N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00775 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPMG

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A.R.L. [F] HABITATIONS MEUBLEES

S.C.I. [Q] [F]

C/

[O] [G]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 01 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026 :

Entre :

S.A.R.L. [F] HABITATIONS MEUBLEES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.C.I. [Q] [F]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par Maître Raphaël SOLTNER, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEURS

Et :

Madame [O] [G]

née le 17 Août 1955 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 3]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Mars 2026, l’avocat des demandeurs a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2024, la SARL [F] HABITATIONS MEUBLEES (V.H.M 87), en sa qualité de gestionnaire de biens immobiliers appartenant à la SCI [Q] [F], a donné à bail saisonnier pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, à Mme [O] [G], un appartement meublé situé [Adresse 4], 1er étage, logement n°19, à LIMOGES (87000), pour un loyer de 530 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 15 octobre 2025, la SCI [Q] [F] et la SARL [F] HABITATIONS MEUBLEES ont fait assigner Mme [O] [G] devant la présente juridiction aux fins de :

— Déclarer recevable et bien fondée l’action introduite par la SCI [Q] [F] ;

A titre principal,

— Constater que le contrat de bail du 24 juin 2024 a pris fin de plein droit le 30 juin 2025 ;

— Condamner Mme [O] [G] à verser à la SCI CHARTEUX [F] la somme de 1 060 € au titre des impayés de loyers des mois de mai et de juin 2025 ;

— Dire que Mme [O] [G] est occupante sans droit ni titre de l’immeuble depuis le 30 juin 2025 ;

A titre subsidiaire,

— Constater que la clause résolutoire du contrat de bail du 24 juin 2024 est acquise depuis le 7 août 2025 ;

— Condamner Mme [O] [G] à verser à la SCI [Q] [F] la somme de 1 590 € au titre des impayés de loyers entre le mois de mai 2025 et le 7 août 2025 ;

En tout état de cause,

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 795 € par mois ;

— Ordonner, en application de l’article L411-1 du code de procédure civile d’exécution, l’expulsion de Mme [O] [G] ainsi que de tous occupants de son chef de l’appartement n°19 situé [Adresse 5], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Accorder le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions prévues à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Mme [O] [G] à verser à la SCI CHARTEUX [F] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner la même aux entiers dépens dans lesquels seront compris les éventuels frais d’exécution du jugement à intervenir ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2026.

Lors de ladite audience, les demanderesses se sont référées à leur acte introductif d’instance.

Mme [O] [G], bien que régulièrement assignée à étude, n’est ni comparante ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [G], assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

L’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

L’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire expose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce, la SARL [F] HABITATIONS MEUBLEES a conclu avec Mme [G] un contrat saisonnier à durée déterminée pour la période allant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 pour un logement meublé appartenant à la SCI [Q] [F] dont elle est gestionnaire. Les demanderesses sollicitent l’expulsion de Mme [G] compte tenu de son maintien dans les lieux malgré l’expiration de la durée de bail, considérant ainsi que celle-ci est désormais occupante sans droit ni titre. Dès lors, la demande de la SCI [Q] [F] et de la SARL [F] HABITATIONS MEUBLEES est recevable.

Sur la demande d’expulsion :

L’article 835 du code de procédure civile dispose :

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est de nature à constituer un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail saisonnier consenti à Mme [G] que la durée de la location est déterminée et fixée à 12 mois, soit du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, sans qu’aucune clause de reconduction tacite ne soit stipulée dans le contrat.

Par ailleurs, la bailleresse a adressé à Mme [G] le 22 mai 2025 un courrier recommandé avec accusé de réception lui rappelant que le bail arriverait à son terme le 30 juin 2025 et qu’il ne serait pas reconduit en l’absence de clause de reconduction tacite, l’invitant ainsi à lui restituer les clés au plus tard le 30 juin 2025.

Dès lors, en l’absence de clause de reconduction tacite prévue au contrat, celui-ci a pris fin le 30 juin 2025. Mme [G] n’ayant pas restitué les clés à cette date est devenue occupante sans droit ni titre dès le 1er juillet 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les parties ont conclu un bail saisonnier pour la période allant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et ont exclu toute reconduction tacite. La fin du bail est donc survenue le 30 juin 2025 à minuit, Mme [G] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025.

Au vu de ces éléments, il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale à la somme de 530 euros correspondant au montant du loyer et des charges, la majoration de 50 % sollicitée n’étant pas fondée ni justifiée, et ce du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux, et de condamner Mme [G] à son paiement à titre provisionnel.

Sur le paiement de la dette de loyer :

Aux termes de l’article 1728 code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le contrat de bail conclu le 26 juin 2024 entre les parties prévoit expressément que “le loyer est payable à raison de règlement de 530 euros au siège de la SARL V.H.M 87 entre le 1er et le 5 de chaque mois.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer délivré par commissaire de justice le 17 juin 2025 que Mme [G] n’a pas réglé les loyers de mai et de juin 2025 soit la somme de 1 060 euros (530 euros X 2).

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de faire droit à la demande formée à titre principal et de condamner Mme [G] à payer à titre provisionnel à la SCI [Q] [F] la somme de 1 060 euros au titre de la dette locative.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner Mme [G] aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sans qu’il soit nécessaire de le prévoir dans le jugement, à l’exception des honoraires de commissaire de justice et du droit de recouvrement que le tarif des huissiers met à la charge du créancier.

Mme [G] sera également condamnée à payer à la SCI [Q] [F] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SCI [Q] [F] et de la SARL [F] HABITATIONS MEUBLEES (V.H.M 87) ;

CONSTATONS que Mme [O] [G] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 6], l’expulsion de Mme [O] [G] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [O] [G] à payer à titre provisionnel à SCI [Q] [F] la somme de 1 060 € (mille soixante euros) au titre des loyers et charges impayés ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er juillet 2025 à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme [O] [G] à payer à titre provisionnel à la SCI [Q] [F] une indemnité mensuelle d’occupation de 530 € (cinq cent trente euros) du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Mme [O] [G] à payer à la SCI [Q] [F] la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Mme [O] [G] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON