TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Février 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 Février 2025

à M^e Caroline CAUSSE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 Février 2025

à M^e Ludivine FERAL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07184 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4FMH

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [A] [T] [N]

né le 15 Août 1965 à [Localité 9] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Ludivine FERAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [P]

née le 25 Mars 1986 à [Localité 9] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Ludivine FERAL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [O]

né le 08 Novembre 1983 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé établi le 1er décembre 2020, Monsieur [O] [K] a consenti à Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 540 euros outre 50 euros au titre des provisions sur charges;

Alléguant des impayés de loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] , le 06 juillet 2021, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 4130 euros en principal, et d’avoir à justifier d’une assurance .

Monsieur [O] [K] a fait assigner Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en féré, et suivant ordonnance en date du 21 juillet 2022, le juge des référés a fait droit aux demandes de Monsieur [O] [K] ;

Un commandement de quitter les lieux a été signifié à Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] le 17 août 2022 ;

Suivant jugement du 19 septembre 2023, le juge de l’exécution a débouté à Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] de leur demande de délais pour quitter les lieux ;

Par acte de commissaire de justice en date du 09 novembre 2023, dénoncé au préfet des BOUCHES-DU-RHONE le 10 janvier 2023, Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] ont fait assigner Monsieur [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection et demandent au tribunal de :

Déclarer Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] recevables et bien fondés en leurs demandesIn limine litis

Déclarer nul le procès-verbal de signification du commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance, en date du 6 juillet 2021 faute de diligences suffisantes du commissaire de justice pour signifier l’acte à personne Déclarer nul le commandement de payer signifié le 6 juillet 2021 à Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] en raison de l’absence de certaines mentions légales prescrites à peine de nullité et de l’absence de signalement à la CCAPEXEn conséquence

A titre principal

Constater que le bail du 1er décembre 2020 n’a pas pu être résilié de plein droitConstater qu’il n’y pas lieu à expulsion des demandeursA titre subsidiaire

Constater que le commandement visant la clause résolutoire a été délivré aux requérants, de mauvaise foi de la part du bailleurDéclarer nul et de nul effet le commandement et que le bail du 1er décembre 2020 n’a pas pu être résilié de plein droitConstater qu’il n’y pas lieu à expulsion des demandeurs

En tout état de cause

Fixer après déduction des charges non régularisées le montant exact de la dette locative qui est née depuis que les demandeurs ont appris la procédure de référé diligentée en leur absence par le défendeurOrdonner à Monsieur [O] [K] la remise de quittances de loyers et la remise d’une attestation afin de leur permettre de bénéficier à nouveau des allocations de logementAccorder à Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] un délai de paiement de 3 ans pour apurer le solde de leur dette locative, ce au regard de leur parfaite bonne foiSubsidiairement

Enjoindre les parties à rencontrer un conciliateur de justice pour tenter de trouver une issue amiable à leur différendLaisser à la charge des parties les dépens et frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 décembre 2023 et après trois renvois a été retenue à celle du 14 novembre 2024;

A l’audience, Monsieur [O] [K] d’une part et Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] d’autre part ont été représentés par leur conseil ;

Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] représentés par leur conseil ont réitéré les termes de leur assignation ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [K] [O] demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal

Débouter Monsieur [A] [T] [N] ET MADAME [P] [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusionsEcarter l’exécution provisoire de la décision à intervenirA titre subsidiaire

Prononcer la résiliation du contrat de bailOrdonner l’expulsion du requis ainsi que celle de tout occupant de son chef si besoin est avec le concours de la force publiqueCondamner Monsieur [A] [T] [N] au paiement de la somme de 17 232,78 eurosCondamner Monsieur [A] [T] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant sera égal au montant du dernier loyer et des charges, jusqu’au départ définitif des locatairesDire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoireReconventionnellement

les condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

II – Sur le fond :

Sur les demandes in limine litis

Monsieur [A] [T] [N] fait valoir que le commandement de payer est entaché de nullité faute de signification valable à Monsieur [N] qui domicilié au [Adresse 3] le 6 juillet 2021 ;

Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] font valoir que le commandement de payer est entaché de nullité pour non respect des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’absence de signalement de l’acte à la CCAPEX;

En application des articles 654, 656 et 659 du code de procédure civile, la signification de l’ acte doit être faite à personne; en cas d’impossibilité de remise à personne, dont les circonstances doivent être relevées par l’huissier, la signification se fait à domicile ou à résidence. Lorsqu’il est avéré par les diligences de l’huissier lors de la délivrance de l’ acte que le destinataire n’a ni domicile, ni résidence ni lieu de travail connus que l’huissier délivre l’ acte au dernier domicile connu selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Selon l’article 693 du code de procédure civile, ce qui est prescrit aux articles 654 à 659 est observé à peine de nullité. Enfin, la nullité d’un acte de procédure pour vice de forme ne peut être prononcée que si la preuve d’un grief est rapportée.

Il est constant qu’un commandement de payer doit impérativement être délivré au domicile réel de la personne ;

Il ressort de l’acte de signification du commandement du 6 juillet 2021 à Monsieur [A] [T] [N] versé aux débats que la SCP PLAISANT LAMBERT BUSITIL a mentionné sur cet acte « personne ne répondant à nos appels, après avoir vérifié la certitude du domicile du destinataire caractérisé par les éléments suivants : présence du nom du destinataire sur la boîte aux lettres », que si l’huissier a entrepris cette seule diligence afin de s’assurer du domicile de Monsieur [N], l’adresse correspondait à celle mentionnée dans le contrat de bail visé au commandement ;

Par ailleurs, il est mentionné qu’un avis de passage a été laissé et que conformément à l’article 658 du code de procédure civile une lettre simple a été adressée à Monsieur [A] [T] [N] ;

Le requérant souligne que Monsieur [O] bailleur et employeur de Monsieur [N] savait qu’il était détenu et que l’huissier aurait dû entreprendre des diligences auprès de Monsieur [O] qui auraient nécessairement permis de retrouver sa trace et de lui signifier le commandement du 6 juillet 2021 à sa personne; qu’à la date de signification du commandement le 6 juillet 2021, son domicile n’était pas celui mentionné à l’acte ;

Il résulte de l’attestation de suivi du 18 août 2021 non contestée sur ce point que Monsieur [A] [T] [N] était incarcéré à la Maison d’arrêt d'[Localité 6]- [Localité 7] I lorsque le commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance lui a été signifié.

Cependant, l’huissier instrumentaire ne pouvait connaître cette détention ;

En conséquence, aucune carence ne peut être reprochée à l’huissier à ce titre.

L’acte discuté n’était entaché d’aucune irrégularité et le commandement a été régulièrement signifié à Monsieur [A] [T] [N] le 6 juillet 2021 ;

S’agissant du respect des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 , il est rappelé que dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient , à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) «

Aux termes de l’article 1353 du même code, «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

En l’espèce, les requérants valoir que le commandement de payer ne mentionne pas clairement les délais de paiement puisque s’il est fait état du « délai de deux mois à compter de la date portée en tête du présent acte « , il est ensuite écrit que « cette somme est due à ce jour pour un paiement immédiat et non fractionné », et que mention de deux délais distincts est de nature à créer une confusion dans l’esprit des locataires ne leur permettant pas de prendre la juste mesure de l’injonction qui leur est faite et encore moins d’y apporter la réponse la plus appropriée , et ce d’autant plus lorsqu’ils maîtrisent mal la langue française à l’écrit ;

Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] ajoutent Monsieur [O] n’a pas signifié le commandement du 6 juillet 2021 à la CCAPEX alors que les montants et l’ancienneté de la dette alléguée dépassaient les seuils fixés dans le département des Bouches-du-Rhône ;

Monsieur [O] [K] fait valoir que le délai de deux mois pour s’acquitter des sommes dues au 6 juillet 2021 est bien mentionné , ce à deux reprises et que l’huissier n’a fait que rappeler le point de départ de ce délai soit le 6 juillet 2021 ; qu’aucun risque de confusion n’existe ;

En l’espèce, il ressort du commandement de payer produit aux débats que l’huissier de justice a mentionné en page 1 en gras et majuscules « JE VOUS FAIS COMMANDEMENT DE PAYER LES SOMMES CI-DESSOUS DETAILLEES DANS LE DELAI DE DEUX MOIS A COMPTER DE LA DATE PORTEE EN TETE DU PRESENT ACTE », soit à compter du 6 juillet 2021 ;

Puis, à la suite du tableau mentionnant les sommes due, « un décompte détaillé en date du 5 juillet 2021 est annexé au présent acte. Cette somme est due à ce jour pour un paiement immédiat et non fractionné » ;

Il est de surcroît à nouveau précisé le délai de deux mois dans la phrase suivante après la mention « TRES IMPORTANT », « Le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire et en conséquence, à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de DEUX MOIS à compter de la date portée en tête du présent acte, et faute par vous de libérer les lieux, il se pourvoira devant le tribunal compétent pour entendre constater la résiliation du bail… »

La lecture de ces différentes mentions établit qu’aucune confusion n’est possible s’agissant du délai de deux mois dans lequel les causes du commandement doivent être réglées ;

Il est observé que dans la phrase « un décompte détaillé en date du 5 juillet 2021 est annexé au présent acte. Cette somme est due à ce jour pour un paiement immédiat et non fractionné » , l’huissier de justice n’a fait que rappeler le point de départ du délai de deux mois, soit le 6 juillet 2021 ;

Il s’ensuit qu’il résulte clairement du commandement de payer que le locataire a été informé qu’il disposait d’un délai de deux mois pour payer sa dette et que ce commandement du 6 juillet 2021 n’encourt aucune nullité ;

Enfin, selon l’article 24, I, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. […].

Il n’est pas contesté que le commandement de payer du 6 juillet 2021 n’a pas été signalé à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône par Monsieur [O] [K] ; toutefois cette formalité n’est expressément assortie d’aucune sanction et le commandement de payer litigieux n’encourt pas la nullité de ce chef ;

Le commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance sera déclaré régulier ;

Sur la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » et l’article 1104 que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi . Cette disposition est d’ordre public. »

Ces obligations s’imposent à tous les co-contractants.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; », cette obligation étant essentielle.

Il résulte de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur doit être de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer . À défaut, la clause résolutoire ne pourrait jouer ; le juge est tenu de rechercher, quand cela Iui est demandé, si Ia clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi étant rappelé que Ia mauvaise foi du bailleur s’apprécie au jour de la délivrance du commandement .

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance du loyer et charges au terme convenu , le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par exploit du 06 juillet 2021, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 4130 euros en principal en principal, et d’avoir à justifier d’une assurance au principal.

Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] font valoir la mauvaise foi de Monsieur [O] [K] lorsqu’il a fait délivrer le commandement de payer du 6 juillet 2021 sachant pertinemment que Monsieur [N] ne pouvait en avoir connaissance puisqu’il était détenu ;

Les requérants ajoutent qu’à l’égard de Madame [P] qui vivait au [Adresse 1] , Monsieur [O] sait qu’elle ne sait ni lire ni écrire le français et qu’elle était dans une situation personnelle très fragile, qu’elle devait subvenir seule à ses besoins et que sa grossesse présentait des risques et complications et qu’elle a accouché d’un enfant sans vie le 3 juin 2021 soit un mois avant la date du commandement de payer litigieux ;

Ils soulignent que Monsieur [O] était informé de cette situation puisqu’il était souvent au [Adresse 1] pour récupérer son courrier, Monsieur [O] ayant continué à domicilier « ses affaires » à cette adresse ;

Enfin, Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] font valoir que la mauvaise foi de Monsieur [O] résulte du fait que le décompte de la dette locative joint au commandement de payer est erroné ;

Concernant le décompte joint au commandement litigieux, le décompte fait état d’une dette de loyers à hauteur de 4130 euros sur la période du 1er décembre 2020 au 22 juin 2021 soit 7 x 590 euros (le montant du loyer charges comprises) ;

Les requérants font valoir qu’ils ne sont pas en mesure de produire des quittances de loyers Monsieur [O] ne leur en ayant jamais remises mais que les décomptes successifs produits se contredisent et que dans le décompte joint au commandement de payer, Monsieur [O] a omis de mentionner l’allocation de logement qu’il a perçue directement soit 245 euros ;

Il ressort de l’examen des décomptes produits que le locataire a réglé le loyer et les charges du mois de décembre 2020 ; toutefois le seul fait que le décompte joint au commandement est erroné, cette erreur ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi de Monsieur [O] [K] et il n’est pas établi par les requérants que les loyers et charges étaient payés à la date de délivrance du commandement de payer du 6 juillet 2021 ;

Il ressort néanmoins du courrier de Maître [S] [R] adressé le 08 février 2021 à Monsieur [A] [T] [N] au centre pénitentiaire de [Localité 7] que Maître [R] prend contact avec Monsieur [N] à la demande de Monsieur [K] [O] qui a informé Maître [R] que Monsieur [N] souhaitait qu’il défende ses intérêts ;

Monsieur [O] [K] reste taisant sur cet argument ;

Or, force est de constater que Monsieur [O] a fait sciemment signifier le commandement de payer du 6 juillet 2021 à l’adresse sis [Adresse 1] alors qu’il était informé du fait que Monsieur [N] était incarcéré au Centre pénitentiaire de [Localité 7], caractérisant la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer litigieux à Monsieur [N] ;

De surcroît, les requérants justifient que Monsieur [O] [K] avait, durant le dernier trimestre 2020, employé Monsieur [A] [T] [N] dans un emploi familial et depuis 2013 dans une société ONE TECH représentée par Monsieur [O] [K] ; ces éléments établissent que les requérants et Monsieur [O] [K] se connaissent de longue date et ont établi une relation de confiance;

Enfin, la signification de contrainte le 3 mai 2023 à Monsieur [K] [O] établit que celui-ci reçoit son courrier au [Adresse 1] ;

Ainsi, le défendeur qui venait en outre nécessairement récupérer son courrier au [Adresse 1], ne pouvait, à la date de délivrance du commandement de payer, et ce point n’est d’ailleurs pas contesté, ignorer la situation de Madame [P] à savoir qu’elle ne sait ni lire ni écrire le français , qu’elle était enceinte avec une grossesse compliquée et dans une situation de vulnérabilité et de précarité ;

Au vu des développements susvisés, Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] rapportent la preuve de la mauvaise foi qu’ils invoquent et il sera fait droit à leur demande d’annulation du commandement de payer .

Il s’ensuit que le bail du 1er décembre 2020 liant les parties n’a pu être résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire;

Sur la demande formée par Monsieur [O] [K] à titre subsidiaire de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges et sur la demande en paiement

Le bailleur est fondé, en application de l’article 1227 du code civil, à demander la résolution du bail en cas de manquement grave du locataire notamment à son obligation de paiement des loyers et charges et à son obligation d’assurer le bien loué contre les risques locatifs ;.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » ;

En l’espèce, Monsieur [O] [K] produit aux débats le bail du 1er décembre 2020 qui établit l’obligation de paiement de Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] à son égard;

Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] font valoir qu’ils peuvent bénéficier d’une allocation de logement pouvant aller jusqu’à 385 euros par mois et qu’ils peuvent régler le loyer résiduel et les provisions sur charges ;

Ils ne contestent pas avoir cessé de payer les loyers et charges depuis début 2023 ; ils soulignent que le montant de la dette locative est largement inférieur à celui réclamé et que Monsieur [O] doit justifier de la régularisation des charges depuis 2020 ;

Il ressort des attestations de paiement de la CAF produite par Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] que les sommes suivantes ont été versées par la CAF à Monsieur [O], 245 euros en décembre 2020, 272 euros en juin 2022, juillet 2022, 9 euros et 281 euros en août 2022 .

La lecture du décompte arrêté au 22 février 2024 établit que l’ensemble de ces sommes ont bien été portées au crédit du compte des locataires ;

Et si les requérants démontrent que la CAF leur a versé les sommes de 3151,33 euros en février 2022 et de 328 euros en mars 2022, seule la somme de 1500 euros (payée en espèces) a été portée au crédit du compte des locataires le 18 mars 2022, Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] n’établissant pas avoir reversé l’intégralité de ces sommes à Monsieur [O] [K] ;

En outre, l’attestation de la CAF du 1er juin 2023 établit que cet organisme a versé directement au bailleur la somme de 2942,25 euros et 385 euros, en décembre 2022, déduction faite de la retenue de 3914,75 euros ;

La lecture du décompte arrêté au 22 février 2024 établit que l’ensemble de ces sommes ont bien été portées au crédit du compte des locataires ;

Concernant la régularisation des charges, il est rappelé que l’obligation de régularisation annuelle des charges récupérables n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

Et, si le bailleur ne justifie pas chaque année de sa demande de régularisation de charges , il conserve effectivement le droit non seulement d’appeler les provisions mensuelles courantes, mais encore de réclamer ultérieurement le paiement du reliquat éventuel des charges en présentant les justificatifs et ce, toujours dans la limite du délai de prescription applicable.

Il est constamment admis que le preneur ne peut se soustraire à son obligation et le paiement total des provisions sur charges dans l’attente de la régularisation annuelle de l’exercice précédent, peu important que le bailleur remplisse son obligation de régularisation tardivement ;

Il s’ensuit que l’obligation de payer les provisions sur charges pèse sur les locataires ;

Il ressort des pièces produites par Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z], que les requérants ne justifient pas de paiements qui n’auraient pas été pris en compte dans le décompte actualisé arrêté au 22 février 2024 ;

Monsieur [K] [O] sollicite dans ses conclusions uniquement la condamnation de Monsieur [A] [T] [N] au paiement de la dette locative ;

La créance apparait certaine, liquide et exigible à hauteur de 17232,78 euros, et Monsieur [A] [T] [N] sera condamné à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 17232,78 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 22 février 2024;

En conséquence, Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] seront déboutés de leur demande tendant à voir Monsieur [O] [K] être enjoint à leur remettre les quittances de loyers et une attestation afin de leur permettre de bénéficier à nouveau des allocations de logement ;

Enfin, au vu du montant de la dette locative, il convient de considérer que les manquements répétés de Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail du 1er décembre 2020 liant les parties.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] ont sollicité des délais de paiement de 36 mois en déclarant et justifiant percevoir le RSA ;

Toutefois, Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] n’établissent pas que leurs ressources leur permettent d’apurer la dette locative même dans le délai légal précité ;

De surcroît ils ne justifient pas avoir repris le paiement des loyers au jour de l’audience de sorte que le juge des contentieux de la protection ne peut accorder des délais de paiement;

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement

Sur la demande tendant à voir désigner un conciliateur, à titre subsidiaire

Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] sollicitent la désignation d’un conciliateur sur le fondement de l’article 128 du code de procédure civile ;

L’ancienneté du litige et le montant conséquent de la dette justifient de débouter Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] de cette demande;

Sur l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation

Compte tenu du prononcé de la résiliation du bail, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [A] [T] [N] est redevable à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle fixée à la somme de 590 euros, ainsi que sollicitée par le requérant dans ses conclusions, qui s’est substituée aux loyer et charges et qui est due jusqu’à la libération effective des lieux, et sera condamné à la payer;

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] qui succombent supporteront la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

L’équité ne commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [O] [K] qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Enfin, aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [A] [T] [N] de sa demande de nullité du procès-verbal de signification du commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance du 6 juillet 2021 ;

DEBOUTE Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] de leur demande de nullité du commandement de payer les loyers signifié le 6 juillet 2021 en raison de l’absence de certaines mentions légales prescrites à peine de nullité et de l’absence de signalement à la CCAPEX ;

DECLARE nul et de nul effet le commandement de payer du 06 juillet 2021 comme ayant été délivré de mauvaise foi par Monsieur [O] [K];

DIT ET JUGE en conséquence que le bail du 1er décembre 2020 n’a pu être résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire;

PRONONCE la résiliation du bail du 1er décembre 2020 liant les parties pour manquements graves et répétés de Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] à leur obligation de paiement des loyers ;

CONDAMNE Monsieur [A] [T] [N] à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 17232,78 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 22 février 2024;

REJETTE la demande de délais de paiement;

DEBOUTE Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] de leur demande tendant à voir Monsieur [O] [K] être enjoint à leur remettre les quittances de loyers et une attestation afin de leur permettre de bénéficier à nouveau des allocations de logement ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

CONDAMNE Monsieur [A] [T] [N] à payer à Monsieur [O] [K] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 590 euros à compter du prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clés ;

DEBOUTE Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] de leur demande tendant à obtenir la désignation d’un conciliateur ;

DEBOUTE Monsieur [O] [K] de sa demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [T] [N] et Madame [P] [Z] aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE