TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 16 Janvier 2024

Enrôlement : N° RG 21/10647 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZNLJ

AFFAIRE : S.D.C. LE CLOS IDEAL – [Adresse 4] ( M^e Christian BAILLON-PASSE)

C/ S.A.R.L. Cabinet O. TRAVERSO (la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 21 Novembre 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 16 Janvier 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2024

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE CLOS IDÉAL sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet ARIANE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.A.R.L. Cabinet O. TRAVERSO, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 817 838 154 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, Espace Forbin, [Adresse 2]

***

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires [5] sis [Adresse 4] a été administré par le Cabinet O. TRAVERSO à compter du 22 mai 2019.

Lors de l’assemblée générale du 30 octobre 2020, la société CABINET ARIANE IMMOBILIER a été élue comme syndic avec effet au 1er septembre 2020.

Postérieurement au départ du Cabinet O. TRAVERSO, le syndicat des copropriétaires s’est plaint de ce que ce dernier avait surfacturé des honoraires en encaissant des sommes sans justification et ne correspondant à aucune prestation et diligence de sa part.

***

Suivant exploit introductif d’instance en date du 30 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires [5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet ARIANE IMMOBILIER, a assigné le Cabinet O.TRAVERSO devant le tribunal judiciaire de Marseille au visa des articles 1302 et 1302-1 du code civil, aux fins de condamnation au paiement de la somme de 57 508.71 euros.

Par jugement avant-dire droit du 6 juin 2023, le tribunal a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 17 octobre 2023 pour production du procès-verbal d’assemblée générale ayant initialement désigné la SARL O.TRAVERSO en qualité de syndic et conclusions des parties quant à l’application dans le temps des paragraphes VII et VIII de l’article 18 de la loi de 1965.

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires [5] demande au Tribunal de :

Vu les pièces, concernant la somme de 32 906.39 euros, vu les articles 1103 et 1104 du Code civil, CONDAMNER le CABINET O. TRAVERSO à payer au Syndicat des Copropriétaires [5], la somme de 32 906.39 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

concernant la somme de 24 602.32 euros, à titre principal, vu l’article 1302 du Code civil, CONDAMNER le CABINET O. TRAVERSO à payer au Syndicat des Copropriétaires [5], la somme de 24 602.32 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

à titre subsidiaire, vu la théorie de l’enrichissement sans cause, CONDAMNER le CABINET O. TRAVERSO à payer au Syndicat des Copropriétaires [5], la somme de 24 602.32 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

en toutes hypothèses, CONDAMNER le CABINET O. TRAVERSO au paiement de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

vu l’article 514 du code de procédure civile, PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

CONDAMNER le Cabinet O. TRAVERSO aux entiers dépens, distraits au profit de M^e Christian BAILLON-PASSE.

Il soutient que le mandat du cabinet O. TRAVERSO a pris fin le 31 août 2020 mais que celui-ci a procédé à 5 virements à son profit le 16 septembre 2020 à partir du compte du syndicat hors mandat, aussi cette somme doit être remboursée sur le fondement de la restitution de l’indu ou de l’enrichissement sans cause. Il ajoute que les sommes prélevées durant son mandat sont injustifiées pour un montant de 32 906.39 euros, les actes et les envois n’étant pas produits et les diligences n’étant pas prouvées. S’agissant de la rémunération forfaitaire annuelle, l’annexe 2 ne prévoit nullement que le syndic a le droit de se payer en sus du forfait pour des prestations autres que celles limitativement fixées et ses honoraires ont été facturés deux fois.

Il ajoute que la réforme de l’article 18 de la loi de 1965 ne s’applique qu’aux contrats de syndic conclus postérieurement au 1er juin 2020 et n’est donc pas applicable ; que le syndic n’avait pas à être convoqué lors de la prise de décision et qu’il ne s’agit pas d’une révocation mais d’une non reconduction du contrat, en outre la fin d’un contrat est toujours décidée avec effet rétroactif.

Enfin, le syndic doit en réalité diriger ses demandes reconventionnelles à l’encontre du conseil syndical, qui n’est pas partie à la procédure.

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 octobre 2023, la SARL CABINET O. TRAVERSO demande au Tribunal de :

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu le contrat de syndic et les pièces versées au débat,

Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment l’article 18 VII et VIII,

Vu les articles 1289 et suivants du Code civil,

Vu le Procès-verbal du Conseil d’Administration du mercredi 22 mai 2019,

A TITRE PRINCIPAL, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, Si par extraordinaire, le Tribunal venait à considérer que l’ensemble des paiements effectués par le Cabinet O. TRAVERSO en exécution de son contrat de mandat n’étaient pas justifiés, JUGER la révocation du mandat du Cabinet O. TRAVERSO brutale et injustifiée ;

En conséquence, CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer au Cabinet O. TRAVERSO la somme forfaitaire de 57.508,71 euros en raison de la révocation injustifiée de son mandat ;

JUGER que la compensation des créances éteint les dettes réciproques entre les parties ;

DANS TOUS LES CAS, Sur la demande reconventionnelle du Cabinet O. TRAVERSO, DECLARER que la révocation du contrat de syndic ne respecte pas le formalisme imposé par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

En conséquence, DECLARER que cette révocation est injustifiée,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme forfaitaire de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [5] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle rappelle que le mandat du syndic a pris effet au jour de sa « nomination » soit au 22 mai 2019. Elle affirme que l’assemblée générale a validé la décision du conseil d’administration d’élire le Cabinet O.TRAVERSO en tant que syndic et ce sur la base d’un contrat de 3 ans résiliable annuellement.

Elle explique qu’en application du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l’application de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, qui a permis au syndic de faire voter les résolutions par correspondance, le conseil syndicat a pris la décision de résilier le contrat et que par la suite, l’assemblée générale des copropriétaires du 30 octobre 2020 a décidé unilatéralement de mettre fin au mandat, sans que le syndic ne soit convoqué lors de ladite assemblée générale ni qu’il n’ait pu faire valoir ses observations plus de trois mois avant le terme de son contrat.

Elle soutient que le contrat signé par les parties prévoit une rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic de 27.450 euros HT, soit 32.940 euros TTC et que son mandat s’est poursuivi sans discontinuer du 22 mai 2019 au 31 août 2020, mais également du 31 août 2020 au 30 octobre 2020, date de l’assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires ont décidé de ne pas renouveler son contrat. Elle fait état des diligences effectuées au titre des timbres et courriers divers ; des honoraires facturés au titre de sa rémunération annuelle forfaitaire en application de l’article 7.1.5 ne concernant que les prestations au titre de sa mission de gestion courante, correspondant à plus de 222 ordres de service et devis ; des honoraires facturés au titre des prestations particulières effectuées correspondant à la reprise de la comptabilité sur l’exercice antérieur ; de la tenue de plusieurs réunions supplémentaires effectuées en présence du conseil syndical et de M. [M] et d’une vacation supplémentaire de deux jours.

Elle rappelle que si la résiliation du contrat de syndic est décidée plus de trois mois avant le terme sans une insuffisance grave, en violation des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic peut réclamer l’allocation de dommages et intérêts, or le formalisme imposé n’a pas été respecté car le Cabinet O TRAVERSO n’a pas été convoqué à l’assemblée générale ayant voté la rupture de son contrat et n’a pas été en mesure de faire valoir ses observations alors même que son mandat expirait le 22 mai 2021. En outre, le Cabinet ARIANE IMMOBILIER ne pouvait donner un effet rétroactif à la rupture du contrat de syndic du Cabinet O. TRAVERSO au 30 août 2020, alors que l’assemblée s’est déroulée le 30 octobre 2020 et le conseil syndical ne lui a pas notifié une demande motivée d’inscription de la question de la rupture de son contrat à l’ordre du jour précisant les éventuels griefs reprochés.

Aussi, à la date des virements contestés, soit en septembre 2020, il était toujours syndic de la copropriété [5]. Il détaille les prestations réalisées correspondant aux virements effectués à son profit, liés au paiement d’honoraires dus en exécution du contrat de syndic conclu entre les parties.

A titre subsidiaire, la société CABINET O. TRAVERSO sollicite la somme forfaitaire de 57.508,71 euros en raison de la révocation injustifiée de son mandat et la compensation des créances entre elles.

Sur la demande reconventionnelle, elle estime que la violation du formalisme imposée par la loi lui a causé un préjudice direct et certain, le cabinet s’étant retrouvé sur le fait accompli et étant contraint d’exposer des frais supplémentaires afin d’assurer la défense de ses intérêts dans le cadre de la présente instance. Elle ajoute que le contrat de syndic aurait dû prendre fin le 22 mai 2021 ou à titre subsidiaire le 31 janvier 2021, conformément aux dispositions applicables suite à la pandémie de COVID-19.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2023.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 21 novembre 2023 et la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais de moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal ne statuera donc pas sur celles-ci.

I/ Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

A/ Sur la somme de 32 906,39 euros facturée par le syndic au cours de son mandat

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Il apparaît en premier lieu indispensable de statuer sur la date de commencement et de fin du contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires et la SARL CABINET O. TRAVERSO.

En effet, le syndicat des copropriétaires allègue que le contrat de syndic confié à la SARL CABINET O. TRAVERSO était expiré depuis le 31 août 2020, le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 octobre 2020 mentionnant à ce titre un « non renouvellement et la non reconduction de la période annuelle conformément au contrat ». Le cabinet O. TRAVERSO affirme quant à lui dans ses écritures que la date d’échéance de son mandat était fixée au 22 mai 2021.

Le contrat de syndic signé entre les parties le 24 septembre 2019 mentionne une prise d’effet à compter du 22 mai 2019, sans se prononcer sur la durée du contrat entre 1 et 3 années.

Suite à la réouverture des débats, les parties ont communiqué à la présente juridiction un procès-verbal du conseil d’administration du 22 mai 2019 (et non un procès-verbal d’assemblée générale) ayant désigné le cabinet O. TRAVERSO en qualité de syndic. Toutefois, ce procès-verbal ne prévoit aucunement la durée du contrat de syndic.

Ainsi, force est de constater qu’aucune durée du contrat de syndic confié à la société O. TRAVERSO et débuté le 22 mai 2019 n’a été contractualisée. Ce constat est confirmé par la lecture du contrat de syndic qui ne vise aucune assemblée générale l’ayant désigné ni le choix de la durée du contrat entre 1 et 3 années. La durée de son mandat était donc indéterminée, étant précisé l’article 28 du décret du 17 mars 1967 prévoit depuis le décret du 20 avril 2010, entré en vigueur le 1er juin 2010, que la durée des fonctions du syndic ne peut en tout état de cause excéder trois années.

Il s’ensuit que la décision des copropriétaires de mettre fin aux missions du syndic correspond bien à une révocation du mandat du cabinet O. TRAVERSO et non à un non renouvellement ou une non reconduction de la période annuelle qui aurait du être fixée au 22 mai 2020 puis au 22 mai 2021, puisqu’un nouveau syndic a été désigné le 30 octobre 2020 avant le terme du mandat de la société défenderesse.

Il doit en outre être rappelé aux parties que les paragraphes VI à VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables au présent litige, dans la mesure où ils sont issus de l’ordonnance du 30 octobre 2019 et ne s’appliquent qu’aux contrats de syndic conclus postérieurement à son entrée en vigueur, soit à compter du 1er juin 2020.

Aussi, en application du droit commun du mandat et notamment des articles 2003 et 2004 du code civil, celui-ci est révocable ad nutum et ne s’accompagne d’aucune indemnisation sauf preuve d’une faute du syndicat consistant notamment dans la preuve de la brutalité de la rupture.

En sus, le contrat de syndic conclu mentionne qu’il peut être révoqué par l’assemblée générale ou le conseil d’administration s’il détient les pouvoirs nécessaires et que cette révocation doit être fondée sur un motif légitime. Il ajoute que la délibération de l’assemblée générale désignant un nouveau syndic vaut révocation de l’ancien à compter de la prise de fonction du nouveau.

Il est constant que la désignation d’un syndic ne peut faire suite qu’à une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, ne vaut que pour l’avenir et ne peut rétroagir. En effet, un mandat ne saurait être conclu rétroactivement par une résolution votée par l’assemblée générale.

Dès lors, l’assemblée générale des copropriétaires intervenue le 30 octobre 2020 ne pouvait valablement désigner la société CABINET ARIANE IMMOBILIER en qualité de syndic de façon rétroactive à compter du 1er septembre 2020 mais uniquement à compter de la réunion en question. De même, elle ne pouvait valablement voter rétroactivement le non renouvellement du contrat de syndic conclu avec le CABINET O. TRAVERSO depuis le 31 août 2020 compte tenu des stipulations contractuelles précitées.

Par conséquent, il doit être considéré que la société CABINET ARIANE IMMOBILIER a valablement pris ses fonctions de syndic à compter du 30 octobre 2020 et que le mandat de syndic de la société CABINET O. TRAVERSO s’est exercé du 22 mai 2019 au 30 octobre 2020.

Le tribunal statuera postérieurement, au stade de l’examen des demandes reconventionnelles, sur le caractère abusif de la révocation du mandat du CABINET O. TRAVERSO.

S’agissant de la somme de 32 906,39 euros facturée par la société CABINET O. TRAVERSO, le contrat de syndic prévoit une rémunération forfaitaire annuelle d’un montant de 32 940 euros TTC, payable par trimestre et précise que l’envoi des documents afférents aux prestations du forfait donne lieu à remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés. Le contrat mentionne les prestations particulières donnant lieu à rémunération complémentaire, le coût horaire étant fixé à la somme de 100 euros TTC hors frais d’envoi. Les annexes mentionnent divers coûts, notamment liés au tirage de documents, frais d’affranchissement, d’acheminement ou de location de salle.

Concernant les frais de timbre contestés pour un montant global de 1 549.95 euros, le contrat fait état d’une facturation au coût réel. La société CABINET O. TRAVERSO transmet certes six documents d’information à destination des copropriétaires de l’immeuble.

Cependant, d’une part, ses pièces n°1 et 3 ne sont nullement datée. La pièce n°1 est intitulée « note à l’attention de tous », cette mention étant de nature à laisser supposer qu’elle a été affichée dans les parties communes de l’immeuble et non adressée à chacun des copropriétaires par courrier.

D’autre part, même si le montant de la facturation des timbres apparaît plausible et raisonnable, l’ancien syndic ne démontre aucunement avoir bien procédé à l’envoi postal de l’intégralité de ces documents, notamment en produisant le détail de ses comptes et de ses facturations. Les six documents ne comportent en outre aucun destinataire.

La somme de 1 549.95 euros imputée aux copropriétaires au titre des timbres n’étant pas justifiée, elle doit être remboursée au syndicat des copropriétaires.

De même s’agissant de la somme de 122.76 euros imputée aux copropriétaires au titre des appels de fonds du 1er janvier 2020 adressés aux copropriétaires accompagnés d’une lettre concernant la reprise de la copropriété en gestion, aucune pièce n’étant produite par l’ancien syndic à ce titre.

Concernant les honoraires du 22 mai au 31 décembre 2019, soit la somme totale de 20 333,68 euros facturée pour plus de 7 mois de mandat, ils correspondent au montant des honoraires librement fixés par le syndic et nécessairement acceptés par les copropriétaires compte tenu de la conclusion du contrat de syndic. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que ce montant a été payé en sus de la rémunération forfaitaire due à la société Cabinet O. TRAVERSO, en application de l’article 7.1.5 du contrat selon lequel la rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic s’élève à 32 940 euros TTC. Toutefois, le calcul au prorata des 7 mois et 9 jours d’exercice au titre de l’année 2019 aboutit à une facturation devant être établie à hauteur de

20 011,93 euros et non 20 333,68 euros.

Par conséquent, la société CABINET O. TRAVERSO doit être condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 321,75 euros au titre de ses honoraires pour l’année 2019.

Pour le reste, il n’y lieu à restitution et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Concernant les honoraires facturés au titre des prestations particulières effectuées, soit les honoraires de reprise à hauteur de 5 000 euros et de reprise du solde 2019 d’un montant de 3 500 euros, la société CABINET O. TRAVERSO affirme qu’ils correspondent à la reprise de comptabilité sur l’exercice antérieur.

L’article 7.2.7 du contrat de syndic prévoit que la reprise de la comptabilité sur exercice antérieur non approuvé ou non réparti suite au changement de syndic est facturé selon le taux horaire, fixé à 100 euros TTC selon l’article 7.2.1.

La société CABINET O. TRAVERSO indique avoir réalisé la reprise de toutes les bases de répartition de la copropriété au début de son mandat, la reprise des écritures comptables de l’ancien syndic, la reprise des relevés de compte des copropriétaires, des soldes et des factures en cours mais ne justifie cette affirmation par la production d’aucune pièce.

S’il apparaît que le dossier de la copropriété comprenant le relevé des dépenses des années 2019 et 2020, un état des dettes et créances, le grand livre à la date du 31 août 2019 et le dossier de reprise du solde (non daté) a été remis le 16 octobre 2020 au nouveau syndic, le document correspondant ayant été signé par la société ARIANE IMMOBILIER, force est de constater que ce document mentionne également que la balance et le grand livre des comptes 2019 et 2020 devaient être « transmis par email ces prochains jours » soit postérieurement à la remise du dossier de la copropriété. La société CABINET O. TRAVERSO ne justifie pas avoir procédé à la transmission de ces éléments, étant au surplus précisé que la société ARIANE IMMOBILIER s’est plainte, par courrier recommandé du 3 décembre 2020 adressé à l’ancien syndic, de l’absence de reprise comptable de l’ensemble immobilier et des comptes de l’ancien gestionnaire au 31 août 2019. Le nouveau syndic a ainsi dénoncé l’impossibilité de reprendre les comptes à la suite de la gestion de la société CABINET O. TRAVERSO et la nécessité de reconstituer la comptabilité à la reprise comptable de l’ancienne gestion arrêtée à la date du 31 août 2019.

Dès lors, il ressort de l’ensemble de ces éléments que la société CABINET O. TRAVERSO ne justifie pas avoir dûment réalisé sa mission particulière et complémentaire de reprise de la comptabilité antérieure, pourtant facturée 8 500 euros.

Par conséquent, la société CABINET O. TRAVERSO doit être condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 8 500 euros à ce titre.

Concernant les honoraires au titre de l’avenant [M] d’un montant de 250 euros et au titre du planning de réunion [M] d’un montant de 350 euros, la société CABINET O. TRAVERSO expose que ces frais sont liés à la tenue de plusieurs réunions supplémentaires effectuées en présence du conseil syndical et de M. [M], salarié de la copropriété, ayant abouti à la rédaction d’un avenant à son contrat de travail portant sur des prestations de nettoyage et de jardinage et à l’élaboration d’un nouveau planning de travail.

Si l’organisation d’une réunion supplémentaire à celles prévues dans le forfait est bien tarifée par le contrat de syndic selon le taux horaire précité, la société défenderesse ne justifie aucunement avoir bien organisé une ou plusieurs réunions supplémentaires en présence du conseil syndical, correspondant donc à 6 heures de réunions de travail.

En sus, ni l’avenant au contrat de travail, ni le planning n’ont été signés par l’ancien syndic et le salarié de la copropriété, de sorte que la présente juridiction n’est pas en mesure de s’assurer que la prestation revendiquée par le syndic a bien été accomplie.

Par conséquent, la société CABINET O. TRAVERSO doit être condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à ce titre.

Concernant les honoraires au titre des vacations « régularisation compte + CCP /LC », d’un montant de 1 500 euros, la société CABINET O. TRAVERSO ne justifie nullement la réalité de cette prestation particulière ayant consisté selon elle, à transférer les sommes versées par les copropriétaires des anciens comptes de la copropriété aux nouveaux comptes et à effectuer une régularisation des comptes. Aussi, ni l’existence de cette vacation supplémentaire, ni l’étendue de celle-ci ne sont prouvées par l’ancien syndic.

Par conséquent, la société CABINET O. TRAVERSO doit être condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

Concernant les honoraires au titre des vacations « tiers fissures » d’un montant total de 150 euros, l’article 7.2.6 indique que la mise en demeure d’un tiers par lettre recommandée avec accusé de réception est facturée 50 euros.

La société CABINET O. TRAVERSO produit trois lettres recommandées adressées aux sociétés URETEK, SRO et CL INGENIERIE le 4 août 2020 concernant l’apparition de nouvelles fissures suite aux travers réalisés dans le bâtiment B5. Si l’avis de réception des trois courriers n’est pas produit, les références des recommandés sont bien précisées sur les lettres adressées et il ressort du document de remise du dossier de copropriété que le dossier relatif aux fissures du bâtiment a bien été transmis au nouveau syndic le 16 octobre 2020. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que la société CABINET O. TRAVERSO a bien effectué des diligences dans le cadre de ces désordres. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de remboursement à ce titre.

En revanche, s’agissant des honoraires au titre des vacations « tiers *3 » d’un montant total de 150 euros, l’ancien syndic ne démontre aucunement que lesdits courriers concernant la clôture des comptes de la copropriété ont bien été adressés au CREDIT LYONNAIS et à LA BANQUE POSTALE et ce par lettre recommandée, les documents ne comportant aucune référence à ce titre.

Par conséquent, la société CABINET O. TRAVERSO doit être condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à ce titre.

En conclusion, la société CABINET O. TRAVERSO ne peut prétendre au titre des prestations prévues dans le forfait et hors forfait effectuées au cours de son mandat au titre des années 2019 et 2020, qu’à la perception de la somme globale de 20 161,93 euros puisqu’elle ne justifie pas de la réalité et du bien-fondé de la somme supplémentaire réclamée à hauteur de 12 744,46 euros.

En conséquence et par addition des sommes précitées, la société CABINET O. TRAVERSO doit être condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme globale de 12 744,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

B/ Sur la somme de 24 602,32 euros prélevée le 16 septembre 2020 par la SARL CABINET O. TRAVERSO

Il résulte du courrier recommandé adressé par la BANQUE PALATINE au CABINET ARIANE IMMOBILIER le 9 octobre 2020 que cinq virements d’un montant global de 24 602.32 euros ont été effectués au débit de la copropriété [5] au bénéfice de la société CABINET O. TRAVERSO. Les captures d’écran effectuées par le nouveau syndic établissent que ces virements ont été effectués le 16 septembre 2020, donc avant la fin réelle du contrat de syndic de la société défenderesse et non hors mandat. En effet, la révocation du mandat de syndic étant intervenue lors de l’assemblée générale du 30 octobre 2020 et bien que les copropriétaires aient entendu lui conférer un effet rétroactif, l’ancien syndic ne pouvait naturellement en avoir connaissance à la date du 16 septembre 2020.

La société CABINET O. TRAVERSO explique que ces virements correspondent pour partie au paiement de ses honoraires dus en exécution du contrat de syndic sur la période du 1er au 31 décembre 2019 (1 118,68 euros), aux frais de vacation concernant M. [M] susvisés (350 euros), aux frais de gestion et de régularisation des comptes bancaires (1 500 euros), de mise en demeure des constructeurs (150 euros), aux frais de courriers recommandés adressés aux banques (150 euros)et aux frais de timbre (1 001,41 et 548,54 euros) relatant que les sommes ont été en réalité comptabilisées entre le 31 décembre 2019 et le 1er juillet 2020 puis versées à son profit le 15 septembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas cette explication dans ses écritures, ni la teneur de ces virements, la comptabilisation et le versement tardif de ces sommes en septembre 2020.

Cette somme, d’un montant global de 4 818,63 euros, ne peut donc être réclamée une seconde fois au syndic puisqu’il a déjà été condamné à procéder à leur remboursement précédemment.

Concernant ensuite la somme de 9 567,53 euros due selon l’ancien syndic au titre de sa rémunération au pro-rata à compter du 1er juillet 2020, en application du contrat de syndic et de la révocation de sa mission au 30 octobre 2020, cette somme était bien exigible, le syndic réclamant le paiement de ses honoraires jusqu’au 16 octobre 2020.

Concernant la somme de 1 875 euros due selon l’ancien syndic au titre de ses honoraires de mutation facturés 375 euros par vente, l’article 9.2 du contrat de syndic stipule que les frais et honoraires liés aux mutations, chiffrés à 250 euros pour l’établissement de l’état daté, 75 euros pour l’opposition sur mutation et 40 euros pour la délivrance du certificat de paiement, sont imputables aux seuls copropriétaires concernés.

L’article 9.3 ajoute que les frais de délivrance de la copie du carnet d’entretien s’élèvent à la somme de 75 euros et ceux relatifs à la délivrance de la copie des diagnostics techniques à la somme de 75 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas, dans ses conclusions, l’affirmation du syndic selon laquelle les sommes ont été versées par les copropriétaires sur les comptes de la copropriété et que le syndic s’est ensuite reversé ces sommes sur son compte.

La société CABINET O. TRAVERSO produit au soutien de cette somme divers courriers adressés à des études notariales entre octobre 2019 et juin 2020 :

— dans le cadre de la vente du lot des époux [N], une opposition sur mutation à hauteur de 1 921,86 euros,

— dans le cadre de la vente du lot de M. [Z] et Mme [Y], une opposition sur mutation à hauteur de 943,14 euros,

— dans le cadre de la vente du lot de la SCI JMB, une opposition sur mutation à hauteur de

1 494,21 euros,

— dans le cadre de la vente du lot de Mme [K] [X], une opposition sur mutation à hauteur de 1 174,58 euros, accompagnée d’un diagnostic amiante,

— dans le cadre de la vente du lot des consorts [W] et [E], une opposition sur mutation à hauteur de 3 579,70 euros,

— dans le cadre de la vente du lot des époux [H], plusieurs oppositions sur mutation, la dernière étant à hauteur de 495 euros,

— dans le cadre de la vente du lot des époux [G], une opposition sur mutation à hauteur de 548 euros, accompagnée d’un diagnostic amiante.

Les dossiers des ventes en cours et clôturées ont été remis au nouveau syndic le 16 octobre 2020.

Aussi, les pièces communiquées par l’ancien syndic ne correspondent pas à la définition réglementaire d’un véritable état daté mais à de simples oppositions contractuellement facturées à hauteur de 75 euros. Le syndic ne justifie pas non plus avoir transmis aux notaires les carnets d’entretien allégués mais uniquement deux diagnostics amiante dans le cadre de deux ventes. Aussi, il ne justifie de la réalité de ses prestations qu’à hauteur de 675 euros.

Il sera condamné à rembourser le surplus injustifié au syndicat des copropriétaires, soit la somme de 1 200 euros.

Concernant la somme de 4 118,72 euros due selon l’ancien syndic au titre de ses diligences dans le cadre de la mise au contentieux de quatre dossiers en recouvrement de charges de copropriété, transmis à un avocat puis suivi par ses soins, si l’article 9.1 du contrat de syndic prévoit bien que les honoraires liés au suivi du dossier transmis à l’avocat sont calculés en fonction du taux horaire précité, la société CABINET O. TRAVERSO ne justifie aucunement des diligences exceptionnelles effectuées à ce titre alors même que son contrat l’impose.

La société CABINET O. TRAVERSA sera donc condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 118,72 euros à ce titre.

Concernant enfin la somme de 4 222,44 euros due selon l’ancien syndic au titre de ses diligences dans le cadre de la mise au contentieux de quatre autres dossiers de recouvrement de charges à la demande du conseil syndical, transmis à un avocat puis suivi par ses soins, la société CABINET O. TRAVERSO ne produit aucune pièce à ce titre et ne justifie aucunement des diligences exceptionnelles effectuées. En effet, elle ne démontre aucunement l’existence des onze heures de travail alléguées ni avoir effectivement préparé les dossiers, relancé les copropriétaires concernés, recherché des pièces, envoyé des documents à un conseil, constitué des échéanciers ou encore s’être entretenue téléphoniquement avec les copropriétaires.

La société CABINET O. TRAVERSA sera donc condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 222,44 euros à ce titre.

En conséquence et par addition des sommes précitées, la société CABINET O. TRAVERSO doit être condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme globale de 9 541,16 euros au titre des prélèvements effectués sur le compte de la copropriété le 16 septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

II/ Sur la révocation abusive du contrat de syndic

Il ressort des éléments précédents que la rupture du contrat de syndic doit bien être qualifiée de révocation et non de non renouvellement du contrat.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a imposé, mais uniquement dans les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur, que la désignation d’un nouveau syndic ainsi que la fixation d’une date anticipée de fin de contrat soient portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant la fin du contrat de l’actuel syndic.

Ce texte prévoit également que le nouveau syndic désigné par l’assemblée générale ne peut intervenir au plus tôt qu’un jour franc après la tenue de la réunion l’ayant désigné.

Cependant comme précédemment constaté, ces nouvelles dispositions ne peuvent s’appliquer au présent contrat de syndic, conclu avant l’entrée en vigueur de ce texte.

L’article 18 V de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au présent litige, indique en effet que quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

Dès lors, la société CABINET O. TRAVERSO ne peut valablement reprocher au syndicat des copropriétaires la résiliation de son mandat plus de trois mois avant le terme ni le non-respect du formalisme imposé par l’article 18, dans la mesure où son contrat de syndic conclu avant la réforme de ce texte était bien librement révocable à tout moment par le syndicat des copropriétaires.

Néanmoins, il est constant que si le syndicat des copropriétaires peut librement révoquer le mandat à tout moment, tout abus de droit de sa part doit être sanctionné par l’octroi de dommages et intérêts au profit du mandataire. Aussi, il lui appartient de démontrer l’existence de motifs légitimes et sérieux à sa décision de révocation anticipée et donc d’une faute, d’un manquement contractuel suffisamment grave pour être de nature à justifier sa révocation sans indemnité.

C’est à la date de la résiliation du mandat que s’apprécient les conditions de la révocation.

A ce titre, le contrat de syndic prévoit bien que la révocation doit être « fondée sur un motif légitime ».

En l’espèce, la société CABINET O. TRAVERSO avait visiblement connaissance de la rupture projetée de son contrat de syndic avant l’assemblée générale puisqu’elle a remis le dossier de la copropriété au nouveau syndic le 16 octobre 2020, soit avant l’intervention de l’assemblée ayant désigné un nouveau syndic. Cependant, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il a informé son mandataire de son intention de révoquer le contrat de syndic de façon rétroactive, à compter de la date du 31 août 2020. Il ne justifie pas non plus avoir donné la possibilité à la société CABINET O. TRAVERSO d’expliquer ses éventuels manquements devant le conseil syndical ou d’exposer sa situation et ses observations aux copropriétaires de l’ensemble immobilier lors de l’assemblée générale du 30 octobre 2020, seule habilitée à désigner un nouveau syndic.

Surtout, le syndicat des copropriétaires ne fait état ni ne justifie d’aucune faute ou aucune inexécution contractuelle reprochée au syndic au cours de son mandat, de nature à justifier la rupture anticipée de son contrat. En effet, la résolution n°3 de l’assemblée générale du 30 octobre 2020 n’explicite aucunement les griefs reprochés à l’ancien syndic à cette date. La décision d’agir à l’encontre de la société CABINET O. TRAVERSO en raison de surfacturations d’honoraires et de la facturation de prestations non réalisées n’a été prise que postérieurement, lors de

l’assemblée générale du 25 juillet 2021. Il n’est pas établi que les copropriétaires avaient connaissance et reprochaient un quelconque manquement à l’ancien syndic au jour de la révocation de son mandat, soit le 30 octobre 2020.

Il ne peut être en outre valablement soutenu que l’ancien syndic devait diriger ses demandes à l’encontre du conseil syndical, dans la mesure où seul le syndicat des copropriétaires a contracté avec la société CABINET O. TRAVERSO.

Aussi, la révocation du mandat de syndic confié à la société CABINET O. TRAVERSO est intervenue de façon intempestive et sans justification d’une cause légitime à la date du 30 octobre 2020, en l’absence de toute démonstration d’une faute ou d’un quelconque manquement contractuel alors reproché au syndic.

Ladite révocation est donc intervenue dans des conditions abusives et ont nécessairement généré un préjudice pour le syndic, qui n’a pas eu la possibilité d’exposer ses arguments aux copropriétaires et de poursuivre ses missions jusqu’à la fin de la période annuelle fixée au 22 mai 2021.

Cette révocation ouvre droit à des dommages-intérêts pour le syndic, qui seront justement fixés au montant de ses honoraires du 16 octobre 2020 au 22 mai 2021, soit la somme de 19 746,29 euros.

Il y a lieu d’observer que la société CABINET O. TRAVERSO formule à deux reprises une même demande indemnitaire sous deux formes différentes, au titre de la révocation injustifiée de son mandat et au titre des dommages et intérêts, alors que ces deux demandes portent en réalité sur la même faute et le même préjudice. La demande formulée à hauteur de 15 000 euros, injustifiée, sera donc rejetée.

III/ Sur la demande de compensation

En application de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1347-1 du même code ajoute que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Toutefois l’article 1348 dispose que la compensation peut être ordonnée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, les dettes du syndicat des copropriétaires et de l’ancien syndic apparaissent connexes puisqu’elles sont nées à l’occasion de l’exécution du contrat de syndic.

Par conséquent, il sera procédé à la compensation des sommes objets des précédentes condamnations jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives.

IV/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires et la SARL CABINET O. TRAVERSO succombent toutes deux mais voient également une partie de leurs prétentions respectives accueillies, chaque partie conservera les frais qu’elle a engagés au titre des dépens et la demande présentée au titre de la distraction sera rejetée.

Pour les mêmes motifs et en équité, les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au présent litige, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement rendu en premier ressort, contradictoire et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL CABINET O. TRAVERSO à restituer au syndicat des copropriétaires [5], situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CABINET ARIANE IMMOBILIER, la somme de 12 744,46 euros au titre des prestations facturées et non effectuées au cours de son mandat de syndic, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE la SARL CABINET O. TRAVERSO à restituer au syndicat des copropriétaires [5], situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CABINET ARIANE IMMOBILIER, la somme de 9 541,16 euros au titre des prélèvements effectués sur le compte de la copropriété le 16 septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [5], situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CABINET ARIANE IMMOBILIER, à payer à la SARL CABINET O. TRAVERSO la somme de 19 746,29 euros à titre de dommages et intérêts eu égard à la révocation injustifiée du mandat de syndic le 30 octobre 2020,

ORDONNE la compensation des sommes objets des précédentes condamnations jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives,

DEBOUTE la SARL CABINET O. TRAVERSO de sa demande de paiement d’une somme forfaitaire de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

DIT que chaque partie conservera les frais qu’elle a engagés au titre des dépens,

REJETTE les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la demande présentée au titre de la distraction des dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 16 janvier 2024.

Le GreffierLe Président