailleresse à son obligation de bonne foi.

Sur l’exception d’inexécution

En application de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national.

En application de l’article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance ou à celle d’obligation de jouissance paisible, et d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

Sur la bonne foi

La société Ihealthlabs Europe soutient qu’en vertu des dispositions de l’article 1104 du code civil, les bailleurs devaient participer de bonne foi à des négociations avec leurs locataires et adapter les stipulations du bail au regard de la situation sanitaire et de la dégradation de l’environnement économique et de la zone de chalandise.

Il sera relevé que des mesures d’aménagement de la dette ont été accordées par la bailleresse, même s’il ne s’agit pas de franchises de loyer. De plus, la société Tell Me a acquis le fonds de commerce et partant, le droit au bail, le 31 décembre 2020, soit en pleine période de pandémie de covid-19, en toute connaissance des périodes de fermetures administratives déjà ordonnées.

Le refus d’abandon pur et simple de loyers par la bailleresse ne constitue pas un manquement à la bonne foi contractuelle, de sorte que son manquement à cette obligation générale n’est pas établi.

En conséquence, les loyers restent exigibles.

Sur les sommes dues au titre des loyers et pénalités

La requérante demande la fixation de sa créance au passif de la société Tell Me pour le montant déclaré de 232 961,85 euros correspondant aux sommes de :

—  220 570,86 € au titre des loyers, charges, accessoires, pénalités et autres, conformément aux factures et au décompte détaillé des sommes dues au 5 juillet 2022 inclus joints ;

—  2 390,99 € au titre des intérêts de retard au taux légal majoré de trois points ;

outre la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

S’agissant de la somme de 10 000 euros, il n’y a pas lieu de l’intégrer dans la fixation du principal de la créance. Il sera statué sur l’indemnité procédurale dans le cadre des demandes accessoires.

La bailleresse demande la condamnation de la société Ihealthlabs Europe aux sommes de :

—  220 570,86 € correspondant à l’arriéré en principal figurant au décompte arrêté au 5 juillet 2022 ;

— les intérêts au taux légal majoré de 3 points ;

—  22 057,08 € correspondant à l’indemnité forfaitaire de 10% sur la dette en principal.

La somme en principal au titre des loyers et charges n’est pas contestée par les parties.

La société Tell Me conteste le montant de la créance déclarée par le bailleur à la procédure collective s’agissant des pénalités. Elle fait valoir :

que les intérêts de retard de 2 390,99 euros sont déjà comptabilisés dans la créance de loyer déclarée pour un montant de 220 570,86 euros, que les sommes réclamées au titre des clauses pénales sont excessives, que le bailleur n’a pas respecté le formalisme du bail pour les réclamer.

La société Ihealthlabs Europe demande quant à elle de :

Réduire à zéro le montant des clauses pénales dont la société du [Adresse 14] demande l’application ;- Réputer non écrites les clauses de pénalités prévues aux articles 8 et 26.2.1 du Titre II du bail ;

Débouter la société du Centre Commercial du Triangle Des Gares de sa demande d’application des clauses pénales prévues aux articles 8 et 26.2.1 du Titre II du bail, en raison du défaut de respect du formalisme prévu au bail.

Le contrat de location initial dans son titre II article 8 intitulé « Clause d’intérêts de retard » prévoit que : « A défaut de paiement d’une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, compléments au dépôt de garantie, charge de fonds marketing, honoraires etc) à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00 %) l’an (à titre d’exemple si le taux est de 1,00 %, le taux appliqué sera de 1 % + 5,00 % soit 6%) :

Et ce sous réserve de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au preneur et restée infructueuse de ce dernier en tout ou partie passé un délai de huit (8) jours suivant cet envoi.

Les intérêts seront dus à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ».

Les stipulations spécifiques du Titre I, article 11.5 ont réduit la majoration des taux de 500 points de base à 300 points de base (soit 3,00 %).

Le bail prévoit également dans son titre II article 26.2.1 « indemnités forfaitaires » que : « A défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du bail et notamment des loyers et accessoires à leur échéance et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’une lettre consécutive à cette défaillance restée infructueuse huit (8) jours après sa première présentation comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire.

Celle-ci sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l’article 8 du titre II ».

Sur le montant des pénalités réclamées

La bailleresse, dans son décompte arrêté au 5 juillet 2022 pour un total de 220 570,86 euros, annexé à la déclaration de créance, mentionne les pénalités suivantes :

« PENALITES/[Immatriculation 4] PENALITES 10% SUR 3T 202 » d’un montant de 3 713,90 euros ;« PENALITES/4T 2021 PENALITES 10% SUR 4T 202 » d’un montant de 4 069,86 euros ;« PENALITES RETARD 01/22 PENALITES 10% SUR 1T 202 » d’un montant de 6 872,89 euros ;« INDEMNITE FORFAITAI 4/22 INDEMNITE FORFAITAIRE 10 » d’un montant de 6 579,77 euros.

Elle réclame en sus de ces sommes, celle de 2 390,99 euros au titre « des intérêts de retard au taux légal majoré de trois points ».

La locataire soutient que la somme de 220 570,86 euros réclamée contient les intérêts de retard de sorte que ceux de 2 390,99 euros ne peuvent être réclamés.

Or, il résulte de l’intitulé des pénalités dans le décompte qu’elles correspondent à la clause pénale de 10% appliquée à chaque somme due au titre des 3ème et 4ème trimestres 2021 et 1er et 2ème trimestre 2022, tandis que la somme de 2 390,99 euros correspond aux intérêts de retard majorés.

Il n’y a donc pas de doublon.

La bailleresse réclame ainsi une indemnité pénale de 10% d’un montant total de 21 236,42 euros comprise dans la somme globale de 220 570,86 euros et une somme au titre des intérêts de retard de 2 390,99 euros, sans détails sur le calcul et la période à laquelle correspondrait ces intérêts de retard.

Elle réclame en sus à la garante une indemnité forfaitaire de 10 % sur la somme de 220 570,86 euros, soit 22 057,08 euros, et les intérêts de retard avec majoration sur la totalité de la somme.

La somme de 220 570,86 euros comprend d’ores et déjà l’indemnité forfaitaire de 10 % sur 4 trimestres de sorte que la clause pénale est doublement réclamée et qu’il ne peut donc être réclamé cette somme supplémentaire de 22 057,08 euros.

2) Sur le caractère excessif des pénalités

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, les articles 8 et 26.2.1 du titre II du contrat de bail s’analysent en des clauses pénales soumises au contrôle du juge en leur caractère excessif ou dérisoire.

Il sera relevé que la société du [Adresse 14] ne justifie d’aucun préjudice autre que le retard de paiement. Au regard de la disparité dans les situations économiques des parties en présence et de la liquidation judiciaire de la société Tell Me, les deux clauses pénales apparaissent manifestement excessives.

Il convient de réduire ces pénalités à 1 euro, et les intérêts de retard ne seront pas majorés.

D- Sur la fixation de la créance de la bailleresse au passif de la société Tell Me

La société Tell Me demande la restitution du dépôt de garantie versé ou à tout le moins la compensation entre le dépôt de garantie et sa dette locative.

L’article 5 du titre I du bail prévoit que « le dépôt de garantie versé par le preneur au jour de la signature du bail est égal à la somme de 54 720 (CINQUANTE QUATRE MILLE SEPT CENT VINGT EUROS). Son montant variera dans les conditions indiquées à l’article 5 du titre II ».

L’article 5 du titre II précise que « 5.1 Fixation

Pour garantir le paiement de toutes sommes dues en exécution des obligations lui incombant au titre du bail et de ses annexes, le preneur verse au bailleur à la signature du bail un dépôt de garantie représentant un montant égal à trois mois de loyer TTC. Cette somme devra toujours être égale au quart du loyer de base annuel tel que défini à l’article 4.1.1 du titre II, auquel s’ajoutera le cas échéant le quart du loyer des réserves. A chaque réajustement du loyer, quelle qu’en soit la cause, le dépôt de garantie sera, de plein droit et sans formalité, diminué ou majoré dans les mêmes proportions que le loyer.

5.2 Restitution

Cette somme non productive d’intérêts sera rendue au preneur en fin de jouissance après remise des clefs et sous réserve du paiement de tous les loyers (en ce inclus le loyer variable additionnel) et charges (dont les provisions pour travaux ou les régularisations de charges), de même que toute somme dont il pourrait être débiteur envers le bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du preneur à quelque titre que ce soit.

