RÉFÉRÉ

Min N° 26/00048

N° RG 25/00965 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFJP

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 27 Janvier 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 16 Décembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Madame [W] [L] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 5]

représenté par Madame [B] [U] munie d’un pouvoir

Madame [B] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 4]

comparante en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 juillet 2016, à effet au 8 juillet 2016, l’OPH de [Localité 8] Habitat, aux droits duquel vient la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat, après opération de fusion-absorption, a donné à bail à M. [K] [G] et Mme [B] [U] un logement situé au [Adresse 2] [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 716,74 euros, hors charges.

Par contrat dit « accessoire au bail d’habitation » conclu le 26 juillet 2016 avec effet au 1er août 2016, la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat a donné à bail à M. [K] [G] et Mme [B] [U] un emplacement de stationnement souterrain n°2231020017 situé dans la [Adresse 13], à [Localité 9], moyennant le versement d’un loyer initial de 40,74 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2025, la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat a fait signifier à M. [K] [G] et Mme [B] [U] un commandement de payer la somme principale de 6 354,77 euros au titre des loyers et charges impayés en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre datée du 3 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 octobre 2025, la SEM du Pays de Meaux Habitat a fait assigner M. [K] [G] et Mme [B] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner solidairement M. [K] [G] et Mme [B] [U] à lui payer à titre provisionnel la somme de 11 423,30 euros au titre de l’arriéré locatif ; condamner solidairement M. [K] [G] et Mme [B] [U] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner in solidum M. [K] [G] et Mme [B] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner in solidum M. [K] [G] et Mme [B] [U] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 27 octobre 2025.

Par courrier reçu au greffe avant l’audience le 28 novembre 2025, les défendeurs ont indiqué avoir déposé un dossier de surendettement le 15 octobre 2025, et ont demandé à ce qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Banque de France.

A l’audience du 16 décembre 2025, la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat, représentée par [W] [L], munie d’un pouvoir, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 13 341,48 euros, arrêtée au 15 décembre 2025, loyer du mois de novembre inclus. Elle a affirmé ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement au profit des défendeurs, tout en rappelant que le dernier versement remontait au mois de mai 2025. Elle a été autorisée à produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance.

Mme [B] [U] a comparu en personne. Elle a confirmé que le dossier de surendettement déposé avait été déclaré recevable et a transmis des documents.

Elle a sollicité des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux et a proposé de verser la somme de 100 euros par mois en plus du loyer. Elle a ajoute vivre avec ses deux enfants de 17 et 18 ans, scolarisés. Elle a précisé avoir fait un virement de 740 euros pour reprendre le paiement du loyer. Elle a été autorisée à produire, en cours de délibéré, un pouvoir l’habilitant à représenter son époux à l’audience.

Régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, M. [K] [G] n’a pas comparu.

1/6

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs la procédure de surendettement existante conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 18 décembre 2025, Mme [B] [U] a transmis un pouvoir signé par M. [K] [G] l’habilitant à le représenter en justice dans le cadre de l’instance.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 2 janvier 2026, la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat a transmis un décompte actualisé de sa créance démontrant la réalisation d’un règlement de 740 euros. Elle précisait que le loyer total était de 1 043,23 euros. Elle disait ne pas avoir eu connaissance de l’intervention, en cours de délibéré, d’une nouvelle décision de la Commission de surendettement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que Mme [B] [U] ayant transmis, en cours de délibéré, un pouvoir régulier l’autorisant à représenter M. [K] [G] à l’audience, la présente décision est rendue contradictoirement.

***

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 6 juillet 2016, à effet au 8 juillet 2016 ainsi que les justificatifs de l’opération de fusion-absorption intervenue ; le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 25 janvier 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de janvier inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [K] [G] et Mme [B] [U] restent devoir à la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat la somme de 13 415,58 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 janvier 2026, échéance du mois de janvier incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (frais de commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance).

2/6

M. [K] [G] et Mme [B] [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, reconnue à l’audience.

En outre, il est expressément prévu, à l’article 8 du contrat de bail d’habitation et par mention manuscrite sur le contrat de location d’un emplacement de stationnement, la solidarité entre les co-locataires.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [K] [G] et Mme [B] [U] à payer à la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat, à titre provisionnel, la somme de 13 415,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 janvier 2026 échéance du mois de janvier incluse.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives courrier le 3 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire (articles 4.6. et 6) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, une telle clause figurant également dans le bail accessoire portant sur l’emplacement de stationnement (article 8).

Or, la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 25 janvier 2025 un commandement de payer visant les clauses ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 6 354,77 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 26 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

3/6

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24, VI, prévoit que « par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

En l’espèce, M. [K] [G] et Mme [B] [U] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 100 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Ils ont justifié, à l’audience, de la recevabilité de leur demande de traitement de leur situation de surendettement, en produisant la décision de la Commission de surendettement de la Seine et Marne datée du 6 novembre 2025. Il résulte des documents établis par la commission que la créance de la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat a bien été renseignée par les locataires lors du dépôt de leur dossier.

Ainsi, il appartient au juge de prévoir en principe un plan d’apurement qui sera en vigueur jusqu’à la décision de la commission de surendettement sur les mesures de désendettement adéquates.

Toutefois, l’article 24, VI, impose pour cela aux locataires d’avoir repris le versement du loyer et des charges au jour de l’audience.

Comme l’affirmait Mme [B] [U] à l’audience, un versement a bien été réalisé, pour un montant de 740 euros. Il apparaît au décompte actualisé produit à la date du 19 décembre 2025, et vient donc en règlement du loyer du mois de novembre, appelé le 30 novembre 2025.

Néanmoins, le montant total du loyer avec charges s’élève à la somme de 989,80 euros pour le logement, à laquelle s’ajoute 53,43 euros de loyer pour le parking.

La reprise du versement du loyer est donc partielle au jour de l’audience.

Néanmoins, compte tenu de l’absence d’opposition du bailleur à l’octroi de délais de paiement aux locataires, il sera fait droit à la demande, en rappelant toutefois à ses derniers, comme cela leur avait déjà été rappelé par la Commission de surendettement dans les courriers transmis, que la reprise du paiement du loyer et des charges courantes est nécessaire pour bénéficier de la procédure de surendettement des particuliers, et qu’à l’avenir, des versements partiels du loyer pourraient remettre en cause leur bonne foi et ainsi leur recevabilité à cette procédure.

Ainsi, les défendeurs seront autorisés à s’acquitter de la dette moyennant le versement mensuel de la somme de 100 euros en plus loyer, et ce jusqu’à la décision de la commission de surendettement à intervenir sur les mesures de traitement de leur situation.

Il convient de suspendre la résiliation du bail d’habitation et du bail accessoire au respect de ce plan d’apurement et aux mesures mises en place par la commission par la suite.

Les effets des clauses résolutoires étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention des locataires sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Les deux baux seront résiliés, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion des locataires et à celle de tous occupants de leur chef.

4/6

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, M. [K] [G] et Mme [B] [U] seront redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 26 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] [G] et Mme [B] [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 juillet 2016, à effet au 8 juillet 2016, entre l’OPH de [Localité 8] Habitat, aux droits duquel vient la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat d’une part, et M. [K] [G] et Mme [B] [U] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 10] à [Localité 9], sont réunies à la date du 26 mars 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail accessoire du 26 juillet 2016 entre la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat d’une part, et M. [K] [G] et Mme [B] [U] d’autre part, portant sur l’emplacement de stationnement souterrain n°2231020017 dans la [Adresse 12] [Adresse 14], à [Localité 9], sont réunies à la date du 26 mars 2025 ;

CONDAMNONS solidairement M. [K] [G] et Mme [B] [U] à payer, à titre provisionnel, à la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat la somme de 13 415,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 janvier 2026 échéance de janvier incluse ;

ACCORDONS un délai à M. [K] [G] et Mme [B] [U] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS M. [K] [G] et Mme [B] [U] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que le plan d’apurement ainsi institué sera en vigueur, jusqu’à, selon les cas : l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

5/6

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [K] [G] et Mme [B] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [K] [G] et Mme [B] [U] à payer à la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 26 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS in solidum M. [K] [G] et Mme [B] [U] aux dépens de l’instance ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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