RÉFÉRÉ

Min N° 25/00384

N° RG 25/00879 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEL2

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 16 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 18 Novembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 mai 2024, la société TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à Mme [K] [S] un logement situé au [Adresse 3], à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 563,26 euros et 110,54 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier à Mme [K] [S] un commandement de payer la somme principale de 1.695,91 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 131,01 euros de frais, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La caisse d’allocations familiales (CAF) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée avec avis de réception du 4 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 août 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Mme [K] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner Mme [K] [S] à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes :

3.886,69 euros au titre de l’arriéré locatif et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 1.695,91 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, une indemnité mensuelle d’occupation, les dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 21 août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025.

A l’audience, la société TROIS MOULINS HABITAT représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 1.909,53 euros, arrêtée au 10 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation. Elle ne s’oppose pas à l’octroi d’éventuels délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail au bénéfice de la locataire compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant.

Régulièrement assignée à personne, Mme [K] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée à l’audience.

Le juge a invité le bailleur à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1/5

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [K] [S], assignée à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

Le contrat de bail souscrit entre les parties le 31 mai 2025 ;Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 2 mai 2025 ;Le décompte de la créance arrêté au mois de octobre 2025 inclus.Selon ce dernier décompte, Mme [K] [S] reste devoir à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme de 1.778,52 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés à la locataire (131,01 euros de « frais de commandement de payer » en date du 30 juin 2025).

Il convient par conséquent de condamner Mme [K] [S] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 1.778,52 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 10 novembre 2025 échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Comme demandé, Mme [K] [S] sera condamnée à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.695,91 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononciation de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales par lettre recommandée par la société TROIS MOULINS HABITAT le 4 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2/5

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Par ailleurs, l’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

L’article 1103 du même code précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le délai posé par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 constitue un minimum institué en protection du locataire, en application d’un ordre public de protection. Les parties sont toutefois libres de prévoir un délai plus long qui s’impose au juge en application du principe de la liberté contractuelle.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société TROIS MOULINS HABITAT justifie d’avoir régulièrement signifié le 2 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 1.695,91 euros, faisant injonction au locataire de régler cette somme dans un délai de six semaines.

Le délai contractualisé entre les parties et mentionné dans la clause résolutoire prime sur le délai de six semaines figurant au commandement de payer et reprenant les dispositions légales en vigueur.

Le relevé de compte indique que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 juillet 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT indique à l’audience ne pas être opposée à l’octroi, au bénéfice de la locataire, de délais suspensifs de la résiliation du bail malgré l’absence de Mme [K] [S] à l’audience, compte tenu de la reprise du loyer courant.

Le décompte actualisé fait en effet apparaître un prélèvement automatique le 5 novembre 2025 d’un montant de 356,47 euros. Couplé avec le versement des APL, à hauteur de 433,96 euros, il y a lieu de considérer que la condition de reprise du paiement du loyer courant est remplie.

Compte tenu de l’accord du bailleur et du montant de la dette, il y a lieu de permettre à Mme [K] [S], bien que non comparante, d’apurer la dette en 35 mensualités de 50 euros, la 36e mensualité devant solder la dette.

3/5

Il convient également de prévoir que la résiliation du bail sera suspendue au respect du plan d’apurement ainsi établit.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de la locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Mme [K] [S] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 3 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [K] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société TROIS MOULINS HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la société TROIS MOULINS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 mai 2025 entre la société TROIS MOULINS HABITAT d’une part, et Mme [K] [S] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], 2ème étage, à [Localité 8] [Localité 7], sont réunies à la date du 3 juillet 2025 ;

CONDAMNONS Mme [K] [S] à payer, à titre provisionnel, à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme de 1.778,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 novembre 2025 échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2025 sur la somme de 1.695,91 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDONS un délai à Mme [K] [S] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Mme [K] [S] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

4/5

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [K] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [K] [S] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 3 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Mme [K] [S] aux dépens de l’instance ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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