5.3 Cession

(…)

Le cessionnaire devra verser au bailleur le jour de la cession le montant du dépôt de garantie en exécution de l’article 12.3.1 du titre II.

5 .4 Compensation

Le preneur autorise le bailleur à compenser sans formalité le dépôt de garantie et le montant des loyers échus et non réglés ainsi que toute autre somme exigible à un titre quelconque en vertu du bail.

En cas de procédure collective du preneur, le dépôt de garantie s’imputera automatiquement sur l’ensemble des créances antérieures, le solde éventuel s’imputant sur les créances postérieures.

En cas de compensation, le preneur et le cas échant l’administrateur ou le liquidateur judiciaire seront tenus de compléter ou de reconstituer à première demande du bailleur le dépôt de garantie pour le maintenir toujours égal au nombre de termes de loyer convenus dans le bail.

Par ailleurs, d’un commun accord entre les parties, le bailleur exercera sur le dépôt de garantie toutes les prérogatives prévues aux articles 2333 et suivants du code civil. ».

L’article 12.3.1 du titre II du contrat de location dispose que « tout acte de cession devra faire expressément obligation au cessionnaire de verser intégralement le dépôt de garantie entre les mains du bailleur, le jour de la signature de l’acte ; le dépôt de garantie précédemment versé par le cédant étant remboursé par le bailleur à celui-ci dans les conditions prévues à l’article 5 du titre II ».

L’article 26.2.3 du titre II du bail intitulé « conservation par le bailleur du dépôt de garantie » prévoit que : « si le bail est résilié dans les termes de l’article 1217 du code civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres ».

*

L’article L. 622-7 I du code de commerce prévoit que « I. Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires. »

Ainsi, en application de cet article, la compensation légale est admise dans le cadre d’une procédure collective sous condition que les créances soient connexes.

Il est jugé que les créances réciproques de loyers et de restitution du dépôt de garantie sont connexes comme ayant pris naissance à l’occasion du même contrat de bail.

Par ailleurs, pour que la compensation advienne, il faut que la créance contre le débiteur en procédure collective soit déclarée.

En l’espèce, le bailleur a déclaré sa créance de loyers par courrier du 16 septembre 2022.

Il résulte du décompte des sommes dues au 5 juillet 2022 produit en pièce 10 par la bailleresse que la société du [Adresse 14] a appelé la somme de 55 167,64 euros le 7 octobre 2021 sous l’intitulé « reconstitut° suite C° DEPOT DE GARANTIE recons » et il est mentionné au titre des règlements la même somme à la même date sous l’intitulé « COMPENS Cheq DG ». La société Tell Me confirme avoir réglé le dépôt de garantie à cette date.

Le décompte de la bailleresse fait également apparaître au crédit la somme de 55 067,26 euros en date du 11 janvier 2022 intitulée « COMPENS cheq DG ». Bien que cette somme soit légèrement inférieure au dépôt de garantie versé, il se déduit de cette mention, que la propriétaire a d’ores et déjà déduit le dépôt de garantie des sommes réclamées au titre de la dette locative.

Compte tenu de la dette locative de la société Tell Me, il convient d’ordonner non la restitution mais la compensation entre le dépôt de garantie et la dette locative.

*

Le montant des loyers, charges, frais et taxes n’étant pas autrement contesté, il convient de fixer la créance de la société [Adresse 17] au passif de la société Tell Me à hauteur de :

220 570,86 € au titre du décompte locatif

—  21 235,42 € au titre des pénalités correspondant à la clause pénale de 10% réduites à 1 euro

—  100,38 € au titre du différentiel entre le dépôt de garantie versé et la somme déduite en compensation (55 167,64 € – 55 067,26 €)

= 199 235,06 €.

Faute de justificatif du calcul du montant des intérêts de retard légaux, hors majoration de 3 points, la demande de fixation de créance au titre des dits intérêts sera rejetée.

En conséquence, la créance de la société [Adresse 14] sera fixée au passif de la société Tell Me à la somme de 199 235,06 euros.

E. Sur la condamnation de la société Ihealthlabs Europe à l’arriéré locatif en qualité de garant

En qualité de garante, la société Ihealthlabs Europe est tenue solidairement avec la société Tell Me des sommes dues par celle-ci au titre de la dette locative. Elle sera dès lors condamnée au paiement de ces sommes.

Toutefois, la société Ihealthlabs demande la restitution du dépôt de garantie et subsidiairement la compensation avec la dette locative.

L’article 5.3 du titre II du bail prévoit que : « en cas de cession, le montant du dépôt de garantie ne sera pas remboursé par le cessionnaire au cédant ainsi qu’il est expressément prévu par l’article 12.3.1 du titre II.

Les sommes détenues de ce chef par le bailleur seront restituées au cédant après imputation de toutes sommes éventuellement dues par celui-ci et communication du chiffre d’affaires certifié par l’expert-comptable ou le commissaire aux comptes du preneur à la date de prise d’effet de la cession, permettant ainsi d’arrêter les comptes entre le cédant et le bailleur ».

Il n’est pas contesté que le montant du dépôt de garantie versé par la société Ihealthlabs Europe entre les mains du bailleur s’élève à la somme de 55 167,64 euros.

Par courrier en date du 15 juillet 2021 (pièce n° 7 dossier de la société Ihealthlabs Europe), le bailleur fait valoir qu’elle ne s’est pas acquitté de diverses sommes dues au titre du bail pour la période entre le 1er janvier 2021 et le 7 juillet 2021.

Or, il est constant que la cession du droit au bail est intervenue par acte du 31 décembre 2020.

Ainsi, la bailleresse ne justifie pas d’impayés permettant de retenir le dépôt de garantie.

Par ailleurs, la société Ihealthlabs Europe produit aux débats en pièce 9 les attestations de son expert-comptable s’agissant du chiffre d’affaires.

Par conséquent, la société du [Adresse 14] devait restituer à la société Ihealthlabs Europe le dépôt de garantie lors de la cession du bail survenu en décembre 2020.

Dans ces conditions, la société Ihealthlabs Europe étant redevable de la dette locative de la société Tell Me pour le montant de 199 235,06 euros, il y a lieu, non pas d’ordonner la restitution du dépôt de garantie, mais d’ordonner la compensation des sommes dues.

Au final, la société Ihealthlabs Europe sera condamnée au paiement de la somme de 144 067,42 euros, déduction faite du dépôt de garantie conservé par la bailleresse (199 235,06 € – 55 167,64 euros).

Cette somme portera intérêts au taux légal, sans majoration, à compter de l’assignation valant mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

1) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

2) Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société Ihealthlabs Europe succombant au principal supportera les dépens de la présente instance. Compte tenu de l’issue du litige et de la disparité dans les situations économiques des parties, il n’apparaît pas inéquitable de n’accorder aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la S.A.S.U Ihealthlabs Europe de sa demande tendant à voir sa garantie écartée ;

DEBOUTE la S.A.S. Tell Me et Me [L] [Y] en qualité de liquidateur judiciaire de leur demande tendant à ce que la société Ihealthlabs Europe soit intégralement et exclusivement condamnée au paiement des sommes dues à la S.C.I. [Adresse 20] ;

REJETTE la demande de restitution du dépôt de garantie versé par la société Tell Me ;

ORDONNE la compensation entre le dépôt de garantie versé par la société Tell Me et sa dette locative ;

FIXE à 199 235,06 euros la créance de la société du [Adresse 14] au passif de la société Tell Me, après compensation ;

REJETTE le surplus de la créance ;

REJETTE la demande de restitution du dépôt de garantie versé par la société Ihealthlabs Europe ;

ORDONNE la compensation entre le dépôt de garantie versé par la société Ihealthlabs Europe et le montant garanti par celle-ci ;

DEBOUTE la société [Adresse 16] de sa demande de 22 057,08 euros à titre d’indemnité forfaitaire de 10%, s’agissant d’un doublon ;

CONDAMNE la S.A.S.U. Ihealthlabs Europe à payer à la S.C.I. [Adresse 16] la somme de 144 067,42 euros en qualité de garante, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2021 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ayant couru chaque année entière ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE la société Ihealthlabs Europe aux dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON