TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Janvier 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :

Le 10 janvier 2025

à M^e Cécile PROST

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 10 janvier 2025

à M^e Sandrine WERNERT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03263 – N° Portalis DBW3-W-B7I-474M

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [X] [R]

né le 27 Mars 1994 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Cécile PROST, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [I]

née le 28 Septembre 1994 à , demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sandrine WERNERT de la SELARL WERNERT & MINEO, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre Monsieur [Y] [S] [B] et Madame [L] [I] le 15 janvier 2021, relatif à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 760 euros et 40 euros de provision sur charges.

Monsieur [E] [X] [R] a acquis le logement litigieux le 3 mai 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [X] [R] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [E] [X] [R] a fait assigner Madame [L] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 20 juin 2024.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A l’audience, Monsieur [E] [X] [R] représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 5 742 euros, au 1er octobre 2024. Il demande le rejet de la demande d’expertise, admettant que Madame [L] [I] l’ait contacté au sujet de désordres mais faisant valoir qu’elle s’est opposée aux interventions programmées pour y remédier. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Madame [L] [I], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens. Elle fait état d’un logement insalubre, arguant d’une réfection totale réalisée par l’ancien propriétaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [E] [X] [R] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 30 avril 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 20 juin 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la demande d’expertise

Il résulte des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesure d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Les dispositions du présent article sont applicables même en l’absence d’urgence et même en présence de contestations sérieuses. Cependant en application des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour la prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, selon lequel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et qu’il est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1719, 1720, 1728, 1730 et 1732 du code civil,

En l’espèce, le bail litigieux précise que des travaux de rénovation totale (électricité, chauffage, fenêtres en double vitrage) ont été effectués, moyennant la somme de 6 500 euros, depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement.

Il est constant que des plaintes ont été formulées en 2022 par Madame [L] [I], mais il ne ressort d’aucune pièce que les désagréments perdurent ou que de nouveaux sont survenus.

Madame [L] [I] argue de désordres survenus au sein du logement mis à bail mais ne l’établit nullement. Force est ainsi de constater que ne sont versés aux débats ni photographies datées permettant d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude, ni état des lieux, ni lettres de mise en demeure adressés au bailleur faisant état de nuisances, ni courrier du service communal d’hygiène et de santé, ni encore procès-verbal de constat.

Au regard de ces éléments, Madame [L] [I] ne justifie aucunement de l’intérêt d’une mesure d’instruction, et sera déboutée de sa demande d’expertise.

En d’autres termes, le bien-fondé de cette demande au vu des troubles invoqués n’est pas évident.

Sur la suspension et la consignation des loyers

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Aux termes de l’alinéa 3, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département, l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le locataire ne peut s’exonérer du paiement du loyer que lorsqu’il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. Il lui incombe de rapporter la preuve de cette situation.

Le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable.

En l’espèce, si l’existence d’anciennes plaintes formulées par Madame [L] [I] quant au logement loué n’est pas contestée, les nuisances ne permettent pas à Madame [L] [I] d’invoquer une exception d’inexécution dès lors qu’elle demeure encore dans les lieux loués dont elle n’établit pas l’inhabitabilité.

Au-delà, il n’est nullement établi que les désagréments perdurent ou que de nouveaux sont survenus.

En l’état du dossier, aucune suspension ni consignation du paiement de loyers ne saurait être accordée.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [L] [I] par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024 pour un arriéré locatif de 3 614 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 15 avril 2024 et d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [I] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Madame [L] [I] à payer à Monsieur [E] [X] [R] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 840 euros), à compter du 16 avril 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Monsieur [E] [X] [R].

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Madame [L] [I] restait débitrice d’une dette locative de 4 503,73 euros au 1er avril 2024.

Vu le décompte actualisé au 1er octobre 2024, fixant la dette locative à une somme de 5 742 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus, déduction faite des sommes dont il n’est pas justifié.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [L] [I] à payer à Monsieur [E] [X] [R] la somme de 5 742 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 503,73 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [L] [I], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [L] [I], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à Monsieur [E] [X] [R] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Monsieur [E] [X] [R] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 15 janvier 2021 entre les parties concernant l’appartement sis [Adresse 1], à effet au 15 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [X] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [L] [I] à payer à Monsieur [E] [X] [R] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 840 euros) ;

CONDAMNONS Madame [L] [I] à verser à Monsieur [E] [X] [R] la somme de 5 742 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 503,73 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Madame [L] [I] de sa demande d’expertise ;

DEBOUTONS Madame [L] [I] de sa demande au titre de la suspension des loyers ;

DEBOUTE Madame [L] [I] de sa demande au titre de la consignation des loyers ;

DEBOUTONS Madame [L] [I] de sa demande en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Madame [L] [I] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Madame [L] [I] à payer à Monsieur [E] [X] [R] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [I] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,