TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 18/11057 – N° Portalis DB2H-W-B7C-TEME

Jugement du 27 Mai 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELARL CONSTRUCTIV’AVOCATS – 638

la SELARL FORTEM AVOCATS (JBL) – 863

la SELAS LEGA-CITE – 502

la SELARL PBO AVOCATS ASSOCIES – 44

la SELARL QUADRANCE – 1020

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 27 Mai 2025 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 12 Février 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 03 Décembre 2024 devant :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,

Ces magistrats siégeant en qualité de juges rapporteurs en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile,

Assistés de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,

Delphine SAILLOFEST, Vice-Président,

dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 13]-lot 1 sis [Adresse 5],

représenté par son syndic en exercice la société REGIE THIEBAUD, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représenté par Maître Jean-baptiste LE JARIEL de la SELARL FORTEM AVOCATS (JBL), avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.N.C. [Localité 24] BERLIET,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Stéphane BONNET de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [16]

S.A. ALLIANZ IARD, ès qualités d’assureur dommages ouvrage, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jacques BOURBONNEUX de la SELARL QUADRANCE, avocats au barreau de LYON

S.A.R.L. PRELEM,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Hélène DESCOUT de la SELARL CONSTRUCTIV’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.A. MMA IARD, ès qualités d’assureur de la SARL PRELEM,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Hélène DESCOUT de la SELARL CONSTRUCTIV’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.A. AXA FRANCE IARD,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Hervé BARTHELEMY de la SELARL PBO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ès qualités d’assureur de la SARL PRELEM,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Hélène DESCOUT de la SELARL CONSTRUCTIV’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.A.S. AVD,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Hervé BARTHELEMY de la SELARL PBO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Au cours de l’année 2009, la société SNC [Localité 26] BERLIET a procédé à l’édification d’un ensemble immobilier à usage d’habitation sur un tènement sis [Adresse 12].

Cet ensemble immobilier, dénommé Le Nouveau Monde, comporte cinq immeubles collectifs A-B-C-D-E érigés chacun en R+2, comprenant 70 appartements au total, vendus en l’état futur d’achèvement. Il est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis et a pour syndic en exercice la société Régie Thiebaud.

Chacun des immeubles comporte une chaufferie équipée d’un chauffage eau chaude sanitaire solaire et d’une chaudière gaz à condensation pour le chauffage et pour la relève de la production d’eau chaude sanitaire.

Sont intervenues à cette opération de construction, entre autres :

— la SARL AVD, assurée auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD, au titre du lot Plomberie/Sanitaire/VMC/Chauffage,

— la SARL PRELEM, assurée auprès des MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, anciennement dénommées COVEA RISKS, au titre d’une une mission de bureau d’études fluides.

Dans le cadre de cette opération, la société SNC [Localité 24] BERLIET a souscrit une assurance dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur auprès de la compagnie AGF IART, devenue ALLIANZ IARD.

La livraison des parties communes au syndic est intervenue le 23 février 2011 et la réception des travaux des entreprises le 15 septembre 2011.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Nouveau Monde a confié un contrat de maintenance de la chaufferie équipant l’immeuble à la société E2S.

Le 13 septembre 2011, la société E2S a dressé un compte-rendu de prise en charge de l’installation mettant en évidence un certain nombre de non-conformités aux règles de l’art et malfaçons.

Le 10 avril 2012, la société AVD s’est engagée à remédier aux désordres.

Par courrier du 12 avril 2012, le syndicat a mis en demeure la société SNC [Localité 24] BERLIET d’avoir à procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves, ainsi qu’à la mise en conformité de toutes les chaudières de la copropriété.

Par courrier du 27 avril 2012, le promoteur vendeur indiquait aux copropriétaires avoir mis en demeure la société AVD d’avoir à remédier aux désordres et non conformités.

Tous les travaux de reprise requis n’ayant toutefois pas été réalisés, le syndic en exercice a régularisé une déclaration de sinistre auprès d’ALLIANZ, assureur dommages-ouvrage de l’immeuble, laquelle, après avoir fait diligenter un rapport d’expertise préliminaire, lui a opposé un refus de garantie.

Le [Adresse 28] a alors sollicité et obtenu, selon ordonnance de référé du 02 avril 2013, l’organisation d’une expertise judiciaire avec mission d’usage en pareille matière confiée à Monsieur [M], finalement remplacé par Monsieur [F] et ce, au contradictoire de la société SNC [Localité 24] BERLIET, de la société AVD et de la société ALLIANZ.

En cours d’expertise, la société E2S a diagnostiqué un phénomène d’embouage des installations de chauffage et a émis des devis de désembouage. Sur cette base, le 09 octobre 2014, le syndic a régularisé une déclaration de sinistre auprès de la société ALLIANZ, assureur dommages-ouvrage, lequel après avoir opposé un refus de garantie, a fait connaître à la copropriété que ses garanties étaient acquises pour ce désordre qualifié de décennal par son expert.

La société ALLIANZ a alors fait une proposition d’indemnisation acceptée par le syndic, qui a confié la réalisation des travaux à la société E2S. Les travaux ainsi réalisés n’ayant pas donné satisfaction, le syndic a régularisé une nouvelle déclaration de sinistre le 22 octobre 2015, mais l’assureur dommages-ouvrage a opposé un refus de garantie considérant que l’aggravation de l’embouage proviendrait d’un défaut d’entretien.

Au vu des conclusions du rapport d’expertise judiciaire déposé le 10 novembre 2017, les parties ne sont pas parvenues à s’accorder pour une issue amiable du litige.

Telles sont les circonstances dans lesquelles, par assignation du 06 novembre 2018, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23]-lot 1 sis [Adresse 3] à SAINT-PRIEST (69800) a fait citer devant le tribunal judiciaire de Lyon la SNC SAINT-PRIEST BERLIET, la compagnie ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur dommages-ouvrage, la société AVD et l’assureur de cette dernière la compagnie AXA France IARD en condamnation in solidum au paiement du coût des travaux de remédiation et des frais de gestion de syndic.

Selon exploit du 02 janvier 2019, la SNC [Localité 26] BERLIET a assigné au fond et en intervention forcée la société PRELEM et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, venant aux droits de COVEA RISK, ès qualités d’assureur de cette dernière.

Cette procédure a été jointe à l’instance principale.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 03 mars 2023, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 22] A-lot 1 sis [Adresse 3] à [Localité 27] représenté par son syndic en exercice la société REGIE THIEBAUD SAS sollicite qu’il plaise :

Vu les articles 1646-1, 1792 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1147 devenu 1231-1 du Code civil,

Vu les articles L 124-3, L 242-1 du Code des Assurances,

Vu les pièces produites et notamment le Rapport d’expertise judiciaire,

Condamner la SNC [Localité 26] BERLIET, la société AVD, la société PRELEM ainsi que les compagnies AXA France IARD, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et ALLIANZ IARD in solidum ou chacune d’entre elles qui mieux le devra, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] – lot 1, sis [Adresse 4], la somme de 139.412,96 € TTC au titre du désordre dit D1 « Cheminée des chaudières », outre intérêts légaux à compter de la date de délivrance de l’assignation et capitalisation annuelle dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, lesdits intérêts étant majorés au double du taux de l’intérêt légal vis-à-vis de la compagnie ALLIANZ IARD, par application de l’article L 242-1 du Codes des Assurances,

Condamner la SNC [Localité 26] BERLIET et la société AVD in solidum ou chacune d’entre elles qui mieux le devra, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] – lot 1, sis [Adresse 4] la somme de 375 € TTC au titre des désordres dits D17 « Mauvaise isolation d’une bouteille hydraulique » et D19 « Mauvais positionnement d’une vanne sur le circuit solaire », outre intérêts légaux à compter de la date de délivrance de l’assignation et capitalisation annuelle dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

Condamner la SNC [Localité 26] BERLIET, la société AVD, la société PRELEM ainsi que les compagnies AXA France IARD, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et ALLIANZ IARD in solidum ou chacune d’entre elles qui mieux le devra, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] 1, sis [Adresse 4] la somme de 92.838,22 € TTC au titre du désordre dit D21 « Présence d’acier galvanisé » et de l’embouage, outre intérêts légaux à compter de la date de délivrance de l’assignation et capitalisation annuelle dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, lesdits intérêts étant majorés au double du taux de l’intérêt légal vis-à-vis de la compagnie ALLAINZ IARD, par application de l’article L 242-1 du Codes des Assurances,

Subsidiairement, condamner la Compagnie ALLIANZ IARD à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] 1, sis [Adresse 4] la somme de 81.664,85 € TTC au titre du désordre d’embouage, outre intérêts légaux à compter de la date de délivrance de l’assignation et capitalisation annuelle dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, lesdits intérêts étant majorés au double du taux de l’intérêt légal par application de l’article L 242-1 du Codes des Assurances,

Condamner la SNC [Localité 26] BERLIET, la société AVD, la société PRELEM ainsi que les compagnies AXA France IARD, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et ALLIANZ IARD in solidum ou chacune d’entre elles qui mieux le devra, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21], sis [Adresse 4] la somme de 10.000 € au titre des frais de gestion réglés au syndic de copropriété,

Condamner la SNC [Localité 26] BERLIET, la société AVD, la société PRELEM ainsi que les compagnies AXA France IARD, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et ALLIANZ IARD in solidum ou chacune d’entre elles qui mieux le devra, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] 1, sis [Adresse 4] la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SNC [Localité 26] BERLIET, la société AVD, la société PRELEM ainsi que les compagnies AXA France IARD, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et ALLIANZ IARD in solidum ou chacune d’entre elles qui mieux le devra aux entiers dépens de la présente instance et de l’instance de référé, en ce compris les frais de l’expertise judicaire, avec distraction au profit de Maître Jean-Baptiste LE JARIEL – SELARL FORTEM AVOCATS, Avocat au Barreau de LYON,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, sans constitution de garantie.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 30 novembre 2022, la société SNC [Localité 24] BERLIET sollicite qu’il plaise :

Vu les dispositions de l’article 1792 du Code civil ;

— Vu les dispositions de l’article L. 242-1 du Code des assurances ;

— Vu les dispositions de l’article 1147 ancien du Code civil ;

— Vu les dispositions des articles 699 et 700 du Code de procédure civile ;

— Vu la jurisprudence citée ;

— Vu les pièces versées aux débats ;

À TITRE PRINCIPAL

CONSTATER que l’assureur dommages-ouvrage a adopté une position de garantie s’agissant des désordres de nature décennale ;

CONSTATER que l’expert judiciaire n’a retenu aucun caractère de gravité s’agissant des désordres « D17 » et « D19 » ;

CONSTATER, de surcroît, que ce dernier n’a retenu aucune faute imputable à la SNC [Localité 26] Berliet dans la survenance de ces dommages ;

CONSTATER que la preuve des préjudices invoqués par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Nouveau Monde n’est pas rapportée ;

En conséquence,

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Nouveau Monde de l’intégralité ses moyens, fins et prétentions en tant que dirigés à l’encontre de la SNC [Localité 26] Berliet au titre du phénomène d’embouage et des désordres « D1 » et « D21 »;

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Nouveau Monde de l’intégralité ses moyens, fins et prétentions en tant que dirigés à l’encontre de la SNC [Localité 26] Berliet au titre des désordres « D17 » et « D19 » ;

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Nouveau Monde de ses moyens, fins et prétentions au titre des préjudices consécutifs ;

À TITRE SUBSIDIAIRE

Dans l’hypothèse où une condamnation viendrait à être mise à la charge de la SNC [Localité 26] Berliet au titre du phénomène d’embouage et des désordres « D1 » et « D21 »:

DIRE et JUGER que la condamnation prononcée à l’encontre de la SNC [Localité 26] Berliet

ne saurait excéder la somme de 34 799,02 euros ;

CONDAMNER la société AVD à l’en relever et garantir au titre des désordres « D1 » et «D21 » ;

CONDAMNER in solidum les sociétés AVD et Prelem à l’en relever et garantir au titre du désordre lié au phénomène d’embouage, tant pour les conséquences liées au démarrage du phénomène que pour celles liées à son aggravation ;

À TOUS LES TITRES

DONNER ACTE aux sociétés AVD et Axa IARD France de leurs propositions de prise en charge, savoir :

• le financement par la société AVD de la somme de 375,00 euros au titre du désordre D17 « mauvaise isolation d’une bouteille hydraulique » et D19 « mauvais positionnement d’une vanne sur le circuit solaire » ;

• la prise en charge par la société Axa, assureur décennal de la société AVD, du coût des réparations du désordre D1 « cheminée des chaudières » à hauteur de 24 318,00 euros ;

• la prise en charge par la même du désordre D21 « présence d’acier galvanisé sur l’installation d’eau chaude » à hauteur de 4 801,50 euros ;

DIRE et JUGER que, dès lors, les demandes exercées par le [Adresse 29] Le Nouveau Monde sont sans objet concernant les désordres précités ;

En cas de condamnation contraire ou supérieure, NE PAS PRONONCER l’exécution provisoire ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Nouveau Monde, ou qui mieux des défendeurs le devra, à payer à la SNC [Localité 26] Berliet la somme de 15 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le même, ou qui mieux le devra, aux entiers frais et dépens de la présente instance et AUTORISER la SELAS LEGA-CITE, avocat, sur son affirmation de droit qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 02 juin 2023, la compagnie ALLIANZ, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage sollicite qu’il plaise :

Vu les articles L121-12 du Code des assurances, 1240 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

REJETER toutes demandes qui seraient dirigées à son encontre tendant à la voir condamner au titre de désordres n’ayant pas une nature décennale,

DIRE et JUGER recevable les recours en garantie que la Compagnie ALLIANZ IARD exerce, sur le fondement de son action subrogatoire s’agissant des indemnisations dont elle a assuré le préfinancement (soit la somme de 36 675.98 € TTC), sur celui de son action récursoire s’agissant des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, de toute nature, et n’ayant pas donné lieu à un préfinancement de sa part,

En conséquence, CONDAMNER in solidum la Société AVD, la Compagnie AXA France IARD, la Société PRELEM et les Compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre après avoir préalablement jugé que les désordres objet de la présente procédure sont imputables à l’intervention des Sociétés AVD et PRELEM,

REJETER toutes demandes dirigées à l’encontre de la Compagnie ALLIANZ IARD tendant à la voir condamner à leur régler une quelconque somme notamment au titre de l’aggravation du désordre d’embouage,

CONDAMNER in solidum la Société AVD, la Compagnie AXA France IARD, la Société PRELEM et les Compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE à lui payer une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETER toutes demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre au titre des dépens.

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées le 16 décembre 202, la société PRELEM, la compagnie MMA IARD SA ès qualités alléguées de co-assureur de la société PRELEM et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ès qualités alléguées de co-assureur de la société PRELEM sollicitent qu’il plaise :

Vu les articles 1792 et 1240 du Code Civil,

Vu l’article L242-1 du Code des Assurances,

Vu l’article L124-3 du Code des Assurances,

A titre liminaire :

DONNER ACTE aux compagnies MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, de ce qu’elles ne contestent pas être les assureurs de responsabilité civile décennale et responsabilité civile professionnelle de la société PRELEM.

DONNER ACTE toutefois aux compagnies MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de ce qu’elles ne garantissent pas la condamnation de la société PRELEM sur le fondement de la responsabilité contractuelle du fait des dommages intermédiaires.

CONSTATER que la société PRELEM n’est susceptible d’être concernée que par les désordres embouage.

DIRE ET JUGER que les désordres D17 et D19 ne constituent pas des désordres de nature décennale.

CONSTATER que les désordres D1 : cheminée des chaudières, D17 : mauvaise isolation

d’une bouteille hydraulique, D19 : mauvais positionnement d’une vanne sur le circuit solaire et D21 : présence d’acier galvanisé ne sont imputables qu’à la société AVD, garantie par la compagnie AXA FRANCE IARD pour les désordres de nature décennale.

Par suite :

I – DEMANDES PRESENTEES PAR [Localité 14] DES COPROPRIETAIRES :

Au titre des désordres D1, D17, D19 et D 21 :

METTRE hors de cause PRELEM et les MMA.

DÉBOUTER toutes les parties de leurs demandes en tant que dirigées à l’encontre de la société PRELEM au titre de la réparation des désordres D1, D17, D19 et D21 dès lors qu’aucune responsabilité de plein droit ne pèse sur la société PRELEM qui ne s’est vue, au surplus, confier aucune mission de suivi d’exécution.

Dans l’hypothèse extraordinaire où une condamnation serait prononcée à l’encontre des concluantes au titre des désordres D1, D17, D19 et D21,

CONDAMNER solidairement la société AVD et la compagnie AXA France IARD à relever et garantir les compagnies MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société PRELEM des condamnations prononcées à leur encontre.

Au titre du dommage « démarrage de l’embouage » :

DIRE ET JUGER que le désordre démarrage de phénomène d’embouage des canalisations

de chauffage revêt une nature décennale relevant de la garantie décennale des constructeurs

pour un coût de 42.355,50 € TTC.

DIRE ET JUGER que la compagnie ALLIANZ IARD, assureur dommages-ouvrage a, d’ores et déjà, indemnisé le syndicat des copropriétaires au titre de la réparation de ce désordre à hauteur de 36.795,98 € TTC.

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires n’est susceptible de réclamer qu’une

somme de 5.679,52 € (42.355,50 € – 36.675,98 €).

DIRE ET JUGER que l’expert judiciaire a imputé ce désordre à la société PRELEM à hauteur de 50 % et à la société AVD à hauteur de 50 %.

HOMOLOGUER ce partage de responsabilités.

CONDAMNER la société AVD solidairement avec la compagnie AXA FRANCE IARD à relever et garantir la société PRELEM et les compagnies MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à concurrence de 50 % des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre au titre du démarrage du processus d’embouage.

Au titre de l’aggravation de l’embouage :

DIRE ET JUGER que le montant des travaux de reprise de l’aggravation du phénomène

d’embouage a été chiffré par l’expert judiciaire à la somme de 37.801,50 € TTC.

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier résidence LE NOUVEAU MONDE, la SNC [Localité 26] BERLIET et la compagnie ALLIANZ IARD assureur dommages-ouvrage de toutes demandes en tant que dirigées à l’encontre des concluantes au titre de l’aggravation du phénomène d’embouage.

DIRE ET JUGER que cette aggravation est exclusivement imputable à la compagnie ALLIANZ, assureur dommages-ouvrage, laquelle a instruit dans des délais manifestement

anormaux et en tous les cas contraires aux dispositions de l’article L242-1 du Code des

assurances.

Dans l’hypothèse où une condamnation serait prononcée à l’encontre des concluantes au titre de l’aggravation du phénomène d’embouage,

CONDAMNER la compagnie ALLIANZ IARD à supporter une quote-part de la somme de 37.801,50 € et CONDAMNER en tous les cas solidairement la compagnie AXA FRANCE IARD et la société AVD à relever et garantir les compagnies MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société PRELEM des condamnations prononcées au-delà de la quote-part de 50 % des sommes susceptibles d’être allouées au syndicat des copropriétaires.

Au titre d’une surconsommation alléguée de gaz et frais de gestion du syndic :

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires des demandes présentées au titre des surconsommations de gaz et frais de gestion supplémentaires du syndic comme étant injustifiés et non fondés par application des dispositions des articles 65, 9 et 15 du code de procédure civile.

Dans l’hypothèse d’une condamnation, CONDAMNER solidairement la compagnie AXA FRANCE IARD et la société AVD à relever et garantir les compagnies MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société PRELEM des condamnations prononcées à leur encontre.

II – DEMANDES PRESENTEES PAR LA COMPAGNIE ALLIANZ IARD :

Au titre de son recours subrogatoire à hauteur de 36.675,98 € :

CONDAMNER la compagnie AXA FRANCE IARD solidairement avec la société AVD à relever et garantir la société PRELEM et les compagnies MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de la quote-part excédant 50 % des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au bénéfice de la compagnie ALLIANZ IARD.

Au titre de ses recours en garantie :

DEBOUTER la compagnie ALLIANZ de ses demandes présentées au titre de ses recours en garantie en tant que dirigées contre PRELEM et ses co-assureurs au titre des condamnations de toutes natures susceptibles d’être prononcées à son encontre.

A tout le moins, DIRE ET JUGER que la compagnie ALLIANZ IARD doit supporter une quote-part de la somme de 37.801,50 € au titre de l’aggravation de l’embouage et CONDAMNER, dans ce cas, solidairement la compagnie AXA FRANCE IARD et la société AVD à relever et garantir les compagnies MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société PRELEM des condamnations prononcées au-delà de la quote-part de 50 % au titre des travaux réparatoires résultant de l’aggravation de l’embouage.

CONDAMNER solidairement AXA France IARD et AVD à relever et garantir indemnes les compagnies MMA et PRELEM de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être

prononcées au bénéfice d’ALLIANZ au titre de tous autres désordres que ceux résultant de l’embouage.

III – SUR LES LIMITES DE GARANTIE

En cas de condamnation, les compagnies MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES

MUTUELLES, ès-qualités alléguées d’assureurs de la société PRELEM, sur un fondement décennal :

CONDAMNER la société PRELEM à rembourser aux compagnies MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES le montant de la franchise contractuelle correspondant à 10 % du montant des dommages avec un minimum de 926 € et un maximum de 4.632 €,

En cas de condamnation des compagnies MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES

MUTUELLES sur un fondement contractuel, notamment s’agissant des dommages immatériels allégués :

DEDUIRE du montant des condamnations le montant de la franchise opposable à tous.

IV – EN TOUS LES CAS

RÉDUIRE à de plus justes proportions la somme susceptible d’être allouée au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum la compagnie ALLIANZ IARD, la société AVD et la compagnie AXA France IARD ou qui mieux le devra à payer aux compagnies MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et à la société PRELEM la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

DIRE ET JUGER que les frais irrépétibles et les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais de référé, seront répartis au prorata des condamnations mises la charge des parties avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Hélène DESCOUT de la SELARL CONSTRUCTIV’AVOCATS, sur son affirmation de droit.

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées le 24 octobre 2023, la société AXA France IARD et la société AVD sollicitent qu’il plaise :

Vu les pièces produites au débat,

Vu les dispositions des articles 1240 et 1792 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles L 121-12 et suivants du code des assurances,

Vu les dispositions des articles L 242-1 et suivants du code des assurances,

CONSTATER DIRE ET JUGER que les désordres D17 mauvaise isolation d’une bouteille hydraulique et D 19 mauvais positionnement d’une vanne sur le circuit solaire ne constituent pas des désordres de nature décennale,

CONSTATER que la société AVD est d’accord pour financer la réparation de ces désordres pour le montant de 375 € retenu par l’expert judiciaire,

DIRE cette offre satisfactoire,

CONSTATER DIRE ET JUGER que les désordres D1 cheminée des chaudières et D 21

présence d’acier galvanisé sur l’installation d’eau chaude relèvent de la garantie décennale des constructeurs,

CONSTATER DIRE ET JUGER que l’expert judiciaire a chiffré la réparation de ces désordres de la manière suivante :

• la cheminée des chaudières D1 : 24.318 €,

• la présence d’acier galvanisé sur l’installation d’eau chaude D 21 : 4.801,50 €.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires et toute autre partie de toutes demandes plus

amples,

CONSTATER l’accord de la société AXA FRANCE IARD, assureur décennal de la société AVD, de prendre en charge le coût des réparations tel qu’arrêté par l’expert judiciaire, soit:

• la cheminée des chaudières D1 : 24.318 €

• la présence d’acier galvanisé sur l’installation d’eau chaude D 21 : 4.801,50 €,

DIRE cette offre satisfactoire,

DIRE que la société AXA FRANCE IARD est bien fondée à opposer à son assuré AVD le montant de sa franchise contractuelle, soit la somme de 2.175 €,

CONSTATER DIRE ET JUGER que le désordre de démarrage du phénomène d’embouage des canalisations de chauffage relève de la garantie décennale des constructeurs, pour un coût de 42.355,50 € TTC,

CONSTATER DIRE ET JUGER que, à ce titre, le syndicat des copropriétaires a d’ores et déjà perçu de la société ALLIANZ, assureur dommages ouvrage, la somme de 36.675,98€,

DEBOUTER en conséquence le syndicat des copropriétaires et toutes autres parties, de toute demande dirigée contre les concluantes et excédant la somme de 42.355,50 -36.675,98 = 5.679,52 €,

CONSTATER que l’expert judiciaire, au titre de ce désordre, retient la responsabilité de la société PRELEM au titre de la maîtrise d’œuvre à concurrence de 50% et celle de AVD au titre de la réalisation des travaux à concurrence de 50%,

HOMOLOGUER ce partage de responsabilité,

CONDAMNER la société PRELEM et les compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à relever et garantir les sociétés AXA FRANCE IARD et AVD à concurrence de 50 % des condamnations prononcées à leur encontre,

CONSTATER DIRE ET JUGER que le désordre d’aggravation du phénomène d’embouage des canalisations de chauffage a été chiffré par l’expert judiciaire à la somme de 37.801,50 € TTC,

DEBOUTER en conséquence le syndicat des copropriétaires et toutes autres parties, de toute demande dirigée contre les concluantes et excédant la somme de 37.801,50 €,

CONSTATER DIRE ET JUGER que cette aggravation du phénomène d’embouage est la

conséquence exclusive des retards pris par la société ALLIANZ, assureur Dommages Ouvrage, dans le préfinancement des travaux nécessaires pour assurer une réparation efficace et pérenne des dommages déclarés afin de mettre un terme définitif aux désordres,

CONSTATER DIRE ET JUGER que la société ALLIANZ est seule responsable de ce poste de préjudice,

DEBOUTER en conséquence, le syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ de toutes demandes au titre de l’aggravation de l’embouage,

A titre infiniment subsidiaire, CONDAMNER la société PRELEM et les compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à relever et garantir les sociétés AXA FRANCE IARD et AVD des condamnations prononcées à leur encontre à concurrence de 50%,

A titre infiniment subsidiaire, CONDAMNER la société ALLIANZ à relever et garantir les sociétés AXA FRANCE IARD et AVD des condamnations prononcées à leur encontre au titre de l’aggravation de l’embouage,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des prétendus surconsommations de gaz et frais de gestion supplémentaires du syndic comme étant totalement injustifiées,

CONDAMNER la société ALLIANZ, ou qui mieux le devra, à payer à chacune des sociétés AXA FRANCE IARD et AVD la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société ALLIANZ aux entiers dépens, avec distraction au profit de

Maître Hervé BARTHELEMY, avocat, sur son affirmation de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 12 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera liminairement observé, qu’il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement, les demandes tendant à entendre « constater » ou « dire et juger », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur les demandes principales du syndicat de copropriétaires

Le syndicat dirige ses réclamations, à titre principal, sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs, à l’encontre de la société [Localité 24] BERLIET, constructeur vendeur non réalisateur, la compagnie ALLIANZ, ès qualités d’assureur constructeur non réalisateur et d’assureur dommages-ouvrage, la société AVD, en charge du lot Plomberie/Sanitaire/VMC/Chauffage et son assureur la compagnie AXA FRANCE IARD, la société PRELEM, en charge d’une mission de bureau d’études fluides et des MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, prises en qualité de co-assureurs de la société PRELEM.

A titre subsidiaire, il recherche la responsabilité contractuelle de droit commun des sociétés AVD et [Localité 24] BERLIET pour manquement à leur engagement de reprendre les désordres dénoncés et mis en évidence par la société de maintenance la société E2S .

L’article 1646-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

En vertu de l’article 1792 du code civil tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un des ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipements, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a pas lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il appartient au syndicat, pour mettre en cause la responsabilité des intervenants à la construction sur ce fondement, de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute invoquée et ce préjudice.

Sur le désordre D1 « cheminées des chaudières »

Il résulte de l’expertise judiciaire que les conduits d’évacuation des fumées des gaz brûlés comportent des contrepentes et des déboîtements au niveau des raccords entraînant des pannes des chaudières et des risques d’émanations de produits de combustion. L’expert a également constaté que les ventouses ne sont pas fixées dans la gaine technique et peuvent bouger. Il a relevé l’existence d’un risque d’intoxication majeur des occupants des logements.

La matérialité des désordres est ainsi établie.

Aucune des parties ne discute la date de réception au 15 septembre 2011.

Le caractère non apparent des désordres dont s’agit n’est pas davantage discuté, étant précisé qu’ils se sont révélés ensuite de pannes successives des chaudières et qu’ils ont été mis en évidence au cours de l’année 2012 par la société E2S lors de ses interventions de maintenance.

Les pannes récurrentes couplées à un risque majeur d’intoxication des occupants caractérisent l’impropriété à destination.

Les désordres en cause revêtent une qualification décennale.

Ils sont en lien avec l’intervention de :

— la société [Localité 26] BERLIET, constructeur non réalisateur, qui doit sa garantie au syndicat acquéreur, sans nécessité de démonstration d’une quelconque faute, sa responsabilité n’étant pas engagée de son fait personnel,

— la société AVD, en charge du lot plomberie sanitaires VMC chauffage,

En revanche, la société PRELEM était chargée d’une mission de conception et non d’une mission de contrôle d’exécution comprenant une assistance pour la visite de réception des ouvrages, étant observé que le désordre dont s’agit relève de défauts d’exécution. La société PRELEM et son assureur soutiennent, sans être contredit, qu’une telle mission de contrôle était optionnelle et qu’elle n’a été validée ni par la maîtrise d’ouvrage, ni par la maîtrise d’œuvre, le suivi de l’exécution des travaux et leur parfaite exécution conformément aux CCTP relevant exclusivement de la prestation du maître d’œuvre d’exécution, la société Georges V. Les désordres en cause ne sont donc pas en lien avec le champ d’intervention de la société PRELEM. Les réclamations du demandeur à son encontre ne peuvent prospérer et doivent être rejetées.

Il s’ensuit que la société [Localité 26] BERLIET et la société AVD engagent in solidum leur responsabilité décennale envers le syndicat au titre de ce désordre.

La garantie de la compagnie ALLIANZ, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, doit être mobilisée pour ces désordres décennaux.

Contrairement à ce que soutient la société [Localité 26] BERLIET, le syndicat est fondé à rechercher la mobilisation de la garantie décennale des constructeurs du promoteur vendeur et la mobilisation de la garantie de la compagnie ALLIANZ, ès qualités d’assureur constructeur non réalisateur, nonobstant la mobilisation de la garantie dommages-ouvrage.

La garantie de la compagnie ALLIANZ, en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur doit également être mobilisée.

La société AXA France IARD ne dénie pas sa garantie à son assurée la société AVD, dans la limite du montant de sa franchise contractuelle. Elle sera donc mobilisée dans cette limite, sauf pour le syndicat, la franchise ne lui étant pas opposable s’agissant d’une garantie obligatoire.

Sur la base du devis de la société E2S du 21 janvier 2016, l’expert préconise, au titre du désordre : « cheminée des chaudières », des travaux réparatoires pour un coût de 15 800€ HT. Il retient également un coût de 3 500€ HT sur la base d’une estimation produite par le syndicat au titre de la dépose préalable des habillages et encoffrements des conduits à remplacer et qui passent dans les parties privatives, outre 965€ HT de frais de suivi des travaux représentant 5% de leur coût. Il propose donc un coût réparatoire global de 24 318€ TTC que la compagnie AXA, ès qualités d’assureur de la société AVD offre de régler, mais que le syndicat ne juge pas satisfactoire.

Le syndicat fait observer, à juste titre, que ce devis qui date de plus de six ans (aujourd’hui plus de 9 ans) doit être actualisé et il produit un nouveau devis établi par la société E2S le 08 mars 2022 laissant apparaître un coût actualisé pour la même prestation de 48 400€ TTC, que le tribunal estime devoir retenir. En ce qui concerne la dépose des habillages et des encoffrements des conduits dans chaque appartement, étant précisé que 5 logements sont concernés au total, l’expert avait réclamé un devis que le syndicat ne lui a pas produit. Ce dernier explique, sans être contredit, qu’il n’a pu trouver une entreprise acceptant de s’engager sur un tel devis qui suppose de passer dans chaque appartement concerné en raison de leurs configurations différentes tenant, entre autres, à la présence de cuisines intégrées devant les conduits, des aménagements d’espaces différents. Il a donc produit une simple estimation à hauteur de 3 500€ HT, que l’expert a compris comme étant pour les cinq logements alors qu’elle correspond à une estimation par appartement. Il est indéniable que l’expert s’est mépris sur le coût final à retenir puisqu’il a émis lui-même une réserve sur cette estimation en soulignant qu’il la « trouve personnellement très faible ». Il a alors suggéré au syndicat de faire estimer les travaux de mise en accessibilité des appartements concernés par un économiste de la construction. Le syndicat produit une estimation établie le 14 mars 2022 par le cabinet ACS, économiste de la construction. Ce professionnel a pu se rendre dans chacun des appartements concernés pour identifier et détailler les travaux propres à permettre le remplacement des conduits d’évacuation depuis chacune des chaudières jusqu’en toiture. Il chiffre le coût de ces travaux à 83 812, 96€ TTC, outre 7 200€ TTC au titre des frais de suivi de chantier, soit un coût total de 91 8012, 96 € TTC, qui paraît justifié dès lors qu’il va falloir procéder au démontage des cuisines intégrées, créer par percement des trappes de visite accessibles dans les conduits de cheminées puis remettre la tapisserie, les meubles, voire le carrelage. Il convient donc de retenir un coût global au titre des travaux de réparation du désordre D 1 de 139 412, 96€ TTC (48 400€ TTC+ 83 812, 96€ TTC + 7 200€ TTC).

La société [Localité 26] BERLIET, la société AVD et son assureur, la société AXA France IARD et la société ALLIANZ, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur constructeur non réalisateur, seront donc condamnés in solidum à payer au syndicat la somme totale de 139 412, 96€ TTC au titre du désordre D1 « Cheminée des chaudières », outre intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à l’article 1153-1 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige et capitalisation annuelle dans les conditions de l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause.

Le syndicat ne saurait prétendre à la majoration de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal, les conditions de l’article L242-1 du code des assurances n’étant pas réunies, puisqu’il n’a pas engagé des dépenses propres à mettre un terme au désordre, avant d’avoir perçu l’indemnité due par l’assureur dommages-ouvrage. Ce chef de demande doit être rejeté.

L’expert judiciaire attribue les désordres dont s’agit à des fautes d’exécution de la société AVD.

La société [Localité 26] BERLIET recherche, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, la garantie de la société AVD au titre de la condamnation prononcée à son encontre pour la réparation de ce désordre. Dans la mesure où la société AVD ne disconvient pas que le désordre en cause est de son fait, il convient de la condamner à relever et garantir la société [Localité 24] BERLIET de la condamnation prononcée à son encontre au titre de ce désordre.

La société AVD et son assureur la société AXA France IARD seront condamnés in solidum à relever et garantir la société ALLIANZ des condamnations mises à sa charge au titre de la reprise du désordre D1 « Cheminée des chaudières ».

Sur les désordre D17 « mauvaise isolation d’une bouteille hydraulique » et D19 « mauvais positionnement d’une vanne sur le circuit solaire »

Le syndicat recherche, au visa de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, la responsabilité contractuelle de la société AVD, à titre principal pour désordres intermédiaires et à titre subsidiaire, pour manquement à son engagement de reprendre les désordres. Il recherche aussi, au titre de ces deux désordres, la responsabilité contractuelle de la société [Localité 26] BERLIET pour ne pas avoir respecté l’engagement qu’elle aurait pris de ne pas avoir remédié à ces désordres.

En application de l’article 1147 du Code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, les désordres intermédiaires relèvent de la responsabilité de droit commun pour faute prouvée.

En ce qui concerne le désordre D17, l’expert a constaté une dégradation sur le calorifuge du fait de la manœuvre de la vanne dont la manette présente une butée. Il précise que la vanne aurait dû être montée un peu plus loin pour dégager la manette pendant sa manœuvre.

S’agissant du désordre D 19, il a relevé qu’une vanne sur le circuit solaire n’ouvre pas à 100% et que ce défaut d’ouverture entraîne une usure par érosion de la sphère de la vanne conduisant à un défaut d’étanchéité de la vanne.

Ces deux désordres n’étaient pas apparents à réception pour s’être révélés à l’usage dans le cadre des opérations de maintenance de la chaufferie.

L’expert retient un défaut d’exécution de la société AVD. Sa faute est ainsi caractérisée. Il chiffre le coût de réparation du désordre D17 à la somme de 125€ TTC et celui du désordre D19 à la somme de 250€ TTC, soit 375€ TTC au total que la société AVD offre de prendre en charge.

Le syndicat s’appuie sur le courrier du 27 avril 2012 de la société [Localité 24] BERLIET dans lequel elle indique avoir mis la société AVD en demeure de reprendre les désordres en chaufferie et auquel est joint la mise en demeure adressée à cette société, pour considérer qu’elle s’est engagée à une reprise et que sa faute est caractérisée puisqu’elle n’aurait finalement pas respecté son engagement. La mise en demeure adressée par le promoteur au locateur d’ouvrage ne saurait toutefois valoir engagement de reprise de sa part. Ce faisant, aucun manquement à son obligation de reprise n’est établi et le syndicat échoue ainsi à démontrer sa faute. La réclamation dirigée par le syndicat à l’égard de la société [Localité 24] BERLIET au titre de ces deux désordres doit être rejetée.

La société AVD sera condamnée à payer au syndicat la somme de 375€ TTC au titre des désordres D17 et D19, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à l’article 1153-1 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige et capitalisation annuelle dans les conditions de l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause.

Sur le désordre D21 « présence d’acier galvanisé » et sur l’embouage

Le syndicat entend voir mobiliser la garantie décennale des constructeurs de la société [Localité 26] BERLIET, de la société AVD et de la société PRELEM au titre de ces désordres, outre la garantie de leurs assureurs respectifs et de l’assureur dommages-ouvrage.

L’expert a constaté la présence d’éléments en acier galvanisé sur le circuit d’eau sanitaire et sur le primaire de la production d’eau chaude sanitaire. Il souligne que la présence de ces éléments en acier galvanisé n’est pas conforme au DTU 60.1 « Plomberie sanitaires pour bâtiments », lequel interdit, entre autres, l’usage de tubes en acier galvanisé pour une circulation d’eau supérieure à 60° C ou encore l’association de canalisations en cuivre et en acier galvanisé dans les boucles de circulation d’eau chaude sanitaire. Cette non-conformité n’était pas décelable à réception par le promoteur, qui n’est pas un professionnel de la construction.

S’agissant de l’embouage initial, il est établi qu’au cours de l’été 2014, soit postérieurement à la réception, le syndic a été alerté par la société E2S, en charge de la maintenance, de l’apparition d’un phénomène d’embouage du circuit de chauffe. L’expert en a été informé et a constaté par lui-même la présence de boues dans le circuit de chauffage. Il a expliqué que l’embouage de l’installation de chauffage provoque une obturation partielle ou totale des circuits hydrauliques, empêchant ainsi l’irrigation des corps de chauffe et, de fait, le chauffage de l’immeuble. Il a alors été convenu d’instruire ce désordre dans le cadre d’une déclaration de sinistre dommages-ouvrage. Par courrier du 23 décembre 2014, la société ALLIANZ, ès qualités d’assureur dommages, a fait connaître une position de garantie au titre de ce désordre et a formalisé par courrier du 15 avril 2015 adressé au syndic, une offre d’indemnité à hauteur de la somme de 36 675, 98€ TTC, acceptée par le syndic le 12 juin 2015.

L’expert judiciaire lui-même s’est prononcé en faveur d’une qualification décennale de ce désordre compte tenu de l’impropriété à destination caractérisée par le fait que l’immeuble n’est plus chauffable.

Aucune des parties ne discute d’ailleurs la qualification décennale du désordre D21 et de l’embouage.

Les sociétés AVD et PRELEM soutiennent cependant que le phénomène d’embouage de l’installation de chauffage est sans rapport avec le désordre D21 : présence d’acier galvanisé sur l’installation d’eau chaude, les deux réseaux étant totalement indépendants. Le syndicat considère, à juste titre, compte tenu des conclusions de l’expert selon lesquelles « le désordre D 21 est à rapprocher de l’embouage » qu’ils sont liés. L’expert a en effet expliqué que l’embouage de l’installation de chauffage est le résultat d’un phénomène de corrosion tenant à l’installation elle-même alliant tubes PER et réseau d’eau glycolé et à la disparité des matériaux avec en particulier la présence d’acier galvanisé sur les circuits de chauffage notamment les vannes dans les gaines techniques. Le phénomène d’embouage et la présence d’acier galvanisé constituent donc un unique désordre, le premier étant en partie la conséquence du second, qui ne serait pas un désordre s’il n’avait de conséquence préjudiciable.

A ce phénomène d’embouage initial s’est ajouté une aggravation de l’embouage. L’expert judiciaire a en effet rappelé que la déclaration de sinistre régularisée par le syndicat auprès de l’assureur dommages-ouvrage en juin 2014 n’avait donné lieu à une position de garantie par ALLIANZ que dix mois plus tard en avril 2015 ; que les travaux réalisés en juillet 2015 s’étaient finalement avérés insuffisants en raison de l’état d’embouage beaucoup plus avancé que prévu allant jusqu’à l’obstruction des canalisations ; qu’un nouveau protocole de désembouage avait dû être mis en place appartement par appartement et radiateur par radiateur.

Les sociétés AVD et PRELEM considèrent que l’aggravation du phénomène d’embouage ne leur est pas imputable dès lors qu’il a pour origine l’incapacité de l’assureur dommages-ouvrage à préfinancer des travaux de désembouage dans des délais normaux.

Le syndicat fait observer que le phénomène d’embouage est bien, dans sa globalité, imputable aux travaux et prestations des sociétés AVD et PRELEM, sans qu’il y ait lieu d’opérer de distinction à son égard entre l’embouage initial et son aggravation. Il est cependant établi, ainsi que le relève l’expert, que l’insuffisance des travaux de réparation de l’embouage initial s’explique par le délai anormalement long d’instruction du sinistre par l’assureur dommages-ouvrage et de paiement de l’indemnité intervenu environ 18 mois après la déclaration de sinistre. Ce délai anormal a conduit à une aggravation de l’embouage et à la nécessité de mettre en place un nouveau protocole de désembouage. L’aggravation de l’embouage a donc pour cause exclusive la faute contractuelle de la société ALLIANZ, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage. Il est donc justifié qu’elle supporte seule in fine le coût des travaux propres à y remédier, l’expert ayant d’ailleurs retenu qu’elle était seule responsable de l’aggravation de l’embouage.

En revanche, le désordre D 21 : présence d’acier galvanisé est en lien avec l’intervention de :

— la société [Localité 26] BERLIET, constructeur non réalisateur, qui doit sa garantie au syndicat acquéreur, sans nécessité de démonstration d’une quelconque faute, sa responsabilité n’étant pas engagée de son fait personnel, étant rappelé que la garantie de l’assureur dommages-ouvrage n’est pas incompatible avec l’engagement de la responsabilité du constructeur non réalisateur,

— la société AVD, en charge du lot plomberie sanitaires VMC chauffage,

— la société PRELEM, bureau d’études fluides en charge d’une mission de conception de l’installation de chauffage.

La garantie de la compagnie ALLIANZ, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage et également ès qualités d’assureur constructeur non réalisateur, doit être mobilisée pour ce désordre décennal.

La société AXA France IARD ne dénie pas sa garantie à son assurée la société AVD, dans la limite du montant de sa franchise contractuelle. Elle sera donc mobilisée dans cette limite, excepté à l’égard du syndicat qui ne peut se voir opposer de franchise, s’agissant d’une garantie obligatoire.

La garantie des MMA, co-assureurs de la société PRELEM doit également être mobilisée pour ce désordre.

Le coût des travaux de remplacement des raccords en acier galvanisé a été chiffré par l’expert à la somme de 4 801, 50€ TTC sur la base du devis du 22 décembre 2015 de la société E2S. Dans la mesure où quasiment 10 ans se sont écoulés depuis ce devis de 2015, il est là encore justifié d’actualiser la somme réclamée à hauteur de 5%, soit 5 041, 57€ TTC.

La société [Localité 26] BERLIET, la société AVD et son assureur, la société AXA France IARD, la société ALLIANZ, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur constructeur non réalisateur, la société PRELEM et ses co-assureurs les MMA seront donc condamnés in solidum à payer au syndicat la somme de 5 041, 57€ TTC au titre du désordre D21 « présence d’acier galvanisé », outre intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à l’article 1153-1 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige et capitalisation annuelle dans les conditions de l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause.

Les conditions de l’article L242-1 du code des assurances ne sont pas réunies, dès lors qu’il n’est pas établi que le syndicat ait notifié à l’assureur dommages-ouvrage qu’il allait engager les dépenses nécessaires à la réparation du dommage. Il ne saurait donc prétendre à la majoration de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. Ce chef de demande doit être rejeté.

Sauf à statuer in futurum, il ne saurait être question de condamner la société PRELEM à rembourser à ses co-assureurs le montant de la franchise contractuelle, cette question devant être réglée après exécution et paiement effectif par les co-assureurs. Ce chef de demande sera rejeté.

S’agissant du coût de réparation du désembouage initial, il est établi et non contesté que sur la base d’un devis de la société E2S du 26 juin 2014, l’assureur dommages-ouvrage a fait une offre d’indemnité à hauteur de 36 675, 98€ TTC, acceptée par le syndic et ayant donné lieu à une quittance subrogative le 12 juin 2015. Les travaux effectués en juillet 2015 à l’aide cette indemnité se sont avérés insuffisants, le phénomène d’embouage s’étant aggravé entre temps et ayant conduit le syndic à réaliser une nouvelle déclaration de sinistre dommages-ouvrage restée sans réponse. Le syndicat indique qu’il a dû préfinancer en urgence de nouveaux travaux de désembouage, ne pouvant attendre la réponse de l’assureur puisqu’une vingtaine d’appartements étaient sans chauffage et ce, à hauteur de la somme de 50 000€ TTC correspondant aux travaux indispensables chiffrés par la société E2S dans son devis du 16 novembre 2015. Il verse un bon de commande signé, à hauteur de cette somme, trois factures de la société E2S pour un montant total de 50 000€ TTC et un extrait des charges de copropriété pour l’exercice 2016 laissant apparaître cette charge. Le syndicat explique que l’expert, sur la base du devis du 16 novembre 2015 de la société E2S à hauteur de 95 392€ TTC portant sur la deuxième campagne de désembouage en suite de l’aggravation du phénomène, a retenu un coût réparatoire de 80 157€ TTC. Il précise qu’au titre du coût des travaux de désembouage, il réclame donc la somme de 81 664, 85€ TTC se décomposant comme suit :

—  50 000€ TTC déjà préfinancé,

—  30 157€ TTC au titre des travaux à réaliser (80 157€ TTC – 50 000€ TTC) actualisés à 31 664, 85€TTC compte tenu d’une majoration de 5% nécessitée par l’ancienneté du devis.

Le syndicat ne sollicite donc pas le coût des travaux de réparation inefficaces du désembouage initial réalisés et payés avec l’indemnité versée par l’assureur dommages-ouvrage. Il ne peut donc lui être fait grief de ne pas déduire cette indemnité au titre de sa réclamation pour les travaux de désembouage. En réponse à un dire lui faisant observer qu’il avait noté par erreur que le surcoût lié à l’embouage était de 37 801, 50€ TTC, l’expert a pu indiquer qu’il s’agit du montant imputable à l’aggravation du désordre, tandis que les 80 157€ TTC correspondent au moment total de l’intervention de désembouage. Il apparaît cependant que cette réponse procède d’une erreur puisqu’elle est en totale contradiction avec sa note n°2 établie à la suite de l’accédit du 07 décembre 2015 et même des conclusions de son rapport final. Au terme de cette note n°2, il indiquait clairement que : « Ces opérations de désembouage ont été faites en juillet 2015 » (devis du 26 juin 2014 d’E2S de 36 675, 98€ TTC), « mais se sont avérées insuffisantes compte tenu du fort taux d’embouage. En effet, l’action du dispersant et du rinçage colonne par colonne n’a pas permis le décolmatage des radiateurs ». Il poursuivait en étudiant le second devis de la société E2S du 16 novembre 2015, qui portait cette fois, compte tenu des premiers travaux inefficaces, sur des travaux beaucoup plus importants consistant cette fois en un rinçage hydropneumatique appartement par appartement et radiateur par radiateur ». Il validait la quasi-totalité des postes de ce devis, lequel mentionnait d’ailleurs : « suite au premier désembouage qui n’a pas donné satisfaction » en retenant un montant total de 80 157€ TTC au titre de l’aggravation de l’embouage. Il est indéniable que les premiers travaux du 1er devis ont donc bien été réalisés et réglés et que ceux du second devis correspondent à des travaux différents complétant les premiers, insuffisants.

Le syndicat est donc bien fondé en sa réclamation à hauteur de la somme de 81 664, 85€ TTC, justement actualisée à 5% du montant du devis de 2015, au titre de l’aggravation de l’embouage.

La société ALLIANZ, ès qualités d’assureur dommages ouvrage sera condamnée à payer au syndicat la somme de 81 664, 85€ TTC au titre de la reprise du désordre d’aggravation de l’embouage, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à l’article 1153-1 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige et capitalisation annuelle dans les conditions de l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause.

Les conditions de l’article L242-1 du code des assurances ne sont pas réunies, dès lors qu’il n’est pas établi que le syndicat ait notifié à l’assureur dommages-ouvrage qu’il allait engager les dépenses nécessaires à la réparation du dommage. Il ne saurait donc prétendre à la majoration de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. Ce chef de demande doit être rejeté.

Il résulte de l’expertise que le désordre 21 : présence d’acier galvanisé relève de la seule faute d’exécution de la société AVD, qui n’en disconvient pas.

La société AVD sera condamnée à relever et garantir la société [Localité 26] BERLIET de la condamnation prononcée au titre du désordre D21 : présence d’acier galvanisé. Elle sera également condamnée in solidum avec son assureur la société AXA France IARD à relever et garantir la société PRELEM et ses co-assureurs la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de la condamnation prononcée au titre du désordre D21 : présence d’acier galvanisé.

La société AVD et son assureur la société AXA France IARD seront condamnés in solidum à relever et garantir la société ALLIANZ des condamnations mises à sa charge au titre de la reprise du désordre D 21 : présence d’acier galvanisé .

Le désordre d’embouage initial s’explique pas la faute de conception de la société PRELEM conjuguée à la faute d’exécution de la société AVD. Il est donc justifié, ainsi que le propose l’expert, de retenir la responsabilité partagée de la société PRELEM et de la société AVD à hauteur de 50% chacune.

La société ALLIANZ, ès qualités d’assureur dommages ouvrage, qui a réglé les travaux de reprise de l’embouage initial à hauteur de 36 675, 98€ TTC, est donc fondée en son recours subrogatoire à l’encontre de la société PRELEM et des sociétés MMA et de la société AVD et de son assureur AXA, dans la limite de la part de responsabilité de chaque assurée soit 50%.

La société AVD et son assureur la société AXA France IARD seront condamnés in solidum à payer à la société ALLIANZ la somme de 18 337, 99€ TTC au titre du désordre d’embouage initial.

La société PRELEM et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront condamnées in solidum à payer la somme de 18 337, 99€ TTC au titre du désordre d’embouage initial.

Sur la surconsommation de gaz

Le syndicat réclame encore la somme de 6 131, 80€ TTC telle qu’arrêtée par l’expert judiciaire au terme de son pré-rapport au titre d’une surconsommation de gaz qu’il soutient avoir nécessairement subi du fait de l’embouage. Or, il apparaît que l’expert avait retenu le principe d’une surconsommation à partir d’une analyse théorique. Dans son rapport final, il revient sur cette analyse tout simplement parce qu’il a comparé concrètement bâtiment par bâtiment les consommations de gaz tout au long de l’année 2016 et de l’année 2015 pour constater que celles de 2015 étaient inférieures à celles de 2016. Il en a logiquement déduit une absence de surconsommation de gaz du fait du désordre d’embouage. La demande du syndicat à ce titre ne peut donc pas prospérer et sera rejetée.

Sur les frais de gestion réglés au syndic de copropriété

Le syndicat soutient avoir dû régler la somme de 10 000€ au titre des frais de gestion de syndic, lequel aurait passé un temps considérable à gérer ce dossier eu égard à la multiplicité et à la gravité des désordres en cause. Cette dépense n’est toutefois pas prouvée en l’absence de production de toute pièce justificative. Cette demande doit donc être rejetée.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Les défendeurs, qui succombent au principal, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance et de ceux de la procédure de référé, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître LE JARIEL-SELARL FORTEM AVOCATS et à payer au syndicat, la somme de 6 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif d’équité ne fonde l’application des dispositions de l’article 700 au profit de l’une ou les autres parties. L’ensemble des demandes à ce titre sera rejeté.

Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société [Localité 26] BERLIET, la société AVD, la société AXA France IARD, ès qualités d’assureur de la société AVD, et la société ALLIANZ, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur constructeur non réalisateur, à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] – lot 1 sis [Adresse 3] à [Localité 27] représenté par son syndic en exercice la société REGIE THIEBAUD SAS la somme totale de 139 412, 96€ TTC au titre du désordre D1 « Cheminée des chaudières », outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que la capitalisation des intérêts s’accomplira, conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil, à l’issue d’une année entière, puis à chaque échéance ultérieure;

DIT que les garanties de la société AXA FRANCE IARD et des MMA s’entendent dans les limites de la franchise contractuelle opposable à leurs assurées la société AVD et la société PRELEM ;

CONDAMNE la société AVD à relever et garantir la société [Localité 25] BERLIET de la condamnation ci-dessus prononcée ;

CONDAMNE in solidum la société AVD et son assureur la société AXA France IARD à relever et garantir la société ALLIANZ des condamnations mises à sa charge au titre de la reprise du désordre D1 « Cheminée des chaudières » ;

CONDAMNE la société AVD à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] – lot 1 sis [Adresse 3] à [Localité 27] représenté par son syndic en exercice la société REGIE THIEBAUD SAS la somme de 375€ TTC, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que la capitalisation des intérêts s’accomplira, conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil, à l’issue d’une année entière, puis à chaque échéance ultérieure;

CONDAMNE la société ALLIANZ, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] – lot 1 sis [Adresse 3] à [Localité 27] représenté par son syndic en exercice la société REGIE THIEBAUD SAS la somme de 81 664, 85€ TTC au titre de la reprise du désordre d’aggravation de l’embouage, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DIT que la capitalisation des intérêts s’accomplira, conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil, à l’issue d’une année entière, puis à chaque échéance ultérieure;

CONDAMNE in solidum la société [Localité 26] BERLIET, la société AVD et son assureur, la société AXA France IARD, la société ALLIANZ, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur constructeur non réalisateur, la société PRELEM et ses co-assureurs la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] à [Localité 27] représenté par son syndic en exercice la société REGIE THIEBAUD SAS la somme de 5 041, 57€ TTC au titre du désordre D21 « présence d’acier galvanisé », outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DIT que la capitalisation des intérêts s’accomplira, conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil, à l’issue d’une année entière, puis à chaque échéance ultérieure;

DIT que les garanties de la société AXA FRANCE IARD et des MMA s’entendent dans les limites de la franchise contractuelle opposable à leurs assurées la société AVD et la société PRELEM ;

CONDAMNE la société AVD à relever et garantir la société [Localité 26] BERLIET de la condamnation prononcée au titre du désordre D21 « présence d’acier galvanisé » ;

CONDAMNE in solidum la société AVD avec son assureur la société AXA France IARD à relever et garantir la société PRELEM et ses co-assureurs la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de la condamnation prononcée au titre du désordre D21 « présence d’acier galvanisé » ;

CONDAMNE in solidum la société AVD et son assureur la société AXA France IARD à relever et garantir la société ALLIANZ des condamnations mises à sa charge au titre de la reprise du désordre D21 « présence d’acier galvanisé »;

CONDAMNE in solidum la société AVD et son assureur la société AXA France IARD à payer à la société ALLIANZ la somme de 18 337, 99€ TTC au titre de la reprise du désordre d’embouage initial ;

CONDAMNE in solidum la société PRELEM et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la société ALLIANZ la somme de 18 337, 99€ TTC au titre de la reprise du désordre d’embouage initial ;

CONDAMNE in solidum la société [Localité 26] BERLIET, la société AVD et son assureur, la société AXA France IARD, la société ALLIANZ, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur constructeur non réalisateur, la société PRELEM et ses co-assureurs la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux dépens de la présente instance et aux dépens de référé, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

AUTORISE Maître LE JARIEL-SELARL FORTEM AVOCATS à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société [Localité 26] BERLIET, la société AVD et son assureur, la société AXA France IARD, la société ALLIANZ, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur constructeur non réalisateur, la société PRELEM et ses co-assureurs la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] – lot 1 sis [Adresse 3] à [Localité 26] [Adresse 1]) représenté par son syndic en exercice la société REGIE THIEBAUD SAS la somme de 6 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par M^me SAILLOFEST, pour le Président empêché, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier Le Président,