— N° RG 24/00658 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMX3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 05 Janvier 2026

Minute n°26/405

N° RG 24/00658 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMX3

le

CCC : dossier

FE :

— M^e TABORDET-MERIGOUX

— M^e LE CONTELLEC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [S]

Madame [G] [F] épouse [S]

[Adresse 1]

représentés par Maître Aurore TABORDET-MERIGOUX de l’AARPI ATP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSES

S.A.S. [Localité 1] EST REAL ESTATE

[Adresse 2]

représentée par M^e Aloïs LE CONTELLEC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant

S.A.S. APPARTIS’IMMO

[Adresse 3]

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 4]

non représentées

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHAUFFAUT, Vice-présidente placée statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 14 Avril 2026,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHAUFFAUT, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

Faits et procédure

M. [Q] [S] et Mme [G] [F] épouse [S] sont propriétaires:

— d’un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 2], constituant le lot n°433 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— et d’un appartement constituant le lot n°42 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3].

Mandat de gestion a été confié à l’agence immobilière [Localité 1] EST REAL ESTATE pour la location de ces biens.

Se plaignant de manquements dans l’exécution de ce mandat, par actes des 7 et 8 février 2024, M. et Mme [S] ont fait assigner cette société et son assureur, Axa, devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de les voir condamnés à leur payer diverses indemnisations.

Régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la société Axa n’a pas constitué avocat. En application de l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Par conclusions spécialement adressées au juge de la mise en état du 3 mai 2024, la société [Localité 1] Est Real Estate a soulevé une fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à défendre.

Elle n’a pas soutenu l’incident à l’audience de mise en état.

Par acte du 26 septembre 2024, M. et Mme [S] ont fait assigner les sociétés Appartis’immo et la Selarlu ASCAGNE AJ prise en la personne de Me [J] [H] en intervention forcée devant le tribunal de céans aux fins de voir la juridiction :

— les recevoir en leurs écritures et les déclarer bien fondées,

— ordonner la jonction de la procédure à celle susmentionnée.

Régulièrement assignée par acte remis à étude, la société Appartis’immo n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 6 janvier 2025, la jonction des deux procédures a été prononcée.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mai 2025.

Par jugement du 9 décembre 2025, l’ordonnance de clôture a été révoquée et les débats ont été réouverts, aux fins d’inviter les demandeurs à justifier de la signification de leurs écritures aux parties défaillantes.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience le 14 avril 2026 et mise en délibéré au 19 mai 2026.

Moyens et prétentions

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2025, les époux [S] demandent au tribunal de :

RECEVOIR les époux [S] en leurs écritures et les déclarer bien fondées,

En conséquence,

CONDAMNER in solidum les sociétés APPARTIS’IMMO et [Localité 1] EST REAL ESTATE et la société AXA au titre de la garantie financière, à verser aux époux [S] la somme de 36.400 i au titre des loyers perçus et dépôts de garantis conservés par les sociétés APPARTIS’IMMO et [Localité 1] EST REAL ESTATE avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er décembre 2023,

CONDAMNER in solidum les sociétés APPARTIS’IMMO et [Localité 1] EST REAL ESTATE et la société AXA à verser aux époux [S] la somme de 10.000 i en réparation du préjudice moral subi,

CONDAMNER in solidum les sociétés APPARTIS’IMMO et [Localité 1] EST REAL ESTATE et la société AXA à verser aux époux [S] la somme de 5.000 i en réparation du préjudice financier subi,

CONDAMNER in solidum les sociétés APPARTIS’IMMO et [Localité 1] EST REAL ESTATE et la société AXA à verser aux époux [S] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER in solidum les sociétés APPARTIS’IMMO et [Localité 1] EST REAL ESTATE et la société AXA aux entiers dépens.

M. et Mme [S] font valoir, sur le fondement des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil ainsi que l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dite loi Hoguet, qu’en ne leur adressant aucun compte-rendu et en ne leur reversant pas l’intégralité des loyers perçus, le mandataire a manqué à ses obligations contractuelles, justifiant la résiliation des mandats notifiés le 1er décembre 2023. Ils précisent qu’en outre l’agence immobilière a sollicité le paiement d’avance à leurs locataires, demandant jusqu’à 6 mois de loyers en avance, communiqué plusieurs relevés d’identité bancaires différents, fixé unilatéralement un loyer supérieur au loyer de référence majoré, mentionné l’absence de soumission du bail à l’encadrement des loyers, facturé des frais de mise en location supérieurs au seuil autorisé et s’est abstenue de remettre les diagnostics aux locataires. Ils sollicitent le règlement des loyers perçus et non versés, la restitution des dépôts de garantie ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices moral et financier, étant tenus de régulariser la situation des baux conclus afin de les mettre en conformité avec les prescriptions légales en vigueur.

Au soutien de leur demande de condamnation in solidum de la société Appartis’immo et la société [Localité 1] Est Real Estate, ils soutiennent que le dirigeant de ces deux sociétés a volontairement entretenu la confusion entre les deux structures, confusion s’étendant à leurs patrimoines, le relevé d’identité bancaire transmis aux locataires étant lié à la société Appartis’immo. Ils soulignent que les deux sociétés se sont abstenues de rendre compte de leur gestion et de verser l’intégralité des loyers perçus.

Ils invoquent, au soutien de la demande de condamnation solidaire de la compagnie AXA, la garantie responsabilité civile de l’assureur.

Ces conclusions ont été notifiées par exploit de commissaire de justice à Appartis’immo, le 2 décembre 2025 aux termes d’un procès-verbal de recherches infructueuses, à Me [H] le 3 décembre 2025 à personne présente.

[Localité 1] EST REAL ESTATE n’a pas conclu, les autres défendeurs n’ayant pas constitué avocat.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il y a lieu liminairement de relever que la demande tendant à " RECEVOIR les époux [S] en leurs écritures et les déclarer bien fondées " n’est pas, au sens de l’article 4 du code de procédure civile, des prétentions, ne constituant en qu’une déclaration de principe, de sorte qu’elle ne fera pas l’objet de mention au dispositif.

Sur les relations entre les parties

En application des articles 1 et 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certains opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, seules les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale, précisant les opérations qu’elles peuvent accomplir, peuvent, de manière habituelle, se livrer ou prêter leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à la location, en nu ou en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis ou à la gestion immobilière.

Conformément à l’article 1984 du code civil, le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats :

— Un mandat de gestion général, signé des seuls mandants, concernant le bien sis [Adresse 5] à [Localité 2], à l’en-tête de [Localité 1] Est Real Estate et mentionnant comme mandataire : [Localité 1] Est Real Estate, ayant son siège social au [Adresse 3], titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » CPI75012020000045434 délivré par CCI de [Localité 1], avec maniement de fonds et garantie financière (la garantie financière étant de 120 000€ par la société AXA). Le représentant du mandataire est [L] [V] (pièce n°1).

— Un contrat de location conclu pour le logement non meublé sis [Adresse 5] à [Localité 2], entre les demandeurs et des preneurs, le mandataire étant désigné comme ci-dessus, représenté par [L] [V], PDG, à effet du 1er avril 2022. (pièce n°3)

— Un contrat de location conclu pour le logement non meublé situé [Adresse 8] à [Localité 1] entre les demandeurs et des preneurs, le mandataire étant désigné comme ci-dessus, représenté par [L] [V], PDG, à effet du 1er juillet 2022. (pièce n°4)

— Des quittances de loyer établies par [Localité 1] Est Real Estate pour l’appartement de [Localité 1] (pièces n°7)

— Des captures d’écran des récapitulatifs des virements effectués par le locataire de [Localité 2], à l’attention des sociétés [Localité 1] Est Real Estate et Appartis’immo (pièce n°9)

— Des échanges de courriels entre les demandeurs et " [Courriel 1] « relativement à la » situation des loyers " concernant leurs deux biens situés à [Localité 2] et [Localité 1], portant logo de la société [Localité 1] Est Real Estate (pièce n°12)

— La carte professionnelle CPI75012020000045434 délivrée à Appartis’immo par la CCI de [Localité 1] Ile de France. L’adresse référencée de la société est [Adresse 3], le représentant légal [L] [V] et la garantie financière, ainsi que l’assurance, sont pris en charge par AXA France Iard.

Il convient ainsi de constater que la société [Localité 1] Est Real Estate, qui a conclu le mandat de gestion avec les demandeurs, doit être tenue pour responsable à leur encontre. Les échanges postérieurs (contrat de location, échanges sur les loyers) avec les locataires démontrent qu’elle est intervenue dans la gestion immobilière.

Par ailleurs, la société Appartis’immo, dont l’adresse et le représentant légal sont communs à la première société, est également intervenue dans la gestion des biens, notamment en recevant les paiements des locataires sur un compte à son nom. Au surplus, il sera relevé que c’est bien la carte professionnelle de cette structure qui est présentée, y compris sur les documents contractuels utilisés par [Localité 1] Est Real Estate, de sorte que sa responsabilité dans l’exécution du mandat peut également être recherchée.

S’agissant d’Axa, qui n’a pas constitué avocat, sa garantie se déduit des mentions portées sur la carte professionnelle d’Appartis’immo, où AXA France IARD est mentionnée au titre de la garantie financière comme de l’assurance. Elle ne peut être toutefois tenue pour solidairement responsable pour les seules garanties concernant la responsabilité professionnelle de l’agence immobilière, attestée par la pièce sus mentionnée, à l’exception des frais de justice dont il n’est pas établi qu’ils entrent dans le champ des garanties.

L’ensemble de ces éléments impose de retenir que les deux sociétés doivent être tenues pour responsables de l’exécution du mandat de gestion, AXA devant par ailleurs exercer sa garantie.

Sur la demande de paiement des loyers perçus

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1991 du même code dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1993 du même code prévoit par ailleurs que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qui aurait été reçu n’eût point été dû au mandant.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il résulte en l’espèce du contrat de mandat versé aux débats que le mandataire était tenu d’une obligation de reddition des comptes stipulée en ces termes : « le mandataire, conformément à l’article 66 alinéa 1er du décret du 20 juillet, en verra au mandant chaque trimestre un compte-rendu de gestion faisant apparaître les recettes et dépenses sur le compte du mandat. Le mandataire effectuera un règlement des sommes dues au mandat chaque trimestre. »

Les demandeurs se plaignent d’un manquement dont les défendeurs ne démontrent pas l’exécution.

Par ailleurs, les demandeurs déplorent, s’agissant des loyers, de la perception par l’agence, non restituée aux propriétaires, des sommes de :

—  18400 euros au titre des impayés sur les deux logements,

—  10 000 euros pour le logement sis à [Localité 2]

Ils produisent à titre de pièces, s’agissant du logement de [Localité 1] :

— Un tableau qu’ils ont constitué, mentionnant les loyers dont ils n’ont pas bénéficié, pour plusieurs mois entre août 2022 et septembre 2023, pour un montant de 9000€ (pièce n°5)

— Deux quittances de loyer, éditées par la société [Localité 1] Est Real Estate, pour les mois d’août et septembre 2023, d’un montant unitaire de 1920€ (pièce n°7)

— Des échanges de courriels dont un du mois de mars 2023 où le demandeur se plaint de ne pas avoir reçu paiement de deux mois en 2022, puis un courriel du mois de juin 2023 où il déplore le non paiement de mai 2023 (pièce n°12)

— Un courriel du locataire qui fait valoir qu’il a réglé tous ses loyers et que les défauts d’encaissement sont liés aux changements de RIB que l’agence immobilière leur impose (pièce n°8)

S’agissant du logement de [Localité 2], les demandeurs produisent :

— Un tableau similairement réalisé par leurs soins, reportant les loyers qu’ils soutiennent n’avoir pas reçus, entre juin 2022 et juillet 2023, pour un montant total de 9400€ (pièce 6)

— Des justificatifs de virement pour un montant total de 54330 euros couvrant la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2024, et incluant des frais d’agence (2330 euros) et la caution (4000€) (pièce n°9)

— Les échanges de courriels prémentionnés, où des manquements dans la réception des loyers de l’appartement de [Localité 2] sont également évoqués (pièce n°12)

Par ces pièces, les demandeurs, sans que l’obligation ne leur soit contestée par la défense, défaillante, attestent que des loyers ont été réglés à l’agence, pour un montant nettement supérieur au montant réclamé. Ils soutiennent qu’au 23 octobre 2023, plusieurs loyers leur étaient dus sur les deux logements, pour une somme totale de 18400 euros, dont ils ont demandé, par courrier produit, restitution. Ils justifient également, par la production des virements sur le compte de l’agence, du paiement de 10 000 euros de loyers pour le logement de [Localité 2], dont ils indiquent ne pas avoir été payés par l’agence.

Ils prouvent ainsi l’existence de l’obligation dont ils réclament paiement, de sorte que les défendeurs seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 28 400 euros au titre des loyers impayés.

Sur la demande de restitution des dépôts de garantie

L’article 1993 du code civil dispose que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandat.

Par ailleurs, en application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

Aux termes de l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1226 du code civil dispose que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution.

Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

L’article 1229 enfin du même code prévoit que la résolution met fin au contrat. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, il a été démontré que l’agence immobilière mandatée, ainsi que la société Appartis’immo qui est intervenue dans la gestion, n’ont pas exécuté le contrat de mandat conformément à ses clauses, ces manquements étant suffisamment graves pour justifier une résolution.

Les demandeurs établissent, par la production des courriels, avoir demandé avec suffisamment de précision l’exécution des mandats, et singulièrement le transfert des loyers. Ils justifient également de deux lettres recommandées en date du 1er décembre 2023, adressées l’une à AXA et l’autre à [Localité 1] Est Real Estate, aux fins de résiliation du contrat.

Il convient donc de considérer que les conditions de la résolution du contrat sont réunies, de sorte qu’elle a été régulièrement réalisée par les demandeurs.

Cette résiliation doit entraîner la restitution des dépôts de garantie, dont les montants sont fixés par les contrats produits, de sorte que les défendeurs seront, in solidum, condamnés à verser les sommes de 3840 + 4 000€ au titre de ces dépôts de garantie pour les deux logements.

Sur les intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

En l’espèce, faute d’éléments permettant d’appréhender la date d’envoi de la mise en demeure et sa date de reception, il convient de fixer le point de depart des intérêts au jour des assignations valant mise en demeure, soit, en l’espèce, le 8 février 2024.

Sur les demandes indemnitaires

L’article 1217 du code civil prévoit qu’en cas d’inexécution d’un contrat, outre les sanctions, des dommages et intérêts peuvent être réclamées. Par ailleurs, l’article 1231-1 du même code prévoit que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, les demandeurs à ce titre sollicitent la condamnation des agences et de l’assureur au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral et de 5000 euros au titre de leur préjudice financier, justifiant d’une part qu’ils ont été « trompés et abusés » et d’autre part qu’ " afin d’éviter toute contestation légitime de ses locataires en place, [ils] devront régulariser la situation des baux conclus en les mettant en conformité avec les prescriptions en vigueur ".

Si l’existence de tracas liés au suivi des manquements de l’agence, qui ont nécessité de multiples échanges, justifie à soi seul la condamnation à des dommages et intérêts au titre du préjudice moral, la somme demandée, non plus que le préjudice financier, n’est pas étayé par des pièces en justifiant le montant important, de sorte qu’une somme de 1000€ sera allouée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les deux agences immobilières seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En application de ce texte, les deux agences immobilières seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 2000 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison n’imposant de déroger à cette règle, le présent jugement sera soumis à l’exécution provisoire, sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum les sociétés APPARTIS’IMMO, [Localité 1] EST REAL ESTATE, AXA, à verser à M. [Q] [S] et Mme [G] [F] les sommes de :

—  28 400 euros au titre des loyers perçus

—  7840 euros au titre des dépôts de garantie

DIT que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 8 février 2024 ;

CONDAMNE in solidum les sociétés APPARTIS’IMMO, [Localité 1] EST REAL ESTATE, AXA, à verser à M. [Q] [S] et Mme [G] [F] la somme de 1000€ au titre de leur préjudice moral ,

DEBOUTE M. [Q] [S] et Mme [G] [F] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice financier ;

CONDAMNE in solidum les sociétés APPARTIS’IMMO et [Localité 1] EST REAL ESTATE aux dépens

CONDAMNE in solidum les sociétés APPARTIS’IMMO et [Localité 1] EST REAL ESTATE à verser à M. [Q] [S] et Mme [G] [F] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE