TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE ; Madame [B] [Q]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08314 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2VK

N° MINUTE :

8-2026

JUGEMENT

rendu le mardi 10 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [B] [Q], demeurant Demeurant chez Madame [C] [A] veuve [Q] – [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT

non qualifiée, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 février 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08314 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2VK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 1984, la SA d’HLM Le Logement Français désormais dénommée [Adresse 3] a donné à bail à Monsieur [D] [Q] et à Madame [C] [A] épouse [Q] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 4].

Monsieur [D] [Q] est décédé et Madame [C] [A] épouse [Q] est restée seule titulaire du bail.

Madame [C] [A] épouse [Q], placée sous curatelle renforcée par jugement du 20 avril 2016, est décédée le 08 octobre 2024. L’Association Tutélaire de la Fédération Protestante des Oeuvres, sa curatrice, a informé la société 1001 Vies Habitat de son décès et de l’occupation du logement par les deux filles du couple, Madame [B] [Q] et Madame [J] [Q]. Cette dernière a quitté les lieux et en a informé la bailleresse par lettre du 04 mars 2025.

Par lettre du 11 mars 2025, la société 1001 Vies Habitat, après avoir vainement sollicité de Madame [B] [Q] les justificatifs nécessaires à l’examen de la recevabilité d’un transfert de bail à son profit, lui a signifié son refus de transfert et l’a mise en demeure de restituer les lieux sous trois mois.

Une sommation interpellative lui a été délivrée par commissaire de justice le 01 août 2025, celle-ci indiquant alors être la fille de la locataire, en EHPAD depuis plus d’un an, déclarant vivre sans électricité et dans des conditions précaires.

Depuis, Madame [B] [Q] se maintient dans les lieux et a fait naître, selon la bailleresse, un arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice du 08 septembre 2025, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner Madame [B] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

à titre principal,

— juger qu’elle ne réunit pas les conditions de l’article 5 de la loi du 01 septembre 1948 pour obtenir le transfert des droits sur le bail de l’appartement sis [Adresse 5]

Subsidiairement

— juger qu’elle ne réunit pas les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir le transfert des droits sur le bail de l’appartement sis [Adresse 5]

— juger que le bail en date du 31 janvier 1984 de Madame [C] [A] veuve

[W] a été résilié du fait du décès du locataire

en conséquence :

— juger que Madame [B] [W] est occupante sans droit ni titre de l’appartement sis

[Adresse 6]en tout état de cause et en conséquence de ce qui précède,

ordonner son expulsion immédiate et de tous occupants de son chef-ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier, s’il y a lieusupprimer le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécutionla condamner, à compter du décès de Madame [C] [A] veuve [W], à lui payer des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que Madame [C] [A] veuve [W] les réglait au titre de son bail sur le local à usage d’habitation, outre une majoration de cette indemnité de 30% à titre de dommages et intérêts et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprisela condamner à lui payer la somme de 7 287,88 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juin 2025 incluse, selon décompte arrêté au 15 juillet 2025n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droitcondamner Madame [B] [W] à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société 1001 Vies Habitat expose à titre principal que la transmission du bail régi par les dispositions de la loi du 01 septembre 1948 est impossible en application de son article 5 au motif qu’à la date du décès de Madame [C] [A] veuve [W] le 08 octobre 2024, sa fille, Madame [B] [W], était déjà largement majeure et ne pouvait donc se maintenir dans les lieux, et à titre subsidiaire sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 06 juillet 1989, que celle-ci n’a transmis aucun document justifiant le transfert et qu’elle ne remplit aucunement les conditions prévues pour en bénéficier. Par conséquent, elle soutient que le bail est résilié depuis la date du décès et que Madame [B] [W], occupante sans droit ni titre, doit être expulsée du logement pour lequel elle ne s’acquitte, en outre, d’aucune indemnité d’occupation, ce qui justifie également sa condamnation au paiement de la dette qui s’est ainsi formée.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2025 lors de laquelle la société 1001 Vies Habitat, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [B] [Q] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la demanderesse, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la loi applicable au contrat de bail du 31 janvier 1984

En l’espèce, la bailleresse soutient à titre principal que le contrat de bail du 31 janvier 1984 est soumis à la loi du 01 septembre 1948 et à son article 5 sur le fondement duquel la défenderesse ne peut se prévaloir d’un transfert du bail à son profit suite au décès de sa mère.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le bail est soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et que la défenderesse ne remplit pas les conditions pour bénéficier du transfert de bail au visa des articles 14 et 40.

En l’espèce, la demanderesse ne justifie aucunement que le contrat de bail du 31 janvier 1984 est soumis à la loi du 01 septembre 1948. Le bail n’y fait aucune référence. Il a été conclu postérieurement à la loi dite « Quillot » n°82-526 du 22 juin 1982 et aucun élément ne permet d’établir qu’il n’est pas soumis à cette loi en vigueur au moment de sa régularisation.

Cette loi du 22 juin 1982 a été abrogée (à l’exception de ses articles 76, 78, 81 et 82 non concernés par la présente procédure) par l’article 55 de la loi dite « Méhaignerie » n°86-1290 du 23 décembre 1986. Le contrat de bail en litige s’est alors trouvé soumis à la nouvelle législation.

En application de l’ancien article 25 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2014-366 de la loi du 24 mars 2014, « Jusqu’à leur terme, les contrats de location en cours à la date de la publication de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables ». Le contrat de bail du 31 janvier 1984, en cours au moment de la publication de cette dernière loi, est venu à terme postérieurement à celle-ci et a été renouvelé tacitement. Il est en conséquence désormais soumis à ses dispositions.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

S’agissant des logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré, l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en outre, que le bénéficiaire du transfert de bail doit remplir les conditions d’attribution des logements sociaux et que le logement doit être adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, Madame [C] [A] veuve [W] qui était seule titulaire du bail afférent au logement à la suite du décès de son époux, est elle-même décédée le 08 octobre 2024.

Il est acquis que Madame [B] [Q] vivait avec sa mère depuis au moins un an à la date du décès.

Toutefois, la société 1001 Vies Habitat, avertie du décès de la locataire, a notifié à Madame [B] [Q] son refus de transfert du bail par courrier du 11 mars 2025, estimant que celle-ci ne justifiait pas des conditions requises, aucune pièce n’étant produite. Il lui était demandé de quitter les lieux dans un délai de trois mois.

Sans réaction de sa part, la bailleresse lui a fait délivrer une sommation interpellative par commissaire de justice le 01 août 2025 afin de connaître les conditions d’occupation précises du logement. Il en ressort que Madame [B] [Q] lui a répondu qu’elle est « la fille de la locataire en titre qui se trouve en EHPAD depuis plus d’un an » et a déclaré « vivre sans électricité » et dans des conditions précaires.

Or il est constant que le 01 août 2025, Madame [C] [A] veuve [W], était déjà décédée depuis le 08 octobre 2024 comme indiqué par le mandataire judiciaire à la protection des majeurs de la locataire et confirmé par la production de son acte de décès.

Par ailleurs, le bénéficiaire du transfert de bail doit remplir les conditions d’attribution des logements sociaux et le logement doit être adapté à la taille du ménage. Madame [B] [Q] n’a pas comparu lors de l’audience du 11 décembre 2025, ni n’était représentée. Elle ne forme aucune demande de transfert du bail, de même qu’elle ne justifie pas non plus pouvoir en bénéficier du fait du montant de ses ressources. De plus, le logement est composé de quatre pièces tandis que la réponse faite par Madame [B] [Q] à la sommation du commissaire de justice établit qu’elle y réside seule.

Par conséquent, il sera constaté que le bail liant la société 1001 Vies Habitat à Madame [C] [A] veuve [W] est résilié de plein droit par l’effet du décès de cette dernière le 08 octobre 2024, de sorte que Madame [B] [Q] se trouve occupante sans droit ni titre des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 7], rez-de-chaussée, [Adresse 8].

Sur l’expulsion

Madame [B] [Q] étant occupante sans droit ni titre depuis le 09 octobre 2024, il convient d’ordonner à cette dernière ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société 1001 VIES HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie toutefois que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé. Il convient donc d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique si besoin est. La demande tendant à voir supprimer le délai de deux mois prévu par ce texte sera donc rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait ainsi obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il convient dès lors de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, aucun motif ne justifiant de retenir une somme supérieure, et de condamner Madame [B] [Q] à son paiement, à compter du 09 octobre 2024. La demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation de 30 % sera donc rejetée.

La société 1001 Vies Habitat produit un décompte arrêté au 15 juillet 2025 établissant qu’à cette date, la défenderesse était redevable, à ce titre, de la somme de 7 287,88 euros, au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation, échéance de juin 2025 incluse, tous les prélèvements ayant été rejetés à partir du 06 novembre 2024.

Par conséquent, Madame [B] [Q] sera condamnée à verser à la société 1001 Vies Habitat la somme de 7 287,88 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées au 15 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Elle sera également condamnée à verser à la bailleresse les indemnités d’occupation mensuelles à compter de l’échéance de juillet 2025.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [Q] qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile qu’elle a dû engager.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail conclu le 31 janvier 1984 entre d’une part, la SA d’HLM Le Logement Français désormais dénommée [Adresse 3] et d’autre part, Monsieur [D] [Q] et Madame [C] [A] épouse [Q], portant sur les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 7], rez-de-chaussée, [Adresse 8], est résilié depuis le 08 octobre 2024 à minuit du fait du décès de Madame [C] [A] épouse [Q] ;

CONSTATE qu’en conséquence Madame [B] [Q] se trouve depuis le 09 octobre 2024 occupante sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 4] ;

ORDONNE à Madame [B] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [Q] à verser à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 09 octobre 2024 jusqu’à libération effective du logement, d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [B] [Q] à verser à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 7 287,88 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées au 15 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 09 octobre 2024 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de l’échéance de juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SA d’HLM 1001 Vies Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Madame [B] [Q] aux dépens ;

RAPPELLE que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date ;

DIT que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION