Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 23/00344 – N° Portalis DBW6-W-B7H-DIBL

JUGEMENT

DU 13 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection

Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 02 Mars 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [J] [Q],

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Christophe ACCARDO, avocat au barreau de PARIS

PARTIE DÉFENDERESSE

L’E.P.I.C. [R] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE [Localité 3] SEINE METROPOLE, Etablissement public à caractère industriel et commercial immatriculé au RCS du Havre sous le n°488 875 345, pris en la personne de son représentant légal et dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Marie LESIEUR-GUINAULT, avocat au barreau du HAVRE

PARTIE INTERVENANTE

La S.A.S. FONCIA NORMANDIE, Société par Actions Simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°394 288 401, prise en la personne de son représentant légal et dont le siège social est sis [Adresse 5] et pris en son établissement secondaire situé [Adresse 6]

représentée par M^e Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN substitué par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 13 mai 2026 par mention au dossier.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant « contrat de location d’un usufruit locatif social » daté du 23 janvier 2019, Madame [J] [Q] a pris à bail auprès de l’EPIC [R] un appartement situé dans une résidence soumise au statut de la copropriété, située [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant le paiement mensuel de loyers et de provisions sur charges.

Par de multiples courriers, Madame [J] [Q] a contesté auprès de la bailleresse des augmentations de loyer ainsi que le montant des charges réclamées.

Déplorant l’absence de suite favorable réservée à ses demandes d’explications, et selon acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, Madame [J] [Q] a fait assigner l’EPIC [R] devant la présente juridiction aux fins de voir, principalement condamner cette dernière à lui payer diverses sommes au titre des augmentations de loyers et des charges indues, diverses indemnités, et à lui communiquer de multiples pièces justificatives de charges.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 05 février 2024 et a fait l’objet de nombreux renvois pour échange des pièces et écritures des parties.

Par acte de commissaire de justice du 04 avril 2024, l’EPIC [R] a fait assigner la SAS FONCIA NORMANDIE, en sa qualité du syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, en intervention forcée à fins de garantie.

L’affaire a été finalement retenue à l’audience du 02 mars 2026.

À ladite audience du 02 mars 2026, Madame [J] [Q] était assistée par son avocat, qui a essentiellement demandé à voir :

déclarer irrecevable l’exception d’incompétence,débouter l’EPIC [R] de toutes ses demandes,condamner l’EPIC [R] à lui payer les sommes de :923,23 euros au titre de la quote-part des loyers indûment perçus par elle depuis novembre 2020 et arrêtée en septembre 2025, sauf à parfaire cette somme au jour du présent jugement,8 445,61 euros correspondant au règlement des charges indues et aux accessoires injustifiés, depuis la prise à bail en janvier 2019 et arrêtés en septembre 2025,condamner l’EPIC [R] à communiquer, sous astreinte, les pièces suivantes pour les exercices du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 :résultats de la précédente régularisation,note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs,note d’information sur les modalités de répartition des charges et accessoires,factures de charges et accessoires ayant servi de base pour le calcul des récapitulatifs des charges et la fixation des accessoires aux termes des appels de loyers,les relevés des compteurs individuels de chauffage,les contrats avec les entreprises intervenant dans les logements et les parties communes,les comptes-rendus de toutes les interventions des entreprises précitées,le rapport du géomètre d’octobre 2019,condamner l’EPIC [R] à lui payer les sommes de :1 000,00 euros en réparation du préjudice qui a résulté de la légèreté blâmable de cette société,2 500,00 euros en réparation de son préjudice moral,2 000,00 euros au titre de la résistance abusive,

condamner l’EPIC [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de constat de commissaire de justice des 20 juin 2023 et 03 décembre 2024, respectivement fixés à hauteur de 300,00 euros et 561,28 euros, ainsi qu’à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que l’exception d’incompétence de l’EPIC [R] est irrecevable en application de l’article 74 code de procédure civile, comme intervenant postérieurement aux conclusions au fond de cette société et à son assignation du syndic en intervention forcée ; que la réévaluation du loyer, hors de toute clause exorbitante du droit commun, relève de la compétence du juge judiciaire, et ce même quand le bailleur est un EPIC ; que le délai de prescription de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 ne débute qu’à compter de la régularisation des charges, de sorte qu’aucune de ses demandes n’est prescrite.

Elle expose encore que les augmentations de loyers sont intervenues à des dates irrégulières et pour des montants inexpliqués, en méconnaissance des articles L442-1-2 et L353-9-3 du code de la construction et de l’habitation ; que les régularisations de charges ne respectent pas l’article L442-3 du même code, et ne reposent sur aucun justificatif, recèlent des décomptes truffés d’erreurs manifestes et ne tiennent pas compte des consommations individuelles d’eau chaude et de chauffage collectif ; qu’elle n’a pas été en mesure de prendre copie des factures qui lui ont été données en consultation par la société bailleresse à son siège après de nombreuses demandes de sa part.

Elle estime que l’EPIC [R] fait preuve d’un total mépris à son égard et que la demande d’expertise de cette société n’a pour seul but que de pallier sa propre incurie dans la tenue de sa comptabilité et la conservation de ses archives.

L’EPIC [R] était représenté par son avocat, qui a essentiellement demandé à voir :

au titre des demandes relatives aux loyers,dire la présente juridiction incompétente au profit du tribunal administratif,dire que Madame [J] [Q] est forclose au titre de son action en contestation du loyer initial,subsidiairement, la débouter de ses demandes,au titre des autres demandes, débouter Madame [J] [Q] de toutes ses demandes,subsidiairement,condamner la SAS FONCIA NORMANDIE à la garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir contre elle,si la juridiction la condamnait à communiquer les pièces sollicitées par Madame [J] [Q], condamner également la SAS FONCIA NORMANDIE sous astreinte à communiquer lesdites pièces,encore plus subsidiairement, ordonner une expertise comptable, avec mission d’analyser lesdites pièces et procéder aux calculs des charges récupérables, et ce à la charge de Madame [J] [Q] ou, à défaut, de la SAS FONCIA NORMANDIE,en toute hypothèse,condamner Madame [J] [Q] à lui payer la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [J] [Q] ou, à défaut la SAS FONCIA NORMANDIE, aux dépens.

Elle fait valoir que les décisions de révision du loyer prises par les organismes HLM sont des actes réglementaires administratifs, détachables du contrat de bail, dont l’appréciation de la légalité relève de la compétence de la juridiction administrative, et a fait l’objet d’un contrôle préfectoral ; que l’exception d’incompétence peut être soulevée jusqu’à l’audience, avant toute référence aux prétentions au fond, peu important que des conclusions aient été précédemment échangées ; que la contestation du loyer initial est forclose par application de l’article 32 de la loi du 1er septembre 1948 ; que la demande de remboursement des charges échues avant le 29 novembre 2020 est prescrite conformément à l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989.

Elle précise que le loyer initial a été arrêté dans le respect notamment de l’article R353-2 du code de la construction et de l’habitation et de la convention passée avec l’État pour la résidence en cause ; que les révisions du loyer sont conformes à l’article L442-1 du code de la construction et de l’habitation et aux variations de l’indice de référence des loyers ; que ces révisions ont été approuvées par son conseil d’administration et contrôlées par le Préfet ; qu’elle a permis à Madame [J] [Q] de consulter les pièces justificatives des charges en sa possession et lui en a envoyé une part importante par courrier daté du 20 novembre 2024 ; que la coupure de certaines pièces avait pour seule vocation de préserver la confidentialité des autres locataires ; que le surplus des informations et pièces sollicitées, notamment les contrats d’entretien, sont en la possession du seul syndic.

Elle souligne enfin que les préjudices allégués par Madame [J] [Q], à les supposer démontrés, ne sont pas causés par son fait, ni par la présente procédure.

La SAS FONCIA NORMANDIE était représentée par son avocat, qui a essentiellement demandé à voir :

déclarer l’EPIC [R] irrecevable en sa demande en paiement à son encontre au titre des charges de copropriété,subsidiairement,déclarer Madame [J] [Q] prescrite en ses demandes de remboursement de charges antérieures au 20 novembre 2020,débouter l’EPIC [R] de ses demandes en garantie à son encontre, et subsidiairement, constater ses protestations et réserves quant à la demande d’expertise soutenue par l’EPIC [R],en toute hypothèse, condamner l’EPIC [R] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle estime qu’elle est dépourvue de qualité à défendre, seul le syndicat des copropriétaires disposant d’une action au titre du trop versé ; que sur le terrain de la responsabilité, aucune faute ne saurait lui être imputée, et il n’existerait aucun préjudice puisque les sommes éventuellement indues à Madame [J] [Q] seraient pareillement indues à l’égard du syndicat.

Elle expose encore que toutes demandes correspondant aux charges antérieures au 29 novembre 2020 sont prescrites par application de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, et que la justification des charges ne concerne que la relation entre la locataire et le bailleur, à laquelle elle est étrangère ; qu’elle a fourni à l’EPIC [R] toutes les pièces utiles, et que cette dernière ne lui avait précédemment jamais adressé de demande au titre d’éventuels documents manquants ; qu’en qualité de membre du conseil syndical, l’EPIC [R] dispose de toutes les informations et pièces de la copropriété ; que la répartition entre locataires relève de la seule bailleresse ; que s’agissant des dépannages, ceux-ci sont directement ordonnés par ladite bailleresse.

***

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DU JUGEMENT

I. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur le remboursement d’une quote-part de loyers

Sur l’exception d’incompétence

Recevabilité de l’exception. – L’article 74, alinéa 1er du code de procédure civile prévoit que les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

La procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale, de sorte qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des écritures déposées antérieurement à l’audience, ni de l’appel en garantie – ces initiatives procédurales n’étant que préparatoires aux débats et ne saisissant, au sens de l’article 446-1 du code de procédure civile, la juridiction d’aucun moyen de défense.

Il apparaît en l’occurrence que, lors de l’audience du 02 mars 2026, et alors qu’elle n’avait soutenu oralement aucune prétention lors des précédentes audiences, l’EPIC [R] a développé avant toute défense au fond son exception, de sorte que cette exception a en effet été soutenue in limine litis, conformément aux exigences du texte précité.

Elle sera jugée recevable.

Mérites de l’exception. – Selon l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En l’espèce, Madame [J] [Q] ne sollicite pas l’annulation des décisions de la bailleresse mais critique simplement l’application des stipulations du contrat de bail, incluant par renvoi la clause spécifique de la convention entre la bailleresse et l’État.

Il en résulte que cette demande s’inscrit dans le domaine de la compétence matérielle de la présente juridiction telle que définie par le texte précité.

Aussi, l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir

La bailleresse invoque une forclusion résultant de l’article 32 de la loi du 1er septembre 1948 sans toutefois expliquer en quoi cette loi aurait vocation à s’appliquer à la location en cause, d’un immeuble construit après 1948 et en l’absence de toute référence à cette loi dans le contrat de bail.

Aussi, la fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur le fond

Loyer initial. – L’article 3 du contrat de bail litigieux stipule que le loyer initial est fixé à 490,14 euros par mois, outre une provision pour charges de 78,12 euros par mois.

L’article 6 de ce contrat indique que le statut du logement loué relève de la convention du 06 juillet 2018 signé entre la société bailleresse et l’État.

Cette convention prévoit en son article 9 un loyer maximum de 9,29 euros par mètre carré et par mois.

En l’espèce, la surface du logement figurant sur le contrat de bail, et qui n’est pas efficacement contestée par Madame [J] [Q], est de 57,26 mètres carrés.

Aussi, le montant initial du loyer tel que convenu par les parties n’apparaît pas excéder le maximum réglementaire.

Aucune contestation ne saurait donc prospérer à ce titre.

Révisions du loyer. – L’article 4 a) du contrat de bail en cause prévoit tout à la fois que :

« le loyer varie chaque année dans le cadre de la réglementation et en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE », ce qui renvoie aux modalités usuelles d’indexation,« la variation de plein droit du loyer aura lieu conformément aux clauses de la convention passée entre l’État et l’OPH et visée à l’article 5 des « conditions particulières » du présent contrat », ce qui renvoie à des modalités particulières d’indexation, lesquelles ne paraissent pas compatibles avec les premières.

Selon l’article 1190 du code civil, le contrat d’adhésion s’interprète contre celui qui l’a proposé.

Aussi, en présence de deux clauses contradictoires, et l’article 5 des conditions particulières étant de plus taisant sur les modalités spéciales de révision du loyer, il convient de donner application à la stipulation la plus favorable à la locataire, à savoir l’application de l’indice de référence des loyers.

À cet égard, et compte tenu de l’évolution de l’indice de référence des loyers, et des allégations de paiement fournies par Madame [J] [Q] dans ses dernières écritures (page 10), dont l’exactitude n’est pas contestée, le trop-perçu se liquide ainsi, pour la période de novembre 2020 à septembre 2025 (inclus).

L’EPIC [R] sera donc condamné à payer à Madame [J] [Q] la somme de 256,55 euros au titre du trop-perçu de loyers arrêté au mois de septembre 2025 inclus.

Sur le remboursement des provisions pour charges et la demande de communication de pièces

Sur la fin de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 7-1, aliéna 1er de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 édicte que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il est de droit constant que s’agissant des charges locatives, le délai ne commence à courir qu’à compter du jour de la régularisation.

Force est de constater à ce titre que le premier avis de régularisation de charges est daté du 30 novembre 2020.

L’assignation, signifiée le 29 novembre 2023, est ainsi intervenue en temps utile pour interrompre le délai de prescription.

Aussi, la fin de non-recevoir proposée à ce titre par la SAS FONCIA NORMANDIE sera rejetée.

Sur le fond

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dont l’applicabilité au présent contrat de bail n’est pas contestée par la bailleresse, édicte que la récupération des charges par le bailleur sur le locataire est conditionnée à la justification par le bailleur de la nature et de la réalité des charges. Quand les charges ont fait l’objet d’appels de provisions, elles doivent être régularisées annuellement. Un mois avant la régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il est loisible au bailleur de tenir à la disposition de la locataire tardivement, y compris en cours d’instance, les pièces justificatives des charges locatives (Cass civ 3, 20 janvier 2009, n° 08-10.269 ; Cass civ 3, 8 décembre 2010, n° 09-71.124).

En l’espèce, force est de constater qu’en dépit d’une inertie regrettable, la société bailleresse a fini par mettre à la disposition de Madame [J] [Q], notamment :

les relevés de consommation de chaleur pour son logement,les justificatifs des taxes foncières,les contrats de syndic,les comptes annuels de régularisation des charges,diverses factures, notamment s’agissant de l’éclairage de l’immeuble,les modalités de répartition entre les lots.

Malgré ces communications substantielles, Madame [J] [Q] continue de s’appuyer sur « l’absence de tout justificatif produit » pour revendiquer le remboursement intégral de toutes les provisions versées.

Il apparaît toutefois que ces diverses pièces sont de nature à justifier de la nature et de la réalité des charges imputées à Madame [J] [Q] – qui demeure tenue de son devoir d’exécuter le contrat de bonne foi conformément aux dispositions de l’article 1103 du code civil – étant relevé que les montants des provisions apparaissent parfaitement usuels et cohérents avec la superficie du logement.

Dans ces conditions, et sans qu’il soit besoin d’ordonner la communication de pièces complémentaires, la demande de restitution des provisions sur charges sera rejetée.

Sur les demandes indemnitaires

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que la victime d’une inexécution contractuelle peut obtenir de l’autre partie l’indemnisation des conséquences dommageables de cette inexécution.

En l’espèce, force est de constater que le seul défaut d’exécution contractuelle retenu contre l’EPIC [R] provient d’une inexactitude dans l’indexation du loyer.

Cette difficulté, par sa gravité modeste, de même que l’organisation par l’EPIC [R] de sa défense dans des modalités proportionnées aux moyens mis en œuvre par Madame [J] [Q] pour soutenir ses propres demandes, ne révèlent aucune intention de la société bailleresse de nuire à sa locataire.

Par ailleurs, si les pièces médicales versées aux débats par Madame [J] [Q] établissent que celle-ci souffre depuis plusieurs années de troubles psychologiques, il n’est aucunement démontré que cette situation proviendrait du présent litige civil.

Dans ces conditions, les demandes indemnitaires de Madame [J] [Q] seront rejetées.

II. SUR L’APPEL EN GARANTIE

Contrairement à ce qu’elle indique, la SAS FONCIA NORMANDIE en sa qualité de syndic, est susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard des copropriétaires en cas de manquement dans l’exercice de son mandat. Aussi, par application de l’article 122 du code de procédure civile, la fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur le fond cependant, la condamnation intervenue contre l’EPIC [R] ne concernant que la révision du loyer, et non les charges locatives, il n’apparaît aucun manquement de la SAS FONCIA NORMANDIE (dont il n’est pas soutenu qu’elle aurait rédigé le contrat de bail) à l’origine de ladite condamnation, de sorte que l’appel en garantie à l’encontre de cette dernière ne pourra qu’être déclaré mal fondé.

III. SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera constaté que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

L’EPIC [R], succombant partiellement au titre d’une rédaction défectueuse du contrat de bail, sera condamnée aux dépens de l’instance. Ceux-ci excluront toutefois les frais des procès-verbaux de constat, dans la mesure où les officiers ministériels n’ont pas été désignés par une juridiction (Cass civ 2, 12 janvier 2017, n° 16-10.123).

Il n’apparaît toutefois pas inéquitable d’abandonner à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles, de sorte que les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

DÉCLARE recevable mais REJETTE l’exception d’incompétence soutenue par l’EPIC [R] ;

REJETTE la fin de non-recevoir proposée par l’EPIC [R] ;

REJETTE les fins de non-recevoir proposées par la SAS FONCIA NORMANDIE ;

CONDAMNE l’EPIC [R] à payer à Madame [J] [Q] la somme de 256,55 euros au titre du trop-perçu de loyers arrêté au mois de septembre 2025 inclus ;

DÉBOUTE Madame [J] [Q] de ses demandes :

au titre du remboursement des charges indues et accessoires injustifiés,au titre de la communication forcée de pièces par l’EPIC [R],aux fins de condamnation de l’EPIC [R] à lui payer les sommes de :1 000,00 euros en réparation du préjudice qui a résulté de la légèreté blâmable de cette société,2 500,00 euros en réparation de son préjudice moral, 2 000,00 euros au titre de la résistance abusive,

DÉBOUTE l’EPIC [R] de son appel en garantie contre la SAS FONCIA NORMANDIE ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EPIC [R] aux dépens de l’instance, excluant le coût des procès-verbaux de constat par commissaire de justice ;

CONSTATE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le juge et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE,