TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 28]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 18 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 24/03469 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Q7U

AFFAIRE : S.A. LOGIREM ( la SELARL ABEILLE AVOCATS)

C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 15] ; Mme [F] [E] (M^e Virgile REYNAUD)

DÉBATS : A l’audience Publique du 21 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Mars 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA S.A. LOGIREM, inscrite au RCS de [Localité 28] sous le numéro 060804770 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Intervenant volontaire

LA SA ERILIA, inscrite au RCS de [Localité 28] sous le numéro 058811670 et dont le siège social est sis [Adresse 26], prise en la personne de son représentant légal en exercice, venant aux droits de la société LOGIREM suite à l’acte de fusion-absorption intervenu au profit de la société ERILIA

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, le cabinet D’AGOSTINO PATRICK, dont le siège social est sis [Adresse 11], pris en la personne de son représentant légal en exercice

Madame [F] [E], domiciliée et demeurant [Adresse 18]

représentés par Maître Virgile REYNAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

***

MOTIFS DE LA DECISION

La société LOGIREM est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 23], voisin des immeubles sis [Adresse 9] et [Adresse 24]. L’immeuble des [Adresse 10] est soumis au régime de la copropriété depuis 1955.

L’immeuble de la société LOGIREM a fait l’objet d’un arrêté de péril le 1er août 2014 en raison de pathologies frappant le bâtiment mitoyen. Il est inoccupé depuis cette date.

Par correspondance en date du 26 septembre 2019, la ville de [Localité 28] a autorisé la démolition du bien de la société LOGIREM, puis a pris un arrêté en ce sens le 9 octobre 2019.

La société LOGIREM a sollicité devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille une mesure d’expertise judiciaire préventive au contradictoire des copropriétaires et syndicats des copropriétaires des immeubles voisins.

Par ordonnance du 11 septembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Marseille a désigné Monsieur [M] en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 7 juillet 2021, les opérations d’expertise ont été étendues au contradictoire de Madame [Y], en sa qualité de copropriétaire d’un lot indivis du [Adresse 17]. Celle-ci a cédé son bien à Madame [E] en 2023.

Le rapport d’expertise judiciaire rendu le 6 septembre 2021 constate que le logement du rez-de-chaussée du 17A comporte des WC constituant un volume en excroissance au-delà du mur séparatif de l’immeuble n°19 à démolir, les eaux vannes semblant évacuées vers l’immeuble appartenant à la SA LOGIREM.

***

La SA LOGIREM a assigné, par exploits des 18 et 19 mars 2024, Madame [E] et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de démolition du cabinet de WC.

***

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2024, la SA LOGIREM et la SA ERILIA venant à ses droits demandent au Tribunal de :

Vu les articles 544 et 545 du Code civil,

Vu le rapport d’expertise,

Vu les articles 325 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles 2261, 2272 et 2275 du Code civil,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées,

Vu tout ce qui précède,

PRINCIPALEMENT, ACCUEILLIR l’intervention volontaire de la société ERILIA, suite à la fusion-absorption de la société LOGIREM par la société ERILIA.AUTORISER la société LOGIREM, devenue ERILIA, à démolir sans remise en état le cabinet de WC au rez-de chaussée du logement [Adresse 3] en sa partie située au-delà du mur maître du [Adresse 23],JUGER qu’il appartiendra à Madame [E] et à la copropriété du [Adresse 12] de se mettre en conformité pour raccorder l’évacuation des eaux usées de l’appartement de Madame [E] au réseau commun de l’immeuble du 17-17A,CONDAMNER Madame [E] à faire modifier son acte de propriété en conséquence auprès du Notaire, lequel publiera la modification auprès du service de la Publicité Foncière,SUBSIDIAIREMENT, CONDAMER in solidum Madame [O] [E] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 15] à la démolition du cabinet de WC au rez-de-chaussée du logement [Adresse 3] en sa partie située au-delà du mur maître du [Adresse 23],EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER les requis à verser à la société LOGIREM, devenue ERILIA, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait état de la fusion par absorption de la société LOGIREM avec la société ERILIA et de l’empiètement réalisé par les toilettes du lot n°1 de Madame [E], non contesté par la copropriétaire et le syndicat.

Elle expose que la bonne foi ne saurait être présumée en l’espèce au jour de l’acquisition, dès lors que l’acte de vente du 11 décembre 2023 précise expressément que le vendeur déclare que le water-closet empiète sur la parcelle voisine cadastrée section [Cadastre 27], propriété de la société LOGIREM, de sorte qu’aucune prescription acquisitive abrégée de 10 ans ne saurait trouver application.

Elle ajoute que la possession doit être continue et non interrompue, paisible, non équivoque et à titre de propriétaire. Or, les toilettes privatives ont été acquises le 11 décembre 2023.

Elle rappelle qu’elle ne peut démolir son bien sans démolir dans le même temps l’empiétement commis. En outre, l’expert désigné a pu constater que le réseau d’évacuation des eaux usées de Madame [E] était raccordé au réseau de l’immeuble du [Adresse 22], voué à démolition. Elle conclut que la propriétaire de l’appartement concerné devra faire son affaire personnelle, de concert avec la copropriété du 17-17A, du raccordement de l’évacuation des eaux usées de son appartement au réseau de l’immeuble 17-17A.

***

Par conclusions au fond notifiées par voie électronique le 4 décembre 2024, Madame [E] et le syndicat des copropriétaires demandent au Tribunal de :

Vu l’article 2272 du Code civil,

Juger que Madame [F] [E] est propriétaire du cabinet de WC au rez-de-chaussée du logement du [Adresse 5] situé au-delà du mur maître du [Adresse 22],En conséquence, Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la société LOGIREM,Rejeter la demande d’ERILIA venant aux droits de la LOGIREM d’être autorisée à démolir sans remise en état le cabinet de WC au rez-de-chaussée du logement du [Adresse 4] situé au-delà du mur maître du [Adresse 22],Condamner ERILIA venant aux droits de la LOGIREM à payer à Madame [F] [E] la somme de 1.800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner ERILIA venant aux droits de la LOGIREM à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 14], la somme de 1.800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner ERILIA venant aux droits de la LOGIREM aux entiers dépens.

Ils reconnaissent l’empiètement mais soutiennent que Madame [E] peut se prévaloir de la propriété des toilettes litigieuses du fait de la prescription acquisitive. Ils exposent que Madame [E] dispose d’un juste titre au sens de l’article 2272 et est de bonne foi puisqu’au moment de la transmission du bien elle avait la conviction sincère de conclure avec le véritable propriétaire. Selon eux, le règlement de copropriété de l’immeuble en date du 11 octobre 1955 comprend en annexe un plan de la copropriété et donc du lot appartenant aujourd’hui à Madame [E] sur lequel figure comme faisant partie de la copropriété et du lot n°1 les toilettes litigieuses, figurant comme une « excroissance » de la copropriété sur le terrain voisin appartenant désormais à la société LOGIREM. Or, depuis 1955 au moins, les différents propriétaires du lot n°1 ont donc été considérés comme les propriétaires des toilettes qui matériellement se trouvent sur le terrain voisin.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 21 janvier 2025 et la décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur l’intervention volontaire de la SA ERILIA

En application de l’article 325, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. S’agissant de l’intervention volontaire, l’article 328 du code de procédure civile dispose que l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention en vertu de l’article 329 du code de procédure civile.

La demanderesse produit un extrait du BODACC en date des 9 et 10 mai 2024 attestant de l’absorption de la SA LOGIREM par la SA ERILIA. Son intervention volontaire étant justifiée et ne souffrant d’aucune contestation, il lui en sera donné acte.

II/ Sur la propriété du WC

Aux termes des articles 544 et 545 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu des articles 711 et 712 du même code, la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, par l’effet des obligations, par accession ou incorporation, et par prescription.

Aucune disposition légale ne régit spécifiquement la preuve du droit de propriété, la charge de la preuve obéissant aux règles de droit commun. Aussi, en application de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui prend l’initiative de réclamer la propriété de prouver le bien-fondé de sa prétention, étant précisé que la propriété d’un bien se prouve par tous moyens.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que la SA LOGIREM, devenue la SA ERILIA, a acquis par acte notarié du 23 décembre 2003 un immeuble situé [Adresse 21], cadastré section M n°[Cadastre 16].

Madame [Y] a vendu à Madame [E], par acte authentique du 11 décembre 2023, le lot de copropriété n°1 situé dans l’immeuble du [Adresse 7], cadastré section M n°[Cadastre 25], décrit comme un appartement sis au rez-de-chaussée, côté droit, comprenant une cuisine, deux chambres, une terrasse ouverte, un water-closet particulier et une salle d’eau. Dans cet acte, le vendeur a explicitement déclaré que « le water-closet empiète sur la parcelle voisine cadastrée section [Cadastre 27] et que cette situation semble exister au moins depuis la mise en copropriété, ledit water-closet étant matérialisé sur les plans annexés au règlement de copropriété en date du 11 octobre 1955 ».

Dans son rapport en date du 6 septembre 2021, l’expert judiciaire, commis dans le cadre d’un référé préventif relatif aux avoisinants, a contradictoirement constaté que les toilettes de l’appartement de Madame [Y], copropriétaire au sein de l’immeuble voisin des [Adresse 8], sont situées dans l’emprise du bâtiment à démolir.

Il ajoute, en page 41 de son rapport, qu’il est particulièrement flagrant, de l’intérieur, que ces WC constituent un volume en excroissance au-delà du mur séparatif de l’immeuble du 19 à démolir et que les eaux vannes semblent évacuées vers l’immeuble de la SA LOGIREM.

Les parties ne contestent aucunement que les WC litigieux se situent bien sur la parcelle de la SA ERILIA, ce que le titre précité et le rapport d’expertise judiciaire confirment.

Il s’ensuit que l’emplacement de ce WC correspond initialement à la propriété de la SA ERILIA.

Il importe néanmoins d’examiner la prescription acquisitive invoquée par Madame [E] et le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

La possession se caractérise par l’exercice effectif d’un droit et se compose de la maîtrise matérielle de la chose et de l’intention de se comporter comme le véritable titulaire du droit exercé. Cette intention est présumée pour celui qui possède matériellement la chose et il appartient à l’adversaire de prouver la précarité de sa possession notamment en produisant un titre.

L’article 2261 du même code précise que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

La possession pour être utile ne doit être entachée d’aucun vice.

S’agissant du caractère non équivoque, le possesseur doit avoir l’intention de se comporter en véritable titulaire du droit et il appartient à celui qui conteste la possession de renverser la présomption.

S’agissant du caractère public, la possession ne doit pas être clandestine et le possesseur doit s’afficher comme le titulaire du droit en réalisant des actes apparents.

Le caractère paisible de la possession exclut par ailleurs tout acte de violence et voie de fait.

S’agissant enfin du caractère continu de la possession, le possesseur doit avoir une activité régulière sur le bien, étant précisé que l’article 2264 du code civil présume que le possesseur actuel prouvant avoir possédé anciennement, a possédé pendant le temps intermédiaire.

L’article 2265 du même code ajoute que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

Aussi, un acquéreur peut joindre sa possession à celle de son vendeur, à condition que le bien ait été compris dans la vente.

Par ailleurs, en application de l’article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 7] en date du 11 octobre 1955 mentionne en son article 4 que le lot n°1 est constitué d’un appartement au rez-de-chaussée droit, comprenant une cuisine, deux chambres, une terrasse couverte et un water-closet particulier, avec la jouissance exclusive de la moitié de la terrasse et du jardin situés sur l’arrière de l’immeuble.

Le plan du rez-de-chaussée de l’immeuble, datant de 1955 et annexé au règlement de copropriété, laisse apparaître sans conteste le WC litigieux, situé à droite de la terrasse du lot n°1 et uniquement sur l’emprise de l’immeuble voisin, matérialisant « l’excroissance » relatée par l’expert judiciaire.

Il en résulte que le WC composant le lot de copropriété n°1 de l’immeuble du [Adresse 7] empiète sur l’immeuble voisin des [Adresse 20] depuis l’établissement du règlement de copropriété en 1955.

La SA ERILIA ne conteste aucunement l’existence d’actes matériels de possession exercés par les copropriétaires successifs sur les WC depuis la naissance de la copropriété, le caractère continu et non interrompu de la possession étant donc rempli.

Aucun acte de nature à rendre la possession illégitime ou violente n’est au surplus invoqué.

S’agissant des caractères non équivoque et public, la configuration même des lieux, telle que prévue depuis 1955, laisse évidemment apparaître que le propriétaire du lot n°1 n’a pu qu’user personnellement et à titre privatif des WC litigieux et que l’excroissance était nécessairement visible et apparente pour le propriétaire des [Adresse 20].

En outre, la mention de l’empiètement dans l’acte notarié de 2023 renforce la possession publique et non équivoque dont peut se prévaloir Madame [E], dans la mesure où celle-ci n’a fait l’objet d’aucune dissimulation et où cette mention a fondé l’intention de l’acquéresse de se conduire en véritable propriétaire sur ce WC.

A ce titre, il sera rappelé que l’intention de se comporter en propriétaire n’est pas assimilable à la mauvaise foi et que la conscience par Madame [E] ou les propriétaires antérieurs du lot n°1 de l’existence de l’empiètement ne fait pas obstacle au caractère non équivoque de la possession, qui s’apprécie à l’égard des tiers.

En tout état de cause, la rédaction du titre de propriété de Madame [E], indiquant que cette situation « semble exister au moins depuis la mise en copropriété », a pu la laisser croire, au moment de son acquisition, qu’elle tenait la chose de son véritable propriétaire.

L’ensemble de ces éléments caractérise donc une possession continue, paisible, publique et non équivoque des WC situés sur l’emprise de l’immeuble des [Adresse 19] par le propriétaire du lot n°1 de l’immeuble du [Adresse 6] depuis l’établissement du règlement de copropriété en 1955.

Dès lors, il doit être jugé que le propriétaire du lot n°1 de la copropriété située [Adresse 2] est propriétaire du WC situé au rez-de-chaussée du logement, au-delà du mur maître du logement du [Adresse 23].

En application de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955, la présente décision doit obligatoirement faire l’objet d’une publication au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles.

En l’état de cette prescription acquisitive et en dépit de l’arrêté de péril frappant l’immeuble de la SA ERILIA depuis le 1er avril 2014 et de son projet de démolition accepté par les services de la ville de [Localité 28] par arrêté du 9 octobre 2019, la société demanderesse ne peut qu’être déboutée de ses demandes de démolition du WC.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

La SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM sera condamnée à verser la somme de

1 500 euros à Madame [F] [E] d’une part, au syndicat des copropriétaires des [Adresse 13] d’autre part, au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

DONNE ACTE à la SA ERILIA de son intervention volontaire,

DIT que le propriétaire du lot de copropriété n°1 situé dans l’immeuble du [Adresse 3] est propriétaire du cabinet de WC sis au rez-de-chaussée du logement (lot n°1) du [Adresse 3] en sa partie située au-delà du mur maître du [Adresse 23],

ORDONNE la publication de la présente décision au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles,

DEBOUTE la SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM, de ses demandes au titre de la démolition du cabinet de WC au rez-de-chaussée du logement du [Adresse 3] en sa partie située au-delà du mur maître du [Adresse 23],

DEBOUTE la SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM, de sa demande au titre de la condamnation de Madame [F] [E] à faire modifier son acte de propriété en conséquence,

DEBOUTE la SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM, de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM, aux dépens,

CONDAMNE la SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM, à verser la somme de

1 500 euros à Madame [F] [E] au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE la SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM, à verser la somme de

1 500 euros au syndicat des copropriétaires des [Adresse 13] au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribnal judiciaire de [Localité 28], le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Président