— N° RG 24/02461 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRHC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 12 mai 2025

Minute n°26/

N° RG 24/02461 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRHC

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e MEURIN

— M^e LA BURTHE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX NEUF FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [P] [A] [K]

Madame [D] [V]

[Adresse 1]

représentés par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Madame [L] [W], [Y] [F]

[Adresse 2]

représentée par M^e François LA BURTHE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. ETIENNE, Juge

M^me CHRETIEN, Juge

Jugement rédigé par : M^me CHRETIEN, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 18 Décembre 2025 en présence de Mme [Z] auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 11 février 2020, M. [P] [R] [Q] [K] et Mme [D] [V] ont acquis de Mme [L] [F] une maison à usage d’habitation, cadastrée section A n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], moyennant un prix de 242 000 euros.

Se plaignant de dysfonctionnements dans l’évacuation des eaux usées et eaux vannes ainsi que de remontées olfactives, M. [K] et Mme [V] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux, lequel a, par ordonnance du 16 novembre 2022, notamment :

— ordonné une expertise et désigné, pour y procéder, M. [U] [H],

— fixé à la somme de 3 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise,

— laissé les dépens à la charge de M. [K] et Mme [V].

L’expert a déposé son rapport le 10 octobre 2023.

Par acte du 30 mai 2024, M. [K] et Mme [V] ont fait assigner Mme [F] devant le tribunal de céans aux fins d’indemnisation de leur préjudice matériel consistant dans le coût des travaux réparatoires des désordres ainsi que de leur préjudice de jouissance.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières écritures du 6 mars 2025, M. [K] et Mme [V] demandent au tribunal de :

— débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [F] à leur payer la somme de 9 275,20 euros TTC au titre des travaux réparatoires des désordres, « avec indexation sur la variation de l’indice BT01 publié le jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et la date du jugement à intervenir »,

— condamner Mme [F] à leur payer la somme de 16 800 euros au titre de leur préjudice de jouissance arrêté au mois de mars 2024, augmentée de 200 euros par mois jusqu’à la réalisation des travaux,

— condamner Mme [F] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [F] aux dépens, comprenant ceux de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire.

Principalement, M. [K] et Mme [V] se prévalent de la garantie des vices cachés sur le fondement des articles 1641 et 1644 du code civil, faisant état du percement des canalisations extérieures, de dysfonctionnements dans l’évacuation des eaux usées et eaux vannes, de remontées olfactives ainsi que de refoulements des eaux résultant du diamètre insuffisant de la canalisation à laquelle est raccordé un nombre excessif d’éléments sanitaires.

Ils font valoir que ces désordres étaient cachés, à tout le moins dans leur ampleur et leurs conséquences, dès lors que les éléments à l’origine des désordres dans la salle de bain étaient invisibles car encastrés en totalité, qu’ils ne pouvaient connaître le nombre d’éléments sanitaires raccordés au conduit d’évacuation, qu’aucun élément apparent n’était de nature à les inquiéter et que les désordres n’étaient perceptibles qu’à l’usage et non à l’occasion d’une simple visite, n’ayant aucune compétence en matière de plomberie et de construction. Ils soulignent que l’expert a constaté que les désordres préexistaient à la vente. Ils soutiennent par ailleurs que la venderesse avait nécessairement connaissance des désordres, dans leur ampleur et leurs conséquences, ayant vécu dans la maison pendant plusieurs années, ayant elle-même reconnu avoir eu connaissance des odeurs et ayant procédé au remplacement des sanitaires nécessitant l’accès à l’évacuation, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’une exclusion de garantie. Ils affirment en outre que ces désordres rendent le bien impropre à son usage dans la mesure où les fortes odeurs sont incompatibles avec l’usage normal d’une maison à usage d’habitation. Ils ajoutent que l’ancienneté de celle-ci ne saurait faire obstacle à l’existence d’un vice caché, alors que la maison avait été rénovée et qu’il leur avait été remis le certificat de contrôle de la société d’aménagement urbain et rural (SAUR), établi sur la base des informations communiquées par la propriétaire, indiquant que le réseau d’assainissement était conforme.

Subsidiairement, ils invoquent la réticence dolosive, sur le fondement de l’article 1137 du code civil, faisant valoir que la venderesse leur a intentionnellement dissimulé le dysfonctionnement des réseaux d’évacuation, dont elle ne pouvait ignorer le caractère déterminant de leur consentement alors que la salle de bain était destinée à un usage quotidien.

Sur les préjudices, au visa des articles 1645 et 1178 du code civil, ils se prévalent d’un préjudice matériel consistant dans le coût des travaux de réparation des désordres. Ils soulignent que l’expert a retenu un devis d’un montant de 9 275,20 euros en estimant que l’ensemble du réseau d’évacuation devait être rectifié. Ils s’opposent à la répartition proposée par l’expert, dès lors que la venderesse est tenue d’indemniser leur préjudice, lequel ne peut être intégralement réparé que par la réalisation de l’ensemble des travaux nécessaires à la cessation des désordres, dont cette dernière avait connaissance.

Ils se prévalent par ailleurs d’un préjudice de jouissance au titre, d’une part, de l’impossibilité d’utiliser les sanitaires du premier étage depuis le mois de mars 2020, évaluée à 100 euros par mois, et d’autre part, de la privation de jouissance de leur jardin, évaluée à 3 000 euros par période estivale, compte tenu du risque sanitaire et de l’impossibilité de profiter de l’espace extérieur en raison des remontées olfactives résultant de l’évacuation du sanitaire du rez-de-chaussée transitant par une rétention localisée dans le jardin, les odeurs étant constantes.

Ils confirment que leur avocat a reçu, sur son compte CARPA, la somme de 3 416 euros HT versée par Mme [F] au titre des travaux de plomberie sous la baignoire, sans la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) correspondante.

Par dernières écritures du 10 avril 2025, Mme [F] demande au tribunal de :

Principalement,

— débouter M. [K] et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner M. [K] et Mme [V] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [K] et Mme [V] aux dépens,

Subsidiairement,

— limiter à la somme de 3 416 euros le montant de sa contribution à la suppression des désordres,

— dire qu’elle n’est tenue au maximum qu’à la moitié des dépens.

Sur la garantie des vices cachés, Mme [F] fait valoir, au visa des articles 1642 et 1648 du code civil, que les demandes sont prescrites dès lors que les acquéreurs ont eu connaissance des désordres au plus tard le jour de la vente, le 11 février 2020, alors qu’ils n’ont saisi le juge des référés que le 23 septembre 2022, soit après l’expiration du délai de deux ans.

Elle se prévaut de la clause d’exonération de garantie stipulée à l’acte de vente, dont l’applicabilité résulte de sa méconnaissance des désordres. Elle soutient que ne disposant d’aucune compétence en matière de plomberie, elle ne pouvait avoir connaissance des désordres affectant les installations situées sous la baignoire, et en particulier les difficultés liées au diamètre des canalisations, alors que le réseau d’assainissement avait été déclaré conforme par la société d’aménagement urbain et rural (SAUR), qu’elle n’a elle-même jamais ressenti de désagréments et que les odeurs n’ont été constatées par l’expert qu’après qu’il avait retiré un chiffon situé dans le siphon de la douche. Elle assure n’avoir jamais effectué de travaux sur les canalisations, l’installation d’un sanibroyeur n’ayant pas nécessité d’intervenir sur la canalisation se trouvant sous la baignoire fixée et n’ayant pas été changée depuis sa propre acquisition du bien.

Elle soutient par ailleurs que le vice allégué était apparent, dès lors que le percement et la fissuration du conduit extérieur et l’évacuation des eaux usées dans un conduit extérieur évacuant également les eaux pluviales étaient très visibles, que les demandeurs dénoncent des odeurs dont l’intensité et la constance alléguées excluent qu’ils n’aient pu s’en convaincre lors des visites du bien et que l’ancienneté de la maison est apparente, laquelle ancienneté implique également celle des installations et canalisations.

Elle considère en outre que les désordres ne sauraient constituer un vice rendant l’immeuble impropre à sa destination, soulignant avoir elle-même vécu dans la maison pendant neuf années sans désagrément et relevant que les odeurs alléguées n’ont été constatées par l’expert qu’après qu’il avait ôté un chiffon d’un segment de retour d’accès de la canalisation de l’évacuation.

Elle ajoute que le seul vice caché éventuel serait celui relatif au diamètre de la canalisation se trouvant sous la baignoire, celui relatif aux canalisations extérieures étant apparent, alors que l’expertise ne conclut pas sur la proportion d’incidence de ces deux défauts dans les mauvaises odeurs alléguées.

Sur le dol, elle estime, au visa des articles 1137 du code civil et 9 du code de procédure civile, que les acquéreurs ne démontrent ni le caractère intentionnel du manquement prétendu à son obligation précontractuelle d’information, ni l’erreur déterminante provoquée par celui-ci, alors que les désordres étaient pour partie apparents et qu’elle n’avait pas connaissance des défauts non apparents, ne disposant d’aucune compétence dans le domaine de la plomberie.

Sur le préjudice lié aux travaux de reprises, elle souligne que l’expert judiciaire a proposé une répartition équitable des travaux.

Sur le préjudice de jouissance, elle fait valoir que les demandeurs ne se prévalent d’aucun fondement juridique et qu’aucun des propriétaires successifs ne s’est plaint d’un tel préjudice alors que les canalisations sont d’origine, de sorte que leur demande est mal fondée.

Elle souligne avoir fait parvenir un chèque d’un montant équivalent aux frais de reprise de la canalisation sous la baignoire dès que le coût a été estimé par l’expert, sans pour autant reconnaître sa responsabilité, dans une perspective de résolution amiable du litige. Elle affirme que le préjudice allégué aurait été moins important si les demandeurs avaient encaissé le chèque dès réception en 2023 et procédé aux travaux.

Elle soutient subsidiairement que les demandeurs n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause l’estimation de l’expert concernant la privation d’usage des sanitaires. Elle considère que le préjudice de jouissance concernant le jardin n’est pas démontré dans l’intensité alléguée, alors que l’expert n’a pas constaté de remontées olfactives, les ayant décrites comme possibles ponctuellement, ces odeurs n’ayant pas davantage été constatées par l’expert mandaté par l’assurance de protection judiciaire, par les membres de l’agence immobilière chargée de la vente du bien ou par ses proches dont elle fournit les attestations.

MOTIVATION

A titre liminaire, sur la forclusion

Conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Par ailleurs, en application de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024 applicable aux instances en cours, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. Or, aux termes de l’article 122 dudit code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il convient d’observer que Mme [F] se prévaut, dans la discussion de ses conclusions, de la « prescription » de l’action en garantie des vices cachés. Elle n’en tire toutefois aucune conséquence dans le dispositif de ses conclusions, s’abstenant de solliciter que les demandes adverses soient déclarées irrecevables et se limitant à en demander le rejet.

En tout état de cause, la fin de non-recevoir tirée de la « prescription », dont la cause était connue dès l’assignation, relevait de la seule compétence du juge de la mise en état et non de celle de la juridiction de jugement.

Sur les demandes indemnitaires au titre de la garantie des vices cachés

En application des articles 1641 et suivants du code civil, la mise en œuvre de la garantie des vices cachés est subordonnée à l’existence d’un vice inhérent à la chose, présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose, existant antérieurement à la vente et n’étant ni apparent ni connu de l’acquéreur au moment de la vente.

Sur la matérialité et la gravité des désordres

L’article 1641 dudit code dispose que la garantie est due à raison des vices soit qui rendent la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée, soit qui en diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

En l’espèce, aux termes de son rapport de recherche de fuite sur canalisation du 20 janvier 2021, la société AAD Phénix, mandatée par la société Pacifica, conclut en ces termes : " Suite à nos investigations, nous pouvons en conclure que :

— M. [K] nous a informés que la salle de bain a été inondée, suite à un refoulement d’eau,

— il n’y a pas d’aérateur à membrane sur la prise d’air d’évacuation [Localité 1]/EV dans la salle de bain,

— le WC avec broyeur, la douche ainsi que la baignoire sont tous raccordés sur un tuyau d’évacuation d’un diamètre de 40, ce qui provoque des refoulements dans la baignoire et au niveau de la prise d’air de l’installation sanitaire,

— défaut des joints périphériques en silicone de la baignoire, mais ce n’est pas en lien avec le sinistre,

— le test manométrique n’a pas pu être effectué car le robinet d’arrêt général de la maison n’est pas étanche,

(…)

Suite à nos investigations, nous préconisons des travaux suivants par un plombier :

— réfection des évacuations [Localité 1]/EV du toilette, de la douche et de la baignoire, avec les diamètres appropriés,

— mise en place d’un aérateur à membrane sur la prise d’air, située dans le coffrage du toilette,

— réfection des joints périphériques en silicone de la baignoire,

— réfection de l’étanchéité du robinet d’arrêt général de la maison " (pièce n°3 en demande).

Il résulte par ailleurs du rapport d’expertise amiable du 8 mars 2022 de M. [M] [I], mandaté par l’assureur de protection juridique des acquéreurs, que l’expert a relevé les points suivants :

— « nous constatons que l’écoulement du WC au rez-de-chaussée transite dans le regard commun avec l’évacuation de l’eau pluviale, ce qui constitue une anomalie ou non-conformité qui aurait dû figurer sur le certificat de conformité de l’assainissement »,

— « le refoulement des eaux vannes et usées dans l’appareil baignoire constitue une anomalie ou un vice caché à l’origine du litige »,

— " les déclarations du vendeur Mme [F] niant l’existence de refoulement avant la vente ne paraissent pas crédibles compte tenu de l’absence de modification des installations sanitaires ",

— " un préjudice d’usage est avéré pour M. [K] ",

— « la matérialité des réseaux insuffisants ne peut pas ne pas avoir fait l’objet de constat par le vendeur »,

— « la non-conformité que nous estimons avec notre confrère ne peut être caractérisée comme un vice caché. L’extérieur des réseaux usées depuis l’étage se rejoignant avec le réseau pluvial était visible »,

— " la responsabilité de Mme [F] est engagée en sa qualité de vendeur compte tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine au sens de l’article 1641 du code civil ",

— les travaux préconisés consistent dans le passage d’un nouveau réseau d’évacuation en PVC diamètre 100 (3 011,25 euros) et la mise en conformité par création d’une tranchée et nouveau branchement canalisation sur regard avec tampon étanche, modification de la colonne PVC par une colonne en fonte verticale (3 355 euros), outre les travaux de réfection du sanitaire et le carrelage (1 347,50 euros) (pièce n°5 en demande).

Aux termes de son rapport du 10 octobre 2023, l’expert judiciaire conclut en ces termes : " La configuration actuelle des réseaux d’évacuation et les dégradations des canalisations et des regards font que des odeurs nauséabondes circulent dans l’ensemble des réseaux de la zone (eaux usées-[Localité 1], eaux vannes-EV, eaux pluviales-EP)

L’expert rappelle que les travaux sur les 2 canalisations rouillées d'[Localité 1]/EV+EP mais aussi toutes 2 percées ou fissurées et parfaitement visibles sont impératifs, avec ou sans les odeurs

(…)

Lors de l’opération d’expertise du 17 février 2023, nous relevons :

— absence d’odeur nauséabonde au rez-de-chaussée,

— après avoir supprimé le chiffon qui obstruait le siphon de la douche, nous relevons une forte odeur (EV/[Localité 1]). Cette odeur provient du siphon de la douche et de la canalisation localisée en amont de l’évacuation du WC équipé de broyeur.

— absence d’aérateur à membrane sur la canalisation localisée en amont de l’évacuation du WC, équipé broyeur,

— une canalisation d’un diamètre de 40mm évacue la salle d’eau de l’étage, le WC, la douche, la baignoire et le lavabo provoquant des refoulements dans la douche,

— cette canalisation évacue dans une descente EV/[Localité 1] localisée en façade extérieure fortement dégradée (forte oxydation avec suintement),

— l’évacuation du WC du rez-de-chaussée transite par une rétention localisée à l’arrière du WC dans le jardin,

— une descente d’eaux pluviales cassée à sa base rejette également les EP dans le même réseau,

— toutes ces évacuations (compris lave-linge) finissent dans un regard localisé dans l’angle de la maison à droite de la sortie sur jardin. Ce regard comporte un couvercle en ciment cassé et non étanche,

— si nous ne relevons pas d’odeurs nauséabondes manifestes dans le jardin, il est évident que la configuration du réseau d’évacuation extérieur peu de temps en temps manifester des odeurs nauséabondes,

— par ailleurs, une canalisation de 40 mm ne peut permettre un fonctionnement correct en termes d’évacuation des EV/[Localité 1] de l’étage,

— le taux d’occupation du logement est identique depuis 2020 (3 personnes)

— le réseau dessiné sur le plan de la SAUR comporte des erreurs d’implantation,

— le réseau d’évacuation extérieur est ancien et n’a subi aucune modification

Conclusion sur la connaissance des désordres lors de la vente en 2020 :

La totalité des constats de désordres réalisés le 17 février 2023 préexistait à la vente en 2020 et étaient obligatoirement connu des anciens propriétaires.

Cependant, hormis la difficulté d’évacuation du WC broyeur de l’étage, la totalité de l’installation avec ses désordres (canalisation de 40 mm / canalisations extérieures percées / couvercle regard extérieur cassé) était parfaitement visible lors des visites effectuées par les demandeurs à l’expertise.

(…)

L’ensemble du réseau d’évacuation doit être rectifié pour permettre :

— une évacuation correcte des [Localité 1]/EV (évacuation de 100 mm et non 40 mm),

— mise en œuvre de tout équipement pour éviter les remontées d’odeur du départ des appareils (WC, lavabo, douche, etc…) au raccordement à l’égout,

— séparer les réseaux d’évacuation (EV/[Localité 1] et EP),

— rendre conforme la totalité des réseaux d’évacuation ".

Il résulte ainsi du rapport de recherche sur fuite du 20 janvier 2021, du rapport d’expertise amiable du 8 mars 2022 et du rapport d’expertise judiciaire du 10 octobre 2023, que les désordres suivants sont établis :

— le défaut d’étanchéité du robinet d’arrêt général de la maison,

— l’absence d’aérateur à membrane sur la prise d’air d’évacuation des eaux usées et vannes dans la salle de bain du premier étage,

— l’impossibilité d’utiliser les toilettes du premier étage,

— des refoulements d’eaux usées et vannes dans la baignoire ainsi qu’au niveau de la prise d’air de l’installation sanitaire du premier étage, en raison de l’insuffisance du diamètre de la canalisation (40 mm) au regard du nombre d’éléments raccordés sur celle-ci,

— le raccordement du réseau d’eaux vannes (issues des toilettes) aux réseaux d’eaux usées (ou eaux ménagères à usage domestique hors toilettes : évier, lavabo, douche, baignoire, machine à laver) et d’eaux pluviales ainsi que le déversement des eaux vannes des sanitaires du rez-de-chaussée dans le réseau d’eaux pluviales qui s’évacue à l’extérieur, entraînant des odeurs nauséabondes dans l’ensemble des réseaux d’eau et en particulier dans le jardin où sont rejetées les eaux pluviales et eaux vannes.

Si Mme [F] se prévaut d’attestations de proches mentionnant n’avoir jamais relevé de mauvaises odeurs, ces éléments sont insuffisants à remettre en cause les constatations de l’expert judiciaire qui a fait état d'" odeurs nauséabondes circul[ant] dans l’ensemble des réseaux de la zone (eaux usées-[Localité 1], eaux vannes-EV, eaux pluviales-EP) « , d’une » forte odeur « d’eaux usées ou d’eaux vannes » prov[enant] du siphon de la douche « et de la canalisation située à proximité de la toilette du premier étage, ainsi que d' » odeurs nauséabondes " pouvant se manifester ponctuellement dans le jardin.

De même, contrairement à ce que soutient la venderesse, le seul fait que les remontées olfactives aient été partiellement et temporairement masquées par la mise en place par les acquéreurs d’un chiffon destiné à contenir les émanations d’eaux usées dans le siphon de la douche est sans incidence sur la réalité des désordres, cette solution de fortune, au demeurant insuffisante, ne pouvant être que temporaire.

La matérialité des désordres est donc démontrée.

Il est indéniable que le refoulement d’eaux usées dans la baignoire et les remontées olfactives susmentionnées constituent des vices diminuant fortement l’usage d’une maison à usage d’habitation, peu important que celle-ci soit ancienne.

Il est donc établi que le bien est affecté de vices diminuant fortement son usage.

Sur l’antériorité des désordres

Il ressort des rapports de recherche sur fuite, d’expertise amiable et d’expertise judiciaire, d’une part, que les désordres sont essentiellement dus à l’insuffisance du diamètre de la canalisation par rapport au nombre d’éléments sanitaires qui y sont raccordés concernant la salle de bain du premier étage et au raccordement des eaux vannes aux réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales, et d’autre part, que les réseaux d’évacuation, dont la canalisation d’un diamètre insuffisant, sont anciens et n’ont pas été modifiés, raison pour laquelle l’expert judiciaire a conclu que « la totalité des constats de désordres réalisés le 17 février 2023 préexistait à la vente en 2020 ».

Il en résulte que les désordres sont antérieurs à la vente.

Sur le caractère caché des désordres

L’article 1642 du code civil exclut la garantie des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Constitue un vice apparent celui dont l’acquéreur pouvait se convaincre lui-même par un examen raisonnable de la chose (Cass. ass. plén., 27 octobre 2006, n°05-18.977). La connaissance du vice par l’acquéreur suppose que celui-ci en ait eu connaissance dans son ampleur et ses conséquences (Cass. civ. 1ère, 8 mars 2005, n°02-11.594; Cass. civ. 3ème, 14 mars 2012, n°11-10.861).

Conformément à l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions de l’expert.

En l’espèce, l’expertise amiable retient que « le refoulement des eaux vannes et usées dans l’appareil baignoire constitue une anomalie ou un vice caché à l’origine du litige » tandis que « l’extérieur des réseaux usées depuis l’étage se rejoignant avec le réseau pluvial était visible ». L’expert judiciaire conclut, quant à lui, que « hormis la difficulté d’évacuation du WC broyeur de l’étage, la totalité de l’installation avec ses désordres (canalisation de 40 mm / canalisations extérieures percées / couvercle regard extérieur cassé) était parfaitement visible lors des visites effectuées par les demandeurs ».

Pour autant, le seul fait que des canalisations extérieures soient fissurées et que plusieurs canalisations se rejoignent ne permet pas de déduire que M. [K] et Mme [V], acquéreurs non professionnels ne disposant d’aucune compétence dans le domaine de la plomberie, ont eu connaissance de l’existence de refoulements d’eaux usées dans la douche en raison de l’insuffisance du diamètre de la canalisation évacuant la salle de bain du premier étage, lesquels refoulements n’ont pu être constatés que lors de l’usage de ladite salle de bain, ni de ce que les eaux usées se déversaient dans les réseaux d’eaux vannes et d’eaux pluviales.

Par ailleurs, l’acte de vente mentionnait (page 18) que " Le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L.1331-1 du code de la santé publique (…) Le raccordement à l’installation d’assainissement a fait l’objet d’un contrôle par la SAUR le 28 novembre 2019 dont le rapport est annexé. Ce contrôle établi la conformité du raccordement « . Or, il ressort de ce » certificat de contrôle du raccordement – assainissement collectif « annexé à l’acte de vente que la Société d’aménagement urbain et rural (SAUR) a conclu à la conformité du raccordement, mentionnant que la vérification de la conformité correspond à la vérification » du bon écoulement de la totalité des eaux usées et/ou pluviales dans leur réseau respectif " (pièce n°2 en demande). Ainsi, les acquéreurs, non professionnels, ont légitimement pu être induits en erreur par ce certificat – dont le caractère erroné a finalement été établi par les expertises amiable et judiciaire -, lequel laisse penser que malgré la jonction de plusieurs canalisations à l’extérieur, les réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales sont bien distincts et conformes à la règlementation en vigueur.

Compte tenu de ces éléments, il convient de retenir que les acquéreurs n’avaient pas connaissance des désordres, dans leur ampleur et leurs conséquences.

Le caractère caché des vices est donc établi.

En conséquence, eu égard à la caractérisation de désordres constituant des vices inhérents à la chose en diminuant fortement son usage, antérieurs à la vente et cachés, les conditions d’application de la garantie des vices cachés sont réunies.

Sur la clause d’exclusion de garantie

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Ainsi, seul le vendeur qui n’a pas connu le vice peut se prévaloir d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

En l’espèce, l’acte authentique de vente conclu entre M. [K] et Mme [V] et Mme [F] comportait une clause d’exclusion de garantie, stipulée en ces termes : " L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. " (page 10).

Si Mme [F] fait valoir sa méconnaissance des vices affectant le bien vendu, il convient de relever que l’expert mandaté par l’assureur de protection juridique retient que : " les déclarations du vendeur Mme [F] niant l’existence de refoulement avant la vente ne paraissent pas crédibles compte tenu de l’absence de modification des installations sanitaires « et que » la responsabilité de Mme [F] est engagée en sa qualité de vendeur compte tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine au sens de l’article 1641 du code civil « . De même, l’expert judiciaire conclut que » la totalité des constats de désordres réalisés le 17 février 2023 préexistait à la vente en 2020 et étai[t] obligatoirement connu[e] des anciens propriétaires ".

Les installations sanitaires et canalisations étant anciennes, Mme [F] ne peut avoir ignoré l’existence de refoulements d’eaux usées dans la baignoire, constatés par les trois professionnels intervenus, lesquels ont conclu que ce désordre était dû à l’insuffisance du diamètre de la canalisation, cause qui préexistait à la vente, et de remontées olfactives liées au raccordement du réseau d’eaux vannes (issues des toilettes) aux réseaux d’eaux usées (usage domestique hors toilettes) et d’eaux pluviales, alors qu’elle a vécu dans le bien pendant neuf ans et qu’elle a elle-même reconnu avoir fait procéder au remplacement récent des toilettes.

Par ailleurs, Mme [F] ne saurait se prévaloir du certificat de contrôle du raccordement, dont il ressort qu’il a été « effectué sur la base des informations données par le client et notamment concernant le lieu et le nombre des installations à contrôler » et que la propriétaire « certifie sur l’honneur que les installations correspondent bien à celles quantifiées au point 2 ci-après » alors que l’expert judiciaire indique que les installations ne sont pas correctement localisées sur le plan, évoquant des « erreurs d’implantation ».

Compte tenu de ces éléments, il est établi que Mme [F] avait connaissance des vices affectant le bien, de sorte que cette dernière ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie stipulée à l’acte de vente.

En conséquence, les conditions étant satisfaites et la clause d’exclusion étant écartée, Mme [F] est tenue à garantie sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

Sur les préjudices

Conformément à l’article 1644 du code civil, l’acquéreur exerçant une action en garantie des vices cachés a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix dans le cadre d’une résolution de la vente (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire).

L’article 1645 dudit code précise que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Sur le préjudice matériel

L’expert judiciaire retient que la solution permettant de reprendre la totalité des désordres relevés est celle proposée par la société Mamh Bâtiment, suivant devis n°08032023 du 8 mars 2023 d’un montant de 8 432 euros hors taxe, soit 9 275,20 euros toutes taxes comprises.

Ce devis (pièce n°9 en demande) prévoit notamment les travaux suivants :

— Travaux extérieurs :

*ouverture tranchée entre WC et regard à l’angle de la maison

*ouverture tranchée entre le regard à l’angle de la maison et le regard existant

*démolition du regard à l’angle de la maison

*percement et pénétration entre l’extérieur et le WC intérieur existant pour passage du nouveau réseau d’évacuation

*fourniture et pose d’un nouveau regard 50/50 avec tampon étanche (angle maison)

*fourniture et pose d’une nouvelle canalisation PVC en diamètre 100 pour raccordement du WC vers le regard

*dépose de la colonne extérieure existante (trop petite)

*fourniture et pose d’une nouvelle colonne en fonte diamètre 100

— Toilettes rez-de-chaussée :

*dépose et évacuation du WC existant

*fourniture et pose d’un nouveau carrelage au sol

*fourniture et pose des nouvelles plinthes carrelage

*fourniture et pose d’un nouveau WC standard sur pied

— Salle de bain du premier étage :

*dépose et évacuation du WC existant et de l’habillage bois,

*dépose de la douche, de la faïence existante et de l’habillage en fond de douche (douche et robinetterie déposées pour réemploi),

*dépose de la baignoire et robinetterie pour réemploi,

*passage du nouveau réseau d’évacuation en PVC en diamètre 100 pour le nouveau WC, *percement en façade pour raccordement sur la nouvelle colonne extérieure.

Il résulte des développements ci-avant que la venderesse est tenue de garantir les vices affectant le bien, de sorte que la proposition de l’expert tenant à la répartition des travaux entre la venderesse et les acquéreurs sera écartée.

En conséquence, Mme [F] sera condamnée à payer à M. [K] et Mme [V] la somme de 9 275,20 euros au titre des travaux nécessaires à la réparation des désordres, avec indexation sur l’indice BT01 à compter de février 2023.

Sur le préjudice de jouissance

L’expert considère « la réclamation pour l’inutilisation du WC du 1er étage justifiée. Il ne peut être inférieur à 50 euros par mois. Ce montant doit se situer entre 2 150 et 4 300 euros ». Il estime par ailleurs la réclamation pour la privation du jardin par été depuis 2020 justifiée mais disproportionnée, en ce que « le jardin pouvait être utilisé avec parfois des odeurs nauséabondes », évaluant le préjudice à hauteur de 500 euros par été.

Au regard d’une part, de la nature des désordres, consistant dans le refoulement d’eaux usées et vannes dans la baignoire et au niveau de la prise d’air de l’installation sanitaire du premier étage, l’impossibilité d’utiliser les toilettes du premier étage, le déversement des eaux vannes émanant des toilettes du rez-de-chaussée dans le jardin ainsi que les remontées olfactives dans le jardin et dans la salle de bain du premier étage, et d’autre part, de leur durée, ayant été constatés au plus tard le 10 janvier 2021, soit cinq ans auparavant, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance de M. [K] et Mme [V] à la somme de 8 000 euros.

En conséquence, Mme [F] sera condamnée à payer à M. [K] et Mme [V] la somme de 8 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise. En revanche, les dépens de référé ayant été laissés à la charge de M. [K] et Mme [V], il n’y a pas lieu de les inclure dans les dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [F], condamnée aux dépens, devra payer à M. [K] et Mme [V], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Mme [L] [F] à payer à M. [P] [K] et Mme [D] [V] la somme de 9 275,20 euros au titre des travaux nécessaires à la réparation des désordres, avec indexation sur l’indice BT01 à compter de février 2023 ;

Condamne Mme [L] [F] à payer à M. [P] [K] et Mme [D] [V] la somme de 8 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Condamne Mme [L] [F] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne Mme [L] [F] à payer à M. [P] [K] et Mme [D] [V] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande indemnitaire formulée par Mme [L] [F] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT