Min N° 25/00474

N° RG 25/00732 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3B7

S.A. 3F SEINE ET MARNE

C/

Mme [I] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A. 3F SEINE ET MARNE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur LEUTHEREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 12 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Hela KACEM

Copie délivrée

le :

à : Madame [I] [C]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2009, ayant pris effet le 17 décembre 2009, la S.A. [Adresse 5] a donné à bail à M. [O] [W] et Mme [I] [C] épouse [W] un logement, son parking et son jardin situés [Adresse 1] à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 398,25 euros s’agissant du logement, de 46,27 euros s’agissant du parking et de 20,57 euros s’agissant du jardin, outre un dépôt de garantie de 398,25 euros.

Par jugement du 08 octobre 2014, le divorce de M. [O] [W] et Mme [I] [C] a été prononcée, cette dernière fixant sa résidence dans le domicile donné à bail.

Invoquant des échéances impayées, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE, venant aux droits de la S.A. [Adresse 5], a, par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, fait signifier à Mme [I] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 615,10 euros, dont 3 464,20 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 25 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE a fait assigner Mme [I] [C] à l’audience du 12 mars 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [I] [C] et de tous occupants de son chef des lieux concernés, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, et d’un serrurier ;

— dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-0 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [I] [C] à lui payer la somme en principal de 7 554,53 euros, due pour les causes énoncées, avéc intérêts de droit à compter de la date du commandement, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation ;

condamner Mme [I] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— condamner Mme [I] [C] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 mars 2024.

Lors de l’audience du 12 mars 2025, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 8 263,17 euros selon décompte arrêté au 03 mars 2025, échéance de février 2025 incluse. Elle indique accepter la mise en place de délais de paiement des délais de paiement.

Mme [I] [C], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 50 euros par mois en plus des loyers et charges. Elle s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE justifie avoir saisi la CAF de la situation d’impayé de Mme [I] [C] par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 02 février 2022, soit plus de deux mois avant l’assignation du 10 janvier 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.A. 3F SEINE-ET-MARNE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 21 décembre 2009, le commandement de payer délivré le 28 mars 2024 et le décompte de la créance actualisé au 12 mars 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 8 263,17 euros au 12 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire.

Cependant, il ressort du décompte que des frais de rejet pour 1,71 euros chacun ont été imputés à la locataire les 30 septembre 2022 et 30 janvier 2023. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de relance en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette locative.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [I] [C] à payer à la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE la somme de 8 259,75 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 464,20 euros à compter du 28 mars 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la notification de la présente décision, au titre de la dette locative arrêtée au 03 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 21 décembre 2009 comporte, en son article 9, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 28 mars 2024, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE a fait commandement à Mme [I] [C] de payer la somme de 3 464,20 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 29 mai 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit qu’à la date de l’audience, le paiement des loyers courants n’a pas repris, la dernière échéance réglée dans son intégralité remontant au mois de janvier 2024, et seule une somme de 450 euros ayant été versée en dernier lieu le 29 janvier 2025, alors qu’était dû une somme de 574,32 euros.

Cependant, lors de l’audience, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE souhaité l’octroi de délais de paiement et a ainsi explicitement renoncé au bénéfice des dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, S.A. 3F SEINE-ET-MARNE sera autorisée à procéder à l’expulsion de Mme [I] [C] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, Mme [I] [C] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer du logement, de son parking et de son jardin, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit pour un total de 574,32 euros au 28 février 2025), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [I] [C] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 décembre 2009 entre la S.A. [Adresse 5], aux droits de laquelle vient la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE, d’une part, et Mme [I] [C], d’autre part, portant sur le logement, son parking et son jardin, sis [Adresse 1] à [Localité 7], sont réunies à la date du 29 mai 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE Mme [I] [C] à payer à la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE la somme de 8 259,75 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 464,20 euros à compter du 28 mars 2024, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Mme [I] [C] à s’en libérer par 35 mensualités d’un montant minimum de 50 euros chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

2° la résiliation du bail sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,

3° la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE sera , à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5° Mme [I] [C] sera condamnée à payer à la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si les baux s’étaient poursuivis (soit 574,32 euros au 28 février 2025), à compter de la date d’effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [I] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2024 ;

REJETTE la demande de la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION