— N° RG 23/01510 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC727

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 25]

2ème chambre – section 3

Contentieux

N° RG 23/01510 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC727

Minute n° 25/52

JUGEMENT du 28 MARS 2025

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [H] [C]

[Adresse 6]

[Localité 14]

représenté par M^e Emmanuel VAUTIER, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant/postulant

DEFENDEUR

Monsieur [T] [C]

[Adresse 20]

[Localité 15]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

Président : M^me Cécile VISBECQ, Juge

Assesseur : Madame Laura GIRAUDEL, Juge

Statuant en double juges rapporteurs et, en l’absence d’opposition des parties, ont rendu compte des plaidoiries au tribunal dans le délibéré composé de :

Président : M^me Cécile VISBECQ, Juge

Assesseurs : M^me Marion MEZZETTA, Juge

Madame Laura GIRAUDEL, Juge

GREFFIER : Lors des débats et au prononcé : M^me Karima BOUBEKER, Greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 28 février 2025.

— N° RG 23/01510 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC727

JUGEMENT

— réputé contradictoire ;

— rendu publiquement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe à la date du délibéré, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Cécile VISBECQ, président, et par Karima BOUBEKER greffier, lors du prononcé ;

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [K] [A], née le [Date naissance 11] 1945 à [Localité 16] (77) et Monsieur [H] [I] [C], né le [Date naissance 4] 1942 à [Localité 26] (75), se sont mariés le [Date mariage 13] 1964 à [Localité 31] (93) sous le régime de la communauté de biens meubles et acquêts à défaut de contrat de mariage préalable.

De leur union est né [T] [E] [D] [C] le [Date naissance 8] 1967 à [Localité 27] (75).

Madame [S] [K] [A] est décédée le [Date décès 5] 1999 à [Localité 22] (77), laissant pour lui succéder, selon l’acte de notoriété établi par Maître [T] [P] le 7 décembre 2000 :

— son conjoint, Monsieur [H] [C],

— leur fils, Monsieur [T] [C].

Il dépend de la succession, selon l’attestation immobilière établie par Maître [T] [P] le 7 décembre 2000 :

— un pavillon d’habitation situé [Adresse 6] à [Adresse 29] (77) cadastré section AH numéro [Cadastre 2], lieudit « [Adresse 6] » pour une superficie de 4 ares 5 centiares,

— un pavillon d’habitation situé [Adresse 28] à [Localité 19] (17) cadastré section E numéro [Cadastre 3] lieudit « [Localité 23] » pour une superficie de 1 are 78 centiares et section E numéro [Cadastre 12] lieudit « [Localité 17] », pour une superficie de 10 ares 65 centiares.

Aux termes d’un acte reçu par Maître [P] le 7 décembre 2000, Monsieur [H] [C] a déclaré opter pour un quart en toute propriété et trois-quart en usufruit de l’universalité des biens et droits immobiliers composant la succession de son épouse.

Monsieur [H] [C] a souhaité sortir de l’indivision. Il a proposé à son fils que le bien de [Localité 19] (17) lui soit attribué préférentiellement et que le bien de [Localité 30] (77) soit vendu.

Monsieur [T] [C] a signé le mandat de vente le 8 septembre 2022 mais fait échec à la vente en refusant de signer le compromis de vente.

À défaut de pouvoir parvenir à un partage amiable, Monsieur [H] [C] a, par acte délivré par commissaire de justice le 23 mars 2023, assigné Monsieur [T] [C] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de partage judiciaire.

Par jugement du 26 janvier 2024, le tribunal a :

— ordonné l’ouverture des opérations de liquidation partage de l’indivision successorale consécutive au décès de Madame [S] [A], née le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 16] (77) et décédée le [Date décès 5] 1999 à [Localité 22] (77),

— désigné pour y procéder Maître [N] [L], notaire, sous la surveillance d’un juge commis,

— débouté Monsieur [H] [C] de sa demande d’attribution préférentielle du pavillon situé à [Localité 19] (17) dépendant de la succession,

— débouté Monsieur [H] [C] de sa demande de dommages et intérêts,

— rejeté toute autre demande,

— dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

— condamné Monsieur [T] [C] à payer à Monsieur [H] [C] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, Monsieur [H] [C] demande au tribunal de :

— l’autoriser à conclure seul les mandats de vente nécessaires auprès d’agence immobilière pour la vente du bien immobilier situé [Adresse 7] (77),

— l’autoriser à vendre seul le bien immobilier qu’il possède en indivision avec Monsieur [T] [C] situé [Adresse 7] (77) constitué par un pavillon d’habitation élevé sur vide sanitaire, d’un rez-de-chaussée divisé en entrée, cuisine, salon-séjour, deux chambres, grenier perdu au-dessus, et terrain d’une contenance, en ce compris l’emplacement des constructions, de 405m², cadastré Section AH N°[Cadastre 2] lieudit « [Adresse 10] », pour une superficie de 4 ares 05 centiares,

— Subsidiairement, en l’absence de vente de gré à gré dans le délai de 8 mois suivant le jugement à intervenir, et préalablement aux dites opérations et pour y parvenir,

* ordonner la licitation à la barre du Tribunal judiciaire de Meaux du bien immobilier situé [Adresse 7] (77) constitué par un pavillon d’habitation élevé sur vide sanitaire, d’un rez-de-chaussée divisé en entrée, cuisine, salon-séjour, deux chambres, grenier perdu au-dessus et terrain d’une contenance, en ce compris l’emplacement des constructions, de 405m² cadastré Section AH N°[Cadastre 2] lieudit « [Adresse 9] », pour une superficie de 4 ares 05 centiares,

* la mise à prix du bien à la somme de 240 000 euros avec faculté de baisse d’un quart puis de moitié en cas d’enchères désertes,

* dire qu’il sera procédé à ladite vente sur licitation conformément au cahier des conditions de vente qui sera déposé par Maître Emmanuel VAUTIER, avocat au Barreau de Meaux,

— allouer les dépens en frais privilégiés de licitation partage dont distraction au profit de Maître Emmanuel VAUTIER, avocat au Barreau de Meaux,

— condamner Monsieur [T] [C] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [T] [C] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande d’autorisation à vendre seul le bien immobilier sis à [Localité 30], Monsieur [H] [C] indique que son fils, Monsieur [T] [C] avait accepté de signer un mandat de vente mais qu’il a ensuite refusé de signer le compromis de vente établi par l’agence [18] et ce, malgré une mise en demeure adressée le 23 décembre 2022. Il ajoute qu’il a dû saisir le tribunal judiciaire d’une demande en partage judiciaire. Il souligne que son fils ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé par le notaire, empêchant les opérations de partage pourtant ordonnées. Il précise qu’il souhaite se voir attribuer le bien de [Localité 19] et que la vente du bien de [Localité 30] lui permettra de racheter la part de son fils dans le bien de [Localité 19] et donc de sortir de l’indivision. Il ajoute que conserver une maison vide est contraire à l’intérêt des indivisaires en ce qu’elle ne leur procure aucun revenu et les expose à des charges financières importantes. Il ajoute qu’il est le seul à entretenir et à assumer les charges financières du bien de [Localité 30] mais qu’à défaut d’entretien quotidien, celui-ci se dégrade et est exposé à un risque de sinistre et de squat.

À titre subsidiaire et à défaut de vente de gré à gré dans le délai de huit mois à compter de la présente décision, il sollicite la licitation du bien avec une mise à prix de 240 000 euros en considération de l’offre d’achat qu’il avait reçue au prix de 245 000 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des moyens.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré le 23 mars 2023 à étude, Monsieur [T] [C] n’a pas constitué avocat. Susceptible d’appel, le jugement est réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience collégiale du 28 février 2025 et a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’être autorisé à vendre seul le bien immobilier :

En vertu de l’article 815-5 du code civil un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.

Il résulte de ce texte, qu’il faut qu’un ou plusieurs indivisaires dont l’accord est nécessaire pour accomplir un acte déterminé, se refuse à donner cet accord, et que ce refus mette en péril l’intérêt commun, notion qui relève de l’appréciation souveraine du juge du fond.

En l’espèce, Monsieur [H] [C] produit les pièces suivantes à l’appui de sa demande :

— le mandat conclu avec l’agence [18] pour vendre le bien situé à [Localité 30] (77) au prix de 249 000 euros et signé par Monsieur [T] [C] le 8 septembre 2022,

— le compromis de vente établi par l’agence [18] fin 2022 au prix de 245 000 euros,

— la mise en demeure adressée par recommandé avec accusé de réception le 22 décembre 2022 à Monsieur [T] [C] de signer le compromis de vente sous huitaine,

— le procès-verbal d’ouverture des opérations de partage établi le 26 mars 2024 par le notaire désigné par le tribunal mentionnant l’absence de Monsieur [T] [C] et ce, malgré une convocation adressée par commissaire de justice le 11 mars 2024,

— l’avis de taxes foncières 2024 pour le bien de [Localité 30] d’un montant de 1049 euros adressé à Monsieur [H] [C] et faisant état d’un prélèvement sur son compte,

— l’appel de cotisation d’assurance habitation du bien de [Localité 30] d’un montant de 441,91 euros par an adressé à Monsieur [H] [C],

— l’offre d’achat effectuée fin 2024 au prix de 208 000 euros.

Il résulte de ces pièces que le bien de [Localité 30] n’est pas habité, génère des frais uniquement pour Monsieur [H] [C] sans produire aucun revenu. Alors que Monsieur [T] [C] avait donné son accord pour la vente de ce bien par l’agence [18] au prix de 249 000 euros, il a refusé de signer le compromis de vente établi peu après au prix de 245 000 euros et ce, sans indiquer les motifs de son refus. Compte tenu de la baisse du marché, une nouvelle offre a été faite mais au prix de 208 000 euros. L’opposition systématique sans motif valable à la vente du bien est contraire à l’intérêt des indivisaires, le bien, vide de tout occupant et peu entretenu, risquant à terme d’être dégradé.

En conséquence, il convient d’autoriser Monsieur [H] [C] à vendre seul le bien immobilier situé [Adresse 7] (77) et cadastré section AH numéro [Cadastre 2], lieudit « [Adresse 6] » pour une superficie de 4 ares 5 centiares au prix minimum de 208 000 euros et ce, pendant un délai de huit mois à compter de la présente décision. Cette autorisation comprend celle de signer un mandat de vente, un compromis et l’acte authentique de réitération.

Sur la demande de licitation du bien immobilier :

L’article 1361 du code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies, à savoir que tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés.

Aux termes de l’article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281.

Monsieur [H] [C] souhaite sortir de l’indivision. En cas d’absence de vente de gré à gré dans un délai de huit mois suivant le présent jugement, il sollicite la licitation du bien immobilier situé à [Localité 30].

Aucune partie n’a exprimé le souhait de conserver le bien immobilier moyennant le versement d’une soulte.

Le bien immobilier n’étant pas facilement partageable en nature s’agissant d’une maison d’habitation, la sortie de l’indivision ne peut se faire qu’en vendant le bien immobilier indivis.

Le droit au partage consacré par l’article 815 du code civil qui constitue un principe d’ordre public s’oppose à ce qu’un indivisaire soit maintenu dans l’indivision contre sa volonté. Le juge aux affaires familiales doit donc prendre les décisions permettant la sortie de l’indivision, voulue par les parties.

Il convient donc d’ordonner la licitation du bien indivis, afin de permettre le partage de l’indivision existant entre les parties, étant rappelé que ces modalités ne sont pas un obstacle à une vente de gré à gré pour autant que les parties s’entendent pour ce faire.

L’article 1273 du code de procédure civile précise que le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens et les conditions essentielles de la vente.

Il convient de rappeler que le montant de la mise à prix ne correspond pas à la valeur vénale du bien ; qu’elle doit nécessairement être attractive afin de ne pas dissuader les éventuels acquéreurs de se faire représenter à l’audience de vente, au détriment de l’indivision ; qu’enfin, le montant de la mise à prix ne préjuge pas du montant auquel le bien vendu à la barre trouvera en réalité preneur.

En l’espèce, Monsieur [H] [C] propose de fixer la mise à prix à la somme de 240 000 euros compte tenu de l’offre reçue en 2022 au prix de 245 000 euros.

Il ne produit pas d’estimation de la valeur vénale du bien mais il résulte des pièces versées au débat qu’il a reçu fin 2024 une offre au prix de 208 000 euros.

Il est rappelé que le bien est situé à [Localité 30] (77) et est constitué d’un pavillon d’habitation comprenant deux chambres sur un terrain de 405 m2.

Au regard des caractéristiques du bien immobilier, de sa situation matérielle et juridique, des conditions économiques de marché et de l’offre d’achat produits aux débats, il convient de fixer la mise à prix à la somme de 160 000 euros.

Les modalités de licitation seront détaillées dans le dispositif du présent jugement.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente. En l’absence de condamnation aux dépens, il n’y a pas lieu de dire que ceux-ci seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [T] [C] sera condamné à payer à Monsieur [H] [C] la somme de 3000 euros au titre des frais qu’il a dû exposer et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Autorise Monsieur [H] [C] à vendre seul le bien immobilier dont il est propriétaire en indivision avec Monsieur [T] [C] situé [Adresse 6] à [Localité 30] (77) et cadastré section AH numéro [Cadastre 2], lieudit « [Adresse 6] » pour une superficie de 4 ares 5 centiares au prix minimum de 208 000 euros et ce, pendant un délai de huit mois à compter de la présente décision ;

Ordonne, à défaut de vente de gré à gré dans le délai de huit mois à compter de la présente décision et pour parvenir aux opérations de compte, liquidation et partage, qu’il soit procédé, en présence de l’ensemble des parties ou celles-ci dûment appelées en l’audience des criées du tribunal judiciaire de Meaux (77), après accomplissement des formalités légales et de publicité, sur le cahier des conditions de vente dressé par Maître Emmanuel VAUTIER, avocat au barreau de Meaux, ou de tout autre avocat du même barreau qui s’y substituerait, à la vente sur licitation au plus offrant et dernier enchérisseur du bien immobilier situé [Adresse 7] (77) et cadastré section AH numéro [Cadastre 2], lieudit « [Adresse 6] » pour une superficie de 4 ares 5 centiares ;

Fixe la mise à prix à la somme de 160 000 euros ;

Dit qu’à défaut d’enchère sur le montant de cette mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix du quart et faute d’enchère sur une mise à prix baissée du quart, il sera immédiatement procédé à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix de moitié ;

Autorise tout commissaire de justice choisi par l’avocat auteur du cahier des conditions de vente, qui pourra s’adjoindre tout expert en diagnostic de son choix, à pénétrer dans les lieux et, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier après deux visites infructueuses, afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble et faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente et d’organiser les visites des amateurs potentiels en vue de l’adjudication dans le mois précédent la vente avec un maximum de deux heures par jour du lundi au samedi de 9h à 12h et de 14h à 18h ;

Rappelle que sont applicables à la licitation d’immeuble les dispositions des articles R.322-39 à R.322-49, R.322-59, R.322-61, R.322-62 et R.322-66 à R.322-72 du code des procédures civiles d’exécution, et ce à l’exclusion des dispositions des articles R.322-31 à R.322-38 du même code ;

Fixe comme suit en application de l’article 1274 du code de procédure civile les modalités de la publicité applicable à la présente vente :

— distribution de 50 affiches à main format A4,

— affichage de 10 affiches de couleur format A3 apposées dans les locaux de la juridiction siège de la vente et en tout lieu autorisé et accessible au public,

— insertion d’une annonce dans le journal [Localité 21] ou Le Pays Briard, dans un journal spécialisé d’annonces légales ou sur un site internet dédié,

— une annonce sur le site internet du cabinet de Maître [F] [R] ;

Renvoie les parties à poursuivre les opérations de partage devant le notaire commis, une fois la licitation intervenue ;

Ordonne l’emploi des dépens en frais de partage et de vente ;

Dit n’y avoir lieu à accorder le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [T] [C] à verser à Monsieur [H] [C] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement ;

Renvoie l’affaire à l’audience dématérialisée de mise en état du juge commis du 12 juin 2025 à 9 heures pour contrôle de l’avancement des opérations de compte liquidation et partage ;

Invite les parties et le notaire à renseigner le juge commis pour la date fixée, puis aux dates de renvoi qui seront arrêtées, de l’état d’avancement des opérations ;

Dit que cette information sera faite :

— pour les parties représentées par un avocat, par RPVA,

— à défaut de représentation par avocat et pour le notaire désigné par courrier électronique à l’adresse : [Courriel 24] ;

Rappelle qu’à défaut pour les parties d’accomplir ces diligences au fur et à mesure des opérations de liquidation, l’affaire sera supprimée du rang des affaires en cours.

La greffière, Le président,