TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le 14 juin 2024

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 juin 2024

à M^e Laurence HENRY

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07396 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4HHV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 1]

(AJ en cours)

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [I], demeurant [Adresse 1]

(AJ en cours)

représentée par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 décembre 2022, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) a consenti un contrat de sous-location à Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 765 euros, outre une provision sur charges de 35 euros et une provision pout taxe sur ordures ménagères de 17,92 euros.

Alléguant des impayés de loyers et charge, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] le 31 août 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 6893,01 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 04 septembre 2023.

Selon acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, dénoncé le 22 novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône par voie électronique, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) a fait assigner en référé Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] devant le Juge des contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de ce siège aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— la libération des lieux par la requise et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clefs,

— l’expulsion de Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique,

— que soit ordonné l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la partie requise ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] au paiement :

— de la somme provisionnelle de 9325,30 € au titre des loyer et charges impayés dus au 02 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 839,46 euros indexée comme en matière de loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

— d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance,

— qu’il soit dit et jugé qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir et en cas d’exécution forcée par huissier, le requis supportera les sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 modifiant le décret du 12 décembre 1996.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 janvier 2024 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 18 avril 2024.

A cette audience, Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] ont été représentés par leur conseil et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens demandent au juge des référés de :

A titre principal

Rejeter toutes les demandes de l’association SOLIHA PROVENCEA titre subsidiaire

Suspendre la clause résolutoire et accorder des délais de paiement pour apurer la dette résiduelle en 24 mois conformément à l’article 1343-5 du code civil ou tout autre délai qu’il plaira au tribunalCondamner SOLIHA PROVENCE à verser à Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] des dommages et intérêts à hauteur de 6441 euros

A titre infiniment subsidiaire

Accorder à Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] les délais les plus larges avant l’expulsion au titre des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

En tout état de cause

Rejeter la demande d’astreinteRejeter la demande d’indemnité d’occupation ou, à défaut, la réduire à de plus justes proportionsRejeter la demande de frais irrépétibles et des dépens, à défaut statuer sur cette question en équitéOrdonner la suspension de l’exécution provisoire

Les défendeurs font valoir l’existence de contestations sérieuses sur le montant de la dette, les charges locatives étant exigibles sur justifications et la provision sollicitée incluant des frais d’huissier, que déduction faite des charges locative injustifiées et des frais de procédure la dette s’élève à la somme de 4610,08 euros ; les requis soulignent en outre que SOLIHA PROVENCE a une vocation sociale et que la famille n’a bénéficié d’aucun accompagnement social, la requérante n’ayant pas fait de demande de logement social ou de recours DALO ;

Sur la demande de délais, Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] font valoir que cette demande est faite sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, le contrat étant un contrat de sous-locations non soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et qu’en conséquence la condition de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience n’est pas applicable ; les défendeurs soulignent que Monsieur [B] est en train de s’en sortir, qu’il a un contrat d’insertion depuis janvier 2024 et perçoit environ 1000 euros de ressources, qu’il va avoir un CDI, que le couple a 4 enfants à charge et perçoit au total 2000 euros de ressources ;

L’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) a été représentée par son conseil et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, a réitéré l’ensemble de ses demandes, en actualisant sa créance provisionnelle à la somme de 5473,17 € au 17 avril 2024.

En réponse aux conclusions adverses, l’association fait valoir que la sincérité de son décompte réactualisé ne peut être raisonnablement remise en cause, que les règlements de la CAF à hauteur de 5247 euros en février 2024 et 1194 euros en mars 2024 ont bien été portés au crédit du compte des locataires et souligne qu’avant cette régularisation de la CAF, la dette locative s’élevait à 10823,91 euros au 28 février 2024 ;

S’agissant de la contestation des charges locatives pour un montant de 582,12 euros, la requérante rappelle que le contrat de sous-location est récent et qu’il n’y a pas eu de régularisations de charges et soutient que les défendeurs ne peuvent pas occuper un logement sans s’acquitter de charges locatives et que les provisions sur charges sont contractuelles ;

Concernant la demande de dommages et intérêts, l’association SOLIHA PROVENCE fait valoir que contrairement aux affirmations des requis, Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] ont bénéficié d’un accompagnement social adapté à leur situation, rappelle que le bailleur est soumis à une obligation de déclarer la dette locative à la CAF et que SOLIHA PROVENCE ne peut être tenue responsable de la suspension de l’allocation logement et qu’en tout état de cause les requis ont bénéficié d’un rappel de la CAF d’un montant total de 6441 euros ;

SOLIHA PROVENCE conclut que la demande de dommages et intérêts à hauteur de cette somme de 6441 euros est non seulement irrecevable en référé mais également infondée ;

De surcroît, sur la demande de suspension de la clause résolutoire et la demande de délais, l’association fait valoir que les défendeurs sont de mauvaise foi, qu’ils n’ont pas repris le paiement intégral du loyer, et qu’ils n’établissent pas être en capacité de régler leur dette locative, Madame [I] ne justifiant pas de recherches d’emploi et Monsieur [B] ne justifiant pas de son contrat de travail dont on ne sait pas s’il est à durée déterminée ou indéterminée ;

Enfin, sur la demande de suspension de l’exécution provisoire, l’association requérante rappelle qu’en application de l’article 514 -1 du code de procédure civile, lorsqu’il statue en référé le juge ne peut écarter l’exécution provisoire ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la question de l’existence de contestations sérieuses

L’association requérante fait valoir l’existence de contestations sérieuses sur le décompte locatif et sur le manquement de l’association SOLIHA PROVENCE à son obligation d’accompagnement social des requis ;

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’ obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Les défendeurs soutiennent que la provision sur charges s’élève à 35 euros par mois et celle sur la taxes ordures ménagères à 17,92 euros, et que l’association requérante n’a pas satisfait à son obligation de reddition des charges et qu’en conséquence la somme de 582,12 euros est infondée ; que des rappels de la CAF ont été versés à SOLIHA PROVENCE à hauteur de 5247 euros en février 2024 puis en mars 2024 à hauteur de 1194 euros , que des frais d’huissier apparaissent dans le décompte de la dette locative à hauteur de 163, 91 euros et de 126,06 euros et, que déduction faite des rappels de la Caf, des frais d’huissier et des provisions sur charges, la dette se chiffre à 4610,08 euros ;

Toutefois il est rappelé que l’ obligation de régularisation annuelle des charges récupérables n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

De surcroît comme le fait observer SOLIHA PROVENCE, le contrat de sous-location date du 19 décembre 2022, que l’obligation de régularisation débutait donc le 19 décembre 2023 et il est relevé que l’association SOLIHA PROVENCE est un bailleur social et qu’en règle générale, la régularisation annuelle des charges intervient dans un délai d’un an à compter de la fin de l’exercice annuel ;

Et si le bailleur ne justifie pas chaque année de sa demande de régularisation de charges , il conserve effectivement le droit non seulement d’appeler les provisions mensuelles courantes, mais encore de réclamer ultérieurement le paiement du reliquat éventuel des charges en présentant les justificatifs et ce, toujours dans la limite du délai de prescription applicable.

Il est constamment admis que le preneur ne peut se soustraire à son obligation et le paiement total des provisions sur charges dans l’attente de la régularisation annuelle de l’exercice précédent, peu important que le bailleur remplisse son obligation de régularisation tardivement ;

Il s’ensuit que l’obligation de payer les provisions sur charges ne se heurte à ce stade à aucune contestation sérieuse ;

S’agissant des rappels de la CAF, le décompte actualisé arrêté au 11 avril 2024 à la somme de 5413,17 euros établit que les sommes versées par la CAF à hauteur de 5247 euros en février 2024 et 1194 euros en mars 2024 ont bien été portées au crédit du compte des locataires le 28 février 2024 et le 28 mars 2024 ;

S’agissant enfin des frais de procédure ces frais à hauteur de 163,91 euros et de 126, 06 euros seront déduits de la provision sollicitée ;

En définitive, le décompte locatif ne se heurte à aucune contestation sérieuse et la dette locative est établie à titre provisionnel avec l’évidence requise en référé à la somme de 5123,20 euros au 17 avril 2024 échéance du mois d’avril 2024 incluse ;

Concernant la deuxième contestation sérieuse, si Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] invoquent le non respect de l’obligation d’accompagnement social, cette obligation a pour objectif l’autonomie des personnes et s’il est vrai que les requis ont repris le paiement du loyer résiduel depuis le mois d’octobre 2023, la dette locative s’élevait au mois de septembre 2023 à la somme de 7732,47 euros et depuis le mois de janvier 2023 soit un mois après l’entrée dans les lieux, n’avait cessé d’augmenter ;

En dépit du montant maîtrisé du loyer et des charges pour un appartement de 4 pièces adapté aux besoins de la famille [B]/[I], les requis ont dès leur entrée dans les lieux, manqué à leur obligation essentielle de paiement ;

De surcroît, il ressort du courrier de la CAF du 19 septembre 2023 que cet organisme a indiqué aux défendeurs qu’il souhait les rencontrer pour envisager ensemble les solutions adaptées à leur situation et les requis ont été invités à contacter le service social de la CAF, ce qu’ils n’ont manifestement pas fait puisqu’il faudra attendre le courrier de leur Conseil du 20 février 2024 pour que les rappels des allocations de logement soient versées ;

Cette contestation dans ce contexte ne revêt pas de caractère sérieux ;

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le contrat de sous-location signé par les parties contient une clause résolutoire (article 7) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Selon acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) a fait commandement à Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] d’avoir à payer la somme en principal de 6893,01 euros .

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de sous-location liant les parties par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 31 octobre 2023 ;

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I], et en l’absence de clause de solidarité insérée au contrat de sous-location, seront redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel fixée à 839,46 euros ainsi que sollicité par la requérante dans ses dernières conclusions, qui s’est substituée au loyer révisé et aux charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux et seront condamnés à titre provisionnel à la payer jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante;

L’équité commande que l’indemnité mensuelle d’occupation soit indexée annuellement selon ce même indice servant à la révision annuelle du loyer ;

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant des articles 1708 et suivants du code civil que du contrat de sous-location signé entre les parties.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de sous-location signé, le commandement de payer, l’assignation et un dernier décompte faisant état à la date du 17 février 2024 d’une dette de 5443,17€, échéance du mois d’avril 2024 incluse.

Il ressort des développements susvisés que la créance étant non sérieusement contestable à hauteur de 5123,20 euros, il y a lieu, la solidarité ne se présumant pas, de condamner Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] à payer à titre provisionnel à l’association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) la somme de 5123,20 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au au 17 avril 2024 échéance du mois d’avril 2024 incluse ;

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant applicable, les délais de paiement ne peuvent qu’être fondés sur l’article 1343-5 du code civil lequel dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ;

Les requis rappellent à juste titre que la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer au jour de l’audience s’applique uniquement aux contrats de bail soumis à la loi du 06 juillet 1989, ce qui n’est pas le cas du contrat de sous-location ;

Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] sollicitent un délai de 24 mois pour apurer leur dette en produisant 3 bulletins de salaire qui établissent que Monsieur [B] est employé depuis le 15 janvier 2024 par l’ACTA VISTA 13 en tant que salarié polyvalent

et perçoit environ 1070 euros, et en produisant une attestation de paiement de la CAF justifiant d’allocations familiales et un complément familial pour un total de 815,05 euros ;

L’association SOLIHA PROVENCE s’oppose à cette demande en faisant observer que ACTA VISAT 13 est une association d’inclusion par le patrimoine et que l’on ignore si le contrat de travail de Monsieur [B] est à durée déterminée ou indéterminée ; qu’un échéancier est difficilement envisageable ;

Les débiteurs justifient avoir 4 enfants à charge et de leur loyer résiduel qui est de 246,63 euros ; le montant de la mensualité à régler sur le délai maximum de 24 mois en sus du loyer résiduel serait de 213,46 euros, soit un total mensuel de 460,09 euros ;

La dette est conséquente et Monsieur [B] n’établit pas que son contrat de travail au sein de ACTA VISTA 13 est un contrat pérenne, cette structure accompagnant vers l’emploi des personnes en situation de précarité et fragilité ;

Les requis n’établissent pas être en capacité d’apurer leur dette en sus du paiement des loyer et charges courants, même en ne supportant que le loyer résiduel et un échéancier sur 24 mois contraindrait Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] à un taux d’effort trop important;

La demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée et il convient d’ordonner la libération des lieux et l’expulsion de Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités décrites au dispositif ci-après ;

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, l’association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] sollicitent la condamnation de l’association SOLIHA PROVENCE au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 6441 euros correspondant au montant des allocations logements non versées entre mars 2023 et février 2024, ce sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil à titre principal et sur le fondement de l’article 1240 du Code civil à titre subsidiaire ;

Il est rappelé que le « bail glissant » est une convention tripartite à finalité d’insertion, ayant pour but de permettre à des personnes en difficulté d’accéder de manière progressive au statut de locataire, une première phase consistant à tester leur capacité à s’inscrire dans une relation bailleur -preneur classique, dans le cadre d’une occupation à titre onéreux (qui s’analyse en une sous location) concédée par un organisme agréé au titre de «'l’intermédiation » locative et de la gestion locative sociale (association ou organisme de logement social ), cet organisme, en l’espèce SOLIHA PROVENCE se portant lui-même locataire du logement concerné auprès du propriétaire

Durant cette première phase, l’organisme agréé, en tant que locataire principal, offre au bailleur la garantie du bon paiement des loyers, tout en assurant l’ accompagnement social du sous-locataire/occupant, ce qui optimise les chances de glissement du bail au profit de ce dernier, en toute sécurité ;

Au terme du « bail glissant », le bailleur s’engage à accorder à son co-contractant le statut de locataire à condition qu’il ait régulièrement rempli les obligations imposées (respect de l’ accompagnement social , paiement du sous-loyer, comportement adapté…), ce qui résulte de l’article 17 du contrat de sous-location ;

Le but de l’association est ainsi de venir en aide à ces personnes en leur proposant une seconde chance avec un suivi social et un accompagnement solide en vue de les soutenir dans leurs démarches jusqu’à l’obtention d’un logement autonome.

Ce dispositif a ainsi pour objet de loger ces bénéficiaires mais à titre temporaire, juste le temps nécessaire à leur réinsertion ;

Si les défendeurs reprochent à l’association SOLIHA PROVENCE de ne pas avoir orienté les sous-locataires vers une demande de logement social, les défendeurs ont, un mois après leur entrée dans les lieux, manqué à leur obligation essentielle de paiement des loyers et sont depuis le 31 octobre 2023 occupants sans droit ni titre;

De surcroît, la suspension du versement des APL est imputable à la carence des locataires et est de la seule compétence de la caisse d’ allocations familiales, les bailleurs étant dans l’obligation de signaler les impayés à la CAF ;

Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] ne peuvent pas faire davantage faire reproche à l’association SOLIHA PROVENCE de s’être abstenue d’informer la Caf du versement durant au moins trois mois consécutifs de la part résiduelle de loyer, les effets de cette abstention, à la supposer fautive alors que les défendeurs étaient alors sans droit ni titre, ayant été réparés par le déblocage des allocations logement suspendues avec effet rétroactif sur la période ;

Il s’ensuit que la demande de dommages et intérêts qui n’est de surcroît pas formulée à titre provisionnel sera rejetée ;

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes condi-tions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleur et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.».

L’article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l’ article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’ exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.».

Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l’occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs,

Il convient de tenir compte des droits et des intérêts contradictoires en présence afin d’apporter la solution la mieux adaptée à la préservation des droits du demandeur tout en évitant de nuire à ceux des défendeurs.

Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] sollicitent à titre infiniment subsidiaire des délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

L’association SOLIHA PROVENCE n’a pas fait d’observations sur cette demande.

Il est établi que Monsieur [B] et Madame [W] [I] sont dans une situation sociale et financière fragile.

Les défendeurs ne justifient pas de démarches pour rechercher un logement social ou d’un recours DALO et prétendent que c’est la défaillance de l’accompagnement social par SOLIHA PROVENCE qui a occasionné cette absence de diligences ;

Toutefois, il est rappelé aux requis qu’ils ont été défaillants dans leur obligation essentielle de paiement des loyers dès leur entrée dans les lieux et que l’accompagnement social de SOLIHA PROVENCE ne peut s’exercer que si les sous-locataires remplissent eux-mêmes leur part du contrat ;

Il sera néanmoins tenu compte des efforts entrepris par Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] pour reprendre le paiement de leur loyer résiduel à compter du mois d’octobre 2023 et il est nécessaire pour eux de trouver une solution de relogement ;

Compte tenu de ces éléments, et la qualité de la partie demanderesse, il sera accordé un délai de TROIS MOIS aux défendeurs pour libérer les lieux à compter de la signification de la présente ordonnance et ce en application des dispositions susvisées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I], qui succombent à l’instance, devront supporter les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité ne commande pas , eu égard la situation respective des parties de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de SOLIHA PROVENCE qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur les débiteurs. Cette demande ne saurait donc être accueillie ;

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe.

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision

DECLARONS l’association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) recevable en ses demandes;

En l’absence de contestations sérieuses,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 31 octobre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de sous-location liant les parties au 31 octobre 2023;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ACCORDONS à Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] un délai de TROIS MOIS à compter de la notification de la présente ordonnance, pour quitter les lieux sis [Adresse 1];

DISONS que passé ce délai, et à l’expiration d’un délai de DEUX mois qui suit la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) de sa demande d’astreinte ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] à payer à titre provisionnel à l’association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 839,46 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] à payer à titre provisionnel à l’association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) la somme de 5123,20 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 17 avril 2024 échéance du mois d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande au titre des sommes éventuellement retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] et Madame [W] [I] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE