TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Juin 2025

GROSSE :

Le 11 septembre 2025

à M^e DEFENDINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 septembre 2025

à M^e FILLEAU

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06349 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SAM

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [G] [N]

né le 03 Août 1997 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [U]

né le 06 Juillet 1976 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Noemie FILLEAU, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-018422 du 29/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Madame [J] [Y]

née le 28 Septembre 1988 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Noemie FILLEAU, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-001226 du 04/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre Monsieur [C] [V] [K], Madame [M] [S], Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] le 20 février 2018, relatif à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 455 euros outre 45 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2023, Monsieur [C] [V] [K] et Madame [M] [S] ont fait délivrer à Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] un congé pour vendre au prix de 110 000 euros à effet au 19 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, Monsieur [C] [V] [K] et Madame [M] [S] ont fait signifier à Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] une notification du droit de préemption subsidiaire, le prix de vente ayant été modifié pour être porté à 68 000 euros.

Le 22 mai 2024, la SAS AK est devenue propriétaire du bien susvisé.

Le 19 juin 2024, Monsieur [R] [G] [N] est devenu propriétaire du bien susvisé.

Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] n’ont pas libéré les lieux à la date d’effet du congé délivré.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [R] [G] [N] a fait assigner Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 5 décembre 2024.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue le 19 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [R] [G] [N], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il s’oppose à la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux.

Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y], représentés par leur Conseil, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vendre n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Selon l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. […]

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Enfin, en vertu de l’article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

La validation d’un congé ne relève pas des pouvoir du juge des référés, lequel peut néanmoins examiner si, de manière évidente, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

En l’espèce, la validité du congé pour vendre, en tant que tel, n’est aucunement contestée, qu’il s’agisse des mentions obligatoires ou encore de la durée du préavis.

En toute hypothèse, le congé délivré par l’ancien propriétaire de l’immeuble profite au nouveau propriétaire, qui peut en poursuivre la validation pour son compte.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du congé, le 19 février 2024.

Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] se trouvant occupants sans droit ni titre depuis le 19 juin 2024, il y a lieu d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 1].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Au vu des dispositions de l’article 1240 du code civil, Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 19 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sur justificatifs (et en l’absence de justificatifs, à la somme de 500 euros).

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux.

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Bien qu’ils ne soient pas entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraint, Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] ont, de fait, bénéficié de larges délais.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] de leur demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance et seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [R] [G] [N] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déclarons valable le congé pour vendre délivré par Monsieur [R] [G] [N] – venant aux droits de Monsieur [C] [V] [K], Madame [M] [S] et de la SAS AK – à Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] pour le 19 février 2024 ;

Constatons la résiliation du bail signé le 20 février 2018 entre les parties concernant le logement, propriété de Monsieur [R] [G] [N], sis [Adresse 1], par l’effet du congé pour vendre délivré le 16 août 2023 ;

Disons que Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis le 19 juin 2024 de l’appartement, propriété de Monsieur [R] [G] [N], situé [Adresse 1] ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification du présent jugement ;

Disons qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1, et L.412-1 à L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] in solidum à payer à Monsieur [R] [G] [N] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixons cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et en l’absence de justificatifs, à la somme de 500 euros) ;

Déboutons Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] de leur demande reconventionnelle en délais pour quitter les lieux ;

Condamnons Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] in solidum à verser à Monsieur [R] [G] [N] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] in solidum aux entiers dépens ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, Le juge,