— N° RG 24/02684 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR74

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Minute n° 25/153

N° RG 24/02684 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR74

Le

CCC : dossier

FE :

M^e DONNIOU

M^e VALLUIS

notification LRAR aux parties

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU DIX FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, M. BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal Judiciaire de MEAUX, Magistrat chargé de la Mise en Etat assisté de M^me BOUBEKER, Greffière ;

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 13 Janvier 2025 ;

Vu les articles 780 et suivants du code de procédure civile;

Vu le dossier de l’affaire enrôlée sous le N° RG 24/02684 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR74 ;

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GOODMAN FRANCE

[Adresse 1]

représentée par Maître Malicia DONNIOU de la SELARL GINKGO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. SOCIETE D’AMENAGEMENT CG77

[Adresse 2]

représentée par Maître Martin VALLUIS de l’AARPI MIGUERES MOULIN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Ordonnance :

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, juge de la mise en état , ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

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— N° RG 24/02684 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR74

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de trois promesses synallagmatiques de vente en date du 23 avril 2018, la société d'‘Aménagement CG77 s’est engagée à vendre à la société Goodman France, qui a accepté et s’est engagée à son tour à acquérir sous l’ensemble des charges et conditions des promesses, les lots n° 1, 2 et 3 [Adresse 4], terrains situés au [Localité 3] (Seine-et-Marne).

Les conditions suspensives stipulées dans les promesses synallagmatiques de vente devaient être réalisées au plus tard le 21 avril 2023.

Ce délai a été prorogé au 31 mars 2024 par trois avenants signés les 21 avril 2023 (lots n° 1 et n° 3) et 24 avril 2023 (lot n° 2).

La société Goodman France a demandé à la société d’Aménagement CG77 à plusieurs reprises de justifier de la réalisation des conditions suspensives à sa charge et n’a obtenu aucune réponse satisfaisante.

Par courrier du 4 avril 2024, la société Goodman France a convoqué la société d’Aménagement CG77 à un rendez-vous le 19 avril 2024 chez Le Breton Notaire, pour signer les actes authentiques et le cas échéant proroger le délai de réalisation des conditions suspensives.

La société d’Aménagement CG77 ne s’est pas présentée au rendez-vous du 19 avril 2024.

Suivant courrier du 26 avril 2024, Maître [R], notaire de la société d’Aménagement CG77, a formulé à Maître [E], notaire de la société Goodman France, diverses observations sur la situation juridique dans laquelle se trouvaient les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, la société Goodman France a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux la société d’Aménagement CG77 pour voir, notamment, juger que la vente des lots n° 1, 2 et 3, objet des promesses synallagmatiques de vente du 23 avril 2018 est parfaite, ordonner à la société d’Aménagement CG77 de se présenter chez Maître [L] [E], notaire, pour signer l’acte authentique de vente et condamner cette dernière société à lui payer la somme 4 240 279,25 euros au titre de la clause pénale stipulée dans les promesses synallagmatiques de vente.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, la société d’Aménagement CG77 demande au juge de la mise en état de :

Vu la forme commerciale des sociétés en la cause ;

Vu l’article L.721-3 c.com,

Vu les articles 33 s. cpc,

Vu les articles 75 s. cpc,

Vu l’article 789 cpc,

Se déclarer matériellement incompétent;

Renvoyer la cause et les parties devant le tribunal de commerce de Meaux;

Condamner la Sarl “Goodman France” au paiement de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2025, la société Goodman France demande au juge de la mise en état de :

Vu la nature immobilières pétitoires de l’action introduite par Goodman France,

Vu l’article L. 211-4 du code de l’organisation judiciaire,

Vu l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

— Se déclarer matériellement compétent pour connaître de l’action introduite par la société Goodman France;

— Débouter la société CG 77 de l’ensemble de ses demandes;

— Condamner la société CG 77 au versement de la somme de 3.500 euros à la société Goodman France en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner la société CG 77 aux entiers dépens de l’incident.

MOTIVATION

Sur l’exception d’incompétence

La société d’Aménagement CG77 soutient que :

— la société “Goodman France” est une société à responsabilité limitée, régie par les articles L.223-1 et suivants du code de commerce, chapitre III “Des sociétés à responsabilité limitée” au sein du Livre II “Des sociétés commerciales et des groupements d’intérêt économique” et de son Titre II “Dispositions particulières aux diverses sociétés commerciales”;

— la société “société d’Amenagement CG77” est une société par actions simplifiée, régie par les articles L.227-1 et suivants du code de commerce, chapitre VII “Des sociétés par actions simplifiées” au sein du Livre II “Des sociétés commerciales et des groupements d’intérêt économique” et de son Titre II “Dispositions particulières aux diverses sociétés commerciales”;

— au visa des dispositions des articles L. 721-3 et L. 210-1 du code de commerce, il ne fait aucun doute qu’un litige entre deux sociétés commerciales, en l’espèce une société à responsabilité limitée et société par actions simplifiée, ressort de la compétence exclusive du tribunal de commerce;

— comme le relève très justement la société Goodman France, “l’action en revendication est celle par laquelle un propriétaire agit en justice, en cette qualité, contre un tiers qui détient indûment son bien”;

— en d’autres termes, pour exercer une action immobilière pétitoire, visant la protection du droit

de propriété, déjà faut-il être propriétaire;

— l’argument vise à rappeler le critère chronologique caractéristique de l’action immobilière pétitoire : il faut être propriétaire d’abord pour exercer une action immobilière pétitoire ensuite;

— or, il ne fait aucun doute qu’à la date de son acte introductif d’instance la société Goodman France ne pouvait se prétendre propriétaire des immeubles litigieux;

— l’assignation elle-même le confirme puisque la société Goodman France espère obtenir du jugement à intervenir un transfert de la propriété qu’elle ne détient, par définition, pas encore;

— l’action intentée par Goodman France ne saurait, en l’état, être qualifiée d’action immobilière pétitoire au sens de l’article R.211-3-26 coj;

— la jurisprudence retient, au mieux, une qualification d’action mixte, excluant la compétence réservée de l’article R.211-3-26 Coj;

— l’opération menée par la société Goodman France n’est en rien une activité de “promotion immobilière”, par nature civile;

— il s’agit indubitablement d’une opération commerciale, ne serait-ce que par accessoire;

— c’est bien pour l’accomplissement de son objet social et “pour les besoins de son commerce”, selon la formule jurisprudentielle consacrée, que la société Goodman France espère obtenir un transfert de propriété des parcelles litigieuses.

❖

La société Goodman France fait valoir que :

— parmi les matières déterminées par les lois et règlements au sens de l’article L.211-4 du code de l’organisation judiciaire on retrouve, notamment, celles énumérées à l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire qui dispose que le tribunal judiciaire à compétence exclusive notamment en matière d’actions immobilières pétitoires;

— les actions pétitoires sont définies comme celles qui ont trait à la protection en justice de la propriété immobilière ou des autres droits réels immobiliers en ce compris, notamment, l’action en revendication du droit de propriété sur un immeuble;

— la Cour de cassation considère que l’action en revendication de la propriété immobilière est une action réelle pétitoire;

— son action à l’encontre de CG 77 devant le tribunal judiciaire de Meaux a justement pour objet de voir reconnaître son droit de propriété des lots n° 1, n° 2 et n° 3 de la [Adresse 5]);

— elle constitue donc bien une action immobilière pétitoire;

— il en résulte que nonobstant sa prétendue qualité de commerçant et de celle de CG 77, la compétence matérielle pour trancher ce litige est dévolue par la loi et de manière exclusive au tribunal judiciaire de Meaux;

— au surplus, les promesses synallagmatiques de vente des lots n° 1, n° 2 et n° 3 en date du 23 avril 2018, conclues entre CG 77 et elle, stipulent en leur article 23.3 que toutes les contestations qui pourront résulter des présentes seront soumises au tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble (soit le tribunal judiciaire de Meaux);

— c’est bien en qualité de propriétaire qu’elle exerce la présente action qui n’a pour objet principal que d’obtenir la constatation du caractère parfait de la vente à la suite de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives;

— cette action en constatation du caractère parfait de la vente constitue bien une action pétitoire immobilière au sens de l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire;

— CG 77 opère une confusion entre la qualité de propriétaire et la possession des lieux les deux pouvant être décorrélés que ce soit contractuellement ou, comme en l’espèce, par le comportement dilatoire du vendeur (CG 77) qui refuse de se dessaisir des biens vendus malgré la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives donnant à la vente promise son plein effet;

— la revendication de la propriété des lots n° 1, 2 et 3 et la prise de possession de ceux-ci est bien l’objet principal de sa demande devant le tribunal de céans, demande portant sur la constatation du caractère parfait de la vente;

— la circonstance selon laquelle sa demande serait mixte compte tenu de la demande d’application de la clause pénale ne saurait qu’être écartée dès lors que la demande indemnitaire n’intervient qu’en complément de la constatation de la perfection de la vente et est justifiée par l’applicabilité desdites clauses pénales aux faits et actes dont s’en est rendu auteur CG 77 vis-à-vis d’elle;

— cette demande indemnitaire ne saurait qualifier l’action qu’elle a intentée d’action mixte;

— l’article L. 110-1 du code de commerce qualifie d’acte de commerce “Tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, à moins que l’acquéreur n’ait agi en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux”;

— pour être qualifiable d’acte de commerce aux termes de cet article, l’achat d’un bien immobilier doit être effectué “aux fins de les revendre, à moins que l’acquéreur n’ait agi en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux”;

— or, en l’espèce, elle entend réaliser une opération de promotion immobilière à caractère civil tel que cela ressort justement du “process de fonctionnement de la société Goodman France” tel que décrit sur son site internet et repris par CG 77 dans ses conclusions en réplique puisqu’elle indique justement “en tant que propriétaires à long terme, nous veillons attentivement à la qualité de votre bâtiment, de la remise des clés jusqu’à la fin de votre bail, et au-delà” (passage repris des conclusions en réplique de CG 77 page 11);

— les lots ont vocation à être bâtis et gérés par elle et n’ont pas vocation à être vendus en bloc ou par locaux;

— la circonstance selon laquelle le préambule des promesses de vente ne qualifierait pas son opération d’opération de promotion immobilière ne saurait induire que celle-ci doit être qualifiée d’acte de commerce au sens de l’article L. 110-1 du code de commerce;

— au demeurant, la clause de compétence n’est pas irrégulière puisqu’elle tire exactement les conséquences de ce qui précède, l’action étant une action pétitoire immobilière pour la réalisation d’une opération par nature civile, c’est donc bien le tribunal judiciaire de Meaux qui est compétent.

❖

Le juge de la mise en état,

L’article L. 721-3 du code de commerce dispose que “les tribunaux de commerce connaissent :

1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

Toutefois, les parties peuvent, au moment où elles contractent, convenir de soumettre à l’arbitrage les contestations ci-dessus énumérées. Par exception, lorsque le cautionnement d’une dette commerciale n’a pas été souscrit dans le cadre de l’activité professionnelle de la caution, la clause compromissoire ne peut être opposée à celle-ci.”

En application de l’article R. 211-3-26, 5°, du code de l’organisation judiciaire, “le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes : actions immobilières pétitoires.”

Les actions immobilières pétitoires sont celles qui visent à établir un droit de propriété sur des biens immobiliers ou en nier l’existence.

En l’espèce, l’action engagée par la société Goodman France, fondée expressément sur les articles 1103, 1104, 1304-3, 1583, 1589 et 1603 du code civil, tend à l’exécution des obligations contractuelles découlant des promesses synallagmatiques à son profit.

Il ne s’agit pas d’une action immobilière pétitoire au sens de l’article R. 211-3-25, 5°, du code de l’organisation judiciaire. Elle ne relève donc pas de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

Les promesses synallagmatiques litigieuses ont été conclues entre deux commerciales. Le litige né de l’exécution de ces promesses relèvent du tribunal naturel de ces sociétés, à savoir le tribunal de commerce.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que la société d’Aménagement CG77 soulève l’incompétence du tribunal judiciaire de Meaux. Cette exception sera favorablement accueillie.

Sur les demandes accessoires

La société Goodman France est la partie perdante et sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclare le tribunal judiciaire de Meaux incompétent pour connaître de l’action de la société Goodman au profit du tribunal de commerce de Meaux;

Dit que le dossier de l’affaire sera transmis au tribunal de commerce de Meaux par le greffe, avec une copie de la décision de renvoi, à défaut d’appel dans le délai;

Condamne la société Goodman France aux dépens;

Rejette toutes les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT