RÉFÉRÉ

Min N° 26/00005

N° RG 25/00646 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBSB

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 13 Janvier 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025, pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 25 Novembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [M] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Maria Isabel CALCADA, avocat au Barreau de Meaux

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [V] [F] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 10 décembre 2009, M. [C] [M] [S] a donné à bail à M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 700 euros, hors charges, pour une durée de trois ans renouvelables à compter du 1er janvier 2010.

Par actes de commissaire de justice en date des 23 juin 2025 et 3 juillet 2025, M. [C] [M] [S] a fait assigner en référé M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux statuant en référé, aux fins de voir :

Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 28 juin 2024 pour le 31 décembre 2024 ;Constater la qualité d’occupant sans droit ni titre des locataires ;Ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] et de tout occupant de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, de l’appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 4] ;Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans tel garde meubles du choix du bailleur, aux frais, risques et périls des locataires ; Condamner M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] à lui payer la somme de 16 661,97 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mai 2025, échéance du mois de mai incluse, et ce avec intérêt au taux légal à dater de leur échéance en application de l’article 1344-1 du code civil, et avec anatocisme ;Condamner M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 égale au montant du dernier loyer s’élevant à la somme de 840 euros hors charges, pour chaque mois de maintien dans les lieux et jusqu’à parfaite libération des lieux, et ce avec intérêt au taux légal jusqu’à complet paiement et avec anatocisme ; Condamner M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] au paiement d’une indemnité de retard d’un montant de 30 euros par jour de retard à compter du 1er janvier 2025, soit à lui payer la somme de 4 500 euros, et ce avec intérêt au taux légal jusqu’à complet paiement et avec anatocisme ; Condamner M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] au paiement de la somme de 1 500 euros à M. [C] [M] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du congé pour vente et de l’assignation ; Rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 8 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 septembre 2025. M. [C] [M] [S], représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au mois de septembre 2025 à la somme de 13 011,97 euros.

Au soutien de sa demande d’expulsion, il fait valoir qu’il a fait signifier aux locataires un congé pour vente le 28 juin 2024, à effet au 31 décembre 2024, dans le respect des prescriptions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail. Il précise que les locataires n’ont jamais fait connaître une quelconque intention d’acquérir le bien. Il en déduit qu’à compter du 1er janvier 2025, ils sont devenus occupants sans droit ni titre. Il ajoute qu’il avait déjà fait connaître son souhait de vendre le bien par lettre recommandée le 18 octobre 2023 et que plusieurs courriers ont été envoyé suite au maintien dans les lieux des locataires après le 31 décembre 2024, et notamment une lettre recommandée le 6 mars 2025. Il justifie la nécessité de vendre par le fait qu’il n’est plus en mesure d’assumer les charges du logement, notamment en raison de l’important arriéré locatif.

1/6

Concernant sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité de retard, il rappelle les dispositions de l’article 1103 du code civil sur la force obligatoire des contrats et précise que le contrat de bail comporte une clause prévoyant le paiement d’une indemnité de retard d’un montant de trente euros par jour de retard en cas de résiliation du bail, en plus du versement d’une indemnité d’occupation versée par l’occupant sans droit ni titre.

Il demande par ailleurs la fixation d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 au montant de 840 euros par mois en principal, hors charges, supérieure au loyer afin que cette indemnité conserve un caractère coercitif et indemnise du préjudice engendré par l’occupation indue.

S’agissant de la demande de condamnation au paiement d’une somme au titre de l’arriéré locatif, il se fonde sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 faisant obligation au locataire de payer les loyers et charges. A l’audience, il précise que la dette due au mois de septembre 2025 s’élève à la somme de 13 011,97 euros.

Enfin, il précise que les locataires détiennent de nombreux animaux sans respecter les conditions posées par le contrat de bail sur ce point (absence de dégâts et de troubles de jouissance aux voisins, liste d’animaux autorisés) et que M. [P] [X] n’a pas justifié de son assurance de responsabilité civile alors qu’il exerçait la profession de maître-chien.

Régulièrement assignée à étude le 23 juin 2025, Mme [K] [F] épouse [X] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

Régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [P] [X] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

Par décision de réouverture des débats du même jour, le tribunal a sollicité les observations du demandeur sur les points suivants :

« Observations des parties sur le montant de la dette locative Production d’un décompte clair faisant apparaître, avec indication de la nature de chaque colonne en haut de chaque page : Le montant des sommes dues à chaque échéance (loyer + charges) sans se référer à un « cumul de charges théoriques »Le montant payé à chaque échéance Le cumul de l’arriéré à chaque échéanceExplications de fait sur les demandes en paiement du bailleur et notamment le montant imputé par échéance à compter du 1er janvier 2025, postérieurement à la résiliation du bail ; Production de la dernière page du contrat de bail avec la signature des parties ; Observations sur l’applicabilité de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi ALU en 2015 sur les clauses pénales ; Observations sur le pouvoir de modération des clauses pénales conféré au juge par l’article 1152 du code civil applicable au contrat ». Par courrier reçu au greffe le 12 novembre 2025, le conseil de M. [C] [M] [S] a transmis le contrat de location dans son intégralité ainsi qu’un nouveau décompte de la dette locative, actualisé.

Appelée à l’audience du 25 novembre 2025, M. [C] [M] [S], représenté par son conseil, a actualisé la dette à la somme de 21 228,18 euros arrêtée au 1er novembre 2025. Il a précisé que l’échéance mensuelle due au titre du bail était de 730 euros. Il a confirmé que sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation due à hauteur de 840 euros n’était demandée que pour l’avenir, les décomptes produits ne tenant en effet pas compte de cette majoration pour la période postérieure à la résiliation du bail. Il n’a formulé aucune observation sur l’applicabilité de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 à la cause ni sur le pouvoir judiciaire de modération des clauses pénales.

Régulièrement convoqués, Mme [K] [F] épouse [X] et M. [P] [X] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

2/6

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X], assignés respectivement à étude et par procès-verbal de recherches infructueuses détaillé, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la validité du congé pour vendre

En application de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l’expiration du bail donner congé des lieux loués pour vendre, délai ramené à 3 mois en matière de location meublée. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail consenti à M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] a débuté le 10 décembre 2009, pour une période de trois ans renouvelé tacitement.

Le congé délivré par acte de commissaire de justice le 28 juin 2024 par M. [C] [M] [S] a été délivré pour le 31 décembre 2024, soit plus de six mois après la notification du congé. Ce congé précise en outre qu’il vaut « offre de vente » et précise le prix de vente de l’immeuble d’un montant de 155 000 euros net vendeur ainsi que les conditions de la vente projetée. Ce congé a été remis à étude le 28 juin 2025 au profit des deux locataires.

Il résulte des pièces versées au dossier que les locataires n’ont pas accepté l’offre.

Il apparaît donc que le congé a régulièrement été donné et que le bail a pris fin le 31 décembre 2024.

Il y a lieu, en conséquence, de déclarer les locataires occupants sans droit ni titre à compter du 1er janvier 2025 et, à défaut de départ volontaire, d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leurs chefs conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, le demandeur ne justifiant d’aucun fondement justifiant que soit ordonné la séquestration des meubles dès ce stade. Il sera renvoyé à l’application des dispositions du code des procédures civiles d’exécution et sa demande relative au mobilier présent dans les lieux sera rejetée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

3/6

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas. Néanmoins, par application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, M. [C] [M] [S] verse au débat les pièces suivantes :

Le contrat de bail notarié signé par l’ensemble des parties ; Un décompte actualisé de sa créance, expurgé de tout frais, arrêté au mois de novembre 2025 faisant apparaitre le cumul des échéances payées ainsi que le montant cumulé de l’arriéré locatif ; Selon ce dernier décompte, les locataires restent devoir au bailleur la somme de 21 228,19 euros au titre des loyers et charges impayées – l’échéance mensuelle étant de 730 euros – arrêtés au mois de novembre 2025.

Les défendeurs, qui n’ont pas comparu, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par ailleurs, il résulte du contrat de bail notarié que les défendeurs sont mariés et sont tous les deux signataires du contrat, les loyers consistant en une dépense réalisée pour les besoins du ménage. Chacun est donc tenu solidairement au paiement des échéances en application de l’article 220 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner solidairement, à titre provisionnel, M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] à payer à M. [C] [M] [S] la somme de 21 228,19 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 12 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse).

Comme demandé, les défendeurs seront condamnés à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date de la seconde assignation, valant mise en demeure.

Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter de cette même date.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il est constant que la fixation de l’indemnité d’occupation relève du pouvoir souverain du juge du fond.

En l’espèce, M. [C] [M] [S] est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la validité du congé pour vendre.

Il demande la fixation d’une indemnité égale au montant du loyer et charges majorée à hauteur de 840 euros, afin que l’indemnité conserve son caractère coercitif et couvre le bailleur du préjudice engendré par l’occupation indue.

Le maintien dans les lieux des locataires, malgré la volonté de vente du propriétaire exprimée dès octobre 2023, outre l’absence de paiement régulier du loyer et des charges, établissent le préjudice de M. [C] [M] [S] né de l’occupation sans droit ni titre du logement objet de la présente décision.

Ainsi, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 840 euros, correspondant au montant du loyer de 730 euros, couvrant le préjudice né de la perte de jouissance du local, majoré de la somme de 90 euros par mois destinée à indemniser le trouble subi du fait de l’occupation illicite du bien.

M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] seront donc condamnés provisionnellement et solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation pour l’avenir, comme conformément à la demande précisée à l’audience du 25 novembre 2025, à compter du mois de décembre 2025, échéance de décembre comprise.

4/6

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité de retard

La loi dite Alur n°2014-366 du 24 mars 2014 a réécrit l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui dispose désormais qu’est « réputée non écrite toute clause : (…) i) a) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes « ou des pénalités » en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

Cette disposition relève de l’ordre public de protection des locataires institué par la loi précitée du 6 juillet 1989, applicable d’office par le juge.

Néanmoins, l’article 14 de la loi dite Alur prévoit que « les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables ». Toutefois, cet article doit s’interpréter comme concernant les contrats en cours à la date de l’entrée en vigueur de la loi concernée, et leur exécution pendant la durée prévue.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties date du 10 décembre 2009 et a été conclu pour une durée de trois ans. Néanmoins, il a été renouvelé tacitement pour la même durée à plusieurs reprises, ainsi en décembre 2012, décembre 2015 etc. Le renouvellement tacite du contrat postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi dite Alur n°2014-366 du 24 mars 2014 emporte soumission du bail aux dispositions d’ordre public en vigueur à la date de la reconduction.

En conséquence, il y a lieu d’appliquer l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de bail comprend en effet une clause intitulée « clause pénale (…) 2° Non-libération des lieux », selon laquelle « à l’expiration du bail, que celle-ci résulte de l’arrivée du terme, d’une résiliation amiable ou d’une résiliation de plein droit ou judiciaire, si le locataire ne quitte pas l’immeuble loué, pour quelque cause que ce soit, il devra une indemnité au bailleur égale à 30 euros par jours de retard. Cette indemnité ne mettra pas obstacle à la perception d’une indemnité d’occupation due par l’ancien locataire, devenu occupant sans droit ni titre. L’indemnité sera due à partir du jour où l’immeuble loué aurait dû être libéré, sans qu’une mise en demeure préalable soit nécessaire, le locataire se trouvant en demeure par le seul effet de l’expiration ».

Cette indemnité de 30 euros par jour de retard en cas de maintien dans les lieux suite à la résiliation de plein droit du bail constitue une clause autorisant le bailleur à percevoir des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat de location. Elle est donc réputée non-écrite en application des dispositions précitées.

En conséquence, la demande de condamnation des locataires à payer au bailleur la somme de 4 500 euros en application de la clause litigieuse sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X], condamnés aux dépens, devront verser à M. [C] [M] [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

5/6

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS valable le congé pour vendre signifié le 28 juin 2024 à M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] ;

CONSTATONS la résiliation du contrat de bail liant les parties le 31 décembre 2024 ;

DISONS en conséquence M. [P] [X] et Mme [K] [X] occupants sans droit ni titre depuis le 1er Janvier 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] et de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis au [Adresse 1] à [Localité 4], à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS M. [C] [M] [S] de sa demande relative aux objets mobiliers garnissant les lieux ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’au 31 décembre inclus, et à la somme de 840 euros mensuelle à compter du 1er janvier 2026 ;

CONDAMONS solidairement M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] à payer à M. [C] [M] [S], à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des éventuels paiement intervenus ;

CONDAMNONS solidairement M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] à payer à M. [C] FRANCISQUE-GONZALEZ [S], à titre provisionnel, la somme de 21 228,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025 ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter du 3 juillet 2025 dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTONS M. [C] [M] [S] de sa demande de condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 4 500 euros à titre d’indemnité conventionnelle de retard ;

CONDAMNONS in solidum M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] aux dépens de l’instance de référé ;

CONDAMNONS in solidum M. [P] [X] et Mme [K] [F] épouse [X] à payer à M. [C] [M] [S] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

La greffière La juge

6/6