TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 13 Février 2026 – délibéré prorogé

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Octobre 2025

N° RG 25/02174 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6NJY

Affaires jointes : N° RG 25/03169 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UXB

N° RG 25/03172 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UXF

Grosse délivrée le 13.02.2026 à :

— Maître Julie BOUCHAREU

— Maître Lionel ROUX

— M^e Alexandre OGER

— Maître Olivier BAYLOT

— Maître Yves SOULAS

— Maître [M] [Q]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. DV.[A]

venant aux droits de la SOCIÉTÉ DE VETERINAIRES BALLADE-CHAPUT, DERRE, [Z], [L]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Julie BOUCHAREU de la SAS HAZZAN & BOUCHAREU, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.C.I. [K]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Alexandre OGER, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.I. LE PAS D’ANE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Jean-mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. [C]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Lionel ROUX de la SELARL PACTA JURIS, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A. AXA

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Olivier BAYLOT de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A. AXA FRANCE IARD

es qualité d’assureur des sociétés [C] et [K]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

— es qualité d’assureur de la société [C] : représentée par Maître Olivier BAYLOT, avocats au barreau de MARSEILLE

— es qualité d’assureur de la société [K] : représentée par Maître Yves SOULAS de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

La Société DV.[A] exerce l’activité de médecine vétérinaire dans des locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété LA VIGIE sis [Adresse 6], donnés à bail par la SCI LE PAS D’ANE. La Société DV.[A] est assurée par LA MEDICALE.

La Société [C], SAS, dont le bailleur est la Société [K], SCI, exploite un restaurant au premier étage de l’immeuble, juste au-dessus. Ces deux sociétés sont assurées par AXA.

La Société DV.[A] a déclaré un sinistre lié à un dégât des eaux à sa compagnie d’assurance LA MEDICALE le 10 août 2022. Le faux plafond s’est effondré dans plusieurs salles de la clinique vétérinaire. Elle en a fait dresser un procès-verbal de constat le 28 septembre 2022.

Le Cabinet POLYEXPERT, mandaté par LA MEDICALE, a procédé à une expertise amiable.

Une expertise a été ordonnée par le juge des référés de ce siège le 22 mai 2023, confiée à [Y] [X], qui a déposé son rapport le 17 février 2025.

Tous les travaux préconisés par l’expert n’ont pas été réalisés. Les parties ne sont pas parvenu à une solution amiable.

*

Par assignation du 03.06.2025, la Société DV.[A], société par actions simplifiée, venant aux droits de la Société de Vétérinaires BALLADE-CHAPUT, DERRE, [Z], [L], a fait attraire :

— La société [C], Société par actions Simplifiée,

— La Société [K], Société civile immobilière,

— La Société LE PAS D’ANE, Société civile immobilière,

devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE au visa des articles 835 du code de procédure civile et L. 131-1, alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir :

« AUTORISER la Société DV.[A] à procéder à la consignation des loyers exigibles à compter du 1er mois suivant le prononcé de la décision à intervenir entre les mains de tel organisme qu’il plaira à la juridiction jusqu’à l’achèvement par le bailleur des travaux nécessaires pour remédier aux désordres,

JUGER que lesdits loyers consignés seront diminués de 50% jusqu’à la date de réception, des travaux. JUGER que les sommes ainsi consignées ne pourront être transmises au bailleur, que du consentement de toutes les parties intéressées, et après réception, sans réserve desdits travaux ;

JUGER que les frais éventuels de consignation seront supportés en totalité par le bailleur ;

CONDAMNER la SCI LE PAS D’ANE à verser à la Société DV.[A] la somme provisionnelle de 20.000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance du fait de son inertie.

CONDAMNER in solidum la Société [C] et la Société [K] à procéder aux travaux de reprise des réseaux de la cuisine et du bar du restaurant, de reprise des sols de la cuisine et du bar du restaurant, de reprise du dispositif d’étanchéité du parvis tels que préconisés expressément par le rapport d’expertise et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNER in solidum la Société [C] et la Société [K] à verser à la Société DV.[A] la somme de 50.000,00 € à titre de provision à valoir sur la réparation de ses préjudices,

SE RESERVER la possibilité de liquider l’astreinte,

CONDAMNER solidairement la SCI LE PAS D’ANE, la Société [C] et la Société [K] au paiement de la somme de 3000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Cette procédure a été enregistrées sous le n° de RG 25/2174.

Par assignation en date du 09.09.2025, la société [C], société par actions simplifiée, a attrait à la procédure la société AXA France IARD, SA, au visa des articles 145 et 834, 328 à 338 du Code de Procédure Civile, aux fins de voir :

« Accueillir les prétentions de la société [C] et l’intervention forcée de la compagnie AXA France IARD

Ordonner la jonction de la présente instance 21 celle enrôlée sous le N°RG 25/02174

Débouter la société DV. C0 del’intégra1ité dc ses prétentions

En tout état de cause,

Condamner la compagnie AXA France IARD à relever et garantir la société [C] de toute condamnation qui viendrait à être prononcée contre elle

Condamner la société DV. [A] au paiement d’une somme de 2 000.00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile outre les entiers dépens ».

Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 25/3169.

Par assignation du 05.08.2025, la Société [K], SCI, a attrait à la procédure la société AXA France IARD, SA, au visa des articles 145 et 834, 328 à 338 du Code de Procédure Civile, aux fins de voir :

« Accueillir les prétentions de la société [K] et l’intervention forcée de la compagnie AXA France IARD

Ordonner la jonction de la présente instance à celle enrôlée sous le N°RG 25/02174

Débouter la société DV. [A] de l’intégralité de ses prétentions

En tout état de cause,

Condamner la compagnie AXA France IARD à relever et garantir la société [K] de toute condamnation qui viendrait à être prononcée contre elle

Condamner la société DV. [A] au paiement d’une somme de 3 000.00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile outre les entiers dépens ».

Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 25/3172.

Ces procédures ont été jointes à la première par mention au dossier à l’audience du 26.09.2025.

*

A l’audience du 24.10.2025, la Société DV.[A], société par actions simplifiée, par l’intermédiaire de son conseil, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L. 131-1, alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, demande de  :

« AUTORISER la Société DV.[A] à procéder à la consignation des loyers exigibles à compter du 1er mois suivant le prononcé de la décision à intervenir entre les mains de tel organisme qu’il plaira à la juridiction jusqu’à l’achèvement par le bailleur des travaux nécessaires pour remédier aux désordres,

JUGER que lesdits loyers consignés seront diminués de 50% jusqu’à la date de réception, des travaux. JUGER que les sommes ainsi consignées ne pourront être transmises au bailleur, que du consentement de toutes les parties intéressées, et après réception, sans réserve desdits travaux ;

JUGER que les frais éventuels de consignation seront supportés en totalité par le bailleur ;

CONDAMNER la SCI LE PAS D’ANE à verser à la Société DV.[A] la somme provisionnelle de 20.000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance du fait de son inertie.

CONDAMNER in solidum la Société [C] et la Société [K] à procéder aux travaux de reprise des réseaux de la cuisine et du bar du restaurant, de reprise des sols de la cuisine et du bar du restaurant, de reprise du dispositif d’étanchéité du parvis tels que préconisés expressément par le rapport d’expertise et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNER in solidum la Société [C] et la Société [K] à verser à la Société DV.[A] la somme de 50.000,00 € à titre de provision à valoir sur la réparation du trouble de jouissance subi,

CONDAMNER in solidum la Société [C] et la Société [K] à verser à la Société DV.[A] la somme de 26 960,66€ à titre de provision à valoir sur la réparation du préjudice financier et matériel subi,

SE RESERVER la possibilité de liquider l’astreinte,

CONDAMNER solidairement la SCI LE PAS D’ANE, la Société [C] et la Société [K] au paiement de la somme de 3000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens. »

La société [C], société par actions simplifiée, par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa des articles 145 et 834 du Code de Procédure Civile, 328 à 338 du Code de Procédure Civile, demande de :

« Accueillir les prétentions de la société [C] et l’intervention forcée de la compagnie AXA France IARD

Ordonner la jonction de la présente instance à celle enrôlée sous le N°RG 25/02174

Débouter la société DV. [A] de l’intégralité de ses prétentions

En tout état de cause,

Juger que compte tenu de l’absence de technicité des travaux préconisés par Monsieur l’Expert dans son rapport le recours à un maitre d’œuvre spécialisé est inutile pour la réalisation des travaux.

Juger que la compagnie AXA, es qualité d’assureur de la société [C] a reconnu devoir prendre en charge au titre du contrat d’assurance les préjudices matériels et immatériels subis par la société DV.[A]

Condamner de ce fait la compagnie AXA France IARD à relever et garantir la société [C] de toute condamnation qui viendrait à être prononcée contre elle

Constater que la société AXA avait été avisée de l’expertise judiciaire et n’a pas entendu s’y présenter, et qu’en toute hypothèses le rapport pouvant être débattu par les parties il est parfaitement opposable à la compagnie AXA.

Débouter la société AXA de ses prétentions relatives à la prescription, le litige lui ayant été déclaré ainsi qu’à l’absence d’aléa.

Condamner tout succombant au paiement de la somme de 2 000.00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile outre les entiers dépens ».

La Société [K], société civile immobilière, par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa des articles 145 et suivants, 834 et suivants du Code de Procédure Civile, 328 à 338 du Code de Procédure Civile, demande de :

« Accueillir les prétentions de la société [K] et l’intervention forcée de la compagnie AXA France IARD

Ordonner la jonction de la présente instance à celle enrôlée sous le N°RG 25/02174

Débouter la société DV. [A] de l’intégralité de ses prétentions

En tout état de cause,

Condamner la compagnie AXA France IARD à relever et garantir la société [K] de toute condamnation qui viendrait à être prononcée contre elle

Condamner la société DV. [A] au paiement d’une somme de 3 000.00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile outre les entiers dépens ».

La Société LE PAS D’ANE, SCI, par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa des articles 1725 du Code Civil, 700 et 835 du Code de procédure civile, demande de :

« AU PRINCIPAL

JUGER que Ies désordres subis par Ia Société DV.[A] relèvent de Ia responsabilité exclusive de Ia Société [C].

JUGER qu’aucun manquement spécifique n’est imputable a Ia SCI LE PAS D’ANE dans Ie préjudice subi par Ia société DV.[A].

JUGER que Ia SCI LE PAS D’ANE, prise en sa qualité de baiIIeresse, n’est pas tenue de garantir la Société DV.[A] du trouble que Ia Société [C] apporte par voies de fait a sa jouissance.

DEBOUTER Ia Société DV.[A] de l’ensemb|e des demandes, fins et conclusions formulées a l’enc0ntre de Ia SCI LE PAS D’ANE Dans Ie cadre du présent référé en I’état d’une contestation plus que sérieuse.

CONDAMNER tout succombant à payer Ia somme de 2000 € a la SCI LE PAS D’ANE sur Ie fondement de I’articIe 700 du CPC

TRES SUBSIDIAIREMENT

CONDAMNER Ia société [C] a relever et garantir Ia SCI LE PAS D’ANE de I’intégralité des éventuelles condamnations mises à sa charge ».

La société AXA FRANCE IARD, Société anonyme, assureur multirisques professionnels (MRP) de la société [C], par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa des articles 835 du Code de procédure civile, L 114-1-1 du Code des Assurances et 1353 du Code civil, demande de :

« DIRE ET JUGER que la solidarité de se présume pas de sorte qu’il convient de rejeter la présomption de solidarité sollicitée par la société requérante DV.[A] et par la société [C], la solidarité n’étant d’ailleurs pas justifiée par les obligations différentes mises à la charge des différentes parties défenderesses.

CONSTATER que les opérations d’expertise n’ont pas été réalisées au contradictoire de la compagnie AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la société [C], locataire des locaux commerciaux situés au 1 er étage de l’immeuble sinistré.

DIRE ET JUGER en conséquence, que le rapport d’expertise judiciaire est radicalement inopposable à la compagnie AXA, de sorte qu’il ne peut servir à fonder une quelconque condamnation à l’encontre de cette dernière.

DIRE ET JUGER que le recours d’un bailleur à l’encontre de tiers doit s’effectuer au fond en présence de contestations sérieuses et que seule sa responsabilité découlant de son obligation de délivrance conforme envers son locataire, peut être tranchée dans le cadre d’une procédure de référé.

DIRE ET JUGER que la société requérante DV.[A] ne fournit aucun élément probant sur le préjudice immatériel de jouissance qu’elle prétend avoir subi.

DECLARER les demandes formées par la société [C] à l’encontre de son assureur AXA FRANCE IARD irrecevables comme prescrites, conformément aux dispositions de l’article L 114-1-1 du Code des Assurances.

DIRE ET JUGER que le contrat d’assurance AXA ne couvre pas contractuellement les travaux permettant de mettre fin à l’origine des désordres. »

SA AXA FRANCE IARD, SA, assureur multirisques professionnels (MRP) de la société [K], par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa des articles 835 du Code de procédure civils et 367 du Code de procédure civile, demande de :

« A TITRE PRINCIPAL,

REJETER intégralement les demandes formulées à l’encontre d’AXA France IARD es qualité d’assureur de la SCI [K].

CONDAMNER la SCI [K] ou tout autre succombant au paiement d’une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens

A TITRE SUBSIDIAIRE,

En cas de condamnation, JUGER AXA France IARD es qualité d’assureur de la SCI [K] bien fondée à opposer à son assuré et aux tiers les conditions et limites de garantie ainsi que les franchises prévues au contrat.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

ORDONNER la jonction de la présente procédure avec celle initiée par la société DV.[A] et enrôlée sous le numéro 25/02174.

REJETER toutes demandes de condamnation formulée à l’encontre d’AXA France IARD, es qualité d’assureur de la SCI [K], au titre des frais irrépétibles et des dépens. »

L’affaire a été mise en délibéré au 16.01.2026. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il n’y a pas lieu d’ordonner la jonction des procédures, déjà ordonnée précédemment par mention au dossier.

Les demandes visant à « dire », « dire et juger » et « donner acte », si elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas qualifiables de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du CPC ; la juridiction n’est pas tenue d’y répondre.

Il résulte des conclusions de l’expert judiciaire, dont le sérieux et l’impartialité ne sont pas contestés que :

« Les lieux affectés sont des locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée de l’immeuble et occupés par la clinique vétérinaire.

Les désordres affectent les plafonds, les cloisons, les doublages et l’électricité des locaux occupés par la clinique vétérinaire.

Les désordres identifiés sont tels que visés dans l’assignation et les pièces qui y sont jointes, à l’exception de ceux relevés dans la buanderie qui ne présentent pas de trace en plafond.

Concernant les désordres dans le labo et le couloir de service :

Les désordres identifiés sont l’effondrement du faux plafond et la détérioration des doublages des murs.

Les origines des désordres sont des venues d’eaux.

Les causes des désordres sont:

L’écoulement des eaux de condensats des meubles frigo du bar sur le sol

L’écoulement d’eau provenant du raccordement du conduit de la machine à bière

Des défauts d’étanchéité des réseaux [Localité 1] de l’espace bar et du siphon de l’évier du bar

Des défauts d’étanchéité du sol de l’espace bar

Des défauts d’étanchéité des réseaux [Localité 1] de la cuisine

Des défauts d’étanchéité des réseaux [Localité 1] de la zone de préparation

Des défauts d’étanchéité du sol de la cuisine et de la zone de préparation

Concernant les désordres dans la salle de soins :

Les désordres identifiés sont l’effondrement partiel du faux plafond, la détérioration des soffites et caissons en plafond. la détériorations des doublages des murs, la détérioration du blocs secours et de certains luminaires.

Les origines des désordres sont des venues d’eaux.

Les causes des désordres sont :

L’écoulement des eaux de condensats des meubles frigo du bar sur le sol

L’écoulement d’eau provenant du raccordement du conduit de la machine à bière

Des défauts d’étanchéité des réseaux [Localité 1] de l’espace bar et du siphon de l’évier du bar

Des défauts d’étanchéité du sol de l’espace bar

Des défauts d’étanchéité des réseaux [Localité 1] de la cuisine

Des défauts d’étanchéité des réseaux [Localité 1] de la zone de préparation

Des défauts d’étanchéité du sol de la cuisine et de la zone de préparation

Des défauts d’étanchéité du seuil de l’entrée du restaurant

L’article 6 extrait du règlement de copropriété mentionne que le propriétaire du lot N°20 entretiendra et réparera uniquement à ses frais, risques et périls, la terrasse avec son étanchéité, l’entrée y compris le portail en façade sur la Promenade de la Plage, et l’escalier donnant accès à cette terrasse dont il aura seul la jouissance.

Concernant les désordres dans la chatterie :

Les désordres identifiés sont l’effondrement partiel du faux plafond et la détérioration des retombées de murs.

Les désordres s’amplifient lors du fonctionnement du restaurant et des lavages à grande eau.

Les origines des désordres sont des venues d’eaux.

Les causes des désordres sont:

Des défauts d’étanchéité des réseaux [Localité 1] de la cuisine

Des défauts d’étanchéité du sol de la cuisine

La SCI LE PAS D’ANE n’est pas propriétaire de certaines parties communes en cours d’acquisition, notamment l’ancienne cuve à mazout et l’emprise de l’escalier démoli affectée respectivement à la chatterie et au rangement.

Ces parties communes sont louées par la SCI LE PAS D’ANE à la SCP BALLADE CHAPUT, DERRE, DEBETIE, [L] sans autorisation de la copropriété pour l’occupation de ces espaces.

Concernant les désordres dans la salle d’attente chat. la salle de consultation chat et la salle radio:

La peinture est craquelée en plafond et en partie haute d’un mur à l’angle de la salle d’attente chat.

Une partie du plafond s’est effondrée au droit de l’unité de climatisation de la salle de consultation chat.

Des traces d’humidité sont identifiées sur les dalles de faux plafond au droit de la goulotte contenant les condensats de l’unité de climatisation dans la salle radio.

Les origines des désordres sont des venues d’eaux.

Les causes des désordres sont des défauts de calfeutrement des réseaux de climatisation engendrant une condensation puis l’écoulement par le calorifuge de tuyaux.

Concernant les désordres dans la salle chien:

Les désordres identifiés sont des fissures horizontales et verticales sur la cloison séparative avec la pièce contigüe.

La peinture est craquelée sur la cloison présentant des fissures et sur le plafond notamment côté façade.

Les baies vitrées présentent des traces d’infiltration.

Les origines et les causes des désordres proviennent de la vétusté des ouvrages.

La solidité de l’Immeuble n’est pas affectée. L’esthétique et l’usage des locaux de la clinique vétérinaire sont affectés et les conditions de travail sont déplorables.

L’activité de la clinique vétérinaire est maintenue et les locaux restent conformes à leur destination malgré les désagréments occasionnés.

Les travaux nécessaires à la reprise des dommages et à la solution du litige concernent notamment :

La reprise des raccordements des équipements du bar du restaurant

La reprise des raccordements des réseaux d’eaux usées de l’espace bar du restaurant

La reprise de l’ensemble des réseaux d’évacuation des eaux usées de la cuisine du restaurant

La reprise de l’étanchéité des sols de la cuisine

La reprise de l’étanchéité du sol de l’espace bar

La reprise de l’étanchéité du parvis de l’entrée du restaurant

.- La vérification des réseaux de climatisation de la clinique vétérinaire et la reprise des calorifuges.

La reprise des joints de menuiserie de la salle chien des locaux de la clinique vétérinaire la reprise des travaux d’embellissement de la clinique vétérinaire

Les travaux de reprise des raccordements des équipements, des réseaux d’eaux usées et d’étanchéité des sols de la cuisine, du bar et du restaurant sont évalués à 30 000 €TTC.

Les travaux de reprise du dispositif d’étanchéité du parvis d’entrée du restaurant sont évalués à 6000€TTC.

Les travaux de faux plafond, de doublage et de peinture des locaux de la clinique vétérinaire sont évalués à 20 710.13 €[M] selon devis de DOVETTA & FILS du 25 juillet 2024.

Les travaux d’électricité dans la salle de soins sont évalués à 1 800 €TTC.

Les travaux de vérification des réseaux de climatisation et de reprise des calfeutrements des réseaux sont évalués à 900 €TTC.

Les travaux de reprise des joints de menuiserie dans la salle de consultation chien sont évalués à 300 €TTC.

La durée de l’ensemble des travaux est évaluée à 6 semaines.

L’activité de la clinique vétérinaire a été maintenue malgré les désordres et les conditions de travail déplorables.

Les fuites en provenance des locaux du restaurant sont toujours actives et l’exploitation des locaux du restaurant se fait au détriment de l’activité de la clinique vétérinaire.

Le préjudice de jouissance s’étend du 10 août 2022 date de déclaration du sinistre jusqu’à la réparation de l’ensemble des travaux.

Les travaux de remise en état de la clinique vétérinaire sont conditionnés par les travaux de reprise des réseaux, des sols du restaurant et du dispositif d’étanchéité du parvis.

Les travaux concernant le restaurant devront être réalisés sous le couvert d’un Maitre d’œuvre qualifié (architecte ou BET) et faire l’objet d’un PV de réception des travaux.

La mise aux normes des locaux du restaurant devra être réalisée à l’occasion des travaux. »

Il convient d’indiquer à ce stade que la question de la location par la [Q] LE PAS D’ANE de surfaces relevant des parties communes est largement indépendante du présent litige, et ne pourra, le cas échéant, être appréciée que par le juge du fond.

Sur les demandes de réduction du loyer et de consignation jusqu’à l’achèvement des travaux

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.

Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient at demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

La Société DV.[A], société par actions simplifiée, se prévaut de l’exception d’inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur au soutien de ses demandes.

Le bailleur se prévaut de ce qu’il n’est pas à l’origine des désordres, l’expert ayant indiqué que les venues d’eau étaient imputables au restaurant du dessus, de ce qu’aucun fondement textuel ne serait allégué au soutien de ces demandes, qui feraient double emploi avec les demandes provisionnelles.

Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil :

— « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

— « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Par ailleurs, l’article 1219 de ce même code dispose que :

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Il résulte de ce qui précède que le 10.08.2022, les plafonds de plusieurs pièces des locaux donnés à bail se sont effondrés et que depuis lors, ils n’ont pas pu être réparés en raison d’infiltrations persistantes ; que l’activité professionnelle s’est maintenue, mais dans des conditions déplorables.

Dès lors, il est incontestable que le bailleur a manqué et continue à manquer à son obligation de délivrance conforme des locaux, qui justifient :

— d’une part la minoration de moitié du loyer commercial jusqu’à mise à disposition d’un local conforme, c’est-à-dire exempt de toute infiltration d’eau qui ne serait pas imputable à la Société DV.[A], société par actions simplifiée, ,

— d’autre part de la consignation des loyers jusqu’au même terme.

En outre, s’il est incontestable qu’aux termes de l’expertise, les infiltrations d’eau ne résultent, en tout cas pour leur plus grande part, pas de fautes ni de faits du bailleur, celui-ci, est tenu d’une obligation de délivrance conforme envers son preneur, et il lui appartient de faire toutes diligences propres à respecter cette obligation.

Le bailleur n’a manifestement pris à ce jour aucune des mesures que le droit lui ouvre pour imposer, y compris judiciairement, au propriétaire et/ou au locataire des locaux d’où proviennent les infiltrations de les faire cesser.

Sur les demandes provisionnelles

Formulée à l’encontre de la SCI LE PAS D’ANE

La Société DV.[A], société par actions simplifiée, se prévaut de ce que l’ « inertie » lui aurait causé un trouble de jouissance, en ce qu’elle n’aurait entrepris aucune diligence, d’une part, et en ce qu’elle n’aurait pas transmis à l’expert les pièces demandées.

La bailleresse se prévaut de ce qu’elle ne serait en rien à l’origine des désordres subis par la Société DV.[A], société par actions simplifiée, , et qu’aux termes de l’article 1725 du code civil, elle ne serait pas tenue de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance. Elle souligne en outre que cette condamnation ferait double emploi avec la suspension et la réduction du loyer.

Ces contestations nécessitent l’appréciation du fond du litige, dont ne saurait connaître le juge des référés.

Formulées à l’encontre de la Société [C] et la Société [K]

La Société DV.[A], société par actions simplifiée, demande la condamnation in solidum de ces deux sociétés à lui payer des provisions à valoir sur son trouble de jouissance et ses préjudices matériel et financier.

La Société [K] conteste que l’expertise lui soit opposable, d’une part, de ce que le préjudice serait indéterminé, à titre de contestations sérieuses.

La Société [C] se prévaut de ce que la Société DV.[A], société par actions simplifiée, occuperait partiellement les parties communes et ne ventilerait pas son préjudice en fonction, d’une part, et de ce qu’elle ne serait pas seule à l’origine des désordres, aux termes de l’expertise, d’autre part.

Ainsi, la société [C] ne conteste pas l’expertise ni ses conclusions, ni même être à l’origine d’une partie des infiltrations d’eau affectant la clinique vétérinaire de la Société DV.[A], société par actions simplifiée.

Il n’est pas débattu que les parties communes données à bail par erreur représentent 12,2m² pour une surface louée de 200 m², soit une partie très résiduelle.

Il n’est pas débattu que :

— les désordres dans le labo et le couloir de service (effondrement du faux plafond et détérioration des doublages des murs)

— les désordres dans la salle de soins (effondrement partiel du faux plafond, la détérioration des soffites et caissons en plafond, des doublages des murs, du bloc secours et de certains luminaires)

— les désordres dans la chatterie (effondrement partiel du faux plafond et détérioration des retombées de murs)

sont imputables à la société [C] et que

— les désordres dans la salle d’attente chat, la salle de consultation chat et la salle radio (peinture craquelée en plafond et en partie haute d’un mur à l’angle de la salle d’attente chat, une partie du plafond effondrée au droit de l’unité de climatisation de la salle de consultation chat)

— les désordres dans la salle chien (fissures horizontales et verticales sur la cloison séparative avec la pièce contigüe)

ne sont pas imputables à la société [C].

La Société DV.[A], société par actions simplifiée, justifie son préjudice financier par les frais d’expertise et de commissaire de justice. Ces frais sont rattachables aux frais irrépétibles au fond, il n’en demeure pas moins qu’ils ont été avancés par la Société DV.[A], société par actions simplifiée, et peuvent faire l’objet de l’octroi d’une provision, comme les sommes avancées au titre du préjudice matériel.

Le préjudice de jouissance est incontestable en sa réalité, il résulte en outre de l’expertise et demeure.

Dès lors, la société [C], SAS, sera condamnée à payer à la Société DV.[A], société par actions simplifiée, une provision de :

10.000,00 € à valoir sur la réparation du trouble de jouissance subi,26 960,66€ à valoir sur la réparation des préjudices financier et matériel subis.

Il ne saurait y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de condamnation de la Société [K] qui conteste sa responsabilité et l’opposabilité du rapport d’expertise.

Sur la demande de condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte

La Société DV.[A], société par actions simplifiée, demande la condamnation solidum de la Société [C] et la Société [K] à la réalisation des travaux préconisés par l’expert.

La Société [K] se prévaut de l’inopposabilité de l’expertise et du fait que de tels travaux relèvent des obligations du preneur, conformément aux dispositions de l’article 606 du code de procédure civile.

La Société [C] se prévaut de son absence de faute.

Elle souligne avoir fait procéder à des travaux durant l’expertise. Elle indique qu’elle ne pourrait être condamnée à réaliser les travaux sous le contrôle d’un maître d’œuvre qualifié, comme le préconise l’expert. Elle verse aux débats un devis pour indiquer que les travaux sont coûteux mais que leur technicité ne nécessite pas l’intervention d’un maître d’œuvre.

Il en résulte que la société [C] ne conteste pas que les travaux doivent être réalisés à ses frais. Elle ne s’engage absolument pas à faire procéder aux travaux pour lesquels elle produit un devis.

Les travaux réalisés en cours d’expertise ont été considérés comme insuffisants par l’expert.

Dès lors, il y a lieu de condamner la société [C] à faire réaliser les travaux réparatoires préconisés par l’expert.

Au regard de l’inertie démontrée par la société [C] depuis des années, et des travaux largement insuffisants réalisés en cours d’expertise, du caractère technique des travaux préconisés et des conséquences sur les voisins des travaux réalisés à l’économie jusqu’ici, il y a lieu d’ordonner que lesdits travaux seront réalisés sous la supervision d’un maître d’œuvre professionnel et assuré.

L’astreinte est seule de nature à garantir la bonne exécution de la présente.

En ce qui concerne la Société [K], au regard du caractère sérieux des contestations soulevées, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les appels en garantie

La société [C] demande à être relevée et garantie de ses condamnations par son assureur AXA, qui, dès l’origine, n’aurait pas dénié sa garantie.

AXA ne conteste pas ce fait, conteste garantir les travaux permettant de mettre fin aux désordres et se prévaut de ce que l’expertise ne lui serait pas opposable. Par ailleurs, elle indique avoir, ab initio, contesté garantir le préjudice immatériel. Enfin, elle se prévaut de la prescription des demande formées par son assuré à son encontre.

Cette contestation nécessite de dire le droit au fond, ce qui ne relève pas du juge des référés, de sorte qu’il n’y a lieu à référé en ce qui concerne l’appel en garantie par la société [C] de son assureur AXA.

Au regard de la décision relative à la Société [K], il ne sera pas statué sur son appel en garantie contre son assureur AXA, subsidiaire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI LE PAS D’ANE et la Société [C], qui succombent, seront condamnées solidairement à payer à la Société DV.[A], société par actions simplifiée, la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles , outre les dépens in solidum.

Toutes les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

statuant par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à joindre les procédures ;

ORDONNONS à la société [C], SAS, de faire procéder, sous couvert d’un maître d’œuvre professionnel et valablement assuré, aux travaux de reprise des réseaux, des sols et du dispositif d’étanchéité du parvis d’entrée de son restaurant, comme suit :

— reprise des raccordements des équipements du bar du restaurant,

— reprise des raccordements des réseaux d’eaux usées de l’espace bar du restaurant,

— reprise de l’ensemble des réseaux d’évacuation des eaux usées de la cuisine du restaurant,

— reprise de l’étanchéité des sols de la cuisine du restaurant,

— reprise de l’étanchéité du sol de l’espace bar,

— reprise de l’étanchéité du parvis de l’entrée du restaurant,

Et ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Faute de présentation spontanée à la Société DV.[A], société par actions simplifiée, d’un procès-verbal de réception de l’intégralité de ces travaux signé par un maître d’œuvre professionnel et valablement assuré, passé ce délai, CONDAMNONS la société [C], SAS, à payer à la Société DV.[A], société par actions simplifiée, une astreinte provisoire de 400 € par jour de retard, et ce pendant 18 mois ;

ORDONNONS la réduction de 50% des loyers mensuels dûs par la Société DV.[A], société par actions simplifiée, à la SCI LE PAS D’ANE à compter de la présente ordonnance et jusqu’à la réception des travaux ordonnés ci-dessus ;

ORDONNONS la consignation dans les comptes de la CAISSE DES DEPÔTS ET CONSIGNATIONS des loyers mensuels dûs par la Société DV.[A], société par actions simplifiée, à la SCI LE PAS D’ANE à compter de la présente ordonnance et jusqu’à la réception des travaux ordonnés ci-dessus ;

CONDAMNONS la société [C], SAS, à payer, à titre provisionnel, à la Société DV.[A], société par actions simplifiée, les sommes de :

—  10.000,00 € à valoir sur la réparation du trouble de jouissance subi,

—  26 960,66€ à valoir sur la réparation des préjudices financier et matériel subis,

RAPPELONS que ces sommes emportent de plein droit intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande provisionnelle formée à l’encontre de la SCI LE PAS D’ANE, les demandes de condamnation à l’encontre de la Société [K], SCI, les demandes de garanties par la société AXA France IARD, en qualité d’assureur de la société [C], SAS ;

CONDAMNONS solidairement la SCI LE PAS D’ANE et la Société [C], SAS, à payer à la Société DV.[A], société par actions simplifiée, la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS in solidum la SCI LE PAS D’ANE et la Société [C], SAS, aux dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT