TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 22/03522 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WGFY

JUGEMENT DU 28 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. HOLDING RUK

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. SOCIÉTÉ P.B.S

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Amélie JANY-LEROY, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 Février 2024 et l’ordonnance rectificative rendue le 06 septembre 2024 ;

A l’audience publique du 18 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 janvier 2025, prorogé au 03 février 2025 puis prorogé pour être rendu le 28 Février 2025 ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 28 Février 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 mars 2013, la S.A.S. Holding Ruk a donné à bail à la S.A.S.U. PBS un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de neuf années à compter du 20 mars 2013, moyennant un loyer annuel de 80 000 euros hors taxes hors charges, avec indexation. Le commerce était exploité sous l’enseigne PMU City.

Par acte d’huissier du 29 septembre 2021, la SASU PBS a donné son congé avec effet au 31 mars 2022.

Un débat a opposé les parties sur la date d’effet du congé.

La société PBS a restitué les locaux le 31 mars 2022.

Par exploit d’huissier délivré le 23 mai 2022, la S.A.S. Holding Ruk a assigné la SASU PBS devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de paiement du coût de remise en état des locaux et des loyers jusqu’à la date d’effet du congé.

Parallèlement, la société PBS a assigné la société Holding Ruk devant la même juridiction aux fins de restitution du dépôt de garantie et de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Par ordonnance du 8 septembre 2022, les deux procédures ont été jointes.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 31 mai 2023, la S.A.S. Holding Ruk sollicite de la juridiction de :

Reporter au 30 septembre 2022 les effets du congé délivré par la société PBS ;

Condamner la société PBS à lui verser les sommes suivantes :

• 13 560,00€ TTC au titre des remises en état ;

• 58 124,76 € TTC au titre du loyer des deuxième et troisième trimestres de l’année 2022 ;

Ordonner la compensation entre la dette de la société PBS, telle que liquidée par le jugement à intervenir, et les sommes dont elle-même pourrait être reconnue débitrice au titre du dépôt de garantie ;

Débouter la société PBS de toutes ses demandes ;

La Condamner à lui verser la somme de 4 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 27 mars 2023, la SASU PBS s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite du tribunal de :

Déclarer la Société PBS recevable en ses demandes ;

Y faisant droit,

Constater que le bail du 20 mars 2013 a pris fin le 31 mars 2022 par l’effet du congé du 29 septembre 2021 ;

En conséquence, débouter la société Holding Ruk de sa demande en paiement de la somme de 29 062,36 € TTC correspondant à l’avis d’échéance du 2ème trimestre de l’année 2022 ;

La Débouter de sa demande en paiement de la somme de 13 560 € correspondant au coût TTC des travaux ;

La Condamner à lui payer la somme de 21 419,90 € à titre de restitution du dépôt de garantie versé en exécution du bail du 20 mars 2013, avec intérêt au taux légal à compter du 31 mai 2022, date de l’assignation valant mise en demeure ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner la société Holding Ruk à lui payer le montant de ces intérêts, y compris capitalisés, à compter du 31 mai 2022, date de l’assignation valant mise en demeure et jusqu’à parfait paiement ;

La Condamner à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

La Débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

La condamner à lui payer la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction ;

Constater que la société PBS ne s’oppose pas à l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue le 9 février 2024 par ordonnance du 6 septembre 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 18 novembre 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 janvier 2025 prorogé au 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles ci.

I- Sur la demande en paiement au titre des travaux

Sur les obligations contractuelles du preneur

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

D’après l’article 1730 dudit code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du code civil prévoit en outre que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1754 du code civil prévoit quant à lui que le locataire est exclusivement tenu des réparations locatives telles que définies à l’article considéré, sauf dispositions contractuelles contraires. Il précise ainsi que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

– Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

– Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

– Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés;

– Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

– Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

En vertu de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Cet article n’est pas d’ordre public et il peut y être dérogé par les parties.

Il est stipulé au contrat de bail du 20 mars 2013 Article 10.1 État des lieux contradictoire que :

« Le preneur prendra l’immeuble dans l’état où il se trouvera en début de bail, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ou aux normes, aucune réparation ni aucune modification, ni lui faire aucune réclamation quelconque à ce sujet […] le preneur se déclarant prêt à supporter tous inconvénients en résultant, et à effectuer à ses frais toutes les réparations et remises en état que nécessiterait l’état des lieux, même celles nécessitées par la vétusté ou l’usure, par dérogation aux articles 1720 et 1755 du Code Civil. »

Au Chapitre 10.3 Entretien – Maintenance-Réparations (page 10), il est précisé que :

« Le preneur devra entretenir pendant tout le cours du bail, les lieux constamment en bon état de réparations et d’entretien.

Il aura à sa charge, pendant toute la durée du bail, l’ensemble des travaux nécessaires dans l’immeuble, quand bien même ils résulteraient d’un sinistre, d’un cas de force majeure, à l’exception des grosses réparations énoncées à l’article 606 du Code civil, qui resteront à la charge du bailleur, sans que cette liste soit exhaustive. Le bailleur conservera également à sa charge les travaux de ravalement des façades avant et arrière.

Le preneur devra, notamment, entretenir les peintures extérieures, fermetures, ferrures, boiseries, vitreries, couvertures, plomberies, voûtes, chaudières, assainissement, canalisations et autres. L’entretien en bon état de propreté et de présentation de la devanture sera entièrement à sa charge, en ce compris rideaux de fermetures, portes, boiseries, glaces, vitres, vitrines, volets, etc. Les peintures extérieures devront être refaites aussi souvent que nécessaire. Les fermetures métalliques, s’il en existe, devront être maintenues en état de graissage soigneux.

Le preneur entretiendra également les robinets d’eau et de gaz en bon état de fonctionnement, et généralement fera son affaire personnelle de l’entretien, de la remise en état et de toutes réparations de quelque nature que ce soit, et même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires, dans la mesure où ces réparations et remplacements s’inscrivent dans son obligation d’entretien, le tout relativement aux plomberies, fumisteries, menuiseries, serrureries, câblage, appareils et installations électriques, de chauffage, d’eau, carrelages, marquises, peintures, cuvettes de WC, appareils de chasse d’eau, évier, robinetteries, sanitaires, vitreries, parquets et en général à tout ce qui pourrait garnir les lieux loués, sans exception ni réserve, et sans que l’énonciation qui précède puisse être considérée comme limitative.

Par dérogation aux clauses et conditions du présent article, le preneur ne sera pas tenu d’entretenir l’intérieur des 2ème, 3ème et 4ème étage de l’immeuble en parfait état de réparation et d’entretien au regard notamment de l’électricité, la plomberie, la robinetterie, les peintures et papiers peints et la décoration en général ; il devra simplement les maintenir dans l’état dans lequel il les aura trouvés, veiller à ne pas laisser les lieux se dégrader, et faire en sorte que leur état ne soit pas de nature à menacer la sécurité des personnes et des biens. ».

Il est encore prévu à l’Article 17 Restitution des lieux (page 20) que « Le preneur devra rendre les lieux loués en bon état d’entretien et de réparations locatives[…]. L’appréciation du bon état d’entretien et de réparations locatives tiendra compte de l’usage des lieux et de la durée du bail  ». De plus, « De son côté, lors de la restitution des lieux, le preneur s’engage à débarrasser les locaux de tous mobiliers et à retirer les équipements suivants, dont la liste est exhaustive :

Les quatre bornes de prise de paris ;Les écrans de TV ;Le mobilier du bureau de cession ;Les distributeurs ;Le coffre-fort ;Seront retirés en option, au choix du bailleur, les équipements suivants:

• Le guichet,

• L’habillage en tôle et présentoir au pourtour des murs dans la zone du public. ».

En l’espèce, il a été fait un état des lieux lors de la prise de possession des locaux suivant procès-verbal d’huissier du 21 mars 2013 (pièce 2 défendeur). Un état des lieux de sortie a été dressé le 31 mars 2022 par huissier de justice, lors de la restitution des locaux (pièce 5 demandeur).

Il est prévu au bail à l’article 10.1 alinéa 2 (page 8) que « Compte tenu des travaux que le preneur est autorisé à effectuer dans les lieux, deux états des lieux contradictoires seront dressés entre les parties, aux frais du preneur : le premier, à la prise d’effet du bail, avant le début des travaux autorisés par le bailleur, puis le second à leur achèvement. ». Ce second état des lieux n’a pas été réalisé.

L’alinéa 3 prévoit que « A défaut de cet état des lieux, le preneur sera réputé avoir reçu les lieux en parfait état et avoir renoncé à établir ultérieurement la preuve contraire. ».

Or, l’alinéa précédent mentionne les deux états des lieux, de sorte qu’il existe une ambiguïté sur l’état des lieux concerné. De plus, les travaux que le bailleur autorise le preneur à réaliser sont listés à l’article 10.2 et concernent :

la pose d’une antenne paraboliquela mise en place d’un climatiseurl’installation d’une enseigne en façadela dépose et le remplacement de la dalle située entre le rez-de-chaussée et le 1er étage, la création d’un escalier entre ces deux étages et la création d’une porte d’accès donnant sur la terrasse.

Au regard de ces éléments, les travaux autorisés sont relatifs à l’installation d’équipements et à la sécurité de l’ouvrage et à sa mise aux normes (dalle et porte). Il ne s’agit pas d’embellissements, affectant l’état général des locaux.

Le second état des lieux avait donc pour objet de vérifier leur réalisation, seul le 1er état des lieux permettant de fixer l’état des locaux lors de l’entrée en possession.

Dès lors, l’absence de réalisation du second état des lieux n’a pas pour effet d’appliquer la présomption contractuelle de parfait état des locaux, l’état des lieux réalisé lors de l’entrée en possession permettant de caractériser leur état.

En conséquence, compte tenu des dispositions légales et contractuelles, le preneur avait l’obligation de rendre le local en bon état d’entretien et de réparations locatives, l’usage des lieux et la durée du bail devant être pris en considération, et en tenant compte de l’état dans lequel il a reçu les locaux?

En l’occurrence, les locaux ont été occupés à partir de mars 2013, soit durant neuf années à la date de leur restitution.

La clause d’accession est sans incidence sur l’obligation du preneur de restituer les locaux en bon état.

Sur le manquement contractuel et la réparation du préjudice

Selon l’article 1231-1 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur le fondement de cet article, l’indemnisation d’une partie suppose un manquement contractuel, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Il est constant que l’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une perte de valeur locative.

Il convient d’examiner chaque poste de préjudice évoqué, par comparaison avec l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée.

Il sera ainsi examiné poste par poste les travaux mentionnés dans le devis de M. [V] [E] du 14 avril 2022 d’un montant total de 11 300 euros hors taxe, soit 13 560 euros TTC.

1° Pièce principale rez-de-chaussée : 2 000 euros hors taxe

Par courrier du 9 mars 2022, le bailleur a choisi, comme il en avait la possibilité en vertu du bail, de demander le retrait du guichet, de l’habillage en tôle et des présentoirs.

Le preneur ne conteste pas ne pas avoir procédé au retrait de ces éléments.

Dès lors, les frais de démolition à hauteur de 2 000 euros sont justifiés et seront mis à sa charge.

2° Reconstruction : 6 000 euros hors taxe

Il s’agit de la réfection des murs suite au retrait des cloisons métalliques et la pose d’un revêtement de sol PVC.

Il ressort du procès-verbal d’entrée dans les lieux que les murs en placoplâtre comportaient des arrachements, des traces de colle et des orifices circulaires de percement à la scie cloche. Les autres parties de murs étaient enduites et peintes de couleur blanche, la peinture étant usagée et sale.

Ainsi, les murs étaient déjà abîmés lors de l’entrée dans les lieux. Si le retrait de l’habillage en tôle a pu dégrader les murs et nécessiter une réfection de ceux-ci, eu égard au mauvais état préexistant, le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur l’intégralité du coût de ces travaux.

S’agissant du sol, lors de l’entrée dans les lieux, le sol en PVC était usagé et fortement marqué au niveau du seuil, avec des traces de salissures de façon régulière sur la surface. Lors de la sortie, le sol est sale et griffé en de nombreux endroits, avec une zone avec un parquet terne et griffé en fond de magasin. Il n’est ainsi pas justifié d’autre dégradation que de la vétusté liée à l’usage sur un sol déjà abîmé lors de la prise de possession. En conséquence, il n’y a pas lieu de faire supporter au preneur le remplacement du sol.

Le devis ne détaille pas le coût correspondant à chaque poste du devis.

Dès lors, sur la somme totale de 6 000 euros, seule une somme de 2 000 euros hors taxe au titre de la mise à la charge partielle du preneur de la réfection des murs sera retenue.

3° L’espace d’entrée avant rideau de fer : 600 euros hors taxe

Le devis prévoit le rebouchage des trous, le ponçage des zones travaillées, la mise en peinture des murs et du plafond.

L’état des lieux de sortie mentionne des percements dans le sol et une peinture défraichie.

L’état des lieux d’entrée indique que le revêtement de sol PVC du sas d’entrée est usagé, avec un emplacement de paillasson ancien et usagé, qu’il y a des traces de salissures importantes au niveau des freins de la double porte aluminium.

Il relève des obligations d’entretien et de réparations du preneur de procéder au rebouchage des trous étant rappelé qu’il ne s’agit que de traces de percement dans le sol. S’agissant des peintures, le bail stipule que le preneur doit les entretenir. Cependant, l’huissier ne fait état que d’une peinture défraichie, ce qui s’explique par l’usure, compte tenu de la durée d’utilisation des locaux.

En conséquence, le poste de mise en peinture des murs et du plafond n’est pas fondé.

En l’absence de chiffrage précis, seule une somme de 200 euros hors taxe sera accordée correspondant au rebouchage des trous du sol et au ponçage.

4° Cage d’escalier : 700 euros hors taxe

L’état des lieux de sortie mentionne une peinture légèrement usée sur le nez des marches, une peinture défraichie sur les murs et le plafond. L’état des lieux d’entrée retenait une peinture usagée.

La peinture des murs est ainsi en meilleur état qu’à la prise de possession et l’usure de la peinture par le passage du temps n’est pas opposable au preneur.

En conséquence, ce poste sera écarté.

5° Etage Niveau N+1 : 1 000 euros hors taxe

L’état des lieux d’entrée mentionne des plinthes peintes, une peinture usagée et sale, des murs enduits façon tadelakt, avec une peinture sale et usagée, des traces de scotch par endroits, des trous de fixation visibles en partie haute des murs avec des éclatements par endroits. A la sortie, il est relevé pour l’étage 1 des murs et cloisons sales et dans le local technique des murs et cloisons présentant une peinture avec des traces éparses. Les photographies de l’état des lieux attestent de peintures dans un bon état général.

Dès lors, les peintures de ces pièces sont en meilleur état qu’à l’entrée en possession, de sorte que ce poste sera écarté.

6° Matériel nécessaire estimé : environ 3 000 euros

La somme mentionnée est approximative, le coût des matériels cités étant en réalité de 2751,68 euros. Comme pour les autres postes, la somme retenue ne pourra qu’être approximative.

Eu égard aux travaux validés précédemment, il sera rappelé que la réfection des sols, et la mise en peinture est écartée et que s’agissant du rez-de-chaussée, seule une partie des travaux de réfection de murs suite au retrait des cloisons métalliques est validé, de sorte que les matériaux correspondant aux travaux exclus doivent également être rejetés.

En conséquence, seule une somme de 800 euros sera accordée au titre de ce poste.

Au total, le preneur doit prendre en charge les travaux de réfection à hauteur de 5 000 euros hors taxe (2000+2000+200+800) En conséquence, il convient de condamner la société PBS à payer à la société Holding Ruk la somme de 6000 euros TTC (5 000 + 20%).

II- Sur la demande en paiement des loyers

Les parties s’opposent sur la date d’effet du congé délivré, le preneur estimant que le congé délivré le 29 septembre 2021 prend effet au 31 mars 2022. Au contraire, le bailleur soutient que le congé délivré moins de six mois avant le terme du bail est irrégulier et que, ledit congé ne pouvant être délivré qu’à la date d’échéance du bail, soit en l’espèce, le 20 mars 2022, il ne pouvait avoir d’effet qu’à la fin du trimestre civil suivant le délai de six mois après le terme du bail, soit le 30 septembre 2022.

Aux termes de l’article L.145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Selon l’article L. 145-9 du même code, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Il résulte de ces articles qu’en cours de bail, le contrat ne peut être rompu qu’à la date anniversaire du contrat, tous les trois ans. En revanche, durant la tacite prolongation, la faculté de rompre est plus libre puisque le bail peut être rompu le dernier jour de chaque trimestre civil. Le point commun de ces articles est qu’en toute hypothèse, un préavis de six mois est exigé.

En l’espèce, le congé a été délivré au cours du bail initial, avant que s’ouvre la période de tacite prolongation, mais moins de six mois avant le terme fixé au contrat. Dès lors, le congé délivré le 29 septembre 2021 ne pouvait produire effet le 20 mars 2022, date de fin du bail.

Aucun texte ne vient prohiber la délivrance d’un congé moins de six mois avant le terme du bail. Cette interprétation du bailleur d’une interdiction de délivrer congé dans les six derniers mois du bail, viendrait, par contradiction avec la faculté offerte par l’article [6]-9, empêcher toute résiliation durant les six premiers mois de la tacite prolongation. Or, durant la tacite prolongation, aucune date autre que la fin d’un trimestre civil n’est imposée.

Dès lors, dans l’hypothèse de la délivrance d’un congé dans les six derniers mois du bail, la fin du préavis de six mois interviendra durant la période de tacite prolongation. De ce fait, en application de l’article L.145-9, le congé prendra effet au dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration des six mois.

En l’occurrence, le congé ayant été délivré le 29 septembre 2021 et le bail s’étant poursuivi par tacite prolongation à compter du 20 mars 2022, le congé prendra effet au dernier jour du trimestre civil suivant le préavis de six mois s’achevant le 29 mars 2022, soit le 31 mars 2022.

La demande de report des effets du congé sera rejetée.

Aucun loyer ne peut donc être réclamé pour la période postérieure et il convient de rejeter la demande en paiement à ce titre.

III- Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Compte tenu de la résiliation du bail, la bailleresse était tenue de restituer le dépôt de garantie.

Les dispositions contractuelles prévoient l’indexation du dépôt de garantie. La bailleresse ne conteste pas le montant réclamé.

Il convient de condamner la société Holding Ruk à rembourser à la société PBS la somme de 21 419,90 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 mai 2022 valant mise en demeure.

La compensation entre les créances réciproques sera ordonnée.

IV- Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire.

En l’espèce, la SASU PBS ne démontre pas que la S.A.S. Holding Ruk a agi de mauvaise foi ou avec l’intention de nuire en s’opposant à la restitution du dépôt de garantie alors que la bailleresse réclamait le paiement de sommes importantes au titre des réparations locatives et de loyers.. En conséquence, la société PBS sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

V- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.S. Holding Ruk succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SASU PBS à payer à la S.A.S. Holding Ruk la somme de 6 000 euros TTC au titre des réparations locatives ;

DÉBOUTE la société Holding Ruk de sa demande de report du congé ;

LA DÉBOUTE de sa demande en paiement au titre des loyers ;

CONDAMNE la société Holding Ruk à payer à la société PBS la somme de 21 419,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022 au titre du dépôt de garantie;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière en application des dispositions de l’article 1154 du code civil sur la somme de 21 419,90 euros et CONDAMNE la société Holding Ruk au paiement des intérêts capitalisés avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques de la société Holding Ruk et de la société PBS ;

CONDAMNE la S.A.S. Holding Ruk à payer à la SASU PBS la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. Holding Ruk de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A.S. Holding Ruk de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la SASU PBS de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.S. Holding Ruk aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON