TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 22/04433 – N° Portalis DB2H-W-B7G-WXB3

Jugement du 23 Janvier 2024

N° de minute

Affaire :

M. [V] [W], Mme [X] [Z] épouse [W]

C/

S.A.R.L. REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Rafia BOUGHANMI

—  1672

M^e Raoudha MAAMACHE

—  973

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du

23 Janvier 2024 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 04 Mai 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 Décembre 2023 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Danièle TIXIER, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [W]

né le 21 Août 1972 à Vénissieux (69200),

demeurant 45 Rue Paul Bert – 69200 Vénissieux

représenté par M^e Raoudha MAAMACHE, avocat au barreau de LYON

Madame [X] [Z] épouse [W]

née le 04 Octobre 1971 à BENI SAF – ALGERIE (99),

demeurant 45 Rue Paul Bert – 69200 Vénissieux

représentée par M^e Raoudha MAAMACHE, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis 1 Quai Jules Courmont – 69002 LYON

représentée par M^e Rafia BOUGHANMI, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [W] sont propriétaires d’un tènement immobilier sis 45 rue Paul Bert 69200 VENISSIEUX, cadastré Section BM n°110.

Suivant acte reçu le 02 mars 2020, ils ont consenti une promesse unilatérale de vente dudit bien au profit de la SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS, celle-ci se portant acquéreur en vue de la réalisation, en réunion avec d’autres parcelles voisines, d’un immeuble d’habitation.

La promesse a été consentie moyennant le prix de 450 000 euros payable le jour de la réalisation de la promesse.

Elle a été assortie d’une indemnité d’immobilisation de 5% du prix convenu, soit 22 500 euros.

La signature de l’acte définitif de cession devait intervenir au plus tard le 15 juillet 2021, avec possibilité de report jusqu’au 15 octobre 2021.

La promesse a été également consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire dont le dépôt de la demande sur ledit tènement devait intervenir au plus tard fin novembre 2020.

Le dépôt est intervenu le 30 novembre 2020 mais la demande de permis a été rejetée le 25 juin 2021.

Reprochant au bénéficiaire de ne pas l’avoir averti dans le délai de réitération, malgré ses demandes, Monsieur [W] a mis en demeure la SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS de régler l’indemnité d’immobilisation contractuellement due selon lui.

Par assignation, délivrée le 04 avril 2022, les époux [W] ont fait citer la SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS devant le tribunal judiciaire de LYON.

Ils demandent, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1105, 1124, 1125 et 1304-3 du code civil, ainsi que des articles 4, 9, 31 et 755-1 du code de procédure civile, de :

Imputer à la SARL REGENCY la rupture de la promesse par non-respect des obligations qu’elle avait contractées au titre de la promesse, en ce qu’elle a déposé une demande non conforme aux dispositions du PLU-H qu’elle s’était engagée en page 12 de l’acte susdit,Dire qu’elle a manqué à ses obligations d’information prévues à l’acte empêchant Monsieur [W] de remettre son bien en vente,En conséquence, la condamner au versement de la somme de 22 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée contractuellement que ses manquements ont entraîné par défaut d’obtention du permis de construire dont la demande déposée par elle était dès l’origine inacceptable a contrario de son engagement de déposer une demande conforme aux dispositions d’urbanisme applicables ;La condamner au paiement de la somme de 5000 euros au titre de la mauvaise foi et de la résistance abusive dont elle a fait preuve envers Monsieur [W],La condamner au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamner en tous les frais et dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître MAAMACHE, Avocat sur son affirmation de droit.

Ils rappellent que si le défaut de réalisation d’une condition rend en principe la promesse caduque, la condition suspensive doit néanmoins être réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

D’une part, ils considèrent que la SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS a commis une faute en ayant déposé une demande de permis de construire non conforme aux dispositions du PLU-H.

Ils rappellent en l’espèce les multiples causes de non-respect des normes PLU-H qui ont motivé le refus opposé par la mairie de VENISSIEUX.

Ils font valoir que la défenderesse est fautive, en tant que professionnel de la promotion et construction immobilière, étant censée connaitre les dispositions réglementaires s’appliquant aux opérations de construction pour lesquelles elle dépose une demande de permis de construire.

Ils relèvent qu’elle a délibérément manqué à son engagement contractuel, la promesse de vente prévoyant que « la présente convention vaut autorisation pour le BENEFICIAIRE de déposer la demande de permis de construire CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS D’URBANISME APPLICABLES ».

D’autre part, les époux [W] concluent que la SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS a manqué à son obligation d’exécution de bonne foi de la promesse.

Ils affirment que malgré leurs demandes, le récépissé attestant du dépôt de la demande de permis de construire ne leur a jamais été communiqué, ne parvenant d’ailleurs à obtenir aucune information prévue au titre des conditions suspensives de dépôt et d’obtention du permis de construire que ce soit auprès de l’acquéreur ou du notaire.

La SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS a constitué avocat mais n’a transmis aucune écriture dans le cadre de la présente instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 04 mai 2023.

Par ordonnance rendue le 16 mai suivant, le Juge de la Mise en Etat a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par la SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS, au motif que celle-ci ne justifiait d’aucune cause grave justifiant qu’il y soit fait droit, alors qu’elle n’avait pas conclu plus d’un an après la délivrance de l’assignation.

L’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 05 décembre 2023, a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Les articles 1103 et 1104 du code civil rappellent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les contrats doivent être négociés, formées et exécutés de bonne foi.

Il ressort également des termes de l’article 1304-3 du même code que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

A ce titre, il convient de rappeler qu’une condition ne peut être réputée accomplie lorsque la défaillance de la condition procède d’une impossibilité juridique. Néanmoins, il en va autrement lorsque cet obstacle juridique trouve son origine dans la situation délibérément créée par une partie au contrat.

En l’espèce, alors que les époux [W] ne contestent pas que la SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS a déposé son permis de conduire dans le délai imparti, il leur appartient, pour obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation, de démontrer que la défenderesse a délibérément fait obstacle à la demande qu’ils ont formée auprès de la mairie de VENISSIEUX.

En l’espèce, au terme de la promesse unilatérale de vente, il est constant que la SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS s’est engagée à obtenir un permis de construire « permettant l’édification, sur le terrain d’assiette du programme de construction projeté par le BENEFICIAIRE, après démolition des constructions existantes le cas échéant, d’un ensemble immobilier à usage d’habitation, d’une Surface de Plancher administrative de 3.000,00 m2 sans logements sociaux.

Le BENEFICIAIRE s’engage à déposer le dossier de demande de permis de construire valant permis de démolir au plus tard le 15 juillet 2020, sous réserve de l’avis favorable préalable de l’architecte conseil et des services de la Ville de Vénissieux et sous réserve de la signature des promesses de vente à son profit des parcelles constituant le terrain d’assiette de son programme de construction cadastrées section BM, numéros 108, 109, 110 et 111. (…)

Le BENEFICIAIRE s’engage à transmettre à première demande du PROMETTANT une copie de l’arrêté de permis de construire dans un délai de quinze (15) jours calendaires. (…)

Le BENEFICIAIRE s’oblige à faire procéder dans les quinze (15) jours calendaires de la notification d’octroi du permis de construire, à son affichage sur le terrain d’assiette de son programme de construction, en conformité des dispositions réglementaires. (…)

Pour le cas où le BENEFICIAIRE n’aurait pas :

Soit déposé la demande de permis de construire dans le délai ci-dessus, c’est-à-dire au plus tard le 15 juillet 2020, malgré l’avis favorable de l’architecte conseil et des services de la ville de Vénissieux et malgré la signature des promesses de vente à son profit des parcelles constituant le terrain d’assiette de son programme de construction cadastrées section BM numéros 108, 109, 110 et 111.Soit affiché l’arrêté de permis de construire dans le délai ci-dessus, c’est-à-dire dans les quinze (15) jours calendaires de la notification d’octroi de l’arrêté de permis de construire.Les présentes seront caduques de plein droit sans indemnité de part et d’autre après mise en demeure par le PROMETTANT du BENEFICIAIRE par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans réponse pendant quinze (15) jours ouvrés.

La présente convention vaut autorisation pour le BENEFICIAIRE de déposer la demande de permis de construire conformément aux dispositions d’urbanisme applicables. »

Il ressort de l’arrêté rendu par la mairie de VENISSIEUX que la demande de permis de construire a été refusée pour différents motifs, tenant :

Au non- respect du PLU-H (pourcentage de vide exigé dans la bande principale insuffisant, non-respect de la forme souhaitée de petits collectifs ou d’habitats intermédiaires) ;À l’avis de l’architecte conseil constatant un manque de recul suffisant sur une rue, des matériaux et des teintes se mariant mal avec celles du secteur ;Au défaut d’engagement à prendre en charge les travaux de raccordement électrique au titre de l’article L332-15 du code de l’urbanisme ;Il ressort de ces éléments que la demande de permis de construire déposée par la SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS était conforme aux termes de la convention relatifs à la taille et à la destination de l’ensemble immobilier.

Néanmoins, alors que la défenderesse est professionnelle dans le secteur de l’immobilier, il lui appartenait non seulement de prendre connaissance des règles posées par le plan local d’urbanisme mais également d’en tenir compte avant de déposer sa demande de permis de construire auprès de la mairie de VENISSIEUX.

Il lui appartenait de même de tenir compte de l’avis de l’architecte conseil qui a manifestement émis un avis réservé quant au projet que la société lui avait soumis.

Enfin, elle ne pouvait pas non plus ignorer, alors qu’il s’agit d’un projet de construction d’un ensemble immobilier, qu’elle s’exposait à voir sa demande rejetée, en ne s’engageant pas auprès de la commune à prendre en charge les travaux de raccordement électrique.

Pourtant, dans le cadre de la présente instance, la SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS ne communique aucun élément permettant de conclure qu’elle n’aurait commis aucune faute, en mettant tout en œuvre pour que sa demande de permis de construire soit acceptée.

Alors que les époux [W] lui reprochent même de ne pas avoir transmis le récépissé attestant du dépôt de sa demande de permis de construire, seuls les courriers que les requérants lui ont adressés sont versés aux débats par ces derniers.

Il est donc établi que la SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS a, par sa faute, empêché l’accomplissement de la condition suspensive visée.

Or, il ressort de la promesse unilatérale de vente signée par les parties qu’elles « conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT-DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (22 500.00 EUR), représentant 5 pour cent (5%) du prix de vente. Le versement de l’indemnité d’immobilisation due au PROMETTANT par le BENEFICIAIRE, en cas de non réalisation, toutes les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées, sera garanti par la remise au plus tard dans les quarante-cinq (45) jours suivant le dépôt de la demande de permis de construire, au notaire soussigné pour le compte du PROMETTANT, d’un engagement de caution solidaire (…). L’engagement de caution devra pouvoir être mis en jeu jusqu’à l’expiration d’un délai de 3 mois après la date de validité de la présente promesse, éventuellement prorogée, soit jusqu’au 15 octobre 2021 ».

Dès lors, alors que la condition suspensive doit être réputée accomplie, les époux [W] ayant préalablement mis en demeure la SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS, celle-ci sera donc condamnée à leur verser la somme de 22 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 02 mars 2020.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par les époux [W]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Or, le droit de se défendre en justice ne dégénère en faute qu’en cas d’abus ou d’intention de nuire lesquels ne sont pas démontrés en l’espèce, les époux [W] ne justifiant en tout état de cause d’aucun préjudice subi distinct des frais engagés dans le cadre de la procédure.

Dès lors, ils seront déboutés du chef de cette demande.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître MAAMACHE Avocat sur son affirmation de droit.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS à verser aux époux [W] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS à verser aux époux [W] la somme de 22 500 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente notariée en date du 02 mars 2020,

DEBOUTE les époux [W] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître MAAMACHE Avocat sur son affirmation de droit,

CONDAMNE la SARL REGENCY PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS à verser aux époux [W] la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE