TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Juillet 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le 11 juillet 2025

à M^e BOISSET-ROBERT Valérie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 juillet 2025

à M^e BONACA Hugo

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03093 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46YB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [R]

née le 03 Janvier 1933 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie BOISSET-ROBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [E] [P] épouse [S], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 16 septembre 2020, concernant un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 830 euros outre 70 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [D] [R] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Madame [D] [R] a fait assigner Monsieur [I] [O] et Madame [E] [P] ép [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 4 juillet 2024.

L’affaire, après des renvois contradictoires, a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025.

A cette audience, les parties ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Madame [D] [R] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 10 mai 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 juillet 2024.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dont il ressort qu’une clause résolutoire ne saurait jouer pour non-paiement des charges, dès lors que celles-ci ne sont pas exigibles, faute d’avoir donné lieu à une régularisation annuelle ou faute pour le bailleur d’avoir préalablement communiqué au locataire le mode de répartition des charges et d’avoir tenu à sa disposition les pièces justificatives,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, le juge des référés peut retenir que les irrégularités affectant le commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte, étant précisé qu’un commandement de payer :

notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles ;

doit contenir un décompte précis des sommes dues au titre du bail, afin de permettre au locataire d’avoir une connaissance précise de ses obligations, avec ventilation du loyer et des provisions pour charges.

Force est de constater que le commandement de payer délivré le 25 janvier 2024 à Monsieur [I] [O] et Madame [E] [P] ép [O] viole les dispositions légales précitées en ce qu’il fait état de charges impayés sans contenir de décompte précis et détaillé permettant de vérifier le bien-fondé de la demande.

Il convient d’observer à ce sujet :

qu’aucun justificatif mentionnant les sommes appelées au titre des charges n’est produit ;qu’il n’est pas établi que la bailleresse ait communiqué aux locataires le mode de répartition des charges ni qu’elle ait tenu à leur disposition les pièces justificatives ;

Par conséquent, les dispositions légales n’ayant pas été respectées, la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle se heurtent à une contestation sérieuse.

Il convient ainsi de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ces points, le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile n’ayant pas été sollicité.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dont il ressort que :

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.Le locataire peut refuser de payer la quote-part des charges qui lui est réclamée s’il n’a pas été mis en mesure de prendre connaissance des pièces justificatives, voire exiger le remboursement des provisions versées au bailleur. Le bailleur qui n’a pas établi de régularisation annuelle peut procéder à une régularisation ultérieure, dans la limite de la prescription.

Vu les articles 25-4 et 25-5 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [I] [O] et Madame [E] [P] ép [O] restaient débiteurs d’une dette locative de 18 900 euros, terme du mois de mars 2024 inclus.

Vu le décompte actualisé au 6 mai 2025, fixant la dette locative à une somme de 28 220 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus, déduction faite du montant des provisions pour charges, non justifiées à l’exception de l’avis de taxe foncière pour 2024, faisant apparaître les cotisations appelées en 2023 et 2024 concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Monsieur [I] [O] et Madame [E] [P] ép [O] échouent à établir la requalification du bail litigieux en l’absence de remise des annexes ou d’inventaire, de même que la diminution corrélative du loyer. Ils ne transmettent aucune pièce attestant du caractère vide du logement donné à bail ou de démarches entamées préalablement à l’assignation quant à la contestation du caractère meublé de l’appartement. Enfin, les diminutions de loyers sollicitées et les allégations à ce sujet ne sont pas étayées par des pièces.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [I] [O] et Madame [E] [P] ép [O] à payer à Madame [D] [R] la somme provisionnelle de 28 220 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 18 900 euros à compter de l’assignation, et pour le surplus à compter de la présente décision.

En l’absence de justification de ce que le bail comporte une clause de solidarité, et de la preuve de la qualité d’époux des défendeurs, les condamnations ne seront pas assorties de la solidarité.

Monsieur [I] [O] et Madame [E] [P] ép [O] seront déboutés de leurs demandes de restitutions au titre des charges et loyers indument perçus.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [I] [O] et Madame [E] [P] ép [O] ne justifient nullement de diligences accomplies en vue de leur relogement.

Par ailleurs, ils n’apportent pas la preuve d’une situation rendant impossible leur relogement dans des conditions normales.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur [I] [O] et Madame [E] [P] ép [O] de délais pour quitter les lieux.

Sur la remise de quittance, de diagnostic technique et de justificatifs de charges

Vu l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989,

Au cas d’espèce, il n’est pas démontré que les locataires ne disposeraient pas des documents sollicités ni qu’ils les aient vainement demandés avant la présente instance (alors que les montants invoqués par la bailleresse au titre des provisions pour charges correspondent à ceux figurant dans le contrat de bail, signé par les parties), ni enfin que tous les loyers ont été intégralement payés depuis leur entrée dans les lieux.

Monsieur [I] [O] et Madame [E] [P] ép [O] seront de ce fait déboutés de leur demande à cet égard.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [I] [O] et Madame [E] [P] ép [O], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance de référé, et seront condamnés in solidum à payer à Madame [D] [R] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Madame [D] [R] recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion des locataires et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation) ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] et Madame [E] [P] ép [O] à verser à Madame [D] [R] la somme de 28 220 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 18 900 euros à compter de l’assignation, et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [O] et Madame [E] [P] ép [O] de leurs demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] et Madame [E] [P] ép [O] à in solidum payer à Madame [D] [R] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] et Madame [E] [P] ép [O] in solidum aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’assignation en référé ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge