— N° RG 25/00603 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2JG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 13 octobre 2025

Minute n° 26/00254

N° RG 25/00603 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2JG

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e JOKIC

— M^e BREMOND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame, [P], [J]

Monsieur, [E], [F],

[Adresse 1]

représentés par Maître Milijana JOKIC de la SELARL MJ AVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame, [R], [Q] veuve, [A] ès qualité d’ayant droit de M., [W], [A], décédé,

[Adresse 2], [Localité 1]

représentée par M^e Clotilde BREMOND, avocate au barreau de MEAUX, avocate plaidante

S.A. ABEILLE IARD & SANTÉ,

[Adresse 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. ETIENNE, Juge

M^me CHAUFFAUT, Vice-présidente placée

Jugement rédigé par : M. BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l’audience publique du 19 Février 2026

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 20 octobre 1999, M., [W], [A] et Mme, [R], [Q], épouse, [A], ont acquis une parcelle de terrain non bâtie, cadastrée section A numéro, [Cadastre 1], située, [Adresse 4].

Ils y ont entrepris, en qualité de maîtres d’ouvrage, la construction d’une maison individuelle.

Le permis de construire a été délivré par le maire de, [Localité 2] à M et Mme, [A] le 19 juillet 1999.

La déclaration d’achèvement des travaux du 24 juillet 2000 a été déposée en mairie le 30 octobre 2000.

Par acte notarié en date du 13 janvier 2017, M., [W], [A] et Mme, [R], [Q], épouse, [A], ont vendu à M., [E], [F] et Mme, [P], [J] leur maison, située, [Adresse 4], moyennant le prix de 300 000 euros.

Postérieurement à la prise de possession du bien, les acquéreurs se sont plaints de désordres affectant celui-ci.

A leur demande, un huissier de justice a constaté lesdits désordres et en a dressé procès-verbal le 13 juin 2018.

Suivant lettre du 29 octobre 2018, M., [F] et Mme, [J] ont dénoncé les désordres dont ils se plaignaient aux époux, [A] et mis en demeure ces derniers de prendre en charge le coût des travaux de réparation, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Ils ont saisi la société BPCE DGC Protection Juridique, leur assureur protection juridique, du litige, laquelle a confié à la société Prunay Protection juridique une mission d’expertise amiable.

L’expert amiable a rendu son rapport le 26 juin 2019.

La société Aviva Assurances, assureur protection juridique des époux, [A], a de son côté confié une mission d’expertise amiable au cabinet Sedgwick, lequel a clos son rapport le 27 juin 2019.

Les parties ne sont pas parvenues à un règlement amiable du litige.

A la demande de M., [F] et Mme, [J], le juge des référés du tribunal de grande instance de Meaux a ordonné, le 6 novembre 2019, une mesure d’expertise au contradictoire des époux, [A].

Le 2 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a rendu les dispositions de son ordonnance, rendue le 06 novembre 2019, communes et opposables à la SA Aviva Assurances, en sa qualité d’assureur de Mme, [A].

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 1er juillet 2024.

Par actes d’huissier en date des 24 et 30 janvier 2025, Mme, [P], [J] et M., [E], [F] on fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux Mme, [R], [Q], épouse, [A], en son nom personnel, et, es qualités d’ayant droit de M., [W], [A], décédé, et la société Abeille Iard & Santé pour demander réparation de leurs préjudices en raison des désordres affectant la maison qu’ils ont acquise des époux, [A].

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, ils demandent au tribunal de :

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu l’article 2239 du code civil,

Vu le rapport d’expertise,

Vu l’article 700 du code de procédure civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— Recevoir Monsieur, [E], [F] et Madame, [P], [J] en leurs demandes et les y déclarer bien fondés;

— Débouter Madame, [R], [A] et Monsieur, [W], [A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions;

— Juger que Madame, [R], [A] et Monsieur, [W], [A] ont engagé leur responsabilité sur le fondement de la garantie légale des vices cachés au titre des désordres suivants :

— Défectuosité du réseau d’évacuation des eaux pluviales ayant pour conséquence la pénétration d’eau dans le sous-sol pendant les fortes pluies et un engorgement du caniveau situé au niveau du garage;

— L’installation non conforme de la chaudière ayant pour conséquence la mise en sécurité régulière de celle-ci;

— Juger que Madame, [R], [A] et Monsieur, [W], [A] ont engagé leur responsabilité, à titre principal sur le fondement de la garantie décennale dont est tenu tout constructeur d’un ouvrage, et, à titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, au titre :

— Du vice de construction affectant la terrasse;

— Du vice de construction affectant le mur de soutènement ayant pour conséquence l’apparition de fissures dans l’allée de la rampe;

— Condamner solidairement Madame, [R], [A], Monsieur, [W], [A] et la SA Abeille Irad & Santé, en sa qualité d’assureur de ces derniers, à prendre en charge les travaux de remise en état des multiples désordres affectant la maison d’habitation et à ce titre, à payer à Monsieur, [F] et à Madame, [J] la somme de 117.189,72 € ttc conformément au devis de la société SATP et à l’évaluation réalisée par l’expert;

— Condamner solidairement Madame, [R], [A], Monsieur, [W], [A] et la SA Abeille Irad & Santé, en sa qualité d’assureur de ces derniers, à payer à Monsieur, [E], [F] et Madame, [P], [J], la somme de 29.515,20 €, somme à parfaire à la date de la réalisation effective des travaux, au titre du préjudice de jouissance subi par ces derniers;

— Condamner solidairement Madame, [R], [A], Monsieur, [W], [A] et la SA Abeille Irad & Santé, en sa qualité d’assureur de ces derniers, à payer à Monsieur, [E], [F] et Madame, [P], [J] la somme de 2.539 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier correspondant aux frais supplémentaires exposés au cours des opérations d’expertise;

— Condamner solidairement Madame, [R], [A], Monsieur, [W], [A] et la SA Abeille Irad & Santé, en sa qualité d’assureur de ces derniers, à payer à Monsieur, [E], [F] et Madame, [P], [J] la somme de 11.100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner solidairement Madame, [R], [A], Monsieur, [W], [A] et la SA Abeille Irad & Santé en sa qualité d’assureur de ces derniers, à payer à Monsieur, [E], [F] et Madame, [P], [J] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 15.489,56 €;

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 25 juin 2025, Mme, [R], [Q], veuve, [A], demande au tribunal de :

Vu les articles 1648, 2241 et 2242 du code civil,

Vu les articles 246, 699 et 700 du ode de procédure civile,

Vu la Jurisprudence,

Vu les pièces,

In limine litis :

Déclarer Madame, [J] et Monsieur, [F] forclos en leur action dirigée à l’encontre de Madame et Monsieur, [A] au titre de la garantie légale de vice caché s’agissant des désordres afférents à l’affaissement de la terrasse, au dysfonctionnement de la chaudière et aux fissures et autres lézardes observées sur le mur de soutènement et l’allée de la rampe du garage;

Au fond :

Déclarer Madame, [J] et Monsieur, [F] irrecevable en leur demande subsidiaire d’engager la responsabilité de Madame et Monsieur, [A] sur le fondement de la garantie des vices cachés au titre des vices affectant la terrasse de la maison;

Déclarer Madame, [J] et Monsieur, [F] mal-fondés en leurs demandes tendant à engager la responsabilité de Madame et Monsieur, [A] au titre de la défectuosité du réseaux d’évacuation des eaux pluviales, la conception du mur de soutènement ainsi que de la terrasse compte tenu du principe de non cumul des indemnités, sauf à produire la copie des quittances portant mention du montant de l’indemnisation avec entête de l’assureur, les devis transmis à l’assureur ayant permis l’indemnisation et le rapport d’expertise ayant permis cette même indemnisation;

Débouter Madame, [J] et Monsieur, [F] de l’ensemble de leurs demandes;

Subsidiairement :

Appeler en garantie la compagnie d’assurance SA Abeille Irad & Santé de toute condamnation qui pourrait être mie à la charge de Madame, [A];

En tout état de cause :

Condamner Madame, [J] et Monsieur, [F] au paiement de la somme de 10.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Assignée à l’adresse de son siège social, la société Abeille Iard & Santé n’a pas constitué avocat.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 13 octobre 2025 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 19 février 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de condamnation de M., [W], [A]

Mme, [P], [J] et M., [E], [F] demandent la condamnation solidaire de Mme, [R], [A], M, [W], [A] et la SA Abeille Irad & Santé en sa qualité d’assureur de ces derniers, à réparer leurs préjudices.

Or, dans leur acte introductif d’instance ils ont indiqué que M., [W], [A] était décédé.

Le tribunal ne peut pas condamner une personne décédée.

Sur la forclusion

Mme, [R], [Q], veuve, [A] soutient que :

— il résulte des dispositions de l’article 1648 du code civil que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice;

— il résulte également des dispositions combinées des articles 2241 et 2242 du code civil que la

demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion et que l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance;

— les dispositions générales de l’article 2239 du code civil n’ont pas vocation à s’appliquer à la

garantie des vices cachés, régie par le régime spécial des dispositions de l’article 1648 du code

civil;

— les acquéreurs ont acquis la maison litigieuse à la date du 13 janvier 2017, ils ont saisi le président du tribunal judiciaire de Meaux en référé par exploit du 1er août 2019 aux fins de solliciter la désignation d’un expert judiciaire, lequel a rendu son rapport le 31 juillet 2024;

— aussi, les demandeurs les ont assignés au fond devant le tribunal judiciaire de Meaux selon exploit du 30 janvier 2025;

— dès lors, tout vice affectant l’immeuble et dont la découverte serait antérieure à la date butoir

du 1er février 2018 ne saurait fonder une action recevable au titre de la garantie des vices cachés;

— les consorts, [J] -, [F] ont découvert le vice relatif à la chaudière bien avant la date du 1er février 2018, comme en témoigne un échange daté du 11 mai 2017 entre le notaire chargé de la vente et les époux, [A], au cours duquel il apparaît que les acquéreurs avaient déjà constaté des difficultés avec la chaudière;

— l’expert judiciaire avait notamment pour mission de rechercher la date d’apparition des désordres au regard de la vente intervenue le 13 janvier 2017;

— il ressort de son rapport que le désordre d’affaissement de la terrasse est apparu entre 2017 et

2018 après la vente (page 33), que le dysfonctionnement de la chaudière se serait manifesté durant l’hiver 2017-2018 en opposition avec le courrier du 11 mai 2017 (page 30), enfin, que les problèmes d’humidité générale et de moisissures au sous-sol étaient antérieurs à la vente et connus des parties à cette date;

— également, il ressort dudit rapport que les fissures dans le mur de soutènement de la rampe du

garage (page 40) ainsi que les fissures dans l’allée de la rampe (page 45) sont apparues en 2017;

— pourtant, les demandeurs se plaisaient à dire aux termes de leur assignation qu’ils avaient “découvert les vices affectant la maison à usage d’habitation qu’ils ont acquis des époux, [A] au mois de juin 2018”;

— Mme, [J] et M., [F] sont forclos en toutes leurs demandent découlant de l’affaissement de la terrasse, du dysfonctionnement de la chaudière et des fissures présentes sur le mur de soutènement et l’allée de la rampe.

❖

Mme, [P], [J] et M., [E], [F] font valoir que :

— ils ont découvert les vices affectant la maison à usage d’habitation qu’ils ont acquis des époux, [A] au mois de juin 2018, lorsqu’ils ont été constatés par le procès-verbal de constat d’huissier en date du 13 juin 2018;

— l’exploit introductif de l’instance devant le président du tribunal de céans a été délivré le 1er août 2019 et le rapport d’expertise déposé le 31 juillet 2024;

— même si les fissures dans l’allée de la rampe ainsi que celles affectant le mur de soutènement sont apparues en 2017, leur gravité limitée ne leur permettait pas, eux qui ne disposent d’aucune compétence technique en matière de construction, de réaliser immédiatement qu’ils étaient confrontés à un désordre constitutif d’un vice;

— ce n’est que lorsque les fissures ont pris une ampleur telle, qu’elles compromettaient visiblement la solidité de l’ouvrage qu’ils ont pu comprendre qu’il ne s’agissait pas d’un phénomène normal, mais bien de vices affectant la construction;

— c’est dans ces circonstances qu’ils faisaient immédiatement constater au mois de juin 2018, les fissures litigieuses;

— en perspective de la vente, il a été constaté que les époux, [A] ont tenté de camoufler les multiples fissures affectant le mur de soutènement et la dalle gravillonnée de la rampe d’accès au sous-sol;

— ces vices n’étaient donc pas visibles au moment de la vente mais également pendant de nombreux mois après la vente, étant donné que comme l’indique l’expert dans son rapport, les époux, [A] sont intervenus afin de réparer de manière superficielle les fissures;

— en tout état de cause, les fissures ne sont que la conséquence du désordre caractérisé par l’expert à l’occasion de la réalisation des opérations d’expertise;

— en effet, lesdites fissures ont pour origine un vice de conception du mur de soutènement;

— or, ce vice de conception n’a été découvert par eux que dans le cadre des opérations d’expertise;

— la maison a été acquise le 13 janvier 2017 et les travaux réalisés par les vendeurs permettaient toujours à cette date de dissimuler l’existence des fissures ou encore l’affaissement de la terrasse;

— ils ont saisi le président du tribunal judiciaire de Meaux par exploit en date du 1er août 2019, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile;

— il est bien évident que l’apparition et l’aggravation des vices volontairement dissimulés par les vendeurs ne sont pas apparus quelques mois seulement après la vente;

— l’exploit introductif d’instance ayant été délivré le 1er août 2019, ils étaient bien fondés à cette date à mettre en œuvre la garantie légale des vices cachés au titre de tous les désordres découverts depuis le 2 août 2017;

— or, à cette date, ils s’étaient installés dans la maison que depuis 7 mois et les travaux réalisés par les vendeurs étaient encore suffisants à camoufler la réalité des désordres affectant l’ouvrage;

— ce n’est qu’en 2018 que l’aggravation desdits désordres a permis de révéler les vices dissimulés par les travaux réalisés avant la vente;

— le rapport de l’expert a été déposé le 31 juillet 2024;

— conformément à l’article 2239 du code civil, un nouveau délai de prescription d’une durée de six mois, a commencé à courir;

— leur action sur le fondement de la garantie légale des vices cachés devait donc se prescrire à compter du 31 janvier 2025;

— or, l’exploit introductif d’instance est daté du 30 janvier 2025;

— leurs demandes ne sont donc aucunement prescrites.

❖

Réponse du tribunal,

Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et sur les fins de non-recevoir, en application de l’article 789, 1° et 6°, du code de procédure civile.

Le dernier alinéa de l’article 802 du même code prévoit que “lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.”

En l’espèce, il n’est pas soutenu que la cause de la forclusion est survenue ou s’est révélée après l’ordonnance de clôture.

Dans ces conditions, Mme, [R], [Q], veuve, [A] n’est pas recevables à soulever la forclusion de l’action en garantie des vices cachés de Mme, [P], [J] et M., [E], [F].

La pénétration d’eau dans le sous-sol pendant les fortes pluies et engorgement du caniveau situé au niveau du garage

Mme, [J] et M., [F] exposent que :

— l’expert constate que la pénétration d’eau dans le sous-sol en cas de fortes pluies est un désordre récurrent, lequel était nécessairement connu des époux, [A] au moment de la vente;

— si les époux, [A] déclaraient à l’acte qu’il existait une infiltration au niveau de la paroi murale du sous-sol à proximité de la chaudière, il n’en reste pas moins qu’ils se sont dispensés d’informer les acquéreurs sur l’origine de cette infiltration, origine qu’il ne pouvait ignorer;

— en effet, l’expert judiciaire explique que l’excès d’humidité et les moisissures sont la conséquence de la rupture d’une canalisation d’eau pluviale enterrée;

— les inondations qui ont affecté à plusieurs reprises le sous-sol ont directement pour origine la défaillance du réseau d’évacuation des eaux pluviales;

— l’expert rappelle à ce titre qu’une précédente inondation avait eu lieu au mois de mai 2016 alors que les époux, [A] étaient encore propriétaires;

— si ces derniers ont bien réalisé le désengorgement et le curage des réseaux EP à cette date, il n’en reste moins qu’ils n’ont entrepris aucune initiative de nature à permettre de remettre en état la canalisation rompue;

— à la suite de la pénétration d’eau dans le sous-sol en mai et juin 2018, ils ont appris en échangeant avec le voisinage que les époux, [A] avaient subi le même sinistre peu de temps avant la vente du bien;

— ils se sont alors rapprochés de l’ancienne assurance habitation des époux, [A] pour savoir si ceux-ci avaient effectué une déclaration de sinistre pour l’inondation ayant affecté le sous-sol;

— il s’est avéré qu’une déclaration de sinistre avait bien été effectuée par les époux, [A] auprès de leur assurance habitation et s’étaient bien gardés de les informer sur les conséquences d’un tel sinistre;

— la mauvaise foi des époux, [A] est d’ailleurs visible dans la teneur des travaux ayant été réalisés au sous-sol à la suite du sinistre;

— en effet, lors de leur visite du bien, les murs du sous-sol étaient neufs;

— cependant, ces travaux ont été réalisés uniquement pour dissimuler grossièrement la véritable ampleur des dégâts dans la mesure où l’humidité avait déjà affecté les parpaings du sous-sol;

— l’expert constate qu’en l’état, le sous-sol est impropre à sa destination;

— en second lieu, l’expert constate que l’engorgement du caniveau situé au niveau du sous-sol a la même origine que le désordre ci-avant décrit, à savoir la défaillance du réseau des eaux pluviales;

— l’expert confirmait que le réseau des eaux pluviales ne permet pas l’écoulement des eaux et qu’en cas de fortes pluies, la pénétration de l’eau dans le sous-sol est inévitable;

— les plans édités par le géomètre-expert confirmeront les défauts majeurs dont est affecté le réseau des eaux pluviales, lesquels se traduisent par un inévitable colmatage des canalisations;

— les eaux pluviales ne sont donc pas évacuées de manière suffisante et régulière ce qui engendre une mise en charge du caniveau au droit de la porte du garage, son débordement et un envahissement du sous-sol;

— l’expert-judiciaire rappelle une nouvelle fois dans le cadre de ses conclusions relatives à ce dernier désordre que celui-ci était nécessairement connu des époux, [A] étant donné que les dommages occasionnés par ledit désordre ne pouvaient être que récurrents;

— ces derniers étaient d’ailleurs déjà intervenus en 2016 à l’effet de réaliser un curage, lequel était insuffisant afin de permettre une remise en état efficace des réseaux défaillant;

— il en résulte que les époux, [A] ont engagé leur responsabilité sur le fondement de la garantie légale des vices cachés : le vice affectant le réseau des EP étant antérieur à la vente, connu des vendeurs et rendant ledit réseau impropre à l’usage auquel il est destiné.

❖

Mme, [R], [Q], veuve, [A], indique que :

— il a été constaté, au cours des opérations d’expertise, que les inondations ayant affecté à plusieurs reprises le sous-sol trouvent leur origine dans la défaillance du réseau d’évacuation des eaux pluviales;

— cette défaillance résulte de la configuration des réseaux qui provoque un colmatage récurrent

des canalisations, empêchant l’écoulement normal des eaux de pluie;

— il en résulte une mise en charge du caniveau situé au droit de la porte de garage, entraînant son

débordement et, par conséquent, l’envahissement du sous-sol;

— partant, l’expert judiciaire en conclut qu’un tel désordre ne pouvait être qu’un phénomène récurrent, et qu’il était, de ce fait, nécessairement connu des anciens propriétaires;

— toutefois, il convient de rappeler qu’avant les inondations survenues les 25 mai et 12 juin 2018,

les époux, [A], anciens propriétaires, n’avaient été confrontés qu’à un seul épisode d’inondation, en mai 2016;

— la prétendue récurrence des infiltrations d’eau demeure somme toute relative;

— d’ailleurs, et en tout état de cause, les époux, [A] avaient fait procéder, dès après leur inondation, soit le 3 juin 2016, à un curage et à un désengorgement complet du réseau d’évacuation des eaux pluviales;

— dès lors, comment auraient-ils pu avoir connaissance d’une défaillance structurelle de ce réseau, dont aucun signe avant-coureur ne permettait de présumer la persistance ou la gravité ultérieure?

❖

Réponse du tribunal,

L’article 1641 du code civil dispose que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

Aux termes de l’article 1642 du même code, “le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.”

Selon l’article 1643 du code civil, “il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.”

L’acte de vente 13 janvier 2017 stipule que :

“L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel;

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”.

Il ressort du rapport d’expertise que “l’humidité et les moisissures sur la paroi du mur, sous la chaudière, sont la conséquence d’une rupture d’une canalisation d’eau pluviale enterrée…

Les inondations en plancher bas du sous-sol sont la conséquence du déficit d’évacuation du réseau d’eau pluviale, d’où la mise en charge du caniveau situé au droit de la porte du garage…

L’acte de vente mentionne les infiltrations sur la paroi murale sous la chaudière…, qui devaient être prises en charge par les anciens propriétaires, ce qui n’a pas été le cas.

Par ailleurs, les investigations ont permis de démontrer que le vice qui affecte les réseaux d’évacuation des eaux pluviales interdit tout écoulement régulier et suffisant, d’où une mise en charge du caniveau au droit de la porte du garage, son débordement et un envahissement du sous-sol.

La configuration des réseaux permet d’affirmer qu’un tél désordre ne peut être que récurrent, et qu’en conséquence, il était nécessairement connu des anciens propriétaires…

Le réseau d’eau pluviale fait l’objet de défauts majeurs qui se traduisent par un inéluctable colmatage de la canalisation.

A défaut d’un regard au droit du coude situé entre le caniveau et le domaine public, et d’une pente régulière tout curage ne peut donner satisfaction à long terme…

Le seul endroit qui fait l’objet de dégradations, avec de l’humidité et des moisissures, est situé en partie basse dans un angle, sous la chaudière…

Les moisissures en partie basse des anciens doublages déposés, étaient dues à la présence d’eau sur toute la surface du garage, suite à l’engorgement du caniveau en pied de rampe…

La persistance de l’humidité et des moisissures qui subsistent sur la paroi murale sous la chaudière, est due au déboîtement de l’évacuation EP dans sa partie enterrée à l’arrière du mur de façade sud-ouest… d’où une rupture dans la canalisation à l’origine d’infiltrations d’eau dans les terres adossées au mur enterré.

Ce désordre était connu lors de la vente du 13/01/2017, puisqu’il devait être pris en charge par les époux, [A], ce qui n’a pas été le cas.”

En effet, il est indiqué dans l’acte de vente que :

“Les parties déclarent qu’il existe une infiltration au sous-sol côté chaudière.

Monsieur et Madame, [A] s’engage à faire une déclaration de sinistre ce jour auprès de leur compagnie d’assurance.

Toutes les indemnités qui seront versées à Monsieur et Madame, [A] pour la réparation devront être reversées à Monsieur, [F] et Madame, [J].”

Il ressort de ces éléments que le vice en cause était apparent au jour de la vente, peu importe que les acquéreurs n’aient pas été informés sur l’origine dudit vice.

Par conséquent, Mme, [J] et M., [F] ne peuvent agir sur le fondement de la garantie des vices cachés pour demander réparation d’un vice apparent.

En application de l’article 1642 du code civil et des stipulations contractuelles, la demande sera rejetée.

Mise en sécurité et arrêt de la chaudière

Mme, [J] et M., [F] indiquent que :

— la défectuosité de la chaudière est selon l’expert imputable à une installation non conforme aux

préconisations techniques applicables;

— plus encore, l’expert expose que les époux, [A] avaient nécessairement connaissance de cette

défectuosité;

— en effet, compte tenu de la configuration constatée, les dysfonctionnements sont forcément apparus avant la vente et les époux, [A] ne pouvaient les ignorer;

— pour autant, ils ne jugeront pas bon des les informer ne serait-ce que du dysfonctionnement régulier de la chaudière;

— cette information était primordiale, ils devaient être mis en mesure d’anticiper les coûts de remise en état à prévoir dès lors que la défectuosité affectant l’équipement était antérieure à la vente et connue des vendeurs;

— enfin, le vice étant connu des vendeurs à la date de la vente, ces derniers ne peuvent se prévaloir de la clause d’exonération de responsabilité insérée à l’acte authentique de vente en date du 13 janvier 2017;

— si des feuilles colmataient les passages d’air, c’est avant tout à cause du fait que la configuration de l’installation de la chaudière n’était pas conforme initialement;

— or, l’installation de la chaudière a bien été réalisée par les époux, [A] d’une manière qui n’est pas conforme aux règles de l’art;

— en conséquence, ils sont parfaitement fondés à solliciter du tribunal judiciaire de Meaux qu’il juge que les époux, [A] ont engagé leur responsabilité au titre de la garantie légale des vices cachés.

❖

Mme, [R], [Q], veuve, [A], fait valoir que :

— il a été constaté, au cours des opérations d’expertise amiable, que le système de ventilation de la chaudière présentait une configuration d’origine anormale et non conforme;

— en effet, ce système, qui devrait être installé en façade, au-dessus du niveau du sol, est en l’espèce implanté dans une fosse située au ras du sol, et dissimulé sous un habillage en bois muni de grilles de ventilation;

— l’expert précise que l’installation existante est à l’origine des dysfonctionnements;

— selon lui, la chaudière a été installée avant la vente et, partant, ces dysfonctionnements étaient

nécessairement connus d’eux;

— toutefois, il est important de préciser qu’aux termes du rapport de l’expert, ce dysfonctionnement n’existe plus depuis que M., [F] a démonté l’habillage en bois et déposé les grilles de protection qui entouraient la ventouse;

— Mais surtout, l’expert précise que l’efficacité de la ventilation était diminuée par la présence de feuilles qui colmataient les passages d’air;

— la configuration anormale et non conforme du système de ventilation de la chaudière ne fait pas à elle seule obstacle à son bon fonctionnement;

— dans ces circonstances, rien ne permet d’établir qu’ils avaient nécessairement connaissance de ce dysfonctionnement;

— d’autant plus qu’aux termes de leur courrier du 29 octobre 2018, les demandeurs exposaient que : “nous avions passé l’hiver sans chauffage et eau chaude avec un nouveau-né et que nous avons dû passer des week-ends chez la famille en attendant l’intervention de la société Engie”; – auraient-ils vécu près de 18 ans dans de telle condition?

— aujourd’hui, les consorts, [J] -, [F] ne saurait se prévaloir de leur propre turpitude dans le déblayage des feuilles mortes de leur propriété et réclamer une indemnisation au titre des travaux à réaliser.

❖

Réponse du tribunal,

L’article 1641 du code civil dispose que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

Aux termes de l’article 1642 du même code, “le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.”

Selon l’article 1643 du code civil, “il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.”

L’acte de vente 13 janvier 2017 stipule que :

“L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel;

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”.

Il ressort du rapport d’expertise les éléments suivants :

“Les demandeurs ont précisé que la chaudière s’est arrêtée à plusieurs reprises durant l’hiver 2017/2018.

Ce dysfonctionnement n’existe plus depuis que M., [F] a démonté l’habillage en bois et a déposé les grilles de protection qui entouraient la ventouse des condensats de la chaudière, dans une fosse bétonnée située en pied de la façade nord-ouest.

Cela a permis un brassage de l’air pour assurer le bon fonctionnement de la chaudière.

La configuration d’origine anormale et non conforme a été modifiée afin d’assurer une ventilation suffisante et le fonctionnement de la chaudière.

Néanmoins, les dispositions adoptées ne peuvent qu’être provisoires.

En effet, la déposé du platelage bois remet en question la sécurité des personnes et le risque de chute et d’accident n’est nullement à exclure, notamment des enfants.

La situation actuelle ne peut être maintenue en l’état.

La ventouse de la chaudière est positionnée sous le niveau du sol, dans une fosse.

Auparavant, celle-ci était recouverte d’un habillage en bois qui empêchait la ventilation, malgré la présence de grilles dont l’efficacité était diminuée par la présence de feuilles qui colmataient les passages d’air.

Une telle configuration était à la fois anormale et non conforme du fait de l’insuffisance de ventilation qui en découle, et qui avait pour effet de mettre la chaudière en sécurité, d’où sa mise à l’arrêt.

Aucune information n’a été communiquée au titre de dysfonctionnement avant la date de la vente le 13/01/2017…

Néanmoins, il est manifeste que l’installation existante était à l’origine de dysfonctionnements avant la vente, et que de ce fait ces dysfonctionnements étaient nécessairement connus des époux, [A].

La configuration actuelle n’est pas conforme aux préconisations techniques qui s’imposent, sachant qu’une ventouse est soit positionnée en façade au-dessus du niveau du sol (ventouse horizontale), soit en toiture (ventouse verticale)…”

L’expertise judiciaire a permis de mettre en évidence le défaut qui affecte la chaudière. Ce défaut est inhérent à la chose vendue, caché, grave, compromettant l’usage de la chose et antérieur à la vente.

Mme, [R], [Q], veuve, [A], est tenue de ce défaut en application des articles 1641 du code civil.

Il convient de préciser que l’expert judiciaire a indiqué que les dispositions adoptées ne peuvent qu’être provisoires et que situation actuelle ne peut être maintenue en l’état.

L’affaissement de la terrasse

Mme, [J] et M., [F] soutiennent que :

— en vertu de la jurisprudence, ils sont parfaitement fondés à agir à la fois sur le fondement de la garantie légale des vices cachés et sur celui de la garantie décennale;

— l’expert judiciaire a constaté que les travaux de conception de la terrasse n’avaient pas été réalisés dans les règles de l’art et les préconisations techniques applicables;

— la réalité du désordre a été constaté par l’expert;

— il indique qu’il existe un risque d’effondrement de la terrasse et plus encore que la ruine de l’ouvrage est inéluctable;

— selon l’expert judiciaire, la terrasse est impropre à sa destination;

— les époux, [A] ont volontairement dissimulé leur qualité de constructeur à l’acte authentique de vente;

— en effet, ces derniers avaient parfaitement connaissance du vice de conception dont était affecté la terrasse et c’est bien la raison pour laquelle ils se dispensaient de déclarer à l’acte que la construction de cette dernière était intervenue en 2010 et qu’elle était donc toujours couverte par la garantie décennale à la date de la vente;

— lors de la première réunion d’expertise qui s’est tenue le 10 juillet 2020, le fils des époux, [A], présent en qualité de représentant de ses parents, déclarait qu’il avait lui-même procédé à la construction de la terrasse en 2010;

— il en résulte que les déclarations faites à l’acte authentique de vente par les époux, [A] étaient fausses étant donné que ces derniers avaient bien fait construire un ouvrage au sens de l’article 1792 dans les dix années, précédents la vente;

— les époux, [A] connaissait le vice de conception dont était affectée la terrasse, le fils de ces derniers étant intervenu en 2015 à l’effet de réaliser des travaux de nature à pallier un premier affaissement constaté à cette période;

— en sa qualité de constructeur de la terrasse, la partie adverse demeurait pleinement tenue de vérifier que la configuration des lieux permettait effectivement d’accueillir une telle construction dans des conditions normales de sécurité et de pérennité;

— ainsi, loin de constituer une cause exonératoire, la configuration du terrain ne fait que confirmer la négligence des époux, [A], lesquels ont choisi de procéder à la construction sans précaution particulière, exposant nécessairement l’ouvrage aux désordres constatés;

— ils sont donc parfaitement fondés à agir à titre principal sur le fondement de la responsabilité décennale des époux, [A] au titre de l’affaissement de la terrasse et à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie légale des vices cachés.

❖

Mme, [R], [Q], veuve, [A], fait valoir que :

— l’action fondée sur les vices cachés est une voie exclusive de toute voie de droit et que leur action principale sur le fondement de la garantie décennale est recevable, si bien que les demandeurs sont particulièrement mal fondés à formuler leur demande subsidiaire en garantie des vices cachés;

— par conséquent, la demande subsidiaire tendant a engagé leur responsabilité sur le fondement de la garantie légale des vices cachés au titre des vices affectant la terrasse doit être rejetée;

— il est constant que la terrasse fasse l’objet d’affaissement, de désolidarisations ainsi que d’un décollement des dalles et que ces désordres sont, du moins en partie, dûs à une construction qui

n’a pas été réalisée dans les règles de l’art;

— néanmoins, ne convient-il pas de s’interroger sur une cause partagée des désordres, tenant à la

fois à des défauts de conception et au phénomène naturel de retrait-gonflement des sols, auquel

l’immeuble est exposé en raison de sa situation dans un périmètre couvert par un plan de prévention des risques?

— il s’avère en effet qu’il ressort des propres conclusions de l’expert que : “la configuration des lieux avec l’écoulement des eaux de pluie dans la pente du talus, et une fuite sur la canalisation EP enterrée, n’ont pu que favoriser des phénomènes de ravinement et de décompression du sol”;

— dès lors, elle ne saurait être tenue au titre de la garantie décennale de l’intégralité des préjudices causés par l’affaissement de la terrasse et appelle en garantie la compagnie d’assurance Abeille Iard & Santé de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge.

❖

Réponse du tribunal,

L’article 1792 du code civil dispose que “Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.”

Aux termes de l’article 1792-1 du même code : “Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.”

Il ressort du rapport d’expertise que “M., [A] fils, qui représente ses parents, a précisé avoir réalisé lui-même vers l’année 2010, la dalle béton de la terrasse coulée directement sur le terre-plein.”

Il suit de là que les travaux de la terrasse ont été réalisés après la construction de la maison.

Il n’est pas démontré que cette terrasse fait corps avec la maison vendue. Dès lors, elle ne peut être considérée comme un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil. La responsabilité des vendeurs ne peut donc être recherchée sur le fondement de cet article.

L’article 1641 du code civil dispose que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

Aux termes de l’article 1642 du même code, “le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.”

Selon l’article 1643 du code civil, “il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.”

L’acte de vente 13 janvier 2017 stipule que :

“L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel;

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”.

Il ressort du rapport d’expertise les éléments suivants :

“Date d’apparition du désordre D3 :

Durant les années 2017/2018, après la vente.

Les désordres qui affectent la terrasse se caractérisent par :

— un affaissement qui atteint une hauteur de l’ordre de 5 cm le long en façade sud-ouest;

— un affaissement d’une hauteur de l’ordre de 3 cm en jonction avec le passage au-dessus de la porte du garage;

— une rupture entre la rive en parpaing censée faire office de fondation et de la dalle béton de la terrasse;

— une désolidarisation de la chape avec la dalle béton;

— une rupture avec affaissement à la jonction entre le passage au-dessus de la porte du garage et la terrasse en pied du pignon sud-est;

— la désolidarisation de la terrasse en pied des façades sud-ouest et sud-est;

— un décollement des dalles y compris sur les contremarches, côté sud-ouest et côté sud-est…

Il s’avère que le périmètre de la terrasse est constitué d’une fondation en béton d’environ 20 cm d’épaisseur, surmontée d’une ou deux rangées de parpaings de 20 cm de hauteur, en fonction de la déclivité des talus.

La dalle de béton support du revêtement n’est pas liaisonnée avec la tête des murets en parpaing, à l’aide de ferraillages, ce qui est manifeste au droit des deux marches en façade sud-ouest…

Le désordre ne peut que s’aggraver et prendre de l’ampleur jusqu’à l’affaissement, l’effondrement de la terrasse. La ruine de l’ouvrage est inéluctable.

La terrasse est impropre à sa destination…

Le support devrait avoir été compacté afin de stabiliser le support et éviter tout tassement. Un essai à la plaque aurait pu permettre de vérifier la portance de sol. Ce qui n’a pas été le cas.

Des ferraillages devraient liaisonner le muret d’encadrement en parpaings et la dalle béton, ce qui n’est pas le cas.

Un treillis soudé devrait être noyé dans la dalle béton, dont la présence n’a pas été vérifiée.

Dans le cas présent, les dispositions techniques qui s’imposaient n’ont pas été adoptées.

De plus, du fait de leur trop faible profondeur de 0,20 m, les fondations ne sont pas hors gel. Ce qui les a fragilisées. Ainsi, lors des alternances des phases de gel et de dégel, des mouvements différentiels entre les fondations en rive de 0,20 m de largeur à la fois plus rigides et plus sensibles au gel, et la dalle proprement dite, sont apparus.

La fracture le long de l’emmarchement en est l’évidente démonstration.

Par ailleurs, la configuration des lieux avec l’écoulement des eaux de pluie dans la pente du talus et une fuite sur la canalisation EP enterrée n’ont pu que favoriser des phénomènes de ravinement et de décompression du sol en remblais.

Ce qui explique que le carrelage a été refait par M., [A] avant la vente, soit moins de sept ans après la réalisation de la terrasse en 2010. Ce qui est significatif.

La terrasse a été réalisée en contradiction avec les règles de l’art et les préconisations techniques en vigueur qui s’imposent en pareille situation.

Les désordres sont la conséquence d’un défaut de compactage du fond de forme, d’un déficit de ferraillage et de l’absence de chaînage, ce qui explique la ruine de l’ouvrage.

En tout état de cause, il n’existe aucun lien de causalité entre le désordres D3 et le phénomène de retrait-gonflement des argiles évoqué par M., [A].

Les travaux d’origine ont été réalisés en 2010 par M., [A].

Suite à l’affaissement du remblai, des travaux ont été exécutés par M., [A] en 2015…, qui ont consisté à réaliser une chape de ravoirage pour combler les vides et atteindre la cote de niveau souhaitée.

Une telle prestation a permis de masquer temporairement l’affaissement du support, en particulier lors de la vente début 2017…”

Il résulte de ces éléments que la réalité du défaut est établie par les constatations et analyse de l’expert judiciaire. Ce défaut est inhérent à la chose vendue, caché, grave, compromettant l’usage de la chose et antérieur à la vente.

Par conséquent, Mme, [R], [Q], veuve, [A], est tenue de ce défaut en application des articles 1641 du code civil.

Fissure dans le mur de soutènement de la rampe du garage

Mme, [J] et M., [F] font valoir que :

— l’expert expose que le mur de soutènement est fissuré mais également qu’il fait l’objet de lézardes et d’un contre-fruit significatif qui se traduit par un faux aplomb (déviation de la verticalité) de 8 cm sur une hauteur de 1 mètre;

— il constate également que le couronnement du mur de soutènement n’est pas aligné;

— selon l’expert les désordres sont liés à un défaut dans la conception du mur, laquelle n’a pas été réalisée dans les règles de l’art;

— les conséquences des désordres constatés sont particulièrement graves étant donné que manifestement la stabilité de l’ouvrage n’est pas assurée et qu’un risque d’effondrement existe;

— le vice de conception du mur était forcément connu des époux, [A] étant donné que ces derniers sont intervenus avant la vente afin de réparer de manière superficielle les fissures;

— les fissures sont un symptôme sérieux du caractère impropre du mur à sa destination étant donné qu’elles laissent forcément supposer que le mur de soutènement ne remplit pas sa fonction première;

— ces fissures ont été dissimulées de manière grossière avant la vente par les époux, [A], lesquels, une nouvelle fois, n’ont pas jugé bon de les informer de l’existence d’un vice affectant la structure du mur de soutènement, qu’ils ne pouvaient ignorer;

— il est bien évident que s’ils avaient eu connaissance des multiples vices affectant l’ensemble immobilier, ils n’auraient jamais accepté de contracter dans les mêmes conditions financières;

— le vice en cause ne se limite pas à un désordre superficiel, il est de nature structurelle;

— le vice affectait en profondeur la structure même du mur;

— un tel vice, par définition indécelable pour des maîtres d’ouvrage profanes, ne pouvait donc être constaté par eux;

— il appert des développements qui précèdent que le désordre affectant le mur de soutènement constitue un désordre dissimulé par les vendeurs et qu’en conséquence, ils sont parfaitement bien fondés à engager la responsabilité des époux, [A] à titre principal sur le fondement de la garantie décennale et à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie légale des vices cachés.

❖

Mme, [R], [Q], veuve, [A], indique que :

— le mur de soutènement fait l’objet de fissures, de lézardes, mais aussi d’un contre fruit significatif;

— la dalle de la rampe du garage présente uniquement des fissures, sans autre désordre apparent;

— selon l’expert, les désordres observés sur le mur résultent d’un défaut de conception et que les

fissures sur l’allée de la rampe sont la conséquence directe du défaut de conception du mur de

soutènement;

— or, le vice affectant le mur de soutènement n’a jamais été caché aux demandeurs;

— en effet, la réparation des fissures par les anciens propriétaires était visible et donc parfaitement

identifiable par un acquéreur normalement attentif et ne saurait, en conséquence, être qualifié de vice caché au sens des dispositions de l’article 1641 du code civil;

— il n’est d’ailleurs pas sérieusement contestable que les consorts, [J] -, [F] aient eu connaissance des fissures litigieuses, puisqu’ils reconnaissent eux-mêmes, dans leur propre assignation, que “ces fissures ont été dissimulées de manière grossière avant la vente”, ce qui implique qu’elles étaient visibles;

— au demeurant, l’expert mandaté par leur propre assureur confirmait cette évidence, en indiquant

expressément dans son rapport que “la présence des fissures déjà traitées sur le mur de la descente du garage était visible”;

— à supposer que tel ne soit pas le cas, il appartiendra aux demandeurs d’expliquer pourquoi ils

n’ont pas jugé utile de faire constater ces désordres par huissier de justice lors de la journée du

13 juin 2018, si ce n’est parce qu’ils en avaient d’ores et déjà eus connaissance avant l’acquisition du bien.

❖

Réponse du tribunal,

L’article 1792 du code civil dispose que “Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.”

Aux termes de l’article 1792-1 du même code : “Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.”

Selon l’article 1792-4-1 du code civil, “toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article.”

Il ressort des pièces produites que la déclaration d’achèvement des travaux du 24 juillet 2000 a été déposée en mairie le 30 octobre 2000.

Il suit de là que le délai d’épreuve de dix ans est manifestement expiré.

Par conséquent, Mme, [R], [Q], veuve, [A], est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2 du code civil, conformément aux dispositions de l’article 1792-4-1 du même code.

L’article 1641 du code civil dispose que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

Aux termes de l’article 1642 du même code, “le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.”

Selon l’article 1643 du code civil, “il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.”

L’acte de vente 13 janvier 2017 stipule que :

“L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel;

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”.

Il ressort du rapport du rapport d’expertise les éléments suivants :

“Lors de la vente, le mur était de teinte blanche, sans fissures.

Ces dernières sont apparues à partir de 2017, postérieurement à la vente. Manifestement, il s’agit de la réapparition de fissures qui avaient été bouchées avant que le parement ne soit repeint.

Le mur de gauche de la rampe en entrant dans le garage est en bon état.

Le mur de soutènement de droite fait l’objet de fissures et de lézardes (épaisseur > 2 mm).

Il est manifeste qu’antérieurement ces fissures et lézardes avaient été rebouchées et traitées superficiellement. Elles se sont réouvertes.

Indépendamment de la fissuration :

— le couronnement du mur de soutènement n’est plus aligné,

— les poussées des terres sont à l’origine d’un contre-fruit significatif, ce qui se traduit par un faux aplomb de 8 cm sur une hauteur de 1 m…

La stabilité de l’ouvrage n’est pas assurée et sa ruine est inéluctable.

L’effondrement du mur est une hypothèse qui ne peut être exclue, d’où la dangerosité de cette situation qui remet en question la sécurité des personnes.

C’est pourquoi il a été demandé par courrier du 25/07/2022 que le mur soit butonné…

Le mur a été réalisé en aggloméré de parpaings.

On constate :

— l’absence de chaînages continus en tête et en pied;

— l’absence de poteaux raidisseurs dûment ferraillés.

Les photographie de la construction en attestent…

De ce fait, ce n’est pas un mur de soutènement, et en conséquence il ne peut reprendre les poussées des terres. Il est impropre à sa destination.

Il est aussi possible de noter que l’escalier qui longe ce mur a été fait ou refait en juillet 2016, avec un rehaussement à l’origine d’une nouvelle charge.

De tels ouvrages ne pouvaient qu’aggraver les conséquences du déficit structurel dudit mur.

Le désordre est nécessairement apparu avant la vente puisque les fissures ont été réparées superficiellement. Il était donc connu des consorts, [A].

Après 2017, les fissures sont réapparues, ce qui était inéluctable, avant de s’aggraver et de se transformer en lézardes.

Ce désordre est la conséquence d’une inadaptation de ce mur à sa fonction, du fait de l’insuffisance, voire de l’absence de ferraillages verticaux et horizontaux permettant de reprendre les poussées.

Ce devrait être un mur de soutènement, conçu et construit comme tel pour reprendre la poussée des terres, alors que ce n’est pas le cas…”

Il résulte des constatations et analyse de l’expert judiciaire que le défaut litigieux est caractérisé. Ce défaut est inhérent à la chose vendue, caché, grave, compromettant l’usage de la chose et antérieur à la vente.

Par conséquent, Mme, [R], [Q], veuve, [A], est tenue de ce défaut en application des articles 1641 du code civil.

Fissures dans l’allée de la rampe

Mme, [J] et M., [F] exposent que :

— l’expert judiciaire constatait l’existence de fissures sur la dalle gravillonnée de la rampe d’accès au sous-sol de la maison;

— ces fissures sont apparues après la vente mais elles sont la conséquence directe du défaut de conception du mur de soutènement;

— il en résulte que les fissures affectant le mur situé dans l’allée de la rampe d’accès au garage constituent un dommage occasionné par le vice de conception du mur de soutènement et non d’un désordre à proprement parler;

— il s’agit plus précisément d’une conséquence du désordre affectant le mur de soutènement;

— il a été ci-avant démontré que le vice affectant le mur de soutènement est de nature à engager la responsabilité des époux, [A] au titre de la garantie légale des vices cachés;

— les conséquences engendrées par le vice caché relèvent donc également de la responsabilité de ces derniers.

❖

Réponse du tribunal,

L’expert judiciaire a retenu que :

“Le désordre est apparu à partir de 2017, postérieurement à la vente. Il est en relation étroite avec le désordre D4.

La dalle gravillonnée de la rampe du garage est fissurée parallèlement au mur de soutènement…

Il est porté atteinte à la stabilité et à la solidité du dallage.

Les efforts transmis en pied du mur de soutènement induisent des contraintes au sein des maçonneries et l’absence de barbacanes favorise les infiltrations d’eau dans le sol à l’arrière de la paroi. Il en découle des phénomènes de décompression du terrain.

Le dallage est ainsi soumis à des tassements différentiels qui conduisent à sa rupture.

Le désordre D5 est une conséquence du désordre D4, dû à l’inadaptation du mur de soutènement à sa fonction…”

Il résulte du rapport d’expertise que les fissures dans l’allée de la rampe sont une conséquence des désordres affectant le mur de soutènement. La responsabilité légale de Mme, [R], [Q], veuve, [A], au titre de la garantie des vices cachés, ayant été retenue par ces désordres, elle assumera leur conséquence s’agissant, notamment, des fissures dans l’allée de la rampe.

Sur le coût des travaux de remise en état

Mme, [J] et M., [F] indiquent que :

— afin de permettre l’évaluation des coûts induits par les travaux à intervenir pour remédier aux

désordres ci-avant décrits, l’expert judiciaire s’est fondé sur un devis de la société SATP en date du 12 octobre 2023;

— il en ressort un coût total de 96.158,10 € ht, soit 115.389,72 € ttc au titre de la reprise des désordres suivants :

✓ Défaillance du réseau des eaux pluviales ayant pour conséquence une pénétration d’eau dans le sous-sol pendant les fortes pluies et un engorgement du caniveau au niveau du garage;

✓ Défaut de conception de la terrasse ayant pour conséquence son affaissement;

✓ Défaut de conception du mur de soutènement ayant pour conséquence un risque grave

d’effondrement et l’apparition de fissures dans l’allée conduisant au sous-sol de la maison;

— à ce montant, il convient d’ajouter la somme de 1.500 € ht, soit 1.800 € ttc, laquelle a été fixée par l’expert au titre de l’évaluation du coût de l’intervention nécessaire en vue de rendre conforme l’installation de la chaudière;

— au total, le chiffrage des travaux de remise en état s’élève donc à la somme de 117.189,72 € ttc;

— ils ne formulent aucune demande au titre du sinistre intervenu le 25 mai 2018 correspondant au désordre n°7 : Humidité générale et moisissures des parois d’isolation thermique du sous-sol (désordre n°8 dans le rapport de l’expert), celui-ci ayant fait l’objet d’une indemnisation.

❖

Mme, [R], [Q], veuve, [A], soutient que :

— il est constant que nul ne peut prétendre être indemnisé deux fois du même préjudice;

— en l’espèce, les consorts, [X] -, [F] ont déclaré, d’une part, un sinistre consécutif à un dégât des eaux survenu le 25 mai 2018 et, d’autre part, un second sinistre lié à l’état de catastrophe naturelle reconnu à la suite des inondations du 12 juin 2018;

— ils ont été indemnisés au titre de ces deux événements par un versement effectué le 12 septembre 2019;

— les acquéreurs n’ont jamais apporté la preuve des dommages qui avaient été constatés ni, le cas échéant, lesquels avaient été effectivement indemnisés, alors même que de manière concomitante, de nouveaux désordres sont apparus;

— il résulte en effet du rapport d’expertise judiciaire que les désordres liés à l’engorgement du caniveau du garage ainsi qu’aux infiltrations d’eau dans le sous-sol sont apparus lors des fortes précipitations survenues les 25 mai et 12 juin 2018;

— par ailleurs, il est établi que l’immeuble litigieux est situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels, relatifs aux mouvements de terrain liés au phénomène de retrait gonflements des sols argileux, notamment en cas de forte pluie, qui pourrait expliquer en partie l’affaissement de la terrasse ainsi que les fissures sur le mur et l’allée de la rampe;

— or, les demandeurs n’ont jamais démontré la nature exacte des désordres pris en charge par l’assurance selon versement du 12 septembre 2019;

— si ces derniers allèguent avoir été indemnisés à hauteur de 7.296,83 € pour l’embellissement du garage et le mobilier (page 23 du rapport d’expertise), le tribunal relèvera qu’ils n’ont jamais été en mesure de produire leurs déclarations de sinistre et justificatifs d’indemnisation, et ce malgré diverses sommations;

— en l’absence de toute justification des préjudices indemnisés par leur assureur, et notamment du montant des indemnisations reçues par l’assureur suite aux sinistres catastrophes naturelles du 12 juin 2018 et dégât des eaux du 25 mai 2018, la transmission de la copie des quittances portant mention du montant de l’indemnisation avec entête de l’assureur, les devis transmis à l’assureur ayant permis l’indemnisation et le rapport d’expertise ayant permis cette même indemnisation, la demande des consorts, [J] -, [F] devra être rejetée comme infondée, sur le fondement du principe de non-cumul des indemnités.

❖

Réponse du tribunal,

L’expert judiciaire a évalué le coût des travaux de réparation à la somme de 117 189,72 euros ttc.

Cette somme intègre celle de 15 004 euros ht, soit 18 004,80 euros ttc, au titre de la pénétration d’eau dans le sous-sol pendant les fortes pluies et engorgement du caniveau situé au niveau du garage (désordres n° 6 du rapport d’expertise).

Or, ce désordre a été considéré comme apparent et la demande de réparation, fondée sur la garantie des vices cachés, le concernant rejetée.

Il suit de là que le coût des travaux de réparation doit être ramené à la somme de 99 184,92 euros ttc (117 189,72 euros ttc – 18 004,80 euros ttc).

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Il appartient à Mme, [R], [Q], veuve, [A], qui prétend que Mme, [J] et M., [F] demandent une double indemnisation d’en justifier.

Or, force est de constater qu’elle ne produit aucun élément à l’appui de ses allégations.

Il convient de rappeler que Mme, [R], [Q], veuve, [A], a disposé du droit et de la possibilité de saisir le juge de la mise en état d’un incident de communication de pièces pour obtenir les déclarations de sinistres et justificatifs d’indemnisation, après que ses sommations de communiquer soient restées vaines.

Il résulte de ce qui précède que le coût des travaux de réparation sera retenue pour la somme de 99 184,92 euros ttc.

Sur le préjudice de jouissance

Mme, [J] et M., [F] soutiennent que :

— ils n’utilisent plus les extérieurs depuis le mois de juin 2018, en raison notamment :

✓ du risque d’affaissement de la terrasse,

✓ du risque d’effondrement du mur de soutènement;

— les désordres constatés représentent un risque pour la sécurité physique des personnes occupant la maison à usage d’habitation;

— ils ont déjà une première fois perdu l’ensemble des mobiliers et matériels entreposés au sous-sol à la suite de l’inondation au mois de juin 2018;

— il convient donc de fixer le taux d’inhabitabilité à 20 %;

— le loyer mensuel théorique d’une maison d’habitation sur la commune de, [Localité 2] doit être fixé à la somme de 1.890 € (15 €/m²);

— il en résulte que le préjudice de jouissance subi par eux et correspondant à un taux d’inhabitabilité de 20 % depuis le mois de juin 2018 et arrêté au 31 décembre 2024, doit être fixé à la somme de 29.515,20 € (20 % de 1890 € x 78 mois), somme à parfaire à la date de la réalisation effective des travaux, seul événement de nature à mettre un terme aux gênes occasionnées par les malfaçons et défectuosités affectant l’ouvrage.

❖

Réponse du tribunal,

L’expert judiciaire a constaté l’affaissement de la terrasse et a estimé que celle-ci était impropre à sa destination.

Il a également relevé que l’effondrement du mur de soutènement est une hypothèse ne peut être exclue et qu’il représentait un danger pour la sécurité des personnes.

En raison de ces désordres, Mme, [J] et M., [F] ont été privés de la jouissance de leur terrasse et de leur garage pendant de longs mois.

Il convient de préciser que l’on use de la terrasse surtout par beau temps.

Au regard des éléments produits, il convient d’allouer à Mme, [J] et M., [F] la somme de 10 000 euros à titre de juste réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les frais exposés en sus des dépens et des frais d’expertise

Mme, [J] et M., [F] font valoir que :

— ils ont été contraints au cours des opérations d’expertise d’engager des frais supplémentaires;

— au titre de l’intervention de la société Absorbex en vue de l’inspection télévisée des réseaux, pour un montant de 1.639,00 € ttc;

— au titre de l’intervention du géomètre DML en vue de l’établissement d’un plan des réseaux,

pour montant de 900 € ttc;

— soit la somme totale de 2539 euros.

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Réponse du tribunal,

Il ressort du rapport d’expertise que Mme, [J] et M., [F] ont exposé la somme de 2 539 euros ttc au titre des frais d’investigation au cours des opérations d’expertise.

Leur demande tendant à voir les responsables condamnés à leur rembourser cette somme est fondée et sera favorablement accueillie.

Sur le préjudice moral

Mme, [J] et M., [F] soutiennent que :

— préalablement à la saisine du juge des référés, ils ont fait diligenter une expertise amiable et ont tenté par l’intermédiaire de leur compagnie d’assurance, de régler amiablement ce litige, en vain;

— les époux, [A] se sont systématiquement refusés à trouver un accord amiable de nature à clore le présent litige, n’ont jamais donné suite à l’une quelconque de leurs demandes de prise en charge;

— plus encore, ils ont usé de manœuvres déloyales à l’effet de dissimuler les désordres affectant la maison d’habitation, dont ils avaient une parfaite connaissance;

— à titre illustratif, le fils des époux, [A] déclarait au cours des opérations d’expertise amiable ne pas avoir connaissance de la date de la construction de la terrasse pour ensuite admettre au cours des opérations d’expertise judiciaire qu’il en était le constructeur et qu’il avait donc une parfaite connaissance de la date de construction;

— le consentement de M., [E], [F] et de Mme, [P], [J] à l’acte de vente en date du 13 janvier 2017 a été vicié étant donné que s’ils avaient eu connaissance de l’ampleur des désordres affectant le bien immobilier, ils n’auraient jamais contracté dans les conditions financières décrites à l’acte;

— ce dossier dure donc depuis plus de cinq années et la gêne occasionnée au quotidien par les multiples désordres cause évidemment un préjudice moral aux acquéreurs qu’il convient d’indemniser;

— pour mémoire, ils ne sont même pas en mesure d’user des extérieurs de la maison en toute sécurité compte tenu des risques d’effondrement;

— cela fait donc plus de cinq années que l’occupation de cette maison est devenue un poids et une source d’angoisse pour eux, notamment quant à l’évolution possible des multiples malfaçons et désordres relatés au rapport d’expertise.

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Réponse du tribunal,

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, “le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.”

Si Mme, [J] et M., [F] développent, dans la partie discussion de leurs conclusions, des moyens sur leur préjudice moral, aucune prétention concernant ce préjudice n’est énoncée dans le dispositif desdites conclusions.

Il suit de là que le tribunal n’est saisi d’aucune demande de réparation du préjudice moral de Mme, [J] et M., [F].

Sur la demande de condamnation de la société Abeille Iard & Santé

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Il appartient au tiers lésé d’établir l’existence du contrat d’assurance par lui invoqué et selon lui souscrit par le responsable pour garantir sa responsabilité civile.

Mme, [J] et M., [F] ont fait assigner la société Abeille Iard & Santé et demande sa condamnation, en qualité d’assureur des époux, [A], à réparer leurs préjudices.

Toutefois, ils ne rapportent pas la preuve d’un contrat souscrit par M et Mme, [A] auprès de cette société garantissant leur responsabilité civile.

Dans ces conditions, la demande de condamnation de la société Abeille Iard & Santé sera rejetée.

Mme, [R], [Q], veuve, [A], qui appelle en garantie la société Abeille Iard & Santé, ne produit aucun élément pour justifier de l’existence du contrat d’assurance souscrit auprès de cette société.

Par conséquent, son appel en garantie sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

Mme, [R], [Q], veuve, [A], est la partie perdante et sera condamnée aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

L’équité commande de la condamner à payer à Mme, [J] et M., [F] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare Mme, [R], [Q], veuve, [A], irrecevable à soulever une fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action de Mme, [P], [J] et M., [E], [F];

Rejette la demande de Mme, [P], [J] et M., [E], [F] concernant la pénétration d’eau dans le sous-sol pendant les fortes pluies et engorgement du caniveau situé au niveau du garage;

Rejette les demandes de condamnation de M., [W], [A];

Condamne Mme, [R], [Q], veuve, [A], à payer à Mme, [P], [J] et M., [E], [F] la somme de 99 184,92 euros ttc au titre des travaux de réparation des désordres affectant la maison d’habitation;

Condamne Mme, [R], [Q], veuve, [A], à payer à Mme, [P], [J] et M., [E], [F] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance;

Condamne Mme, [R], [Q], veuve, [A], à payer à Mme, [P], [J] et M., [E], [F] la somme de 2 539 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier;

Condamne Mme, [R], [Q], veuve, [A], aux dépens, comprenant les frais d’expertise;

Condamne Mme, [R], [Q], veuve, [A], à payer à Mme, [P], [J] et M., [E], [F] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette les demandes de condamnation et d’appel en garantie de la société Abeille Iard & Santé.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT