TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 18/07074 – N° Portalis DB2H-W-B7C-SSIL

Jugement du 24 février 2026

Notifié le :

Grosse et copie à :

M^e François CORNUT – 203

Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS – 332

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 24 février 2026 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 14 octobre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 novembre 2025 devant :

Delphine SAILLOFEST, Vice-Président,

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,

Marlène DOUIBI, Juge,

Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [W] dit [Z] [I]

né le 14 Juillet 1947 à [Localité 2] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître François CORNUT, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. [V]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Le 19 octobre 1993, la SCI [V] a donné à bail commercial à Monsieur [W] dit [Z] [I], pour une durée de neuf années, des locaux situés [Adresse 3] à Lyon 6ième.

Les lieux loués, d’une superficie totale de 587 m², se composent notamment de 183 m² sous verrière, 239 m² au rez-de-chaussée du bâtiment au fond et de 83 m² sur entresol.

Au titre des conditions particulières, il était expressément mentionné dans le contrat de bail que le local était loué dans son état actuel, aucune réparation n’étant à la charge du bailleur et qu’en contrepartie des travaux à réaliser lors de l’entrée dans les lieux, les parties convenaient que le loyer ne commencera à courir qu’à compter du 1er mars 1994.

Déplorant l’existence d’infiltrations en provenance de la verrière, qui auraient endommagées une partie de la marchandise stockée sous celle-ci, Monsieur [I] a cessé de régler les loyers dès la fin 1994.

Les parties régularisaient finalement un accord transactionnel aux termes duquel, la SCI [V] s’engageait à réaliser des travaux de réfection de la verrière endommagée, en échange du règlement par le preneur de la somme de 4512,37 euros correspondant au montant de l’arriéré locatif.

La bailleresse faisait ainsi réaliser en mai 1995 des travaux de zinguerie et de vitrerie pour un montant total de 28 042,02 €

Faisant état de nouveaux désordres affectant la verrière, Monsieur [I] cessait à nouveau de régler les loyers à compter de 1999.

Le 12 avril 2000, la SCI [V] faisait délivrer à Monsieur [I] un commandement de payer les loyers pour un montant de 11 841,65 euros, lequel commandement visait la clause résolutoire.

Monsieur [I] faisait alors assigner la SCI [V] et son mandataire de gestion, la régie GALYO aux fins d’obtenir l’autorisation de séquestrer les loyers et de voir désigner un expert avec pour mission d’examiner les infiltrations d’eau provenant de la verrière.

Par ordonnance du 12 septembre 2000, le juge des référés déboutait Monsieur [I] de sa demande de consignation des loyers au motif qu’il ne s’était pas fait autoriser à suspendre le paiement des loyers et charges et qu’il devait donc payer les causes du commandement qui lui avait été délivré le 12 avril 2000 et ordonnait une expertise judiciaire confiée à Monsieur [Q] avec pour mission, entre autres, de dresser un état général de la verrière.

Le 12 mai 2000, Monsieur [I] faisait opposition au commandement de payer les loyers délivré le 12 avril 2000 et assignait la SCI [V] devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de faire suspendre les effets dudit commandement, voir prononcer un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et en tout état de cause, voir condamner la SCI [V] à exécuter les travaux de remise en état.

Monsieur [I] reprenait néanmoins le paiement de ses loyers courants.

L’expert déposait son rapport définitif le 11 mai 2001.

En cours de procédure, la SCI [V] et Monsieur [I] régularisaient un nouveau bail commercial à effet du 24 septembre 2002 pour se terminer le 23 septembre 2011, lequel bail reprenait intégralement les clauses et conditions générales du contrat de bail signé entre les parties le 19 octobre 1993.

Par jugement en date du 5 décembre 2006, le tribunal de Grande instance de Lyon déboutait Monsieur [I] de l’intégralité de ses demandes et disait que le remplacement des vitres de la verrière et l’entretien de la verrière, à l’exception des travaux de réfection totale de la couverture constituée par cette dernière, sont à la charge du locataire.

Pour une période allant du 24 septembre 2011 au 23 septembre 2020, la SCI [V] a fait assigner Monsieur [I] à quatre reprises, en paiement de l’arriéré locatif, la dernière condamnation étant intervenue par ordonnance du 13 novembre 2017, l’arriéré de loyer s’élevant à cette date à 21 366,89 euros au titre des loyers et des charges arrêtées au 2 octobre 2017. Cette même ordonnance a constaté la résiliation du bail au 06 mai 2017, rejeté les demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement et ordonné, en tant que de besoin l’expulsion de Monsieur [I].

Monsieur [I] a interjeté appel de cette ordonnance et, dans la mesure où il avait régularisé l’arriéré de loyers, la cour d’appel de [Localité 1], par arrêt du 27 juillet 2018, a suspendu les effets de la clause résolutoire et en lui a accordé des délais de paiement jusqu’au 15 janvier 2018 pour s’acquitter des causes du commandement de payer du 5 avril 2017.

Selon acte d’huissier de justice du 18 avril 2018, Monsieur [I] a fait délivrer assignation à la SCI [V] en paiement du coût des mesures urgentes et du coût des travaux pour remédier « aux problèmes » et de 50 000€ de dommages et intérêts au titre du préjudice subi.

Considérant que Monsieur [I] n’entretenait pas la verrière, la SCI [V] a fait dresser deux procès-verbaux de constat d’huissier de justice le 14 mai 2020, puis le 24 juin 2020 aux fins de faire constater son état.

Elle a également mis en demeure Monsieur [I], suivant exploit d’huissier en date du 19 mai 2020 de dénonciation de procès-verbal de constat avec sommation visant la clause résolutoire au visa des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce, d’avoir à appliquer les clauses du bail au titre de l’entretien des lieux loués et à payer son arriéré de loyers et charges.

Puis, elle lui a fait délivrer un congé sans offre de renouvellement ni paiement d’indemnité d’éviction pour le 31 mars 2021, suivant exploit en date du 31 juillet 2020, considérant que le défaut d’entretien de la verrière était persistant et que les loyers et charges n’étaient toujours pas payés.

Par acte d’huissier de justice du 16 février 2021, Monsieur [I] a fait assigner la SCI [A] [L] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Lyon pour, notamment, entendre annuler le congé et être exonéré du paiement des loyers jusqu’à la réparation de la verrière.

Cette procédure a été jointe à l’instance principale.

En l’absence de paiement des arriérés, la SCI [V] a fait délivrer à Monsieur [I] un commandement de payer les loyers le 17 février 2021 pour une somme de 41 938.74 euros.

Par Ordonnance 14 mars 2022, le juge de la mise en état a :

rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Monsieur [I],

déclaré Monsieur [I] irrecevable en ses demandes de condamnation de la SCI [A] [L] au paiement des sommes de 9 573,03 € et 353 298 € au titre des devis de travaux de la verrière du local commercial et 50 000 € à titre de dommages et intérêts incluant le préjudice allégué du fait des infiltrations de la verrière, comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée,

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, au 18 mars 2021,

ordonné, en tant que de besoin, à Monsieur [I], ainsi que tous occupant de son chef, de quitter les lieux loués [Adresse 4], dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

condamné Monsieur [I] à payer à la SCI [A] [L] la somme provisionnelle de 82 511,83 euros au titre de l’arriéré de loyer et charges, appel du premier trimestre 2022 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

rejeté la demande de délais de paiement,

condamné Monsieur [I] à payer à la SCI [A] [L] à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 mars 2021 équivalent au loyer et aux charges en cours figurant au bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

dit que la capitalisation des intérêts s’accomplira, conformément aux dispositions de l’article 1 343 – 2 du code civil, à l’issue d’une année entière, puis à chaque échéance ultérieure,

rejeté la demande de provision de la SCI [A] [L] au titre des remises en état des dégradations,

débouté Monsieur [I] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

dit que les dépens suivront le sort de ceux de l’instance au fond,

condamné Monsieur [I] à payer à la SCI [A] [L] la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] interjetait appel de cette ordonnance.

Par jugement de 18 octobre 2022, le juge de l’exécution accordait, avec l’accord de la SCI [A] [L] dès lors que l’arrêt devant statuer sur l’appel diligenté par Monsieur [I] sur l’ordonnance du juge de la mise en état n’était pas encore rendu, un délai jusqu’au 31 décembre 2022 pour quitter les lieux qu’il occupe [Adresse 3] à Lyon 6ième.

Aux termes d’un arrêt rendu le 08 décembre 2022, aujourd’hui définitif, la cour d’appel de LYON réformait l’ordonnance rendue le 14 mars 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’elle a :

rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Monsieur [I],

déclaré Monsieur [I] irrecevable en sa demande de condamnation de la SCI [A] [L] au paiement de la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts incluant le préjudice allégué du fait des infiltrations de la verrière, comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée,

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, au 18 mars 2021,

ordonné, en tant que de besoin, à Monsieur [I] ainsi que tous occupants de son chef de quitter les lieux loués [Adresse 3] à [Localité 3], dans le délai de 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Statuant à nouveau,

déclarait Monsieur [I] irrecevable en ses demandes de condamnation de la SCI [A] [L] au paiement des sommes de 9 573€ et 353 298€ au titre des devis de travaux de la verrière du local commercial comme étant dépourvu de qualité à agir,

déclarait Monsieur [I] recevable en sa demande en paiement de la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts incluant le préjudice allégué du fait des infiltrations de la verrière,

constatait que la SCI [A] [L] abandonne ses demandes relatives à la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, en ce qu’elles étaient formulées devant le juge de la mise en état et sans préjudice de son action au fond,

Confirmait l’ordonnance en ses autres dispositions.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 08 octobre 2024, Monsieur [W] dit [Z] [I] sollicite qu’il plaise :

Vu l’ancien article 1134 du Code Civil (devenu les articles 1103, 1104 et 1193 du Code Civil),

Vu l’ancien article 1147 du Code Civil (devenu l’article 1231-1 du Code Civil),

Vu l’article 1719 du Code Civil,

Vu l’article 1720 du Code Civil,

Vu l’article L145-14 du Code commerce

REJETER le moyen d’irrecevabilité soulevé par la défenderesse,

Au cas où cette recevabilité serait retenue, CONSTATER l’irrecevabilité de la demande

reconventionnelle formée par la défenderesse,

CONSTATER que la SCI [A] [L] représentée par la régie GALYO ne verse pas aux débats le pouvoir l’autorisant à former une demande reconventionnelle au titre des travaux,

Dans tous les cas, REJETER la demande reconventionnelle formée par la SCI [A] [L] représentée par la régie GALYO,

En conséquence,

CONDAMNER la SCI [A] [L] représentée par la régie GALYO à prendre en charge les travaux de remise en état soit :

9 573,30 € au titre des mesures urgentes,

353 298 € au titre des travaux pour remédier aux problèmes,

CONDAMNER la SCI [A] [L] représentée par la régie GALYO à payer à Monsieur [I] la somme de 100 000 € au titre du préjudice subi,

CONDAMNER la SCI [A] [L] représentée par la régie GALYO à payer à Monsieur [I] la somme de 4 000 € au titre des frais payés,

CONDAMNER la SCI [A] [L] représentée par la régie GALYO à payer à Monsieur [I] la somme de 410 000 € au titre de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L145-14 du Code de Commerce,

A titre subsidiaire, au cas où le Tribunal souhaite avoir des informations supplémentaires,

ORDONNER une expertise afin de déterminer l’indemnité due à Monsieur [I],

CONDAMNER la SCI [A] [L] représentée par la régie GALYO à payer à Monsieur [I] la somme 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI [A] [L] représentée par la régie GALYO à payer à Monsieur [I] aux entiers dépens de l’instance y compris les frais d’huissier,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 07 février 2024, la sci [V] sollicite qu’il plaise :

Vu les articles 606, 1134 devenus 1103, 1104 et 1193, 1192, 1147 devenu 1231-1, 1719 et 1720 du code civil,

Vu les articles L 145-41, L 145-17 1° du code de commerce,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu le bail renouvelé le 12 octobre 2011, et plus généralement les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence citée,

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du 14 mars 2022,

Vu l’arrêt de la cour d’appel du 8 décembre 2022,

DEBOUTER Monsieur [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

JUGER que les travaux de réparation sollicités sont des travaux d’entretien, qu’il appartient à Monsieur [I] de prendre à sa charge, conformément aux termes du bail et du jugement du 5 décembre 2006,

JUGER que Monsieur [I] a violé son obligation d’entretien des locaux notamment d’entretien de la verrière ainsi que des caniveaux et des noues, et de l’intérieur des locaux eux-mêmes, et son obligation de paiement du loyer et des charges dans les termes du bail à savoir au plus tard le 30 du 3ième mois du trimestre précédent,

JUGER que la SCI [A] [L] a valablement fait délivrer un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime à Monsieur [I] mettant un terme au bail à compter du 31 mars 2021, M. [I] se trouvant à compter de cette date sans droit ni titre,

JUGER que Monsieur [I], bien que se maintenant dans les lieux malgré la fin du bail, a continué de dégrader les lieux objet du bail expiré et a continué à ne pas payer ni loyers, ni charges, ni indemnités d’occupation,

En tout état de cause

VALIDER, en tant que de besoin, le congé délivré par la SCI [A] [L] à Monsieur [I] en date du 31 juillet 2020 pour le 31 mars 2021 pour motif grave et légitime,

JUGER que Monsieur [I] est sans droit ni titre à compter du 1 er avril 2021,

JUGER que Monsieur [I] a quitté les lieux le 24 mars 2023 et qu’à ce titre il est redevable des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à cette date,

En conséquence,

ACTUALISER la créance de loyers, charges et indemnités d’occupation de la SCI [A] [L] à la somme de 122 558.30 euros, outre intérêts au taux légal sur 82 511.83 euros à compter de l’ordonnance du juge de la mise en état du 14 mars 2022, outre intérêts au taux légal sur 103 575.67 euros à compter de l’arrêt de la cour d’appel de Lyon du 8 décembre 2022, outre intérêts au taux légal sur la somme de 122 558.30 euros à compter du jugement à intervenir,

En tant que de besoin, CONDAMNER Monsieur [I] à payer à la SCI [V] cette somme de 122 558.30 euros outre intérêts au taux légal calculés comme dit ci-dessus avec capitalisation,

CONDAMNER Monsieur [I] à payer à la SCI [V] la somme de 82 243 euros TTC au titre des travaux de remise en état des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date de libération des lieux le 24 mars 2023, avec capitalisation,

CONDAMNER Monsieur [I] à payer à la SCI [V] la somme de 3 600 euros TTC au titre des frais de débarrassage des lieux des encombrants abandonnés par M. [I], outre intérêts au taux légal à compter de la date de libération des lieux le 24 mars 2023, avec capitalisation,

CONDAMNER Monsieur [I] à payer à la SCI [V] la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive, résistance abusive, intention de nuireet exécution déloyale du contrat de bail,

CONDAMNER Monsieur [I] à verser à la SCI [V] [A] [L] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [I] aux entiers dépens de l’instance,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La clôture de la procédure a été prononcée le 14 octobre 2024, l’affaire ayant été fixée pour plaider à l’audience du 03 juin 2025, puis renvoyée pour nécessité de service à l’audience du 18 novembre 2025, puis mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient d’observer à titre liminaire, qu’il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement, les demandes tendant à entendre « juger », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement

Sur les demandes principales de Monsieur [I]

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable en la cause ;

Sur les demandes en paiement au titre des travaux sur la verrière

Par arrêt du 12 décembre 2022, aujourd’hui définitif, Monsieur [I] a été déclaré irrecevable en ses demandes en paiement de la somme de 9 573 € au titre des mesures urgentes et de la somme de 353 298 € au titre des travaux de réfection totale de la verrière.

Il persiste néanmoins en ses demandes au moyen d’une argumentation similaire selon laquelle les désordres présentés par la verrière relèveraient d’un problème structurel et donc des grosses réparations à la charge du bailleur au sens de l’article 606 du code civil. La cour a pourtant très exactement répondu à ces moyens, avant de le déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir en ses demandes de condamnations de la SCI [A] [L] au paiement des sommes de 9 573 et 353 298 € au titre des devis de travaux de la verrière du local commercial.

Il n’y a donc pas lieu à statuer sur de telles demandes, rappelant que Monsieur [I] a été déclaré irrecevable en vertu d’une décision aujourd’hui définitive.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts et de remboursement de frais

Monsieur [I] réclame l’indemnisation d’un préjudice à hauteur de la somme de 100 000 €, sans en préciser la nature ni l’origine.

Il verse au débat plusieurs constats d’huissier de justice sur l’état des locaux, en particulier au cours de la rénovation de la façade de l’immeuble dont il cite in extenso le contenu dans le corps de ses écritures sans développer aucun moyen à l’appui de sa demande en paiement de dommages et intérêts. Il s’appuie également sur le rapport d’expertise amiable [N] dont les éléments ont déjà été discutés devant la cour d’appel de [Localité 1], qui y a répondu dans son arrêt définitif du 12 décembre 2022.

Il peut toutefois se déduire du corps de ses écritures, qu’il fait grief au bailleur d’avoir manqué à son obligation d’entretien, en particulier de la verrière, à l’origine d’infiltrations ayant généré des dégradations à sa marchandise stockée. Visiblement, il lui reproche également de lui avoir imposé des travaux de rénovation de la façade source de nuisances pour l’activité exploitée.

Monsieur [I] n’apparaît pas fondé en sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice qui trouverait sa cause dans un défaut d’entretien de la verrière par le bailleur, alors qu’il est établi que les infiltrations de la toiture-verrière s’expliquent par sa propre incurie tenant à son manquement à son obligation d’entretien des lieux loués.

Il n’apparaît pas davantage fondé au titre de l’indemnisation d’un préjudice qui serait né des travaux de ravalement de la façade de l’immeuble. Le bail liant les parties stipule en effet une clause de non recours.

Ainsi, l’article 29 des conditions générales du bail litigieux oblige le preneur à supporter sans réclamation ni indemnité lors même que leur durée dépasserait 40 jours, toutes les réparations transformations ou rénovations jugées nécessaires par le bailleur ou la copropriété.

L’article 54 prévoit qu’en cas de ravalement ou de réparation de la façade de l’immeuble, le preneur doit supporter sans réclamation ni indemnité la présence d’échafaudages et le dépôt de tous matériels et matériaux devant les vitrines et devantures. A cet égard, la défenderesse fait observer, à juste titre, que s’agissant d’une activité de grossiste sans réception de clientèle, Monsieur [I] ne peut se prévaloir d’un quelconque désagrément.

Aux termes de l’article 61, le preneur renonce à tout recours contre le bailleur, le syndicat des copropriétaires, le syndic, leur préposé et mandataire :

— d’une part au titre des pertes, avaries et dégâts causés dans les locaux loués à tout bien meuble et notamment aux installations, aménagements, agencements et marchandises et cela quel qu’en soit l’origine, en particulier en ce qui concerne les dégâts des eaux par infiltration à travers la toiture, les verrières et ciels vitrés ou encore débordements de caniveau,

— d’autre part au titre de dommages occasionnés aux marquises, auvents, verrières, ciels vitrés, stores, tente, par chute d’objets, déchets de cigarettes non éteintes, matériaux de façade et de toiture, prise en glace d’eau de neige et chutes de glace.

En tout état de cause, il résulte des constats d’huissier de justice que Monsieur [I] a fait diligenter :

— que les dégâts qu’il déplore et qui constituent une partie du préjudice qu’il revendique relèvent de pertes, avaries et dégâts causés dans les locaux loués à des biens meubles, notamment des marchandises du fait, selon lui, d’infiltration à travers la toiture et plus particulièrement la verrière ou le débordement de la noue dont il reconnaît qu’elle était obstruée par une serpillière en provenance de l’immeuble voisin, ce qui atteste de son manquement à son obligation d’entretien de la verrière, des caniveaux et des noues,

— que les travaux de ravalement, dont le sablage, se sont réalisés dans un temps limité dans des conditions normales, laissant la possibilité à Monsieur [I] d’accéder à ses locaux.

Partant, Monsieur [I] ne peut prétendre à une quelconque indemnisation. Ce chef de demande sera rejeté.

Il se déduit des écritures de Monsieur [I] qu’il entend se voir rembourser la somme de 4 000 € au titre des frais de copropriété et des frais d’huissier qui auraient été réclamés de façon injustifiée par le bailleur dans le cadre des précédentes procédures.

Le dernier décompte locataire produit par la bailleresse, arrêté au 19 avril 2023, mentionne des frais d’huissier pour une somme cumulée nettement supérieure à 4 000 €. Ces frais, non ordonnés judiciairement, n’incombent pas au locataire. Ils ne doivent pas faire l’objet d’un remboursement au locataire, puisqu’au regard du montant de l’arriéré locatif, il n’est pas possible de connaître le montant des frais d’huissier payés par Monsieur [I]. Ces frais seront déduits de la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif, mais dans la limite de la demande, soit 4 000 €.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’éviction

L’article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L145-17 1° du code de commerce énonce que I – Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Contrairement à ce qui se trouve soutenu par Monsieur [I], la SCI [A] ne lui a pas fait délivrer le 31 juillet 2020, un congé aux fins de reprise du bail qui ne reposait sur aucun motif.

Il résulte des pièces versées au débat, que selon exploit d’huissier de justice du 31 juillet 2020, la sci [A] [L] a fait délivrer à Monsieur [I] un congé sans offre de renouvellement ni paiement d’indemnité d’éviction pour le 31 mars 2021 et ce, pour motif grave et légitime, au visa de l’article L145-17 I du code de commerce. Ce congé mentionne qu’il est délivré en application de l’article L145-17 I du code de commerce « non seulement pour faire cesser le bail à cette date en vue de la reprise effective des lieux mais aussi pour refuser son renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction », les motifs graves et légitimes justifiant ce refus étant « le non-paiement des loyers non régularisé » et « l’absence d’entretien de la verrière sur cour dépendant des locaux loués ».

Ce congé motivé a été précédé d’un commandement de payer visant l’article L145-17 du code de commerce délivrée le 26 février 2020, sans qu’il ne donne lieu à un apurement de la dette de loyers. Une dénonciation de procès-verbal de constat avec sommation visant les article L154-17 et L145-41 du code de commerce a également été délivrée à Monsieur [I] le 19 mai 2020, à laquelle il n’a donné aucune suite. Le même congé a été suivi de la délivrance d’un nouveau commandement de payer délivré le 17 février 2021 pour les loyers dus postérieurement au précédent commandement de payer.

Il apparaît que les retards de paiement de loyers et charges ont été récurrents et que le compte locataire présentait un solde débiteur de 41 938,74 € au 08 mars 2021, malgré un versement de 7 000 € le 16 mars 2020. Dans un courriel du 09 mars 2021, Monsieur [I], sans contester sa dette et son quantum, s’était d’ailleurs engagé à solder l’intégralité de sa dette, qu’il justifiait en particulier par la crise liée à la pandémie de Covid 19.

Au vu du compte locataire arrêté au 19 avril 2023, il restait dû à cette date en loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 122 558,30 €. Ce solde débiteur, qui ne peut s’expliquer par d’éventuelles difficultés générées par la pandémie de 2020, ou alors de façon très résiduelle, témoigne du non-respect du preneur à son obligation contractuelle de régler les loyers et charges.

Par ailleurs, les conditions générales du bail commercial liant les parties stipule que : « Le présent bail est consenti et accepté, sous les charges, clauses et conditions suivantes, que le preneur s’oblige à exécuter et accomplir (…), savoir « 11° Prendre les lieux loués dans leur état actuel et, par dérogation formelle aux articles 1719 deuxièmement et 1720 du code civil, ne pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, soit à son entrée en jouissance, soit pendant la durée de ladite », 12° Garder pour son compte tous travaux à faire, y compris le ravalement des façades, et toutes réparations sauf celles qui dites « grosses réparations » sont définies par l’article 606 du code civil ».

En outre, en application de l’article 19 des conditions générales du bail commercial, Monsieur [I] se devait de maintenir les lieux loués en bon état d’entretien ainsi que leurs accessoires et équipements et en particulier les ciels vitrés, verrières et marquises.

Il devait également faire effectuer le nettoyage des caniveaux, noues, ou et tuyaux de descente d’eaux pluviales et ménagères qui intéressent les lieux loués au moins une fois l’an conformément à l’article 21 des conditions générales du bail.

Il avait enfin l’obligation de remplacer les vitres, verres de ciels vitrés, verrières cassées par quelque cause que ce soit y compris la grêle et autres intempéries, les émeutes, les actes de vandalisme, les accidents ou explosions de toute nature et ce, en application de l’article 25 des conditions générales du bail.

Au regard de ces stipulations contractuelles, Monsieur [I] ne saurait soutenir que l’état de vétusté de la verrière lui a interdit toute réparation dans la mesure où elle se serait de toute façon avérée inefficace. Il a contracté en connaissance de cause, étant rappelé qu’il s’est engagé à « prendre les lieux loués dans leur état actuel », « sans pouvoir exiger aucune réparation du bailleur ». Sauf à démontrer que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en louant des locaux ne permettant l’exercice de l’activité commerciale en cause du fait de l’état vétusté de la verrière, ce qui n’est pas le cas puisque le preneur y a exercé son activité durant de nombreuses années, il n’est pas permis d’affirmer que c’est l’état de vétusté de la verrière, dès l’entrée dans les lieux, qui a constitué un obstacle à la possibilité de l’entretenir et qui explique de ce fait l’absence d’entretien locatif.

En tout état de cause, au vu de l’attestation de l’entreprise Denis Nettoyage et des attestations de son voisinage, Monsieur [I] ne justifie guère plus que d’un simple nettoyage des cheneaux, à l’exclusion de tout autre nettoyage et entretien. Il ne produit aucune facture d’un quelconque entretien et de réparations. Les constats d’huissier produits et y compris ceux que Monsieur [I] a fait établir confirment cette absence d’entretien et de réparations de la verrière.

Partant, le manquement contractuel de Monsieur [I] à son obligation d’entretien et de réparation des lieux loués se trouve établi.

Ce double manquement contractuel à l’obligation de paiement des loyers et charges courants et à l’obligation d’entretien et de réparation caractérise le motif grave et légitime autorisant le bailleur à délivrer un congé sans offre de renouvellement.

Monsieur [I] ne justifie pas avoir, dans le mois de la délivrance du commandement du 31 juillet 2020, régularisé l’arriéré locatif et avoir procédé à l’entretien et aux réparations auxquels il était contractuellement tenu.

Il s’ensuit que le bailleur était fondé en son congé avec refus de renouvellement du bail et de paiement d’une indemnité d’éviction.

Monsieur [I] sera donc débouté de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur les demandes reconventionnelles de la sci [A] [L]

Sur leur recevabilité

Vu l’article 12 du code de procédure civile ;

Vu l’article 122 du code de procédure civile ;

Monsieur [I] conclut à l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de la défenderesse au titre des travaux motif pris que la sci [A] [L] représentée par la régie GALYO ne verse pas le pouvoir l’autorisant à former cette demande. Il s’en déduit qu’il lui oppose une fin de non-recevoir tirée de sa qualité à agir.

Le fait que la sci [A] [L] soit représentée par son mandataire de gestion ne lui interdit pas pour autant de présenter une demande en paiement au titre des travaux relatifs au bien donné à bail et dont elle est propriétaire.

Monsieur [I] n’apparaît donc pas fondé en cette fin de non-recevoir, qui sera rejetée.

Sur leur bien-fondé

Au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

Il est établi et non contesté que Monsieur [I] a quitté les lieux le 24 mars 2023. Le congé sans offre de renouvellement ayant été délivré pour le 31 mars 2021, il est sans droit ni titre à compter de cette date. Il reste donc redevable d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er avril 2021 au 24 mars 2023.

Monsieur [I] ne justifie pas avoir apuré sa dette locative qui s’élevait à la date de son départ des lieux le 24 mars 2023, à la somme de 122 558, 30€.

Il convient, conformément aux motifs susvisés de déduire de cette somme actualisée, celle de 4 000 € au titre des frais d’huissier, ramenant ainsi la dette locative à la somme de 118 558,30 €.

Monsieur [I] sera condamné à payer à la sci [A] [L] la somme de 118 558,30 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à dater de l’ordonnance du juge de la mise en état du 14 mars 2022 sur la somme de 82 511 € et à compter de l’arrêt de la cour d’appel de Lyon du 08 décembre 2022 sur la somme de 103 575,67 € et enfin à compter du présent jugement sur la somme de 118 558,30 € et ce, conformément aux dispositions de l’article 1153-1 du code civil.

La capitalisation des intérêts devra s’accomplir conformément à l’article 1154 du code civil.

Au titre des remises en état

Tant les constats d’huissier de justice du 23 janvier 2019 que du 18 octobre 2019 et le procès-verbal d’état des lieux de sortie établissent le défaut d’entretien des locaux, qui se trouvent dans un état particulièrement dégradé.

Le rapport d’estimation des travaux de remise en propreté du 30 janvier 2020 produit par le bailleur chiffre les travaux de remise en état à une somme de l’ordre de 82 243 € TTC. Cette somme inclut des travaux de placo et de mise en peinture à neuf. Le bailleur ne saurait toutefois exiger une remise à neuf des locaux, après de très nombreuses années de mise en location. Il convient de prévoir un abattement pour vétusté pour ramener le coût des travaux de remise en état à la somme de 40 000 € HT.

Monsieur [I] sera condamné à payer à la sci [A] [L] la somme de 40 000 € HT, outre TVA en vigueur au moment du paiement et intérêts au taux légal à compter du présent jugement qui seul détermine le principe et le montant de la créance.

La capitalisation des intérêts devra s’accomplir conformément à l’article 1154 du code civil.

Au titre du débarrassage des encombrants

Au vu de l’état de sortie produit, il est établi que Monsieur [I] a quitté les lieux en y laissant divers encombrants. Le bailleur a fait chiffer le coût de débarrassage à la somme de 3 000 € HT selon devis accepté du 24 mai 2023.

Monsieur [I] sera condamné à payer à la sci [A] [L] la somme de 3 000 € HT, outre TVA en vigueur au moment du paiement et intérêts au taux légal à compter du présent jugement qui seul détermine le principe et le montant de la créance.

La capitalisation des intérêts devra s’accomplir conformément à l’article 1154 du code civil.

Au titre des dommages et intérêts

Vu l’article 1147 du code civil ;

Vu l’article 1382 du code civil ;

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Si la présente procédure a permis d’établir le non-respect par Monsieur [I] de ses obligations contractuelles, son intention de nuire et son comportement déloyal envers son bailleur ne sont pas pour autant établis.

Il n’est pas non plus démontré que Monsieur [I] ait fait dégénérer en abus son droit de résister à une action en justice.

La demande de la sci [A] [L] en paiement de dommages et intérêts n’apparaît pas fondée et sera rejetée.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Monsieur [I], qui succombe, sera condamné aux dépens et à payer à la sci [A] [L] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée eu égard à l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes en paiement pour lesquelles Monsieur [W] dit [Z] [I] a été déclaré irrecevable par l’arrêt définitif rendu le 08 décembre 2022 par la cour d’appel de [Localité 1] ;

DEBOUTE Monsieur [W] dit [Z] [I] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [W] dit [Z] [I] de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la sci [V] pour solliciter une condamnation au titre des travaux ;

CONDAMNE Monsieur [W] dit [Z] [I] à payer à la sci [V] :

— la somme de 118 558,30 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à dater du 14 mars 2022 sur la somme de 82 511€, à compter du 08 décembre 2022 sur la somme de 103 575,67 € et à compter du présent jugement sur la somme de 118 558,30 € ;

— la somme de 40 000 € HT, outre TVA en vigueur au moment du paiement, au titre des travaux de remise en état,

— la somme de 3 000 € HT, outre TVA en vigueur au moment du paiement, au titre du débarrassage des encombrants ;

DIT que les condamnations ci-dessus prononcées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que la capitalisation des intérêts s’accomplira, conformément aux dispositions de l’article 1154, à l’issue d’une année entière, puis à chaque échéance ultérieure ;

DEBOUTE la sci [V] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [W] dit [Z] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] dit [Z] [I] à payer à la sci [A] [L] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente, Delphine SAILLOFEST, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE