TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 26/00049 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2JNW

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 MARS 2026

DEMANDEUR :

M. [M] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A.S.U. ITACHI

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante

Mme [B] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre greffier

DÉBATS à l’audience publique du 27 Janvier 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 10 Mars 2026 prorogé au 17 Mars 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique du 19 février 2025, M. [M] [E] a mis à bail au profit de la société Itachi des locaux à usage commercial situés au [Adresse 4] à [Localité 3] (Nord) à compter du 1er janvier 2025. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer annuel à 23 400 euros HT, payable par quart et d’avance, outre provision trimestrielle pour charges de 600 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 5 850 euros.

Le 11 septembre 2025, à la suite d’impayés, M. [E] a fait signifier à la société Itachi et à Mme [B] [T], en qualité de caution solidaire, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 2 et 8 janvier 2026, M. [E] a assigné la société Itachi et Mme [T] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 11 octobre 2025, soit un mois après la délivrance du commandement de payer du 10 septembre 2025,

— prononcer en conséquence la résiliation du bail commercial,

— ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trente jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Itachi et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5] à [Adresse 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— dire, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Itachi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, majoré de 50 % conformément à la clause pénale et la condamner au paiement de cette somme,

— condamner la société Itachi au paiement de la somme de 27 310,78 euros ttc au titre des arriérés de charges,

— condamner la société Itachi au paiement de la somme de 2 731,08 euros au titre de l’indemnité forfaitaire,

— condamner solidairement à ces différentes sommes Mme [T] en qualité de caution.

— dire que, si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation serait ainsi indexée sur la base de l’indice trimestriel ISC publié par l’Insee,

— condamner la société Itachi et Mme [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, des états des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits éventuels, et au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 27 janvier 2026.

A l’audience, M. [E], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation.

La société Itachi et Mme [T] n’ont pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 17 mars 2026 compte tenu de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignées dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par actes remis à l’étude de commissaire de justice et selon procès-verbal de recherches infructueuses, la société Itachi et Mme [T] n’ont pas comparu.

En conséquence, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, dès lors que l’un au moins des défendeurs cités pour le même objet n’a pas comparu et que la décision est susceptible d’appel, la présente ordonnance sera réputée contradictoire à l’égard de tous.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement du 11 septembre 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Y figurent les sommes de 19 771,42 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 209,78 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 11 octobre 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Itachi de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu au prononcé d’une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Itachi occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive le demandeur de la disposition de ces locaux.

L’indemnité d’occupation compense le préjudice causé au bailleur du fait de l’ occupation sans droit ni titre du preneur.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Itachi à compter du 12 octobre 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux.

Il convient de fixer, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 19 février 2025, qui met à la charge du preneur l’état des lieux d’entrée, le commandement de payer du 11 septembre 2025 et les factures de loyers et charges du 1er au 4e trimestre 2025 inclus, pour un montant total de 27 310,78 euros TTC (pièces n°3 à 6).

Il convient de déduire les sommes, qui ne sont pas justifiées ou constituent des frais, de 21,42 euros (7,14 euros x3) au titre de lettres RAR des 12 et 27 mai 2025 et de 1 089,36 euros pour frais de recouvrement par commissaire de justice.

L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 26 200 euros, terme du 4e trimestre 2024 inclus.

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme par la société Itachi, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2026, date de l’assignation.

Sur la clause pénale

L’appréciation de demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme d’une conservation du dépôt de garantie ou de l’application de clauses pénales relève du fond, à moins que celui qui fonde des demandes de provision à ce titre n’établisse l’absence de contestation sérieuse.

En l’espèce, la pénalité invoquée n’est pas sérieusement contestable dès lors qu’elle s’inscrit de façon évidente dans le cadre prévisible de la relation contractuelle pour un montant dont il est manifeste qu’il n’est ni excessif, ni dérisoire et prévu à la page n° 7 du bail, représentant 10 % des sommes dues (pièce n°1).

Par conséquent, la société Itachi sera condamnée à verser une provision de 2 620 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité forfaitaire due à titre de clause pénale.

Sur la condamnation de la caution solidaire

L’article 2288 du code civil dispose que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Selon l’article 2290 du même code, le cautionnement est simple ou solidaire et la solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous.

Lorsque la caution est une personne physique, l’acte de cautionnement est soumis à un formalisme spécifique prévu à l’article 2297 du code civil, lequel dispose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres, et qu’en cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Ce texte précise que la personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

Ce formalisme est destiné à assurer à celui qui se porte caution une information précise sur la portée de son engagement en qualité de caution et il est d’ordre public.

Or, il apparaît manifestement que le mandataire de Mme [B] [T] n’a pas apposé lui-même la mention relative à son engagement de caution, laquelle a été pré-imprimée et intégrée comme clause du bail en pages 8 et 9 (pièce n°1) et lui a été soumis pour signature.

La délégation de pouvoir de Mme [B] [T] en qualité de présidente et unique associée de la société Itachi du 15 janvier 2025 à son mandataire ne prévoit pas expressément que Mme [T] délivre mandat pour un engagement de caution solidaire au titre des engagements du bail commercial à conclure (pièce n°1).

L’obligation de paiement de Mme [T] en qualité de caution solidaire est donc sérieusement contestable.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de Mme [T] au paiement des sommes dues en application du bail commercial.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société Itachi, partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 11 septembre 2025 (209,78 euros) et celui de l’état des inscriptions sur le fonds.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Itachi à payer à M. [E] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant M. [M] [E] et la société Itachi concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3] (Nord) depuis le 11 octobre 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trente jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Itachi et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 3] (Nord) ;

Autorise au besoin M. [M] [E] à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 12 octobre 2025, le montant mensuel de la provision au profit de M. [M] [E] à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société Itachi au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Itachi à payer à M. [M] [E] chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société Itachi à payer à M. [M] [E] la somme de 26 200 euros (vingt-six mille deux cents euros) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du 4e trimestre 2025 inclus ;

Condamne la société Itachi à payer à M. [M] [E] la somme de 2 620 euros (deux mille six cent vingt euros) à titre de provision à valoir sur l’indemnité forfaitaire due à titre de clause pénale ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2026 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire en paiement de Mme [B] [T] ;

Condamne la société Itachi aux dépens y compris le commandement de payer du 11 septembre 2025 (209, 78 euros) et celui de l’état des inscriptions sur le fonds ;

Condamne la société Itachi à payer à M. [M] [E] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;