Min N° 24/00679

N° RG 24/01293 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDO6F

M. [N] [M], [F] [V]

C/

M. [O] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 septembre 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [M] [F] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffiers : Madame DE PINHO Maria, lors de l’audience de plaidoirie, et Madame Florine DEMILLY, lors de la mise à disposition du 25 septembre 2024.

DÉBATS :

Audience publique du : 03 juillet 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [O] [W]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 1er juillet 2011, Monsieur [N] [V] a donné à bail à Monsieur [O] [W] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2]) à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 310 euros et 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [V] a, par acte d’huissier du 24 novembre 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024, Monsieur [N] [V] a ensuite fait assigner Monsieur [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner son expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— le condamner au paiement de la somme de 2.766,69 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 400 euros à compter du 24 janvier 2024, outre une somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, ainsi que 1.000 euros de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2024, avec renvoi ordonné au 3 juillet 2024 pour production par le défendeur de justificatifs sur les paiements et sur sa situation personnelle.

A l’audience, Monsieur [N] [V], comparant représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 4.384,78 euros (échéance de juin 2024 incluse).

Monsieur [O] [W] comparaît en personne, mais ne reconnaît ni le principe ni le montant de la dette locative, assurant ne pas savoir d’où elle provient puisque les loyers sont payés tous les mois. Il indique percevoir le RSA depuis son licenciement et suivre une formation de cariste. Il précise que ses allocations CAF sont suspendues depuis le mois de juillet 2023.

Il s’est engagé à produire par note en délibéré, sur autorisation du tribunal, le rapport établi par l’assistante sociale, cependant aucun document n’a été transmis sur le temps du délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [N] [V] produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [W] reste lui devoir, hors frais, la somme de 4.384,78 euros à la date du 21 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse).

Le locataire a contesté tant du principe que du montant de la dette à l’audience, mais il ne produit aucun justificatif afin de démontrer le paiement régulier de ses loyers, le relevé de compte bancaire la Poste du 14 juin 2024 fourni confirmant uniquement le rejet du prélèvement « virement permanent » d’un montant de 120 euros le 12 juin 2024.

En conséquence, Monsieur [O] [W] sera condamné au paiement de la somme de 4.384,78 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 21 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 sur la somme de 1.638,44 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 26 février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 24 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.638,44.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 janvier 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé et le locataire bénéficie de revenus insuffisants pour l’apurement de cette dette, ce dernier ne percevant que le RSA.

Il n’y a donc pas lieu d’octroyer de délais de paiement d’office au locataire.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 25 janvier 2024.

Monsieur [O] [W] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser Monsieur [N] [V], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [O] [W] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce, Monsieur [N] [V] sollicite une demande de condamnation du locataire au versement de dommages et intérêts sans établir un fondement de sa prétention et il ne rapporte pas non plus la preuve d’éléments susceptibles de caractériser un préjudice ou un abus fautif de nature à engager sa responsabilité.

Par conséquent, Monsieur [N] [V] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [N] [V] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [N] [V] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2011 entre Monsieur [N] [V], d’une part, et Monsieur [O] [W], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (1er étage, porte de gauche) à [Localité 4], sont réunies à la date du 25 janvier 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [O] [W] occupant sans droit ni titre depuis le 25 janvier 2024;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [O] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [N] [V] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [W], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [W] à verser à Monsieur [N] [V] la somme de 4.384,78 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 21 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 sur la somme de 1.638,44, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [W] à payer à Monsieur [N] [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [V] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [W] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge