— N° RG 23/00507 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC53Q

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 18 novembre 2024

Minute n°25/161

N° RG 23/00507 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC53Q

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e ROUCH

— M^e DAGONET

— M^e NEGREVERGNE

— M^e MEURIN

— M^e BOHBOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TREIZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [J] [F]

[Adresse 4]-[Localité 5]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

S.A.S. IAD FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Véronique DAGONET, avocate au barreau de VAL-DE-MARNE, avocate plaidante

SCP [U]-ROUSSEL-Notaires

Monsieur [D] MAÎTRE [U]

[Adresse 3]-[Localité 10]

représentés par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Madame [O] [X]

[Adresse 9]-[Localité 8]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Madame [Z] [P]

Monsieur [M] [B]

[Adresse 2]-[Localité 7]

représentés par M^e Olivier BOHBOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : M^me RETOURNE, Juge

Assesseurs: M^me GRAFF, Juge

M. ETIENNE, Juge

Jugement rédigé par : M^me RETOURNE, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 16 Janvier 2025

— N° RG 23/00507 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC53Q

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me RETOURNE, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

FAITS ET PROCÉDURE

Le 11 septembre 2020, Madame et Monsieur [B] ont vendu à Madame [F] une maison sis [Adresse 4] [Localité 5] par acte de vente devant Me [D] [U], notaire à [Localité 10], pour un prix de 334.100 € pour le bien immobilier et 8.900 € au titre de biens meubles.

La vente de ce bien avait été confiée à la SAS I@D France, par l’intermédiaire de Madame [X], agent commercial, selon mandat sans exclusivité du 11 juin 2020, fixant le prix à 349 000 euros TTC et des honoraires d’agence à 12 956 euros TTC.

Le 13 juillet 2021, Madame [F] a subi une inondation qui a été déclarée en tant que catastrophe naturelle.

Par courrier du 12 décembre 2022, le conseil de Madame [F] a écrit aux époux [B] pour solliciter les coordonnées de leur conseil et envisager une résolution amiable du litige.

Par acte du 26 janvier 2023, signifié par commissaire de justice, Madame [F] a assigné devant le tribunal judiciare de Meaux les époux [B] .

Par actes délivrés les 1er et 11 septembre 2023, par commissaire de justice, Madame et Monsieur [B] ont appelé en garantie la SASU I@D FRANCE, agence immobilière, Madame [O] [X], Maître [D] [U], Notaire, ainsi que la SCP [D] [U] et Christophe ROUSSEL, Notaires.

Par ordonnance du 13 novembre 2023, la jonction a été prononcée.

Une tentative de médiation a échoué.

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 août 2024, Madame [J] [F] sollicite du Tribunal au visa des articles 1137 et 1240 du Code civil de:

“- JUGER que le comportement de Madame et Monsieur [B] est fautif, et constitutif d’une réticence dolosive,

— JUGER que le consentement de Madame [F] a été vicié du fait de ce dol,

En conséquence,

A TITRE PRINCIPAL

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [B] à verser à Madame [F] la somme de 80.300 € au titre du préjudice subi pour le prix excessif de la maison

A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [B] à verser à Madame [F] la somme de 80.154 € au titre du préjudice subi pour la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

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— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [B] à payer à Madame [F] la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [B] à payer à Madame [F] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [B] aux entiers dépens. ”

Elle fait valoir, sur le fondement de l’article 1137 du code civil que les vendeurs ont commis un dol. Elle précise que l’acte de vente conclu fait état d’une absence de sinistres avec indemnisation, que les vendeurs ont déclaré qu’à leur connaissance l’immeuble n’a pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L 125-2 ou de l’article L 128-2 du Code des assurances et que la déclaration de sinistres annexée à l’acte de vente indique que Madame et Monsieur [B] n’ont jamais été indemnisés du fait de catastrophes naturelles, bien qu’ils aient subi un sinistre en 2018. Elle indique que cette information était essentielle.

Elle ajoute que l’état descriptif des risques annexé au compromis mentionne une absence de risque important d’inondation, que la localisation n’est pas exposée à un Atlas de Zone Inondable et n’est pas soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels d’Inondation (PPRN) et que l’historique des inondations dans le département de la Seine et Marne, ne permet pas de connaître leur localisation exacte.

Elle soutient que au regard de la fiche « déclaration de sinistres indemnisés » mentionnant que les époux [B] n’avaient pas été indemnisés suite aux différentes crues, elle a cru que la maison n’avait pas été touchée malgré les deux arrêtés de catastrophe naturelle pris en 2018.

Elle estime de mauvaise foi l’affirmation des époux [B] d’absence de mention mensongère puisqu’ils n’auraient pas perçu d’indemnisation en 2018, celle-ci ayant été directement versée à leur assureur compte tenu de l’existence d’une hypothèque conventionnelle.

Elle indique que l’attestation de Madame [O] [X], agent immobilier, qui affirme avoir informé Madame [F] des différents sinistres survenus n’est pas conforme aux exigences légales et a été rédigée pour les besoins de la cause et que Maître [U] indique que lors du rendez-vous de signature, les parties n’ont aucunement débattu du caractère inondable de l’immeuble.

Elle fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 1240 du code civil et sollicite une indemnisation au titre du préjudice subi pour le prix manifestement excessif de la maison litigieuse et à titre subsidiaire pour la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses et au titre du préjudice moral.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 juillet 2024, Madame [Z] [P] épouse [B] et Monsieur [M] [S] [B] sollicitent du Tribunal au visa des articles 9 et 1137 du code civil, de:

“ Recevoir Madame et Monsieur [B] en l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

Ce faisant,

A titre principal,

Débouter Madame [J] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

Réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires formulées par Madame [J] [F],

Limiter à la somme de 3000€ le montant dont Madame et Monsieur [B] pourraient être tenus, à titre principal, au titre du préjudice résultant du prix excessif de la maison et, à titre subsidiaire, au titre de la perte de chance de contracter dans des conditions plus avantageuses,

Débouter Madame [J] [F] de sa demande complémentaire formulée au titre de la prise en charge des travaux,

Débouter Madame [J] [F] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi,

Recevoir Madame et Monsieur [B] en leur appel en garantie,

Dire que la société IAD FRANCE, Madame [O] [X], Maître [D] [U], et la SCP [D] [U] et Christophe ROUSSEL seront tenus pour responsables de toutes les conséquences découlant des difficultés énoncées ci-dessus, ainsi que de toutes condamnations financières mises à la charge de Madame et Monsieur [B] à la requête de Madame [F],

Condamner la société IAD FRANCE, Madame [O] [X], Maître [D] [U], et la SCP [D] [U] et Christophe ROUSSEL à garantir Madame et Monsieur [B] de toutes éventuelles condamnations pouvant être prononcées à leur encontre,

Très subsidiairement,

Condamner in solidum la société IAD FRANCE, Madame [O] [X], Maître [D] [U], et la SCP [D] [U] et Christophe ROUSSEL à indemniser Madame [F], avec les concluants, dès lors que leurs fautes respectives ont contribué à la réalisation de l’entier dommage,

Pour ce faire,

Limiter à la somme de 3000€ la demande formulée, à titre principal, au titre du préjudice résultant du prix excessif de la maison et, à titre subsidiaire, au titre de la parte de chance de contracter dans des conditions plus avantageuses,

Débouter Madame [J] [F] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi,

En tout état de cause,

Débouter Maître [U] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamner Madame [J] [F], ou tout succombant, à régler à Madame [Z] [B] et Monsieur [M] [B] la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Madame [J] [F], ou tout succombant, aux entiers dépens de la procédure, qui seront recouvrés directement par Mr BOHBOT Olivier, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et qui comprendront les frais d’expertise et ceux générés par l’exécution forcée de la décision à intervenir,

Dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir. .”

Ils indiquent que le compromis de vente et ses annexes détaillent la situation environnementale du bien et l’existence de six arrêtés de catastrophes naturelles et que l’agent immobilier, en charge des visites, a fait état de la situation.

Au visa de l’article 1137 du code civil, ils font valoir que la réticence dolosive n’est pas caractérisée en l’espèce, qu’ils n’ont jamais dissimulé la situation du bien, en ce qui concerne particulièrement la survenance d’inondations, l’existence de ces évènements a été mentionnée dans l’état descriptif des risques dûment remis à la demanderesse, qui a fait le choix de ne pas solliciter des informations complémentaires.

Ils ajoutent que Madame [X] [O] atteste avoir fourni ces informations et que les dispositions de l’article 202 du Code de procédure civile ne sont pas prescrites à peine de nullité.

Ils indiquent que la situation du bien a été évoquée lors des rendez-vous de signature chez le notaire.

Ils affirment qu’ils étaient fondés à ne pas signer la déclaration de sinistre dès lors qu’ils n’ont perçu aucune indemnisation, le bien étant grevé d’une hypothèque conventionnelle de sorte qu’aucune indemnisation ne leur a été versée, mais a été remise directement à leur établissement bancaire, et en concluent qu’ils n’ont jamais perçu d’indemnisation.

Ils indiquent qu’il n’a pas été dissimulé que le bien a été rénové au rez-de-chaussée.

Ils ajoutent qu’ils n’ont usé d’aucun stratagème pour contraindre Madame [F] à contracter, qu’il n’est pas démontré l’existence de manœuvres et que la preuve du caractère dolosif des informations qui n’auraient pas été divulguées n’est pas rapportée et que Madame [F] ne rapporte pas la preuve que les vendeurs aient été animés d’une intention de la tromper, ce qu’ils contestent d’ailleurs.

Au visa des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, ils font valoir que la charge de la preuve pèse sur le demandeur, que le bien est resté sur le marché moins de 15 jours, que son prix n’était pas manifestement excessif et que chaque prix de vente est fixé en fonction des caractéristiques inhérentes au bien et que l’état des biens dont le prix de vente est invoqué à titre comparatif par Madame [F] n’est absolument pas connu, ni l’intervention d’un professionnel pour la vente. Ils ajoutent que le prix du m2 pour un autre bien diffère uniquementt de 35 euros et que la demande ne peut en conséquence être supérieure à 3000 euros. Ils font valoir que la demande de préjudice moral n’est corroborée par aucun élément.

Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré que Madame [F] aurait acquis le bien à moindre coût et/ou que son comportement n’aurait pas été identique ou que le bien aurait pu être vendu à moindre prix, les époux [B] ayant déjà accepté de contracter à une offre inférieure par rapport à l’évaluation du bien qui avait été réalisée.

Au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, ils font valoir qu’il incombe au mandataire de justifier qu’il a exécuté son obligation de conseil, que Madame [X] est claire sur l’étendue de son devoir de conseil qui a porté tant sur l’état de situation du bien, que sur les inondations passées au regard du fait que le bien avait été rénové au rez-de-chaussée, ce qui établit que cette information a été communiquée à leur mandataire et que si il était retenu que Madame [F] n’a pas été informée de l’état du bien, la responsabilité contractuelle de la société IAD FRANCE serait susceptible d’être engagée.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ils soulignent que Madame [F] indique que des informations, qualifiées par ses soins d’essentielles, ne lui auraient pas été communiquées et que si cela était retenu, Madame et Monsieur [B] ne peuvent en être tenus pour responsables, ayant communiqué l’intégralité des informations en leur possession aux fins de régularisation de la vente, ce que reconnait d’ailleurs Madame [X], dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée.

A l’encontre de Me [U] et de la SCP [U] & ROUSSEL, ils font valoir au visa de l’article 1240 du code civil, qu’ils ne peuvent être tenus responsables du fait que le Notaire n’ait pas effectué une recherche et annexé dans l’acte de vente l’arrêté qui a été rendu en 2018 et qui a décrété l’inondation comme une catastrophe naturelle. Ils ajoutent que le notaire aurait dû attirer leur attention et les conseiller relativement au fait que la déclaration de sinistres indemnisés soit exempte de toute mention et qu’en l’absence d’observation sur ce point, le Notaire ne les a pas informés sur l’objet de la clause qui ne porte pas sur une indemnisation qu’ils auraient eux même touchée, mais sur le fait qu’un sinistre a donné lieu au versement d’une indemnité.

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 septembre 2024, Maître [D] [U], Notaire Associé et la Société Civile Professionnelle « [D] [U] & Christophe ROUSSEL sollicitent du Tribunal, de:

JUGER mal fondés les Epoux [B] en leur appel en intervention forcée et garantie formée à l’encontre de Maître [D] [U] et de la Société Civile Professionnelle « [D] [U] & Christophe ROUSSEL «.

Les DEBOUTER en conséquence de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre des concluants.

JUGER qu’il ne saurait y avoir lieu d’assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

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ET STATUANT RECONVENTIONNELLEMENT :

JUGER que l’action menée par les Epoux [B] à l’encontre de Maître [D] [U] revêt manifestement un caractère abusif et vexatoire qui cause à ce dernier un préjudice moral et matériel certain.

CONDAMNER en conséquence les Epoux [B] à verser à Maître [U] une somme de QUATRE MILLE EUROS (4 000€) à titre de dommages et intérêts.

Les CONDAMNER à verser Maître [D] [U] et à la Société Civile Professionnelle « [D] [U] & Christophe ROUSSEL « une somme de CINQ MILLE EUROS (5 000€) au titre des dispositions de l’Article 700 du CPC.

CONDAMNER en outre les Epoux [B] en tous les dépens dont distraction au profit de Me

NEGREVERGNE, conformément aux dispositions de l’Article 699 du CPC. “

Ils font valoir qu’ils ont rempli leurs obligations, ayant annexé à l’acte la base de données récapitulatives “GEORISQUES” des catastrophes naturelles ayant impacté la commune de [Localité 5], faisant état de 6 arrêtés de catastrophes naturelles dont 2 en 2018 et qu’ils ne pouvaient avoir connaissance de ce que l’inondation avait occasionné des dégâts à l’immeuble qu’à l’initiative exclusive des époux [B].

Ils affirment que lors de la régularisation de l’avant contrat et de la vente, les parties contractantes et Mme [X], présentes n’ont pas débattu du caractère inondable de l’immeuble.

Ils ajoutent que les époux [B] n’ont pas formé d’observations quant à la présence dans l’acte de la mention absence de sinistres avec indemnisation.

Ils estiment que les époux [B] ne sauraient arguer à cet égard de leur bonne foi en se retranchant derrière le fait qu’ils n’auraient personnellement perçu aucune indemnisation dans la mesure où, le bien étant grevé d’une hypothèque conventionnelle, l’indemnité aurait été directement versée à leur établissement bancaire, car l’existence de l’indemnisation démontre que l’inondation de 2018 a bien impacté la maison et entraîné des dommages à celle-ci, que si ladite indemnisation a été versée à la Banque prêteur de deniers des Epoux [B], ledit règlement est intervenu par délégation en leur acquit et que même si ils avaient gardé le silence de bonne foi, cette circonstance ne saurait pour autant les exonérer de leur responsabilité en qualité de co-contractants.

Ils s’interrogent sur la légitimité de Madame [F] dès lors que cette dernière avait parfaitement conscience de ce qu’elle acquerrait un bien situé dans une zone inondable et ne pouvait qu’avoir intégré le risque potentiel d’une inondation devenue une réalité le 13 juillet 2021.

Ils s’étonnent de l’action en intervention forcée et garantie à leur encontre, à laquelle faire droit reviendrait à garantir les époux [B] de leur propre turpitude ou à les exonérer de la garantie du vendeur.

lls indiquent qu’il ne peut être reproché à un Notaire de n’avoir pas effectué d’investigations complémentaires pour découvrir des éléments qui n’apparaissaient pas dans les documents en sa possession et que seuls ses clients auraient pu porter à sa connaissance.

A titre subsidiaire, sur le caractère prétenduement excessif du prix de vente, ils font valoir que le caractère excessif du prix n’est pas rapporté et qu’en tout état de cause, seuls les époux [B] seraient les débiteurs de cette somme, puisqu’à défaut cela consacrerait un enrichissement sans cause au profit des vendeurs.

Sur la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, ils font valoir qu’elle n’est pas démontrée, tout comme le préjudice moral.

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 octobre 2024, Madame [O] [X] sollicite du Tribunal au visa des articles 1230 et 1240 du code civil, de:

“ DEBOUTER Madame et Monsieur [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

DEBOUTER la Société IAD France de son appel en garantie

CONDAMNER solidairement Madame et Monsieur [B] et la Société IAD France à verser Madame [X] la somme de 3.000 € en application des dispositions des articles 1240 et suivants du Code Civil, outre la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— N° RG 23/00507 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC53Q

CONDAMNER solidairement Madame et Monsieur [B] et la Société IAD France aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e DURIEUX, dans les conditions prévues par l’article 699 du CPC

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Elle fait valoir qu’elle est est intervenue, dans le cadre de la vente litigieuse, en qualité d’agent commercial, mandataire en transaction immobilière, au titre d’un contrat régularisé avec la société IAD FRANCE et que la société IAD FRANCE exerce pour sa part, une activité d’agent immobilier, étant titulaire d’une carte professionnelle de transaction et qu’en application du contrat d’agent commercial, l’agent commercial doit être considéré comme un simple apporteur d’affaires mandaté par l’agent immobilier, à charge pour l’agent immobilier, ensuite, de faire diligences dans le cadre de la signature d’une promesse synallagmatique de vente, ou de tout autre acte juridique nécessaires à la conclusion d’une vente immobilière. Elle ajoute qu’elle a simplement prospecté, pour le compte de la société IAD FRANCE, afin de trouver un acquéreur pour le bien mis en vente par les époux [B] et que sa mission était ainsi remplie, conformément aux termes du mandat.

Elle fait valoir que sa responsabilité ne peut être recherchée en qualité de mandataire des époux [B], ces derniers ayant donné mandat à la seule Société IAD France pour procéder à la mise en vente du bien immobilier dont litige et qu’il n’existe aucun lien contractuel entre Madame [X] et Madame et Monsieur [B].

Elle indique qu’il ne peut lui être reproché la moindre faute dans le cadre du mandat qui lui a été donné par la Société IAD, qu’elle a communiqué à l’aquéreur l’ensemble des informations dont elle disposait et qu’elle n’est pas rédactice de l’acte de vente et que le dol du vendeur exonère l’agent commercial de sa responsabilité.

Elle fait valoir que le lien causal entre la faute qu’on lui reproche et le préjudice que disent subir les époux [B], n’est en l’espèce pas rapporté. Elle ajoute qu’en matière immobilière, la fixation du prix de vente est libre et que sa prétendue faute n’est en aucun cas en lien causal avec la demande de réduction de prix formulée par Madame [F].

Elle invoque que mettre à sa charge la restitution d’un prix de vente reviendrait à permettre aux vendeurs de s’enrichir, cet enrichissement n’étant pas causé.

Elle conclut que la preuve du préjudice moral n’est pas rapportée.

A titre infiniment subsidiaire, elle indique que la notion de perte de chance n’est pas évoquée par les réquérants et pas démontrée.

Elle sollicite le rejet des demandes de la société IAD France, celle ci concluant à son absence de faute.

Elle demande que l’exécution provisoire soit écartée.

Elle sollicite des dommages et intérêts à l’encontre des époux [B] et de la société IAD France, estimant l’instance abusive.

Par conclusions notifiées par RPVA le 5 janvier 2024, seules conclusions pouvant être prises en compte, celles jointes au dossier de plaidoiries n’ayant pas été transmises par RPVA, la Société I@D FRANCE sollicite du Tribunal au visa des articles 1103 et suivants et 1991 et suivants du code civil et des articles L 134-1 et suivants du code de commerce , de:

“- Juger la Société IAD FRANCE recevable et bien fondée en l’ensemble de ses prétentions, fins et écritures,

En conséquence,

— Débouter Monsieur et Madame [B] de l’intégralité des demandes qu’ils formulent à l’encontre de la Société IAD FRANCE

Subsidiairement,

— Condamner Madame [X] à garantir la société IAD FRANCE de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre.

En tout état de cause

— Dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— Condamner toute partie succombant au paiement de la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner toute partie succombant aux entiers dépens.”

Elle fait valoir que seule une responsabilité contractuelle peut être soulevée à son encontre et que les époux [B] sont défaillants à rapporter la preuve d’une faute qu’elle aurait commise dans l’exécution de son mandat. Elle précise que comme en atteste Madame [X], son devoir d’information et de conseil a parfaitement été respecté.

Elle indique que Madame [F] était parfaitement informée que le bien dont elle faisait l’acquisition était situé dans une zone concernée par des risques de catastrophes naturelles comme mentionné dans l’état des risques figurant dans le dossier de diagnostics techniques qui lui avait remis à l’issue de sa première visite par Madame [X] par courriel du 17 juin 2020 et qui était également annexé au compromis de vente.

Elle ajoute que les époux [B] sont défaillants à rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec la prétendue faute de la concluante, que le prix de vente d’un bien immobilier est fixé librement et que les caractéristiques des biens vendus aux alentours n’étant pas connues, il n’est pas possible de raisonner par analogie en simple comparaison du prix au m² et que le prix de vente payé par Madame [F] n’a rien d’excessif.

Elle ajoute sur le prix de vente prétendument excessif que sa condamnation à garantir les vendeurs de cette somme reviendrait à leur permettre de s’enrichir sans aucune cause, la restitution d’une partie du prix de vente ne constituant pas un préjudice indemnisable pour les vendeurs.

Sur la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, elle indique que rien ne permet d’établir que Madame [F] aurait obtenu cette baisse de prix, le prix de vente du bien litigieux ayant été correctement évalué et tenant compte de ses spécificités et qu’une maison voisine, également dans la zone touchée par les inondations, s’est vendue à un prix plus élevé.

Sur le préjudice moral, elle indique que Madame [F] ne rapporte pas la preuve du prétendu préjudice moral qu’elle invoque ni même l’existence d’un lien de causalité entre celui-ci et une éventuelle faute qu’elle aurait commmise.

Dans l’hypothèse où une faute serait établie à son encontre, elle soutient que le dol commis par les époux [B] l’exonère de sa responsabilité, qu’ il a été jugé que l’agent immobilier mandataire du vendeur dans le cadre de la vente d’un bien n’est pas responsable du dol commis par son mandant.

Au visa des articles 1103, 1991 du code civil et L 134-1 et suivants du code de commerce et des dispositions contractuelles, elle indique que dans l’hypothèse où sa responsabilité serait engagée, elle serait alors bien fondée à solliciter la condamnation de Madame [X] à la garantir contre toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, puisque c’est Madame [X] qui est intervenue à la vente litigieuse comme en atteste le mandat de vente conclu avec les époux [B] et que l’agent commercial représentant la Société IAD FRANCE sur le terrain est tenu, dans le cadre d’un mandat de vente, d’une obligation de conseil à l’égard de l’acquéreur.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 18 novembre 2024, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été entendue le 16 janvier 2025 et mise en délibéré au 13 février 2025.

L’original de la pièce n°3 de Mme [X] a été transmis en cours de délibéré le 23 janvier 2025

MOTIVATION

I. SUR LE DOL

Aux termes de l’article 1130 du code civil: “L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”

Aux termes de l’article 1137 du code civil: “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.”

Aux termes de l’article 1139 du code civil: “L’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.”

En l’espèce, il est mentionné à l’acte de vente au paragraphe intitulé : Etat des risques et pollutions

“ Absence de sinistres avec indemnisation

Le VENDEUR déclare qu’à sa connaissance l’immeuble n’a pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’Article L.125-2 ou de l’Article L 128-2 du Code des Assurances.”

Dans le documuent intitulé : résumé de l’expertise, réalisée sur le bien et en date du 10 juin 2020, figure une “déclaration de sinistres indemnisés”, sur laquelle les arrêtés CATNAT sur la commune de [Localité 5] sont mentionnés, introduits par la phrase suivante: “Si, à votre connaissance, l’immeuble a fait l’objet d’une indemnisation suite à des dommages consécutifs à des évènements ayant eu pour conséquence la publication d’un arrêté de catastrophe naturelle, cochez ci-dessous la case correspondante dans la colonne “indemnisé”. Aucune information n’a été remplie par les acquéreurs, qui n’ont pas signé cette déclaration.

Monsieur et Madame [B] produisent un courrier de MYMONEYBANK, qui leur a accordé un prêt assorti d’une inscription d’hypothèque conventionnelle sur le bien et qui indique demander à ce que l’indemnité du fait du sinistre lui soit directement versée par la compagnie d’assurance.

Il en résulte que si l’argent de l’indemnisation n’a pas été versé entre les mains de M .et Mme [B], pour autant l’immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité, et c’est cette information qui était requise expressément et n’a pas été mentionnée.

L’attestation de Madame [O] [X], au surplus défenderesse à l’instance, selon laquelle elle aurait informé Madame [F] que la maison a été refaite au rez-de chaussée suite à une inondation de coulée de boue, ne peut, à elle seule, démontrer que le vendeur avait prévenu l’acquéreur des risques d’inondation.

Quant à l’énonciation des catastrophes naturelles touchant la commune lors du rendez vous chez le notaires, elle n’est pas l’objet du litige.

Comme rappelé ci-dessus, l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable et il ne peut valablement être opposé à Madame [F] de ne pas s’être renseignée par elle même pour savoir si, contrairement à ce qu’avaient indiqué les vendeurs, le bien avait fait l’objet d’un sinistre indemnisé.

M. et Mme [B] connaissaient l’existence du sinistre et qu’il avait donné lieu au versement d’une indemnité, ils ont intentionnellement omis de faire état de cette information déterminante dans la décision d’acquérir ou non un tel immeuble.

II. SUR LES DEMANDES de MADAME [F]

Aux termes de l’article 1240 du code civil : “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

a) Sur la demande au titre du préjudice subi pour le prix excessif de la maison et à titre subsidiaire pour la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses

Sur le préjudice subi pour le prix excessif de la maison

Aux termes de l’article 1178 du code civil: “Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

— N° RG 23/00507 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC53Q

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.”

Pour la partie qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat à la suite du dol dont elle avait été victime, son préjudice réparable correspond uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

Madame [F] n’ayant pas demandé la nullité du contrat, elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre du prix excessif de la maison.

Sur la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses

Madame [F] fait valoir qu’elle aurait nécessairement négocié l’acquisition de la maison à un prix plus avantageux si elle avait été informée des précédentes inondations affectant la maison, en sollicitant une réduction de 30% du prix et qu’elle estime la perte de chance à 80% d’obtenir cette réduction compte tenu des inondations très fortes affectant le quartier.

La baisse du prix d’un bien en zone inondable comparativement à un bien en zone non inondable peut être évaluée à 15%.

Monsieur et Madame [B] ont signé un mandat de vente le 10 juin 2020, une promesse de vente a été régularisée le 26 juin 2020.

Madame [X] atteste qu’il y avait une seconde visite programmée le même jour que Madame [F].

Le prix du bien avait été fixé selon le mandat à 349 000 euros TTC.

Le bien a été vendu à 334.100 €.

Le prix avait donc déjà été négocié et le bien n’était pas en vente depuis longtemps.

En conséquence, la perte de chance de Madame [F] sera évaluée à 60%.

Le préjudice de Madame [F] sera donc évalué à la somme de 30 069 euros (60% x 15% x 334100 euros).

B) Sur la demande au titre du préjudice moral

Madame [F] ayant dû entreprendre des démarches après l’inondation qu’elle a subie et l’expertise de son assurance pour découvrir si les acquéreurs avaient déjà subi une inondation ayant donné lieu à indemnisation et n’ayant pu anticiper le risque d’inondation notamment pour en diminuer le risque ou pour déterminer la gamme de prix de l’aménagement qu’elle a décidé de réaliser en rez-de-chaussée en fonction de cette donnée, elle a subi un préjudice moral, qu’il convient d’évaluer à la somme de 2000 euros.

III SUR LES DEMANDES DES EPOUX [B]

a) A l’encontre de Me [U] et la SCP [U] & ROUSSEL

Le notaire est tenu à un devoir de conseil et d’information en vertu duquel il doit éclairer les parties et appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours ou est requis de donner la forme authentique.

Si la dissimulation d’éléments par le client à son notaire peut entraîner une absence de responsabilité ou de garantie du second à l’égard du premier, le notaire doit procéder à toutes les recherches relevant de sa compétence.

En l’espèce, le notaire a mentionné à l’acte de vente que la base de données relatives aux risques naturels et technologiques (GEORISQUES) a été consultée et qu’une copie des ces consultations était annexée.

Il est spécifié à l’acte de vente que les annexes font partie intégrante de la minute.

Ce descriptif de risque fait état des arrêtés de catastrophes naturelles pris sur la commune.

Il a donc rempli son obligation.

Il ne peut être reporché au notaire de ne pas avoir mis en cause la déclaration du vendeur.

En conséquence, les époux [B] seront déboutés de leur demande à leur encontre.

En l’absence de faute, la demande de garantie comme celle de condanation in solidum à leur encontre seront rejetées.

b) A l’encontre de la société I@D FRANCE et à l’encontre de Madame [X]

L’agent immobilier est tenu d’un devoir d’information et de conseil.

Le juge du fond peut décider d’écarter tout recours en garantie ou en responsabilité contre l’agent immobilier, en dépit de la faute commise par celui-ci, de la part du contractant qui s’est rendu coupable de dol.

La vente du bien a été confiée à la SAS I@D France, par l’intermédiaire de Mme [X], agent commercial, selon mandat sans exclusivité du 11 juin 2020.

En conséquence, seule la responsabilité de la SAS I@D France peut être recherchée sur le fondement contractuel du mandat dans ses rapports avec les époux [B], tandis que la responsabilité de Mme [X] dans ses rapports avec ces dernièrs ne peut qu’être de nature délictuelle et résulter d’une faute personnelle de nature à occasionner un préjudice au tiers au contrat d’agent.

Il est reconnu par Mme [X] : “Lors de la visite j’informe l’acquéreur que la maison avait été refaite en rez-de chaussée entièrement à neuf 2 ans auparavant, suite à une inondation de coulée de boue (je suis dans l’obligation d’informer mes clients de tout préjudice passé).”

La société I@D FRANCE et Mme [X] étaient donc en possession de l’information litigieuse.

Il n’est pas établi, comme développé ci-dessus, que l’information de l’existence de ce sinistre ayant touché le bien et ayant donné lieu à indemnisation a été communiquée à Madame [F], bien que cette information ait été détenue et soit déterminante.

La responsabilité contractuelle de la société I@D FRANCE sera donc retenue et la responsabilité délictuelle de Madame [X] sera retenue.

Si il n’est pas établi que l’agence immobilière et Mme [X] ont rempli leur obligation d’information durant les visites, Monsieur et Madame [B] ont réitéré leur manquement dans le cadre des déclarations faites pour la promesse de vente, puis dans l’acte de vente.

La société IAD FRANCE et Mme [X] seront donc condamnées à garantir les époux [B] à hauteur de 33% de leur condamnation à l’exception des condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

IV SUR LA DEMANDE de Me [U] et la SCP [U] & ROUSSEL

Me [U] et la SCP [U] & ROUSSEL font valoir que l’intervention forcée formée à leur encontre est abusive et vexatoire.

Au regard du dol commis par les époux [B] et qui savaient qu’ils avaient sciemment omis de transmettre les informations litigieuses au notaire, il sera fait droit à la demande.

Il convient d’allouer la somme de 2000 euros à Me [U].

V SUR LA DEMANDE DE LA SOCIETE I@D FRANCE à l’encontre de Madame [X]

— N° RG 23/00507 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC53Q

La société I@D FRANCE sollicite la condamnation de Madame [X] à la garantir contre la condamnation prononcée à son encontre, faisant valoir que c’est elle qui est intervenue à la vente

Aux termes de l’article 1991 du code civil: “Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.”

Il est stipulé à l’article 3.2 du contrat d’agent commercial : Il est précisé que le Mandataire, en tant que Conseiller a pour unique attribution aux termes du Contrat de représenter le Mandant dans le cadre de son activité d’agent immobilier.

Aux termes de l’article 10 du contrat d’agent commercial: “(e) Le Mandataire garantit le Mandant de toutes réclamations ou actions des Clients, Transaction, Intervenants, ou tiers, qui auraient pour origine une faute ou un manquement du Mandataire, en prenant directement à sa charge toutes condamnations, tous frais, coûts ou dépenses (incluant les frais juridiques), et plus généralement de toutes conséquences préjudiciables, pouvant découler de ladite faute ou dudit manquement ».

Madame [X] a signé le mandat de vente et reconnait dans son attestation avoir réalisé la visite du bien.

La société I@D FRANCE est donc fondée à l’appeler en garantie.

V SUR LA DEMANDE DE Madame [X]

Madame [X] fait valoir que l’introduction de la présente instance est abusive et sollicite la condamnation de la SAS I@D France et des époux [B].

La responsabilité de Madame [X] ayant été retenue, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande.

III SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [B], la SOCIETE I@D FRANCE et Madame [X] parties perdantes, seront condamnés conjointement aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e NEGREVERGNE pour les dépens exposés par Me [U] et la SCP [U] & ROUSSEL.

Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En conséquence, il convient de condamner solidairement les époux [B] à verser à Madame [F] la somme de 2000 euros.

Il convient de condamner les époux [B] à verser à Me [U] et la SCP [U] & ROUSSEL la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de débouter les époux [B] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de débouter la SOCIETE I@D FRANCE et Madame [X] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

l’exécution provisoire est de droit et eu égard à l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [F] de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur et Madame [B] à lui verser la somme de 80.300 € au titre du préjudice subi pour le prix excessif de la maison

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [B] à verser à Madame [J] [F] la somme de 30 069 € au titre du préjudice subi pour la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses,

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [B] à payer à Madame [J] [F] la somme de 2 000 € au titre de son préjudice moral,

DEBOUTE Madame et Monsieur [B] de leur demande de condamnation à l’encontre de Maître [D] [U], et la SCP [D] [U] et Christophe ROUSSEL à garantir Madame et Monsieur [B] de toutes éventuelles condamnations pouvant être prononcées à leur encontre;

CONDAMNE Monsieur et Madame [B] à verser à Me [U] la somme de 2000 euros pour procédure abusive et vexatoire;

CONDAMNE la société I@D FRANCE et Madame [O] [X], à garantir Madame et Monsieur [B] à hauteur de 33% des condamnations prononcées à leur encontre, à l’exception des condamnations au titre de de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE Madame et Monsieur [B] de leur demande de condamnation à l’encontre de la société I@D FRANCE, Madame [O] [X], Maître [D] [U], et la SCP [D] [U] et Christophe ROUSSEL in solidum avec eux, à indemniser Madame [F], dès lors que leurs fautes respectives ont contribué à la réalisation de l’entier dommage,

CONDAMNE Madame [X] à garantir la société I@D FRANCE de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre, à l’exception de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE Madame [X] de sa demande de condamnation solidaire de Madame et Monsieur [B] et la Société I@D France à lui verser Madame [X] la somme de 3.000 €;

CONDAMNE conjointement la SOCIETE I@D FRANCE, Madame [X] et Monsieur et Madame [B] aux entiers dépens, avec distraction au profit de M^e NEGREVERGNE pour les dépens exposés par Me [U] et la SCP [U] & ROUSSEL;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [B] à payer à Madame [J] [F] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile,

CONDAMNE Monsieur et Madame [B] à verser à Me [U] et la SCP [U] & ROUSSEL la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE Monsieur et Madame [B] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE la SOCIETE I@D FRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE Madame [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute demande autre plus ample ou contraire.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE