TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 24/06360 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YM7T

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. PORTA NOVA CAPITAL

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Christophe BELLOC, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. B&C IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Claire TITRAN, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Hugues FERAL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 22 Novembre 2024, avec effet au 13 Novembre 2024 ;

A l’audience publique du 12 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 08 Septembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 08 Septembre 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2020, la société Porta Nova Capital a donné à bail à la société Homies des locaux à usage d’habitation sis à [Adresse 7] pour exercer une activité de sous-location en coliving, moyennant le règlement d’un loyer annuel de 44 104,32 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 1er septembre 2020.

Puis par acte sous seing privé du 1er octobre 2021, la société Porta Nova Capital a également donné à bail à la société Homies, une maison à usage d’habitation sise à [Adresse 6] pour exercer une activité de sous-location en coliving, moyennant un loyer annuel de 118 343,52 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement d’avance. Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021.

Le fonds de commerce de la société Homies comprenant les deux baux commerciaux précités a été repris par la société B&C Immobilier en 2022.

Suite à un arriéré de loyers de 13 325,54 euros, la société Porta Nova Capital a accordé le 6 octobre 2023 un échéancier prévoyant le paiement de cette somme par la société B&C Immobilier en douze mensualités de 1 110,46 euros chacune.

Arguant du non-respect de cet échéancier, par lettre recommandée avec avis de réception du 30 avril 2024, la société Porta Nova Capital a mis en demeure la société B&C Immobilier de lui régler sous huitaine la somme de 30 180,96 euros au titre de l’arriéré locatif au 26 avril 2024.

Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 6 juin 2024, la société Porta Nova Capital a assigné la société B&C Immobilier devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’ordonner la déchéance de l’échéancier et de la condamner à lui verser la somme de 46 031,07 euros au titre de l’arriéré locatif des baux au 29 mai 2024, la somme de 5 552,31 euros au titre des mensualités à échoir de l’échéancier du 5 octobre 2023 ainsi qu’une indemnité contractuelle de 10 % de ces sommes.

La société B&C Immobilier n’ayant pas constitué avocat à la date de la conférence, la clôture des débats est intervenue le 13 novembre 2024 par ordonnance 22 novembre 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 12 mai 2025.

Le 30 avril 2025, Maître [C] [P], s’est constituée au soutien des intérêts de la S.A.S B&C Immobilier et a notifié par voie électronique des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 22 novembre 2024 fixant la clôture des débats au 13 novembre 2024 ;

Réserver les dépens.

Maître Olivier Berne, conseil de la société Porta Nova Capital a notifié par voie électronique le 5 mai 2025 des conclusions en réponse pour s’opposer à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture aux termes desquelles il demande au tribunal de :

Débouter la société B&C Immobilier de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 22 novembre 2024 ;

Réserver les dépens.

Le même jour, ont été notifiées par la voie électronique des conclusions au fond aux fins d’actualisation de la créance et aux termes desquelles il est demandé au tribunal de :

Ordonner la déchéance de l’échéancier du 5 octobre 2023 ;

Condamner la société B&C Immobilier à lui payer :

— La somme de 148 584,75 € au titre de l’arriéré locatif des baux au 2 mai 2025;

— La somme forfaitaire de 14 858,47 € au titre de l’indemnité contractuelle de 10 % appliquées à ces sommes ;

— Les intérêts sur ces sommes au taux légal à compter de chaque échéance de loyer;

Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts échus et à échoir ;

Condamner la société B&C Immobilier à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner en tous les dépens ;

Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 mai 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’espèce, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

L’article 803 du même code dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Les articles 15 et 16 du code de procédure civile stipulent que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’article 763 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que lorsque la représentation par avocat est obligatoire, le défendeur est tenu de constituer avocat dans le délai de quinze jours, à compter de l’assignation.

La société B&C Immobilier explique qu’en raison de la signification de l’assignation à une personne non habilitée à la recevoir – à savoir un stagiaire d’une autre société – elle n’a pu assurer la constitution d’un avocat que tardivement faute d’avoir été informée par un quelconque autre moyen.

Elle fait valoir que si son avocat en charge de la négociation du bail commercial et de l’échéancier a eu connaissance de manière fortuite de l’ordonnance de clôture en janvier 2025, cette information n’a été portée à sa connaissance qu’en mars 2025. Elle invoque qu’elle a dû désigner un nouvel avocat pour la représenter et que son siège social sis à Paris est éloigné du barreau de Lille et ne lui a pas permis de trouver un avocat postulant rapidement.

Enfin, elle ajoute que cette révocation lui permettrait de conclure et d’invoquer le défaut de délivrance conforme de la chose par le bailleur en raison de lourds problèmes de chaudière ayant affecté le bien.

La société Porta Nova Capital s’y oppose en soulignant que la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas en soi, une cause de révocation quelle que soit la justification apportée par la société. Elle fait valoir que la signification de l’assignation par le commissaire de justice est régulière, la jurisprudence ayant considéré que le commissaire de justice en pareil cas n’avait pas à vérifier l’exactitude des déclarations de la personne se présentant comme habilitée à recevoir la signification de l’acte. Elle ajoute qu’en tout état de cause, une copie de l’assignation a été remise à la société par le commissaire de justice conformément à l’article 658 du code de procédure civile. Enfin, elle déplore le caractère dilatoire de la demande de révocation pour n’avoir été formulée que deux semaines avant la date de clôture alors que la société avait connaissance depuis de nombreux mois de la procédure, les éléments ayant été transmis entre avocats dès le 13 janvier 2025.

En l’espèce, l’assignation a été signifiée à la société B&C Immobilier le 6 juin 2024, l’acte ayant été remis à « M. [O] [Y] Collaborateur Qui a déclaré être habilité à recevoir la copie de l’acte et qui l’a accepté ».

L’article 654 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que la signification à une personne morale est faite à personne lorsque l’acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet.

M. [O] [Y] s’étant déclaré collaborateur et habilité à recevoir copie de l’acte, la signification pouvait, dans ces circonstances, être faite à personne, sans que le commissaire de justice n’ait à vérifier l’exactitude de cette déclaration.

La signification de l’assignation est donc régulière.

Au surplus, il sera relevé que nonobstant la signification à personne, le commissaire de justice a indiqué avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile soit la copie de l’acte de signification à la défenderesse, de sorte qu’elle en a eu connaissance d’une seconde manière en sus de sa remise à un stagiaire.

De plus, alors que l’assignation a été délivrée en juin 2024, le dossier a été appelé à la conférence du 13 novembre 2024, soit près de cinq mois plus tard, étant rappelé que le délai légal de constitution est de quinze jours. Le dossier a été clôturé au 13 novembre 2024 par ordonnance du 22 novembre 2024 et fixé à plaider à l’audience du 12 mai 2025, soit encore six mois plus tard.

Les conclusions de rabat de clôture de Maître Titran, avocat de la défenderesse, ont été signifiées électroniquement le 30 avril 2025, soit postérieurement de cinq mois et demi à la clôture de l’instruction et moins de 15 jours avant l’audience de plaidoiries.

Ainsi, la constitution et les premières conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture ne sont intervenues que dix mois et demi après l’assignation. Et alors qu’elle reconnaît que son premier conseil a été avisé en janvier 2025, la société B&C Immobilier ne s’est constituée que deux semaines avant l’audience de plaidoiries, ce qui ne pouvait permettre aux parties d’échanger leurs arguments notamment au regard d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme, et le maintien de l’audience initialement prévue.

Or, il appartient au juge de veiller également à la célérité de la procédure et au respect des intérêts de chaque partie.

Dans ces circonstances, il n’est justifié d’aucune cause grave imposant la révocation de l’ordonnance de clôture, alors que le requérant a droit à ce que son affaire soit jugée dans un délai raisonnable.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société B&C Immobilier de sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture.

Sur la recevabilité des conclusions signifiées le 6 mai 2025 par le requérant

La constitution, quoi que tardive et postérieure à l’ordonnance de clôture, reste valable, de sorte que la défenderesse est régulièrement représentée en la procédure et que la décision sera contradictoire.

De même, les conclusions d’actualisation de la créance de loyers, postérieures à l’ordonnance de clôture et recevables comme telles dès lors que le décompte n’est pas sérieusement contestable d’après l’article 802, ont été régulièrement signifiées par la voie électronique à l’avocat constitué en défense. Dès lors, elles sont recevables et rien ne justifie de les écarter.

Sur la demande de révocation de l’échéancier

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’occurrence, il est produit aux débats des échanges de courriels en date des 5 et 6 octobre 2023 (pièce n° 4) aux termes desquels le preneur reconnaissait une échéance mensuelle d’un montant de 14 249 euros, un impayé d’un montant de 13 326 euros et se propose de le régler en 12 mensualités en sus de l’échéance mensuelle.

Le bailleur donnait son accord sur ce point et rappelait l’indexation du loyer conformément au contrat de location.

L’échéancier étant arrivé à son terme en octobre 2024, la demande de révocation est devenue sans objet.

IV- Sur la demande en paiement

Sur les loyers et charges

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte des contrats de baux (pièces n° 1 et 2) que le loyer annuel initial pour les deux locations était de 162 447,84 euros (44 104,32 + 118 343,42), soit un loyer mensuel de 13 537,32 euros hors charges.

Les deux baux commerciaux comprennent la clause suivante relative à l’indexation du loyer :

« 5.4 – Indexation : Le loyer ci-dessus fixé sera soumis à indexation annuelle. En conséquence, sans l’accomplissement d’aucune formalité préalable entre les parties ledit loyer sera augmenté ou diminué de plein droit chaque année, à la date anniversaire de prise d’effet du bail, proportionnellement à la variation de l’indice de référence des loyers (I.R.L) publié par l’INSEE, le calcul de cette indexation se faisant sur la base du rapport entre :

Pour la première indexation :

L’indice au 2eme trimestre 2020 (130,57).Et l’indice du même trimestre de l’année suivante (premier indice de comparaison),

Pour les indexations suivantes :

L’indice ayant servi d’indice de comparaison lors de la dernière indexation (nouvel indice de référence),L’indice du même trimestre de l’année suivante (nouvel indice de comparaison).

Par exception, si au cours du bail ou lors de son renouvellement le loyer venait à être modifié amiablement ou judiciairement entre deux indexations, l’indexation suivante devra être calculée sur la base du rapport entre :

Le dernier indice publié à la date de prise d’effet du loyer ainsi modifié (nouvel indice de référence), Et le dernier indice publié à la date habituelle de l’indexation (nouvel indice de comparaison).

Dans tous les cas, la période de variation indiciaire prise en compte pour le calcul de l’indexation ne devra pas être supérieure à la durée écoulée entre la date de prise d’effet du bail et la première indexation, puis entre deux indexations.

Dans l’hypothèse où un loyer trimestriel ne pourrait être ajusté à la date prévue en raison d’un retard dans la publication de l’indice, le preneur paiera au bailleur pour cette échéance un loyer égal au dernier loyer payé, qui revêtira alors un caractère provisoire. Le rajustement et par la suite le règlement de toute différence devra intervenir dès qu’aura pu être fixé le montant définitif du loyer indexé.

Pour le cas où l’indexation prévue au présent article ne pourrait plus s’appliquer en raison de sa contrariété à une mesure législative ou règlementaire, ou pour quelque autre cause que ce soit (comme par exemple la cessation de publication de l’indice), les parties conviennent de lui substituer une nouvelle formule d’indexation conforme aux prescriptions de la loi et aussi proche que possible des conditions fixées ci-dessus.

Dans la même hypothèse, les parties conviennent dès à présent qu’à défaut d’accord sur le choix du nouvel indice et sur l’éventuelle adaptation du jeu de la nouvelle clause, elles s’en remettront définitivement à l’avis d’un expert en estimation immobilières et de loyers commerciaux qui sera désigné par ordonnance sur requête de la plus diligente d’entre elles par le Président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. L’expert ainsi désigné aura le rôle de mandataire des deux parties et rendra sous deux mois un avis écrit dont, de convention expresse, les parties s’engagent dès à présent à accepter les conclusions sans recours possible.

Les frais de procédure et les honoraires de l’expert seront partagés par moitié entre bailleur et preneur.

Il est rappelé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle distincte des procédures de révision du loyer prévues par les articles L. 145-37 et suivants du code de commerce et les règlements pris pour leur application. »

Le bailleur produit un décompte mentionnant une dette locative actualisée au 30 avril 2025 d’un montant total de 148 584,75 euros.

Ce décompte présente au débit la somme totale de 294 398,30 euros se décomposant comme suit :

—  Loyer Foch novembre 2023 10 206,50 euros ;

—  Loyer [Localité 5] novembre 2023 4 043,76 euros ;

—  Refacturation taxes foncières en 2023 pour 6 721,73 euros et en 2024 pour 6 964,61 euros ;

—  Refacturation prestation portail Loos 773,21 euros ;

—  Les loyers de décembre 2023 à novembre 2024 d’un montant de 10 563,02 euros pour Foch et 4 176,63 euros pour [Localité 5] (12 x (10 563,02+4176,63) =176 875,8) ;

—  Les loyers de décembre 2024 à avril 2025 d’un montant de 10 823,66 euros pour Foch et 4 273,77 euros pour [Localité 5] (5 x (10 823,66 + 4 273,77) = 75 487,15) ;

—  Les 12 mensualités de l’échéancier, soit un total de 13 325,54 euros (1 110,46 x 12).

Il est déduit de ce montant, la somme totale versée par le preneur de 145 813,53 euros (15 360,76 + 15 360,76 + 10 563,02 + 4 702 + 25 165,50 + 773,21 + 12 719,92 + 10 563,02 + 10 563,02 + 4 176,63 + 10 563,02 + 4 176,63 + 10 563,02 + 10 563,02).

S’agissant des sommes réclamées au titre de l’échéancier, il n’est pas contesté qu’aux termes d’un courriel du 5 octobre 2023, la société défenderesse a sollicité un échéancier de paiement sur 12 mois pour le règlement de sa dette d’un montant de 13 326 euros, soit 12 mensualités de 1 110,46 euros.

S’agissant des loyers, la requérante sollicite le paiement des loyers :

—  de novembre 2023 d’un montant de 10 206,50 euros et de 4 043,76 euros,

—  ceux de décembre 2023 à novembre 2024 d’un montant de 10 563,02 euros et de 4 176,63 euros et enfin,

—  ceux de décembre 2024 à avril 2025 d’un montant de 10 823,66 euros et 4 273,77 euros.

Si l’indexation du loyer est prévue au contrat de bail dans les dispositions précitées, la requérante ne justifie pas dans ses écritures du calcul de l’indexation, de sorte qu’elle n’est pas fondée à réclamer un loyer indexé autre que le dernier reconnu par le preneur dans son courriel du 5 octobre 2023, soit un loyer mensuel total de 14 249 euros pour les deux locations.

En conséquence, les loyers dus entre novembre 2023 et avril 2025 s’élèvent mensuellement à la somme totale de 14 249 euros hors charges.

Enfin, s’agissant des réfacturations, le décompte produit fait apparaître un règlement par le locataire de la refacturation relative à la « prestation portail Loos » pour un montant de 773,21 euros. Ce montant n’est dès lors pas contesté.

Toutefois, s’agissant des refacturations de taxes foncières, si les contrats de location prévoient que ces impositions sont à la charge du preneur, précision étant faite dans les contrats « qu’elle sera appelée en une fois chaque année sous réserve de la transmission par le bailleur du rôle de l’administration », le bailleur ne produit aux débats aucun décompte récapitulatif des charges ni aucun avis d’imposition relatif aux charges récupérables. Dès lors, il ne justifie pas des charges dues et sera débouté de sa demande à ce titre.

Il résulte de ce qui précède que le bailleur est fondé à porter au titre des sommes dues par le locataire, la somme de 13 326 euros au titre de l’échéancier accordé, celle de 256 482 euros au titre des loyers de novembre 2023 à avril 2025 (18 x 14 249) et enfin celle de 773, 21 euros au titre de la prestation Portail Loos payée par le locataire, soit un total de 270 581,21 euros.

Il convient de déduire de cette somme, le montant des versements du locataire apparaissant au décompte, soit la somme de 145 813,53 euros, de sorte qu’il reste dû celle de 124 767,68 euros.

En ne se faisant pas représenter en temps utile en la procédure, la défenderesse ne s’est pas mise en mesure de s’opposer à la demande en justifiant de l’acquittement des sommes dues par application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, il y a lieu de condamner la S.A.S B&C Immobilier à payer à la S.A.S Porta Nova Capital la somme de cent vingt-quatre mille sept cent soixante-sept euros et soixante-huit centimes (124 767,68 euros) au titre de l’arriéré locatif des baux au 2 mai 2025. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure pour la somme de 51 583,38 euros et à compter de chaque échéance pour le surplus.

Il sera également ordonné la capitalisation annelle des intérêts, cette capitalisation ne valant qu’à compter de son prononcé.

A- Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, il est prévu à l’article 7.5 des deux contrats de location que :

« Intérêts conventionnels de retard & Retards de paiement

Si le preneur n’a pas procédé au règlement de la somme impayée à l’expiration d’un délai de huit (8) jours après une mise en demeure adressée par le Bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, il sera de plein droit redevable envers ce dernier d’une majoration égale à 10 % du montant de ladite somme, et ce à titre d’indemnité forfaitaire compensatrice des frais de gestion, des dépenses irrépétibles et des préjudices subis par le Bailleur du fait de la carence du Preneur et sans préjudice d’une mise en œuvre de la clause résolutoire prévue au présent Bail.

Il est précisé que les sommes qui pourraient être dues par le Preneur au titre de la présente clause pénale :

—  seront considérées comme suppléments et accessoires du loyer,

—  porteront elles-mêmes intérêts dans les conditions ci-dessus. »

Cette clause s’analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

En se fondant sur cette clause, le bailleur réclame la condamnation du preneur à lui verser la somme de 14 858,47 euros (10 % de la condamnation qu’il réclame au titre de l’arriéré locatif).

Ces pénalités sont manifestement excessives alors que le bailleur ne justifie d’aucun autre préjudice que le retard de paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts de retard.

En conséquence elle sera réduite. Ainsi, le preneur sera condamné à une somme de 1 euro au titre de la pénalité de 10 %.

V- Sur les demandes accessoires

A- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

B- Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.S B&C Immobilier succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture de la S.A.S. B&C Immobilier ;

DIT que les conclusions de la S.A.S. Porta Nova Capital signifiées le 5 mai 2025 portant simple actualisation de la créance de loyer sont recevables ;

DIT que la demande de révocation de l’échéancier accordé le 5 octobre 2023 pour douze mois est désormais sans objet ;

CONDAMNE la S.A.S B&C Immobilier à payer à la S.A.S Porta Nova Capital la somme de cent vingt-quatre mille sept cent soixante-sept euros et soixante-huit centimes (124 767,68 euros) au titre de l’arriéré locatif des baux au 2 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure pour la somme de 51 583,38 euros et à compter de chaque échéance pour le surplus.

CONDAMNE la S.A.S B&C Immobilier à payer à la S.A.S Porta Nova Capital la somme d’un euro (1 euro) au titre des pénalités des articles 7.5 (pénalité de 10 %) ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ayant couru chaque année ;

CONDAMNE la S.A.S B&C Immobilier à payer à la S.A.S Porta Nova Capital la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A.S Porta Nova Capital de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.S B&C Immobilier aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin Laplume Aurélie Véron