Min N° 24/00860

N° RG 24/03598 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUSM

S.A.R.L. FONCIERE ANELAU

C/

Mme [S] [Z] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 novembre 2024

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. FONCIERE ANELAU

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [Z] [G]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 25 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice NORET

Copie délivrée

le :

à : Madame [S] [Z] [G]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 01er septembre 2019, ayant pris effet le même jour, la SARL FONCIERE ANELAU a donné à bail à Mme [S] [Z] [G] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel initial de 790 euros, des provisions mensuelles sur charges de 80 euros, outre un dépôt de garantie de 790 euros.

Invoquant l’absence de règlement régulier du loyer et des charges, la SARL FONCIERE ANELAU a, par acte de commissaire de justice du 30 mars 2024, fait signifier à Mme [S] [Z] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 5 136,57 euros, dont 4 980 euros au titre des loyers et charges d’octobre 2023 à mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, la SARL FONCIERE ANELAU a fait assigner Mme [S] [Z] [G] à l’audience du 25 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution de plein droit du bail ;

— l’autoriser, à défaut de départ volontaire de Mme [S] [Z] [G] et de libération des lieux dans les huit jours suivant la signification du présent jugement, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— l’autoriser à faire entreposer en tel garde meuble de son choix, les meubles pouvant alors se trouver dans les lieux, et ce, aux frais, risques et périls de Mme [S] [Z] [G] ;

— fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 31 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Mme [S] [Z] [G] à lui payer la somme de 6 640 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus ;

— condamner Mme [S] [Z] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 01er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Mme [S] [Z] [G] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 25 septembre 2024, la SARL FONCIERE ANELAU, représentée par son conseil, s’en rapporte aux termes de l’assignation sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 4 916 euros selon décompte arrêté au 25 septembre 2024, précisant qu’une aide de 444 euros a été apportée par la MSA à la locataire.

Mme [S] [Z] [G], comparant en personne, sollicite de plus larges délais de paiement en versant mensuellement 150 euros en plus de son loyer, et l’autorisation de se maintenir dans les lieux par suspension de la clause résolutoire. Elle évoque ses charges et revenus à ce titre.

Sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, le président sollicite la SARL FONCIERE ANELAU afin de produire un décompte actualisé avant le 25 septembre 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à la requête initiale et aux notes d’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

Par note du 03 octobre 2024, la SARL FONCIERE ANELAU a produit un décompte actualisé au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SARL FONCIERE ANELAU justifie avoir saisi la CCAPEX le 02 avril 2024 de la situation d’impayé de Mme [S] [Z] [G], soit plus de deux mois avant l’assignation du 12 juillet 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SARL FONCIERE ANELAU justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 16 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SARL FONCIERE ANELAU est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail comporte, en son article 2.5, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par exploit délivré le 30 mars 2024, la SARL FONCIERE ANELAU a fait commandement à Mme [S] [Z] [G] de payer la somme de 4 980 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 01er septembre 2019 à compter du 31 mai 2024.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 mai 2024 et Mme [S] [Z] [G] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

3. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 01er septembre 2019, du commandement de payer délivré le 30 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 25 septembre 2024, que la SARL FONCIERE ANELAU rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire à la bailleresse d’un montant de 4 916 euros arrêté à cette date, échéance de septembre 2024 incluse.

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, Madame [S] [Z] [G] sera condamnée au paiement de cette somme de 4 916 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 25 septembre 2024, échéance du mois septembre 2024 incluse.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application des V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction en vigueur au jour de l’audience, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il peut également, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise intégrale du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que les loyers de juillet, août et septembre 2024 ont été réglés par Mme [S] [Z] [G] de sorte que la reprise du paiement intégral du loyer à l’audience est démontrée.

Par ailleurs, Mme [S] [Z] [G] a fait valoir qu’elle percevait des revenus à hauteur de 1 000 euros de la part de de France Travail et de 1 650 euros de la part de la Caisse d’allocations familiales. Le décompte produit permet de constater qu’elle a réglé 150 euros, en sus de son loyer, à deux reprises en août 2024 et à une reprise en septembre 2024. Elle démontre ainsi être en capacité de régler sa dette dans la limite de trois années.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Mme [S] [Z] [G] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande et compte tenu de cette reprise du paiement du loyer courant, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [S] [Z] [G] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [S] [Z] [G] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

5. Sur la demande de délais réduits d’expulsion

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite un délai réduit de huit jours pour pouvoir procéder à l’expulsion de Mme [S] [Z] [G]. Elle ne justifie cependant ni n’argue de la mauvaise foi de la locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’ils y est entrée au terme d’un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, la SARL FONCIERE ANELAU sera déboutée de sa demande à ce titre et l’expulsion, à défaut de respect des délais de paiement ci-dessus mentionnés, sera autorisée à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Le sort du mobilier garnissant le logement, dans cette même hypothèse, sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [S] [Z] [G] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SARL FONCIERE ANELAU formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SARL FONCIERE ANELAU recevable en sa demande de résiliation du bail ;

REJETTE l’exception de nullité affectant le commandement de payer du 30 mars 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01er septembre 2019 entre la SARL FONCIERE ANELAU, d’une part, et Mme [S] [Z] [G], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 31 mai 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE Mme [S] [Z] [G] à verser à la SARL FONCIERE ANELAU la somme de 4 916 euros au titre de l’arriéré locatif composé des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 25 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse) ;

AUTORISE Mme [S] [Z] [G] à s’en libérer par 32 mensualités d’un montant minimum de 150 euros et une 33ème mensualité soldant la dette, à verser le 10 de chaque mois en plus du loyer et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

1° la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 31 mai 2024,

2° le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3° la SARL FONCIERE ANELAU sera autorisés à faire procéder, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de Mme [S] [Z] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

5° Mme [S] [Z] [G] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [S] [Z] [G] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de la SARL FONCIERE ANELAU au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION