TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Avril 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 18 avril 2024

à M^e AYOUN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18 avril 2024

à M^e DAMAMME

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01601 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3C63

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [U] [N]

née le 02 Août 1960 à [Localité 4] (13)

domiciliée : chez SARL L’AGENCE DU PANIER, [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [V]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 17 octobre 2020, Madame [J] [U] [N] a donné à bail à Madame [G] [V] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 650 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [U] [N] a fait signifier à Madame [G] [V] par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2022 un commandement de payer la somme de 5 205 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022, Madame [J] [U] [N] a fait assigner Madame [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [G] [V] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme provisionnelle de 6 565 euros, augmentée des loyers échus impayés jusqu’à la décision à intervenir, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel fixé provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges,

— condamner Madame [G] [V] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame [J] [U] [N] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 1er août 2022 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 22 juin 2023, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats le 07 septembre 2023 pour que les parties se prononcent sur la nouvelle rédaction de l’article 24 de la loi de 1989, notamment quant à la condition d’octroi des délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, ainsi que son éventuelle application au litige en cours, pour être finalement retenue à l’audience du 22 février 2024.

A cette audience, Madame [J] [U] [N], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 14 639,14 euros, selon décompte en date du 22 février 2024, terme de février inclus.

Madame [G] [V], représentée par son conseil, considère que la demande n’est pas recevable, Madame [N] ne justifiant pas de la propriété du bien sis [Adresse 1] ; elle fait valoir l’existence d’une contestation sérieuse, car le commandement de payer n’aurait pas été accompagné d’un décompte ; elle conteste le montant de la dette déclarant que le décompte arrêté au 1er juin 2023 ne fait pas apparaître les versements effectués par la CAF à la somme de 381 euros en décembre 2021 et de 1 524 euros au mois de mai 2022, ainsi qu’un paiement en espèces effectué par la locataire à hauteur de 800 euros, ainsi qu’un chèque émis par son ex-mari ; elle estime que le présent litige demeure soumis aux dispositions de l’article 24 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 ; elle demandes des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire déclarant que la dette est due à des difficultés d’ordre administrative et de santé pendant les années de 2022 et 2023 ; qu’à ce jour Madame [G] [V] perçoit un salaire mensuel variable entre 410 euros à 737 euros, ainsi que des prestations sociales à hauteur de 866,11 euros par mois et le bénéfice de l’aide au logement à la somme mensuelle de 471 euros ; elle justifie avoir 3 enfants à charge ; elle déclare avoir subi un trouble de jouissance parce que le logement est infesté de punaises de lit, cafards, rats et autres rongeurs et suivant les conclusions de son avocat, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de moyens, demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référés de :

A titre principal :

Prononcer la nullité du commandement de payer délivrer le 1er août 2022 et de l’assignation délivrée le 22 novembre 2022,

Prononcer l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par la partie demanderesse,

Constater l’existence de contestations sérieuses, et en conséquence DIRE n’y avoir lieu à référé,A titre subsidiaire :

Accorder à Madame [G] [V] trente-six mois de délais pour apurer sa dette,

Suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés,A titre reconventionnel :

Condamner Madame [N] au paiement de la somme provisionnelle de 1 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi par la locataire, En tout état de cause :

Débouter Madame [N] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC et des dépens,

Débouter Madame [N] du surplus de ses demandes.

En réplique, Madame [J] [U] [N] dit verser aux débats le justificatif de propriété, et le commandement de payer accompagné de son décompte ; elle déclare que les règlements versés par la CAF d’un montant de 1 524 euros et 381 euros sont pris en compte sur le décompte actualisé. Sur les demandes reconventionnelles, elle fait valoir que la locataire ne justifie pas de ses affirmations, les photos versées aux débats ne permettant pas d’identifier le logement ou la date. Ainsi, elle demande au juge de :

Dire et juger que Madame [J] [N] est recevable et bien fondée en son action,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

Ordonner l’expulsion de Madame [G] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu’ils désigneront où dans tel lieux du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

Condamner Madame [G] [V] à payer Madame [J] [N] à titre provisionnelle la somme de 14 639,14 au titre des loyers et charges échues au 22 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux au montant de 680 euros,

Rejeter toute demande de délai de paiement au regard de l’ancienneté de la dette et de l’incapacité pour la locataire d’assumer le loyer,

Refuser les demandes reconventionnelles,

Condamner Madame [G] [V] à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de commandement.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Madame [J] [U] [N] justifie de la propriété du logement sis [Adresse 1] et donc de sa qualité et intérêt à agir par acte de vente signé le 1er octobre 2020 par Me [M], notaire à [Localité 3].

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 novembre 2022, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 17 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er août 2022, pour la somme en principal de 5 205 euros.

Le commandement – fourni dans les conclusions en réponse de la demanderesse – contient bien un décompte détaillé des sommes dues au 29 juin 2022.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er octobre 2022.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [G] [V] justifie percevoir un salaire mensuel variable entre 410 euros et 737 euros en plus de 797,80 euros par mois de prestations sociales. Il résulte du décompte que Madame [G] [V] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et la locataire n’a pas versé pas aux débats une quittance de loyer pour justifier de son paiement.

Il s’avère que la dette est importante et ne cesse d’augmenter et Madame [G] [V] ne démontre pas être en capacité financière de régler les mensualités pour apurer la dette dans le délai légal en sus du loyer courant.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Madame [G] [V] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [G] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [G] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 702,74 euros actuellement, et de condamner Madame [G] [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [G] [V] reste devoir la somme de 14 639,14 euros, à la date du 22 février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février inclus.

Madame [G] [V] conteste le montant de la dette mais ne justifie pas de sommes qu’elle déclare avoir payées.

Madame [G] [V] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 14 639,14 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5205 euros à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle sur la provision à valoir sur l’indemnisation du trouble de jouissance

Madame [G] [V] indique que le logement qu’elle occupe avec sa famille est infesté de punaises de lit, cafards, rats et autres rongeurs. Pour en justifier, elle produit des photos des désordres en grand plan mais qui ne permettent pas d’identifier les locaux ni leur date.

Elle justifie d’un courriel électronique (par une photo de téléphone portable) envoyé à l’agence gestionnaire du logement en date du 30 octobre 2023, au cours de la présente procédure, où elle mentionne la présence de nuisibles dans l’appartement.

Il s’avère que Madame ne justifie pas des désordres représentant le trouble de jouissance avec l’évidence requise en référés.

Il en résulte que Madame [G] [V] est défaillante dans la charge de la preuve de sa demande d’indemnisation pour trouble de jouissance. Par conséquent, sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des sommes exposées par elles au titre de l’article 700 du CPC dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2020 entre Madame [J] [U] [N] et Madame [G] [V] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 1er octobre 2022 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [G] [V] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [J] [U] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de Madame [J] [U] [N] ;

REJETTE la demande d’indemnisation pour préjudice de jouissance de Madame [G] [V] ;

CONDAMNE Madame [G] [V] à verser à Madame [J] [U] [N], à titre provisionnel, la somme de 14 639,14 euros décompte arrêté au 22 février 2024 incluant la mensualité de février, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5205 euros à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE Madame [G] [V] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 702,74 euros à ce jour, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNE Madame [G] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président