TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Expropriation

N° RG 23/00095 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YK7T

Jugement du :

25 Mars 2024

Affaire :

SYTRAL MOBILITES

C/

Syndic. de copro. [Y], représenté par GROUPE EVOTION

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 25 Mars 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 11 Mars 2024 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

SYTRAL MOBILITES

[Adresse 27]

[Localité 59]

représentée par M^e LOUIS, avocat au barreau de LYON

ET :

Syndic. de copro. [66], représenté par GROUPE EVOTION

[Adresse 11]

[Localité 58]

représentée par Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par [R] [T]

Page /EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 16 janvier 2023, n° 69-2023-01-16-00005, les travaux à entreprendre par l’établissement public local SYTRAL MOBILITES (le SYTRAL MOBILITES) pour la réalisation du projet de prolongement de la ligne de tramway T6 Nord sur le territoire des communes de [Localité 71], [Localité 59] et [Localité 63], ont été déclarés d’utilité publique.

Ces travaux impliquent notamment l’utilisation d’une partie de l’assiette de la parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 56], appartenant au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [66] », sis [Adresse 10] à [Localité 71].

Cette emprise, d’une surface de 1 367 m², a été cadastrée section BH, n° [Cadastre 31], le reliquat de la parcelle, d’une surface de 5 968 m², étant désormais cadastré section BH, n° [Cadastre 30].

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 23 mai 2023, le SYTRAL MOBILITES a notifié au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [66] » son offre d’indemnisation, que celui-ci a refusée par courrier en date du 22 juin 2023.

Par mémoire reçu au greffe le 04 août 2023, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues à Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [66] ».

Par ordonnance rendue le 18 septembre 2023, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 22 janvier 2024 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 22 janvier 2024.

A l’audience du même jour, l’examen du dossier a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 19 février 2024, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire déposé au greffe le 23 janvier 2024 et demandé de :

rejeter les Demandes de l’exproprié ;

fixer le montant global des indemnités dues au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [66] » à la somme de 467 147,00 euros, se décomposant comme suit :

423 770,00 euros au titre de l’indemnité principale ; 43 377,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

prendre acte de ce qu’il réalisera la restitution riveraine avec clôture, portillon, interphone et plantations ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [66] », représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 4, déposé au greffe le 19 févier 2024 et entend voir :

à titre principal, rejeter les prétentions de l’expropriant ;

fixer l’indemnité d’expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 2 008 136,78 euros, se décomposant comme suit :1 640 400,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

164 400,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

203 336,78 euros au titre des indemnités accessoires, frais de suivi des travaux, à actualiser suivant l’indice BT01 de la construction ;

à titre subsidiaire, fixer l’indemnité d’expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 1 477 950,78 euros, se décomposant comme suit :

1 158 740,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

115 874,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

203 336,78 euros au titre des indemnités accessoires, frais de suivi des travaux, à actualiser suivant l’indice BT01 de la construction ;

en tout état de cause, condamner le SYTRAL MOBILITES à lui verser la somme de 2000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions transmises au greffe le 08 février 2024 et souhaite voir fixer les indemnités dues au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [66] » de la manière suivante :

888 550,00 euros au titre de l’indemnité principale ; 89 855,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 11 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 25 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, la parcelle initialement cadastrée section BH, n° [Cadastre 56], est située [Adresse 10] à [Localité 71].

Elle est située à proximité de différents arrêts de bus, à 500 ou 600 mètres de la station de tram « [Adresse 65] » où circulent les tram T1 et T4, ainsi que de l’université [64] [Localité 59] I, de l’école polytechnique de [Localité 59] et de l’INSA et des commodités habituelles d’un centre urbain.

L’emprise d’une surface de 1 367 m², constituant la parcelle désormais cadastrée section BH, n° [Cadastre 31], est située au bout (Ouest) de la parcelle initiale, de forme rectangulaire côté rue (Est) et s’achevant par une forme triangulaire en fond de parcelle.

Cette emprise, de forme trapézoïdale, porte sur l’intégralité de la largeur de la parcelle initiale. Sa propre largeur est positionnée dans le sens Est-Ouest et sa longueur dans le sens Nord-Sud.

Elle recouvre une partie du jardin commun de la copropriété et se trouve délimitée :

au Nord, par le mur de clôture de la parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 15], ainsi que par les barrière installées par le SYTRAL MOBILITES après destruction du bâti de la parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 51] ;

à l’Est, aucune délimitation n’est matérialisée avec le reste la copropriété ;

au Sud, par un mur ancien en pierre et maçonnerie, séparant la parcelle de celle cadastrée section BH, n°[Cadastre 48] ;

à l’Ouest, par un bout de mur, un grillage et une haie, séparant la parcelle de celles cadastrées section BH, n° [Cadastre 49] et [Cadastre 50].

L’expropriation emportera la disparition de quelques arbres et arbustes d’agrément, quatre bancs, trois haies paysagères, un terrain de boules, une zone engazonnée et une allée piétonne recouverte d’enrobé.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, l’emprise ne concerne que des parties communes de la copropriété.

Elles n’ont pas été données à bail, de sorte que l’emprise est libre de toute occupation.

Elle est grevée d’un emplacement réservé pour création de voirie sur sa partie située la plus à l’Ouest, sur toute sa longueur.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

Pour autant, l’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est :[…]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

La date de référence résultant de l’application des articles L. 213-4, a) et L. 213-6 du code de l’urbanisme, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code (Civ. 3, 1er mars 2023, 22-11-467).

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 59], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire et la qualification de terrain à bâtir.

Sur l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

La qualification de terrain à bâtir d’une emprise détachée d’une parcelle partiellement expropriée doit s’apprécier selon la qualification de la parcelle d’origine (Civ. 3, 7 janvier 2016, 14-24.969).

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, l’emprise désormais cadastrée section BH, n° [Cadastre 31], était à usage de jardin d’agrément.

Elle était située :

en zone URc2 du PLU-H, pour une superficie secondaire et non quantifiée par les parties, sur sa bordure Ouest. Elle correspond à une zone d’immeubles collectifs en plots, à dominante résidentielle, qui regroupe les ensembles d’immeubles de logements collectifs dont les éléments bâtis revêtent des formes de plots, parfois de barres, en recul des voies, ordonnancés de façon discontinue au sein d’une composition paysagère où domine la végétalisation des espaces libres.

L’objectif poursuivi dans cette zone est de promouvoir, dans les sites appropriés, cette organisation d’habitat collectif dans un environnement paysager qualitatif et d’encadrer ces compositions urbaines existantes dans leur densité.

Cette forme urbaine se déclinant à différentes échelles de bâti, la zone comprend trois secteurs qui se distinguent par des variations de hauteur des constructions : secteurs URc2a, URc2b et Urc2c ;

en zone URm1 pour l’essentiel de sa surface. Elle correspond à une zone composite à dominante d’habitat collectif à intermédiaire. Elle présente un caractère mixte et constitue généralement une liaison entre les quartiers centraux et les quartiers périphériques. De volumétrie variée selon les secteurs, le bâti s’organise, majoritairement, en ordre discontinu, de façon dense en front de rue ou avec de faibles reculs. Une « morphologie en peigne » peut être adoptée sous certaines conditions. Dans les cœurs d’îlot, où l’emprise du bâti est moindre, la présence végétale est significative.Dans cette zone, l’objectif est de favoriser et d’accompagner un fort renouvellement urbain dans une diversité de formes et de gabarits afin de concilier densité et enjeux environnementaux, de favoriser les transparences vers les cœurs d’îlot.

La zone comprend cinq secteurs (URm1, URm1a, URm1b, URm1c et Urm1d), qui se distinguent par la hauteur des constructions.

Il en ressort que la parcelle est située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, si l’emprise constituant la parcelle désormais cadastrée section BH, n° [Cadastre 31], est aujourd’hui enclavée et dépourvue de desserte par une voie d’accès et les réseaux, le Commissaire du gouvernement relève à juste titre qu’il y a lieu de retenir que la parcelle cadastrée BH, n° [Cadastre 56], était desservie conformément aux conditions de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation (Civ. 3, 19 avril 1977, 76-70.099 ; Civ. 3, 19 avril 1977, 76-70.099).

Ainsi, les parties et le Commissaire du gouvernement concluent de concert que l’emprise doit être qualifiée de terrain à bâtir. Les constatations réalisées lors du transport sur les lieux et rappelées ci-dessus amènent à le confirmer.

En outre, concernant la qualification du terrain, le SYTRAL MOBILITES rappelle qu’un emplacement réservé, pour création de voirie, grève le terrain.

Il ajoute que si l’emprise doit être qualifiée de terrain à bâtir, les contraintes résultant du PLU-H sont telles pour les zones URc2 et URm1 qu’elles le priveraient de toute constructibilité effective ou la réduirait fortement.

Il poursuit en observant que, dans son rapport produit par le Syndicat des copropriétaires, Monsieur [E] considère qu’une opération de promotion immobilière sur ce terrain serait « très hypothétique », en raison notamment de la surface de plancher résiduelle qui lui paraît limitée, voire inexistante du fait de l’importance de l’immeuble bâti existant. Il retiendrait ainsi que « sous réserve d’une étude de faisabilité contraire, toute référence à une opération de promotion immobilière sera écartée. » et n’a recherché la valeur du terrain que sous l’angle de l’agrément.

L’expropriant en déduit que l’indemnité d’expropriation ne doit réparer que le préjudice réel, matériel et certain et non pas la dépossession d’un terrain constructible.

Le Syndicat des copropriétaires affirme, d’une part, que l’existence d’un emplacement réservé ne doit pas entrer en ligne de compte au vu des dispositions de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

D’autre part, il considère que la question de la constructibilité de la parcelle a été abordée mais non tranchée par les experts qu’il a mandatés, avant de critiquer l’avis du cabinet [E]. Il avance que le caractère marginal de la surface de l’emprise en zone URc2 devrait amener à ne pas tenir compte de cette zone et qu’en tout état de cause, les possibilités de construction seraient significatives, en dépit des contraintes urbanistiques du PLU. Selon lui, ces dernières n’auraient qu’un impact limité sur la constructibilité de la parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 31], en raison de sa configuration et de sa superficie.

Il estime qu’elle doit être évaluée comme un terrain nu à bâtir disposant de possibilités effectives de construction.

Enfin, le Commissaire du Gouvernement indique que la qualification de terrain à bâtir ne garantit pas une constructibilité effective de la parcelle et que, si les possibilités de construction n’ont pas d’incidence sur cette qualification, elles doivent être prises en compte pour l’évaluation de l’emprise expropriée.

Il observe ainsi que le rapport d’expertise du cabinet [E] n’a pas retenu que l’emprise fut constructible et l’a donc évaluée comme « terrain d’agrément ».

Il souligne que le rapport du cabinet [J]-[C] détaille les règles d’urbanisme liées au zonage URm1 mais n’en tire aucune conclusion en termes de constructibilité de la parcelle, alors que, d’après lui, elles la limitent substantiellement. Il achève sa propre analyse de l’incidence de ces règles en indiquant qu’elle ne rendent pas la parcelle inconstructible, mais qu’il ne pourra être retenu qu’une faible constructibilité résiduelle.

En premier lieu, il est à rappeler qu’en vertu de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsque l’expropriation porte sur un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

L’article L. 151-41, 1°, a trait aux emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, dont relève l’emplacement réservé pour voirie.

Partant, il convient de considérer, pour son évaluation, que l’emprise expropriée a cessé d’être comprise dans un emplacement réservé de voirie et que celui-ci n’affecte donc pas les possibilités de construction de la parcelle.

En second lieu, il résulte des articles L. 322-3 et L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que la qualification de terrain à bâtir, au sens dudit code, qui a pour seul objet d’écarter la prise en compte de l’usage effectif du terrain exproprié lors de la fixation du montant des indemnités, doit être distinguée de l’évaluation de la valeur du terrain à bâtir, laquelle reste tributaire des possibilités légales et effectives de construction.

Sur ce point, il sera tout d’abord retenu qu’en raison de la proportion réduite de l’emprise classée en zone URc2 et de sa localisation en bordure Ouest de parcelle, ce zonage, plus restrictif que celui URm1, n’aurait qu’une incidence secondaire, voire négligeable, sur sa constructibilité.

Ensuite, en zone URm1 :

la hauteur maximale de la façade d’un immeuble est de 19 mètres, outre VETC de 5 mètres ;

l’emprise au sol n’est pas limitée ;

le coefficient de pleine terre est de 25%, soit 341,75 m² de pleine terre pour une parcelle de 1 367 m² ;

en zone de constructibilité secondaire et pour les constructions de second rang dans une morphologie en peigne :

le retrait d’implantation est au moins égal à la moitié de la hauteur de façade de la construction (R ≥ Hf/2), avec un minimum de 4 mètres, sans toutefois pouvoir excéder 12 mètres (en réalité 9,5 mètre au vu de la hauteur maximale de la façade autorisée) ;

il est possible de construire en limite séparative lorsque la hauteur de la façade est au plus égale à 3,50 mètres, sur une profondeur minimale correspondant au retrait imposé ci-avant et sur une longueur au plus égale à un tiers du linéaire cumulé des limites séparatives du terrain.

Le cabinet [E] & ASSOCIES, dans son rapport d’expertise de la valeur vénale du terrain en date du 13 septembre 2023, a considéré que « compte tenu de son classement au PLU-H, il s’agit d’une parcelle qui potentiellement aurait pu être destinée à une opération immobilière. » avant d’écarter sa constructibilité au vu de « la surface de plancher résiduelle qui nous paraît limitée, voire inexistante », ceci « sous réserve d’une étude de faisabilité contraire » (p. 8).

Cependant, le Syndicat des copropriétaires souligne que l’emprise au sol n’est pas réglementée en zone URm1, ce que l’expert a lui même relevé, de même qu’il a précisé qu’elle atteint 30% de la superficie du terrain en zone Urc2. Il n’en découle pas que la parcelle expropriée serait dépourvue de possibilité de construire.

Le cabinet [J]-[C] a, pour sa part, longuement décrit les normes de constructibilité applicables sans apprécier ensuite les possibilités effectives de construction sur l’emprise, au motif que cet examen serait sans objet compte tenu de la présence d’un emplacement réservé, de la configuration et de l’enclavement de la parcelle.

Or, il a été vu que l’existence dudit emplacement réservé ne devait pas être prise en considération pour l’estimation de l’emprise, de sorte qu’il ne saurait en être tiré de conséquence sur la possibilité de construire, qui participe de l’évaluation du terrain à bâtir.

De plus, si la configuration de l’emprise désormais cadastrée section BH, n° [Cadastre 31], n’est pas optimale pour la conduite d’un projet immobilier, elle ne se trouvait pas enclavée au 18 juin 2019, date de référence applicable à l’appréciation des possibilités légales et effectives de construction.

Il ressort de ce qui précède que l’absence de constructibilité de la parcelle expropriée n’est pas établie.

A contrario, le plan joint au modificatif du parcellaire cadastral produit en pièce n° 26 par l’exproprié, à l’échelle 1/200, permet de constater que l’emprise mesure :

environ 30,5 mètres de large à son extrémité Nord ;environ 17 mètres de large à son extrémité Sud ;environ 59,8 mètres de longueur à son extrémité Est ;environ 70,2 mètres de longueur à son extrémité Ouest ;environ 61 mètres pour la diagonale entre les angles Nord-Est et Sud-Ouest.

Ces mesures aboutissent à une surface 1 355,51 m² et sont donc inférieures aux dimensions réelles des limites de la parcelle.

Il appert néanmoins que, au seul vu du zonage URm1, dans l’hypothèse d’un immeuble en R+2 d’une hauteur arrondie à 9 mètres en façade, imposant un retrait d’implantation de 4,5 mètres, les dimensions du terrain potentiellement constructible seraient de :

environ 21 mètres de large à son extrémité Nord ;environ 8 mètres de large à son extrémité Sud ;environ 56 mètres de longueur à son extrémité Est ;environ 64 mètres de longueur à son extrémité Ouest ;environ 71 mètres pour la diagonale entre les angles Nord-Ouest et Sud-Est.

Ces mesures font apparaître une surface constructible potentielle grossièrement estimée à 639,8 m², sans tenir compte de la possibilité de construire en limite séparative sous certaines conditions, mais en respectant le coefficient de pleine terre.

A partir de ce même plan, il est constaté que la distance entre les bâtiments existants sur la parcelle du Syndicat des copropriétaires et ceux qui seraient édifiés en retrait de 4,5 mètres de la limite de la parcelle expropriée, serait supérieure à la moitié de la hauteur des dites constructions estimée par le commissaire du gouvernement à 21 mètres.

Il en résulte que l’emprise constituant désormais la parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 31], relève non seulement de la qualification de terrain à bâtir, mais bénéficie de possibilités effectives de construction.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié doit être qualifié de terrain nu à bâtir et constructible, si bien que son évaluation devra tenir compte des possibilités légales et effectives de construction à la date de référence du 18 juin 2019.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. […] »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES propose une indemnité de 310 € / m², soit 423 770 € pour l’emprise expropriée, fondée sur les termes de comparaison suivants :

vente du 06 juin 2023, d’une parcelle de terrain nu sise [Adresse 2], cadastrée section BH, n° [Cadastre 8], d’une surface de 300 m², au prix de 93 000 €, soit 310 € / m² :

Le Syndicat des copropriétaires critique cette transaction qui porterait sur un jardin d’agrément d’une surface modeste et ne prendrait pas en compte la constructibilité de sa parcelle.

Le Commissaire du gouvernement estime qu’au vu de la taille réduite de cette parcelle et de sa configuration triangulaire, en bordure de voirie, elle ne présente aucun potentiel de construction. Il explique que son prix reflète son inconstructibilité, par l’application d’un abattement de 50% au prix d’une parcelle constructible.

PUV du 11 juillet 2023, portant sur emprise de terrain nu sise [Adresse 54], d’une surface de 24 m² à détacher de la parcelle cadastrée section CN, n° [Cadastre 9], au prix de 7 440 €, soit 310 € / m² :

Le Syndicat des copropriétaires critique cette promesse qui ne prendrait pas en compte la constructibilité de sa parcelle et d’une surface sans commune mesure.

Le Commissaire du gouvernement réfute la pertinence de ce terme de comparaison, dont il note l’éloignement géographique (2,4 km) et la surface extrêmement faible qui interdiraient de le comparer à l’emprise expropriée.

Le SYTRAL MOBILITES conteste le montant de 1 200 € / m² retenu par le Syndicat des copropriétaires, au motif qu’il correspondrait à des terrains nus à bâtir et serait supérieur à celui déterminé dans le rapport [J]-[C].

Il critique également les termes de comparaison avancés par le Commissaire du gouvernement, qui concerneraient également des terrains nus à bâtir constructibles et ne seraient donc pas comparables à l’emprise expropriée.

Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que sa demande, à hauteur de 1 200 € / m², repose sur le rapport du cabinet [E] & ASSOCIES qui a retenu une valeur de 1 200 € / m² avant d’y appliquer un abattement de 50% du fait qu’il considérait qu’il s’agissait d’un jardin d’agrément et sur le rapport du cabinet [J]-[C], qui a retenu une valeur de 1 100 € m² pour un terrain de 900 m².

Il ajoute que toute les références citées dans ce second rapport seraient situées à [Localité 71] et que rien ne justifierait de les écarter alors qu’elles sont admises par un expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel et que lui-même produit des pièces afférentes aux transactions. Il se prévaut également des ventes décrites dans ses pièces n° 20 à 23.

Le Commissaire du gouvernement souligne que le rapport du cabinet [E] & ASSOCIES propose une évaluation du prix sans l’étayer d’aucun terme de comparaison et avant d’y appliquer un abattement de 50%. Il propose de l’écarter.

Il relève que le rapport du cabinet [J]-[C] porterait sur le secteur de [Localité 71] et les communes avoisinantes, de sorte que le périmètre géographique serait trop large. Il note aussi que certains termes avancés datent de 2018 et 2019 et sont trop anciens pour être pertinents, outre le fait que le rapport ne précise pas l’adresse des biens, ni le numéro de parcelle, ni encore les références de publication des actes. Il en déduit que ces références sont inexploitables et ne peuvent servir de termes de comparaison.

Il a pour sa part procédé à la recherche de transactions portant sur des terrains nus, dans un rayon de 1 000 mètres autour du [Adresse 13], sur la période de janvier 2020 à septembre 2023, l’amenant à retenir les termes de comparaison suivants :

vente du 19 janvier 2023, d’une parcelle de terrain nu à bâtir avec permis de construire sise [Adresse 55], cadastrée section AI, n° [Cadastre 40], d’une surface de 557 m², au prix de 280 000 €, soit 502,69 € / m² :

Le Syndicat des copropriétaires note la faible dimension de la parcelle et des possibilités de construction limitées, prévues pour trois maisons dont une seule aurait fait l’objet d’une demande de permis de construire.

vente du 05 juillet 2022, d’une parcelle de terrain nu bénéficiant d’un permis de construire sise [Adresse 38], cadastrée section BA, n° [Cadastre 39], d’une surface de 299 m², au prix de 220 000 €, soit 735,79 € / m² :

Le Syndicat des copropriétaires note la faible dimension de la parcelle, l’existence de servitudes d’implantation et de vue, ainsi que des possibilités de construction limitées. Il ajoute que sa localisation est moins avantageuse du fait de l’éloignement du métro.

vente du 08 février 2022, d’une parcelle de terrain nu sise [Adresse 53], cadastrée section AI, n° [Cadastre 3], d’une surface de 582 m², au prix de 540 000 €, soit 927,83 € / m² :

Le Syndicat des copropriétaires note la faible dimension de la parcelle et qu’elle n’aurait pas été qualifiée de terrain à bâtir. Il souligne qu’elle est grevée d’un emplacement réservé de voirie et d’un emplacement réservé pour équipement.

vente du 30 novembre 2020, de parcelles de terrain nu sise [Adresse 20], cadastrées section BD, n° [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24] et [Cadastre 25], d’une surface de 1 145 m², au prix de 504 331€, soit 440,46 € / m² :

Le Syndicat des copropriétaires considère que le prix de cette parcelle s’explique par la réalisation de la vente entre la COMMUNE DE [Localité 71] et la société d’économie mixte SOCIETE D’EQUIPEMENT DU RHONE ET DE [Localité 59] (SERL) et le fait qu’il s’agit d’un ancien parking, impliquant des frais de dépollution du sol. Il ajoute que les parcelles sont situées en zone UPr4.

Il en retient un prix moyen de 651,69 € / m² et un prix médian de 619,24 € / m², le conduisant à ternir un prix de 650 € / m² et une valeur vénale de l’emprise expropriée de 888 550 euros.

*****

En premier lieu, les parties et le Commissaire du gouvernement emploient une méthode de détermination des indemnités par comparaison, soit directement, soit au travers de rapports d’expertise. Celle-ci tend à déterminer la valeur vénale du bien exproprié, correspondant au préjudice résultant de la dépossession dudit bien, à partir de transactions antérieures portant sur des biens comparables. La fiabilité de cette méthode dépend de la qualité des termes de comparaison produits, dont la consistance doit être aussi proche que possible de celle du bien dont la valeur doit être estimée. Elle sera adoptée par la juridiction.

En deuxième lieu, c’est à juste titre que le Syndicat des copropriétaires et le Commissaire du gouvernement ont critiqué la pertinence des termes de comparaison produits par l’expropriant.

En effet, la vente du 06 juin 2023 porte sur un terrain dont il est manifeste, eu égard à sa superficie et à sa configuration, qu’il ne recèle aucun potentiel de constructibilité et n’est donc pas comparable avec l’emprise expropriée.

Par ailleurs, l’acte du 11 juillet 2023 constitue une simple promesse et non un acte de vente définitif, de sorte que l’aboutissement et le prix de vente ne sont pas certains. A défaut de constituer une transaction immobilière, il ne peut valoir terme de comparaison. Au demeurant, cette promesse porte sur un bien éloigné de l’emprise à valoriser et d’une superficie près de 57 fois inférieure à celle de cette dernière, sans aucune possibilité de construction.

Ces deux références seront donc écartées.

S’agissant du rapport du cabinet [E] & ASSOCIES, force est de constater qu’il ne cite aucun des termes de comparaison sur lesquels il se serait fondé pour procéder à son évaluation. Il n’est donc pas envisageable d’en vérifier la pertinence, ni d’examiner la méthode employée. Il sera donc retenu que cette pièce ne revêt aucun caractère probant.

Concernant le rapport cabinet [J]-[C], s’il est vrai qu’il manque cruellement de précision au sujet des termes de comparaison retenus, le Syndicat des copropriétaires a produit différentes fiches issues du site gouvernemental des demandes de valeur foncière, correspondant à une partie de ces termes.

Il en ressort que :

les ventes des années 2018 et 2019 sont trop anciennes pour être représentatives de la valeur vénale d’un terrain à bâtir à la date du présent jugement, dans un contexte de forte fluctuation du marché immobilier et foncier ; les ventes réalisées depuis 2020, retenues tant par le Commissaire du gouvernement que par le cabinet [J]-[C] et non critiquées par les parties, seront admises :

la vente du 23 mars 2023 d’un bien d’une surface de 492 m² sis [Adresse 4], au prix de 960 € / m² : porte en réalité sur deux parcelles accueillant une maison d’habitation de 68 m², ses annexes et son terrain. La nature de ce bien n’est pas comparable avec celle de l’emprise expropriée ;

la vente du 16 mars 2023 d’un bien d’une surface de 949 m² sis [Adresse 28], au prix de 1 264 € / m² : porte en réalité sur une maison de 72 m², une maison de 52 m² et un local industriel, commercial ou assimilé de 755 m², sur leur terrain. La nature de ce bien n’est pas comparable avec celle de l’emprise expropriée ;

la vente du 28 octobre 2022 d’un bien d’une surface de 914 m² sis [Adresse 5] au prix de 1 289 € / m² : porte en réalité sur une maison divisée en deux appartements de 30 m² et 70 m², leurs dépendances et leur terrain. Une opération de promotion immobilière avec ventes en l’état futur d’achèvement a été entreprise. La nature bâtie de ce bien n’est pas comparable avec celle de l’emprise expropriée ;

la vente du 31 mai 2022 d’un bien d’une surface de 739 m² sis [Adresse 60] au prix de 1 164 € / m² : porte en réalité sur une maison d’habitation de 159 m² et son terrain. La nature de ce bien n’est pas comparable avec celle de l’emprise expropriée, dont il est éloigné de plus de deux kilomètres ;

la vente du 6 mai 2022 d’un bien d’une surface de 1049 m² sis [Adresse 61] au prix de 1 382 € / m² : porte en réalité sur une maison d’habitation de 218 m², ses dépendances et son terrain. La nature de ce bien n’est pas comparable avec celle de l’emprise expropriée dont il est éloigné de plus de deux kilomètres ;

la vente du 6 mai 2022 d’un bien d’une surface de 822 m² sis [Adresse 6] au prix de 1 399 € / m² : porte en réalité sur une maison d’habitation de 220 m² et son terrain. La nature de ce bien n’est pas comparable avec celle de l’emprise expropriée dont il est éloigné de plus de deux kilomètres ;

la vente du 6 mai 2022 d’un bien d’une surface de 468 m² sis [Adresse 62] au prix de 1 004 € / m² : porte en réalité sur une maison d’habitation de 72 m², ses dépendances et son terrain. La nature de ce bien n’est pas comparable avec celle de l’emprise expropriée ;

la vente du 20 décembre 2021 d’un bien d’une surface de 541 m² sis [Adresse 52] au prix de 1 168 € / m² : porte en réalité sur une maison d’habitation de 59 m², un local commercial, industriel ou assimilé de 224 m² et leur terrain. La nature de ce bien n’est pas comparable avec celle de l’emprise expropriée dont il est éloigné de plus de deux kilomètres ;

la vente du 16 décembre 2021 d’un bien d’une surface de 629 m² sis [Adresse 29] au prix de 1 177 € / m² : porte en réalité sur une maison d’habitation de 127 m² et son terrain. La nature de ce bien n’est pas comparable avec celle de l’emprise expropriée dont il est éloigné de plus de deux kilomètres ;

la vente du 15 décembre 2021 d’un bien d’une surface de 376 m² sis [Adresse 57] au prix de 1 410 € / m² : porte en réalité sur une maison d’habitation de 60 m², ses dépendances et son terrain. La nature de ce bien n’est pas comparable avec celle de l’emprise expropriée dont il est éloigné de plus de deux kilomètres ;

la vente du 06 décembre 2021 d’un bien d’une surface de 376 m² sis [Adresse 1] au prix de 791 € / m² : porte effectivement sur un terrain nu à bâtir, situé à plus de deux kilomètres de l’emprise expropriée ;

la vente du 26 octobre 2021 d’un bien d’une surface de 694 m² sis [Adresse 7] au prix de 968 € / m² : porte en réalité sur un terrain qui était vraisemblablement bâti. Une opération de promotion immobilière avec ventes en l’état futur d’achèvement a été entreprise. La nature bâtie de ce bien n’est pas comparable avec celle de l’emprise expropriée ;

la vente du 22 décembre 2020 d’un bien d’une surface de 2 099 m² sis [Adresse 26] au prix de 546 € / m² : la parcelle concernée par cette vente est en réalité cadastrée section BA, n° [Cadastre 42], à l’angle de la [Adresse 70] et de la [Adresse 68]. Il s’agissait d’un terrain nu à bâtir. Une opération de promotion immobilière avec ventes en l’état futur d’achèvement a été entreprise.

Ne seront donc retenus que les termes n° 11 et 13 de ce rapport.

Le Syndicat des copropriétaires invoque encore les transactions suivantes :

la vente du 21 avril 2021 de la parcelle cadastrée section BB, n° [Cadastre 36], d’une surface de 54 678 m², abritant l’ancienne usine ACI, au prix de 913 € / m² : cette parcelle était bâtie et d’une surface d’environ 40 fois supérieure à celle de la parcelle expropriée. La consistance de ce bien n’est pas comparable avec celle de l’emprise expropriée ;

la vente du 8 avril 2021 d’un bien d’une surface de 393 m² sis [Adresse 32] au prix de 1 055 € / m² : cette vente porte en réalité sur une maison d’habitation de 157 m² et son terrain. Elle s’inscrit dans une opération immobilière ayant porté sur sept parcelles bâties en front de rue (cadastrées section AK, n° [Cadastre 14] à [Cadastre 35]) qui a donné lieu à un programme de construction avec ventes en l’état futur d’achèvement. La nature bâtie de ce bien et le programme dans lequel il s’inscrit ne sont pas comparables avec l’emprise expropriée ;

la vente du 30 juillet 2020 d’un bien d’une surface de 409 m² sis [Adresse 37] au prix de 1 994 € / m² : cette vente porte en réalité sur une maison d’habitation de 123 m² et son terrain. Elle s’inscrit dans une opération immobilière ayant porté sur sept parcelles bâties en front de rue (cadastrées section AK, n° [Cadastre 14] à [Cadastre 35]) qui a donné lieu à un programme de construction avec ventes en l’état futur d’achèvement. La nature bâtie de ce bien et le programme dans lequel il s’inscrit ne sont pas comparables avec l’emprise expropriée ;

la vente du 30 juillet 2020 d’un bien d’une surface de 494 m² sis [Adresse 41] au prix de 2 327 € / m² : cette vente porte en réalité sur une maison d’habitation de 58 m² et son terrain. Elle s’inscrit dans une opération immobilière ayant porté sur sept parcelles bâties en front de rue (cadastrées section AK, n° [Cadastre 14] à [Cadastre 35]) qui a donné lieu à un programme de construction avec ventes en l’état futur d’achèvement. La nature bâtie de ce bien et le programme dans lequel il s’inscrit ne sont pas comparables avec l’emprise expropriée ;

la vente du 30 juillet 2020 d’un bien d’une surface de 297 m² sis [Adresse 44] au prix de 1 498 € / m² : cette vente porte en réalité sur une maison d’habitation de 41 m² et son terrain. Elle s’inscrit dans une opération immobilière ayant porté sur sept parcelles bâties en front de rue (cadastrées section AK, n° [Cadastre 14] à [Cadastre 35]) qui a donné lieu à un programme de construction avec ventes en l’état futur d’achèvement. La nature bâtie de ce bien et le programme dans lequel il s’inscrit ne sont pas comparables avec l’emprise expropriée ;

la vente du 28 juillet 2020 d’un bien d’une surface de 920 m² sis [Adresse 12] au prix de 1 597 € / m² : ainsi qu’en fait état la pièce n° 22 de l’exproprié, cette vente, au prix global de 1 470 000 euros, porte en réalité sur trois parcelles de terrain à bâtir, cadastrées section AX, n° [Cadastre 43] (920 m²), n° [Cadastre 45] (313 m²) et n° [Cadastre 47] (591 m²), soit une surface totale de 1824 m² et un prix de 805,92 € / m². Bien qu’éloignée de plus de deux kilomètres, cette référence pourra être retenue ;

la vente du 07 décembre 2021 d’un bien d’une surface de 138 m² sis [Adresse 46] au prix de 1 498 € / m² : cette vente porte en réalité sur une maison d’habitation de 44 m² et son terrain. Elle s’inscrit dans une opération immobilière ayant porté sur sept parcelles bâties en front de rue (cadastrées section BB, n° [Cadastre 33] à [Cadastre 34]) qui a donné lieu à un programme de construction avec ventes en l’état futur d’achèvement. La nature bâtie de ce bien et le programme dans lequel il s’inscrit ne sont pas comparables avec l’emprise expropriée ;

Parmi les termes du Syndicat des copropriétaires, ne viendra donc s’ajouter que le terme n° 19 à ceux n° 11 et 13 issus du rapport du cabinet [J]-[C].

Enfin, les termes du Commissaire du gouvernement sont situés à une distance raisonnable de l’emprise expropriée et datent du 30 novembre 2020 pour le plus ancien. Ils concernent sur des terrains nus et constructibles, qu’ils soient qualifiés de terrains « à bâtir » ou non, certains disposant d’un permis de construire.

La critique de l’exproprié portant sur leur superficie réduite ne saurait prospérer au regard de la surface des termes n° 1, 7, 8, 10, 11, 15, 16, 17, 18 et 20 qu’il a lui-même proposés et des possibilités de construction réelles, mais limitées, du terrain exproprié.

De même, l’objection afférente au prétendu éloignement des termes de comparaison proposés par le Commissaire du gouvernement est sans emport, celui-ci ayant limité sa recherche à un rayon d’un kilomètre quand le défendeur a proposé des termes de comparaison distants de plus de deux kilomètres, dont certains ont été retenus.

De la même manière, la critique de la distance de ces termes de comparaison par rapport au métro est inopérante, les parcelles étant globalement disséminées.

Encore, les griefs tirés de l’existence d’une servitude de voirie sur la parcelle sise [Adresse 53], cadastrée section AI, n° [Cadastre 3], sont impropres à disqualifier ce terme de comparaison, la [Adresse 69] traversant dores et déjà l’angle Nord-Est de la parcelle dont le prix de vente n’ayant été déterminé qu’en raison de sa surface utile.

Dès lors, les quatre termes de comparaison du Commissaire du gouvernement seront retenus.

En troisième lieu, il ressort des sept termes de comparaison retenus (11, 13 et 19 de l’exproprié, 1 à 4 du Commissaire du gouvernement) que :

la moyenne des prix de vente s’établit à 678,53 € / m² ;la moyenne du prix des m² vendus lors de ces ventes s’établit à 647,75 € / m².

Il apparaît par ailleurs que des terrains à bâtir de faible surface peuvent présenter des prix plus élevés (terme 11 de l’exproprié ; termes 2 et 3 du Commissaire du gouvernement) ou plus faibles (terme 1 du Commissaire du gouvernement) que ces moyennes.

Il en va de même des terrains de plus grandes dimensions, au prix tantôt supérieur à ces moyennes (terme 19 de l’exproprié), tant plus faibles (termes 13 de l’exproprié et 4 du Commissaire du gouvernement).

Un examen de chronologique de ces sept termes de comparaison ne révèle aucune tendance à la hausse ou à la baisse du prix au mètre carré.

Partant, la proximité des moyennes ci-dessus et l’absence d’incidence particulière de la surface des terrains ou de la date de la vente sur leur détermination conduisent à retenir un prix de vente moyen de 670 € / m².

Il est observé que ce prix présente un écart à la hausse de 124 € / m² avec la vente du 22 décembre 2020 (terme 13 de l’exproprié, surface de 2 099 m²) et un écart à la baisse de 135,92 € / m² avec la vente du 28 juillet 2020 (terme 19 de l’exproprié, surface de 1 824 m²).

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’offre proposée par le SYTRAL MOBILITES apparaît insuffisante et ne pas correspondre à la valeur vénale du bien litigieux, qui doit être retenue à hauteur de 670,00 euros par mètre carré et pour une surface de 1 367 mètres carrés.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [66] » à la somme de 915 890,00 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et le Commissaire du gouvernent sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20% pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;

15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;

10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [66] » à la somme de 92 589,00 euros.

Sur l’indemnité pour établissement d’un nouvel état descriptif de division

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite, dans le montant global des indemnités accessoires, une somme de 7 000,00 euros au titre des frais de géomètre et de notaire qu’il sera amené à exposer pour la modification de l’état descriptif de division.

Aucune de ces sommes n’est étayée d’une pièce de nature à en justifier le montant.

Pour autant, ni le SYTRAL MOBILITES, ni le Commissaire du gouvernement, n’a formulé d’objection à l’égard de cette demande.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’établissement d’un nouvel état descriptif de division due par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [66] » à la somme de 7 000,00 euros.

Sur l’indemnité de reconstitution d’une clôture

Il est rappelé que l’indemnité à allouer à l’exproprié en raison de la suppression d’une clôture visant, non pas à compenser la valeur de la clôture supprimée, mais à replacer l’exproprié dans la situation où il se serait trouvé si l’expropriation n’était pas intervenue, et donc à permettre le remplacement de la clôture existante, il n’y a pas lieu de ternir compte de son état d’entretien ou de sa vétusté (Civ. 3, 27 février 1991, 89-70.289 ; Civ. 3, 26 mai 1994, 93-70.044).

Par ailleurs, le montant du préjudice résultant de l’expropriation, que l’indemnité de clôture doit réparer dans son intégralité, doit être évalué à la hauteur de la nécessité pour l’exproprié de se clôturer afin de préserver sa propriété des intrusions depuis la voie publique (Civ. 3, 5 janvier 2017, 15-25.890).

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires expose que l’expropriation va le priver des murs, grillages et haies servant de séparation avec les jardins des parcelles voisines et que le fond de sa parcelle sera dorénavant limitrophe de la voie publique.

Il ajoute que si ces murs et clôtures ne lui appartenaient pas ou que leur propriété était incertaine, la protection de la sécurité et de l’intimité de la copropriété nécessiterait l’édification d’un mur de clôture sur toute la longueur Ouest de sa parcelle désormais cadastrée section BH, n° [Cadastre 30], afin de prévenir les intrusions depuis la voie publique. Il sollicite à ce titre la somme de 180 586,78 euros, correspondant aux :

frais de construction d’un mur en maçonnerie, avec portail piéton équipé d’un vigik et d’un interphone ;

frais de maîtrise d’œuvre et d’assurance afférents à ces travaux ;

honoraires du Syndic pour le suivi de ces travaux ;

frais de replantation des arbres supprimés.

Le Commissaire du gouvernement développe, en substance, une argumentation tenant à la nécessité d’estimer le coût de la reconstitution de la clôture actuelle à l’identique, à défaut de reconstitution par l’expropriant, et de tenir compte du caractère éventuellement mitoyen d’une partie de la clôture.

Le SYTRAL MOBILITES s’oppose à la demande, s’engage à « réaliser la restitution riveraine » et conteste les montants des prestations qu’il considère excessifs.

Or, l’expropriant ne peut imposer à l’exproprié une réparation en nature alors que le principe est la fixation des indemnités en espèces et qu’il ne peut y être dérogé qu’en cas d’accord des parties (Civ. 3, 15 mai 1991, 90-70.105 ; Civ. 3, 1 juillet 2008, 07-14.351).

En outre, contrairement à ce qu’il affirme et à ce qu’avance le Commissaire du gouvernement, l’indemnisation ne doit pas se limiter à restituer ce qui existait avant l’expropriation, mais tendre à réparer intégralement le préjudice direct, matériel et certain lié au risque d’intrusion inhérent à la présence d’une voie publique là où se trouvait auparavant le jardin de la copropriété.

Ce nonobstant, le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la nécessité de se clôturer au moyen d’un mur maçonné d’une hauteur de deux mètres, alors que la limite Est de sa parcelle, donnant sur la [Adresse 67], n’est équipée que d’une barrière métallique fixée sur un muret en maçonnerie d’une trentaine de centimètres de hauteur et d’une haie.

Au vu du coût de construction d’un mur en maçonnerie et de celui de plantation d’une haie, tel qu’il ressort du lot de travaux « espaces vers », le préjudice lié aux frais de construction d’une clôture à l’image de celle existant à l’extrémité Est de la parcelle, sera retenu pour 38 000,00 euros, incluant les frais de réalisation d’une tranchée pour l’alimentation électrique d’un portillon.

Le montant des frais de serrurerie afférents à la création d’un portillon s’établit, au regard du récapitulatif des devis pour ce lot de travaux, à 5 340,00 euros.

Le lot des travaux d’électricité s’élève à une somme de 21 120,00 euros et comprend, en particulier, la pose d’un interphone vidéo INTRATONE.

Le maître d’œuvre a exposé, par courriel en date du 22 janvier 2024, que les cinq bâtiments de l’ensemble immobilier étaient équipés de cinq modèles d’interphones différents et qu’aucun interphone n’était compatible avec ces cinq modèles, si bien qu’il proposait de mettre en place non pas un interphone mais une platine téléphonique permettant d’appeler sur les téléphones fixes et mobiles des résidents.

Son appel d’offre contient en réalité non seulement la fourniture et la pose de ce dispositif, mais aussi un « abonnement prépayé 15 ans de mise en relation et de mise à jour gratuites et illimitées ».

Ce dispositif, particulièrement onéreux, n’apparaît cependant pas nécessaire à la sécurisation de la copropriété, ni être installé sur le portillon existant au niveau de la clôture [Adresse 67]. Son installation ne réparerait pas seulement le préjudice subi par l’exproprié mais lui apporterait un enrichissement. De surcroît, le préjudice matériel direct du Syndicat des copropriétaires ne saurait comprendre l’abonnement lié à cet équipement qui excède la seule indemnisation du préjudice.

Partant, le préjudice du Syndicat des copropriétaires résultant de ce poste de travaux sera fixé à 10 100 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité pour frais de clôture due par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [66] » à la somme de 53 440,00 euros, la demande étant rejetée pour le surplus.

Sur l’indemnité de plantation

Lorsque le bien exproprié est qualifié de terrain à bâtir, il n’est pas dû d’indemnité pour suppression des plantations (Civ. 3, 26 mai 1994, 93-70.044 ; Civ. 3, 7 mai 1997, 96-70.078)

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation des frais de plantation d’arbres d’essence et de dimensions similaires à ceux dont l’expropriation entraînera la disparition. Cette prestation a été devisée à 79 404,00 euros.

Cependant, l’emprise expropriée ayant été qualifiée de terrain à bâtir, il n’est pas dû d’indemnité pour suppression des plantations qui s’y trouvent.

Par conséquent, la demande indemnitaire de ce chef sera rejetée.

Sur l’indemnité de frais de maîtrise d’œuvre

En l’espèce, le montant des travaux indemnisés au titre des préjudices résultant directement de l’expropriation n’ayant été retenu qu’à hauteur de 53 440,00 euros, et non pas de 203 336,78 euros ainsi que le sollicitait le Syndicat des copropriétaires, la demande au titre du préjudice lié aux frais de maîtrise d’œuvre ne sera accueillie que pour 3 500 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de frais de maîtrise d’œuvre due par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [66] » à la somme de 3 500,00 euros, la demande étant rejetée pour le surplus.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES, condamné aux dépens, devra verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [66] » une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par le SYTRAL MOBILITES à Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [66] » pour

l’emprise d’une surface de 1 367 m², cadastrée section BH, n° [Cadastre 31] et détachée de la parcelle initialement cadastrée section BH, n° [Cadastre 56], sise [Adresse 10] à [Localité 71], dont le reliquat, d’une surface de 5 968 m², est désormais cadastré section BH, n° [Cadastre 30].

à la somme de 1 072 419,00 euros (UN MILLION SOIXANTE DOUZE MILLE QUATRE CENT DIX NEUF EUROS), se décomposant comme suit :

915 890,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;

92 589,00 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

7 000,00 euros, au titre des frais de géomètre et d’établissement d’un nouvel état descriptif de division ;

53 440,00 euros, au titre de l’indemnité de clôture ;

3 500,00 euros, au titre de l’indemnisation des frais de maîtrise d’œuvre ;

DEBOUTE le SYTRAL MOBILITES et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [66] » de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d’expropriation ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES à payer à Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [66] » la somme de 1 500,00 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS), en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait à LYON, le 25 mars 2024.

La Greffière Le Juge

C. CARAPITO V. BOULVERT