TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier lors débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 10 Février 2026

GROSSE :

Le 12 mai 2026

à M^e Stéphane GALLO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 mai 2026

à M^e Z’Hor BOULAHBAL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07325 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XTL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, société anonyme immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 058 811 670 dont le siège social est sis 72 Bis Rue Perrin Solliers – 13006 MARSEILLE prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [R]

née le 05 Octobre 1985 à MARTIGUES (13), demeurant 3 Bd Fonscolombes – Résidence Le Goéland – 13003 MARSEILLE

représentée par M^e Z’Hor BOULAHBAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 21 juin 1995, la société LOGIREM a donné à bail à Monsieur [Z] [L] un local à usage d’habitation situé 3 boulevard Fonscolombes, logement n°22, Batiment Le Goeland 3, Résidence FONSCOLOMBES, 13003 à MARSEILLE pour un loyer de 1 921,68 francs.

Monsieur [Z] [L] est décédé en 2008 et le bail a été transféré à son fils, Monsieur [Y] [L].

Monsieur [Y] [L] est décédé le 25 novembre 2023.

Alléguant une occupation sans droit ni titre de Mme [F] [R], la société anonyme ERILIA, venant aux droits de la LOGIREM, a, par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, fait assigner Mme [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 14, 22 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 544 et 1313 du code civil, aux fins de voir :

Constater le décès du titulaire du bail survenu le 25 novembre 2023,

Constater l’absence de transfert automatique du bail au bénéfice de Madame [F] [R],

Constater l’occupation illégale du logement par Madame [F] [R], ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

En conséquence,

prononcer l’expulsion sans délai de Madame [F] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens ;

autoriser le propriétaire, la société ERILIA :

à l’expulser des lieux avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire,

à faire constater l’état des lieux par le commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;

prononcer la suppression des délais de grâce prévus aux articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dès lors que Madame [F] [R] s’est maintenue dans les lieux après le décès de Monsieur [Y] [L], sans justifier ni d’un droit ni d’un titre l’y autorisant,

prononcer la libération immédiate et sans délai des lieux occupés par Madame [F] astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir [R], ainsi que celle de tous autres occupants de leur chef du logement, le tout sous et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

prononcer le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de Madame [F] [R] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

condamner Madame [F] [R] à régler la somme provisionnelle de 4.556,39 euros, selon décompte actualisé au 30 septembre 2024, à parfaire au jour de l’audience,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [F] [R] au moins égale au montant du loyer et des charges habituellement pratiqués pour ce logement social, soit la somme de 613,15 euros hors charges, de manière rétroactive au 25 novembre 2023, date à laquelle le décès de Monsieur [Y] [L] est survenu, seul titulaire du bail, et à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés au propriétaire ou à son mandataire,

Dire et juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir,

condamner Madame [F] [R] à payer à la société ERILIA la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société ERILIA fait valoir que Madame [F] [R] a intégré le logement postérieurement au décès de Monsieur [Y] [L] et s’y maintient de manière irrégulière en dépit du refus qui lui a été notifié de transfert du bail par courrier du 20 décembre 2023. Elle rappelle que le transfert de bail n’est prévu qu’au profit des ascendants, descendants, conjoint ou personne à charge du locataire décédé, de sorte que Madame [F] [R] est occupant sans droit ni titre du logement, ce qui justifie son expulsion immédiate et sans délai. Elle ajoute lui avoir formulé une offre de logement conforme à ses besoins qu’elle a refusée.

A l’audience du 13 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 février 2026 à laquelle elle a été retenue.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la société ERILIA, selon conclusions déposées à l’audience par son conseil, maintient les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 12 209,15 euros selon décompte actualisé au 6 février 2026.

Madame [F] [R], selon conclusions n°2, déposées à l’audience par son conseil, sollicite de voir :

A titre principal:

rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par la société ERILIA,

ordonner le transfert du bail en date du 21 juin 1995, portant sur le logement de type 2, situé 3 boulevard Fonscolombes, résidence Fonscolombes, le Goeland 3, 13003 Marseille au profit de Madame [F] [R] ;

ordonner à la société ERILIA de remettre à Madame [R] un avenant au bail portant sur le logement sis 3 boulevard Fonscolombes, résidence le Goeland, 13003 Marseille et ce dans un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir, et au besoin l’y condamner ;

A titre subsidiaire :

accorder à Madame [F] [R] un délai d’un an pour quitter les lieux,

En tout état de cause :

accorder les plus larges délais soit vingt-quatre mois à Madame [F] [R] pour apurer le montant de la dette qui sera retenue,

débouter la société ERILIA de sa demande tendant à la condamnation de Madame [R] au paiement de la somme de 800€ au titre des frais irrépétibles ;

statuer ce que de droit sur les dépens étant précisé que Madame [R] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la demande d’expulsion

Il résulte de l’article 14 de cette loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux conjoints survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Il est de principe que les conditions de transfert du bail s’apprécient à la date du décès du locataire auquel se substitue le bénéficiaire du transfert.

En l’espèce, Madame [F] [R] fait valoir qu’elle était à la charge de Monsieur [Y] [L], qui l’a hébergée à titre gratuit à compter du mois de juillet 2015 avec son fils alors qu’elle était sans domicile fixe et qu’en échange, elle lui apportait l’aide humaine dont il avait besoin. Elle justifie de revenus annuels de 1500 euros en 2020. Elle justifie du témoignage d’une voisine et de sa sœur, ayant en outre bénéficié de la part de Monsieur [Y] [L] d’une procuration datée du 17 mai 2022 pour réaliser en son nom les démarches auprès de l’assurance maladie.

Elle ajoute que la communauté de vie avec M. [Y] [L] datait de plus d’un an au moment de son décès, la CAF la domiciliant à son adresse depuis 2015, les impôts dès 2020 et les attestations confirmant cette antériorité.

Elle soutient enfin que ce logement correspond à ses besoins et aux capacités du ménage, justifiant comme ressources 1093 à 1365,18 euros de salaire, 199,18 euros de prestations familiales, 350,23 euros de prime d’activité, soit des ressources mensuelles de 1914,59 euros.

Elle expose être en attente d’un logement social depuis le 3 juillet 2023.

Elle souligne enfin avoir souscrit une assurance habitation et s’acquitter d’une contrepartie à cette occupation à hauteur de ses moyens.

La société ERILIA conteste la qualité de « personne à charge » de Madame [F] [R] qui ne saurait résulter de la communication de son avis d’imposition pour l’année 2020, alors qu’il ressort au contraire des pièces produites qu’elle s’occupait de lui, déclarant par ailleurs un emploi d’aide à domicile.

Elle ajoute que la production des avis d’imposition et d’une capture d’écran du compte de la CAF, déclaratifs ne sauraient suffire à attester d’une cohabitation d‘au moins un an, contestant la signature de la procuration produite ainsi que la valeur probante des attestations qu’elle dit contradictoires.

Elle expose surtout qu’à l’occasion de sa demande de logement social du 3 juillet 2023, Madame [F] [R] déclarait vivre dans un studio, être « sans abri, habitat de fortune, bidonville » et signalait l’adresse de M. [Y] [L] comme étant celle de son employeur.

Elle soutient enfin que le T2 dont il est demandé le transfert de bail ne correspond pas à ses besoins, Madame [F] [R] sollicitant un T3 pour y vivre avec son fils, et soulignant que lors de la proposition qui lui a été faite par la commission d’attribution en 2024, elle déclarait 977 euros de revenus.

Elle produit notamment :

le courrier adressé par la société LOGIREM à Madame [F] [R] le 20 décembre 2023 signifiant le refus de transfert du bail faute de remplir les conditions réglementaires des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et notamment d’avoir la qualité de descendant, ascendant, conjoint, personne à charge et de remplir les conditions d’attribution de logement (adéquation logement/famille),

une sommation d’avoir à quitter les lieux en date du 8 octobre 2024,

une proposition de logement en date du 16 janvier 2024 constitué par un T3 dans le 2ème arrondissement de Marseille.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Madame [F] [R] échoue à démontrer sa qualité de « personne à charge » qui ne saurait résulter de la seule production d’un avis d’imposition attestant de revenus modestes sur l’année 2020, alors que l’ensemble des pièces produites par elle comme par le demandeur démontrent au contraire qu’elle prenait en charge M. [Y] [L], en qualité, officielle ou non, d’aide à domicile compte tenu des problèmes de santé de ce dernier.

De surcroit, la contradiction de ses déclarations, notamment avec les informations fournies dans le cadre de sa demande de logement social à quelques mois du décès du locataire ne permet pas d’établir avec certitude la réalité d’une cohabitation, ni de l’antériorité de plus d’un an à la date du décès.

Enfin, ayant à charge son fils majeur en situation de handicap, c’est à bon droit que la société LOGIREM, puis ERILIA, ont considéré qu’elle ne remplissait pas les conditions d’attribution du logement, pour lequel elle ne parvient d’ailleurs pas à honorer les échéances.

En conséquence, à la date du décès du locataire, les conditions de transfert du bail ne sont pas réunies, de sorte que le bail d’habitation du 21 juin 1995 s’est trouvé résilié à la date du décès du dernier locataire, Monsieur [Y] [L] soit au 25 novembre 2023.

Madame [F] [R] étant sans droit ni titre pour occuper le logement depuis le 25 novembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [F] [R] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Au-delà, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande d’astreinte sera dès lors rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les délais d’expulsion :

sur la suppression des délais :

En l’absence de preuve de la mauvaise foi de Madame [F] [R] et d’occupation des lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, il n’y a pas lieu d’ordonner que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Depuis la loi du 29 juillet 2023, la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [F] [R] justifie d’une demande de logement social en juillet 2023, renouvelée le 1er février 2026, de mails adressés en 2024 à Famille Provence et à un élu, d’un courrier au Président de la République. Elle produit un courrier de son employeur, entreprise solidaire, attestant de ses efforts dans son parcours d’insertion et de l’impact qu’entrainerait une expulsion pour elle et son fils en situation de handicap.

Si les difficultés sociales de Madame [F] [R] sont avérées, la modicité de ses démarches de relogement, l’absence de suite non justifiée à la proposition d’un autre logement par le bailleur, associés à des ressources mensuelles lui permettant d’accéder à un logement adapté à ses besoins ne rendent pas opportun l’octroi de délais supplémentaires alors que sa qualité d’occupant sans droit ni titre lui a été signalée depuis deux ans et demi, dès décembre 2023.

Il convient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux.

Compte tenu des tensions locatives dans la ville de Marseille, les démarches de relogements DALO seront accélérées à la réception du présent jugement ordonnant l’expulsion du locataire.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du décompte produit, non contesté, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 25 novembre 2023, au départ de Madame [F] [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de dire qu’elle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer soit la somme de 613,15 euros actuellement, et de condamner Madame [F] [R] à son paiement.

Sur la demande en paiement

Il ressort du décompte produit par la société ERILIA un arriéré locatif de 12 209,15 euros arrêté au 6 février 2026, terme de janvier inclus.

Madame [F] [R] ne conteste par cette dette, qui reprend les paiements dont elle justifie.

Elle sera par conséquent condamnée à payer cette somme à la société ERILIA au titre des indemnités d’occupation, terme de janvier 2026 inclus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [F] [R] justifie d’une situation financière et personnelle fragile et de revenus lui permettant d’assumer le paiement d’une somme de 500 euros afin de régler sa dette de sorte qu’il sera accordé des délais de paiement selon les modalités précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA ERILIA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la société LOGIREM, absorbée par la société anonyme ERILIA et Monsieur [Z] [L], transféré à son fils Monsieur [Y] [L], portant sur un local à usage d’habitation situé 3boulevard Fonscolombes, logement n°22, Batiment Le Goeland 3 Résidence FONSCOLOMBES, 13003 à MARSEILLE à la date du décès du locataire le 25 novembre 2023 ;

DIT que Madame [F] [R] est occupant sans droit ni titre de ce logement depuis le 25 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la société ERILIA;

REJETTE la demande de d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux de Madame [F] [R];

REJETTE la demande d’astreinte de la société ERILIA ;

REJETTE la demande de séquestre des meubles de la société ERILIA ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, indexé annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit à défaut de justificatif, la somme de 613,15 euros à compter du 25 novembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [F] [R] à verser à la société ERILIA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [F] [R] à payer à la société ERILIA la somme de 12 209,15 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 6 février 2026, terme de janvier inclus ;

CONDAMNE Madame [F] [R] aux dépens de l’instance, distraits comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DEBOUTE la société ERILIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection