Tribunal Judiciaire de Metz, 21 avril 2021, n° 18/03716

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Texte intégral
- Parties
- Sur le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail
- Sur la somme de 11 649,14 euros au titre des indexations du loyer
- Sur la somme de 3 515,56 euros au titre des pénalités de retard
- Sur la somme de 2 090,96 euros
- Sur l'octroi de délais de paiement
- Sur l'indemnité de résiliation
- Sur l'indemnité d'occupation
- Sur les autres demandes
- Dispositif

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TJ Metz 21 avril 2021

Arguments

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Rejeté
Violation de la clause destination du bail
La cour a jugé que le commandement vise expressément l'inexécution de l'article 4 du bail et respecte les exigences de forme légale.
Accepté
Brutalité de la demande de paiement
La cour a estimé que la réclamation du bailleur est fondée et que le locataire aurait dû ajuster le loyer chaque année selon la clause d'indexation.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que le locataire est débiteur d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail.
Rejeté
Situation financière du locataire
La cour a constaté que le locataire n'a pas fourni suffisamment d'éléments pour justifier sa demande de délais.
Accepté
Acquisition du dépôt de garantie par le bailleur
La cour a jugé que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur en raison du manquement du locataire à ses obligations.

Résumé par Doctrine IA

Le Tribunal Judiciaire de Metz a statué sur un litige opposant la SARL GARAGE DE CHATEL, demanderesse, à la SCI FONCIERE PVS, défenderesse, concernant la résiliation d'un bail commercial et le paiement d'arriérés de loyer. La demanderesse contestait la validité des commandements visant la clause résolutoire du bail pour violation de la clause de destination et pour impayés, et demandait l'annulation de ces commandements, la suspension des effets de la clause résolutoire, des délais de paiement, ainsi que des dommages-intérêts. La défenderesse réclamait la confirmation de la résiliation du bail, l'expulsion de la demanderesse, le paiement des arriérés de loyer et des indemnités d'occupation. Le tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour violation de la clause de destination, a ordonné l'expulsion de la demanderesse, et l'a condamnée à payer les arriérés de loyer, les pénalités de retard, la quote-part de taxe des ordures ménagères, ainsi qu'une indemnité d'occupation. La demande de délais de paiement a été rejetée et la demanderesse a été condamnée aux dépens et à verser une somme au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire a été prononcée. Les textes de loi invoqués comprennent les articles L.145-17, L.145-41, L.145-47 du Code de commerce, les articles 1103, 1104, 1343-5 du Code civil, et les articles 696, 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, 21 avr. 2021, n° 18/03716
Numéro(s) :	18/03716

Sur les parties

Avocat(s) :	Jérémy GENY LA ROCCAAlain MORHANGE
Cabinet(s) :	ILIADE AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. GARAGE DE CHATEL c/ S.C.I. FONCIERE PVS

Texte intégral

EXTRAIT DES MINUTE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

Minute n° 2021/387

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG: 18/03716

N° Portalis DBZJ-W-B7C-HUOQ

JUGEMENT DU 21 AVRIL 2021

I PARTIES

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. GARAGE DE CHATEL, dont le siège social est sis […] – 57160 CHATEL-SAINT-GERMAIN, prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

DÉFENDERESSE:

S.C.I. FONCIERE PVS, dont le siège social est sis […]

SCY-X, prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jérémy GENY-LA ROCCA de la SCP ILIADE AVOCATS, avocat au barreau de METZ, vestiaire: A401

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Dominique RAIMONDEAU, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 30 septembre 2020 des avocats des parties

III PROCÉDURE

EXPOSE DU LITIGE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, "Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.

⁷¹Selon les dispositions de l’article 753 alinéa 3, Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par acte sous-seing privé en date du 16 mars 2006, Monsieur A-B C a donné à bail commercial à la SARL GARAGE DE CHATEL des locaux commerciaux sis […]

à Chatel-Saint-Germain, comprenant un rez-de-chaussée d’une surface de 400 m², un système de chauffage au gaz, une installation électrique et une autorisation de stationnement sur le côté du parc. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 16 mars 2006 jusqu’au 16 mars 2015, pour un usage commercial et industriel des locaux par le preneur, pour un loyer annuel de 8 400 euros HT/HC payable mensuellement.

La société PLEBISCITES est venue aux droits de Monsieur A-B C, puis par un courrier du 5 octobre 2009, la SCI FONCIERE PVS a informé la SARL GARAGE DE CHATEL qu’elle était propriétaire des locaux.

Le 27 février 2015, la SARL GARAGE DE CHATEL a signifié une demande de renouvellement de bail commercial à la SAS PLEBISCITES.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 30 septembre 2017, la SARL GARAGE DE CHATEL a notifié à la SCI FONCIERE PVS son intention d’exercer une autre activité consistant dans la réparation de véhicules d’occasion et la vente de pièces détachées de véhicules à moteur.

Par courrier daté du 25 octobre 2017, la SCI FONCIERE PVS a notifié à la SARL GARAGE DE CHATEL le refus d’accéder à cette demande.

Un commandement visant la clause résolutoire du bail a été signifié au demandeur le 16 novembre 2018, la SCI FONCIERE PVS invoquant l’inexécution de l’article 4 du bail prévoyant l’obligation faite au preneur des locaux d’exercer une activité d’achat, vente, exposition de tout véhicule neuf et d’occasion à moteur.

Un second commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail lui a été signifié le même jour, à hauteur de 17 255,66 euros en principal. Les deux commandements ont indiqué le délai d’un mois pour faire cesser l’infraction à la clause 4 du bail et pour régler les loyers et charges impayés.

Par acte d’huissier signifié le 10 décembre 2018, la SARL GARAGE DE CHATEL a constitué avocat et a assigné la SCI FONCIERE PVS, demandant au tribunal dans ses dernières conclusions datées du 2 octobre 2019, notifiées à l’avocat de la partie adverse le même jour, de:

- Débouter la société FONCIERE PVS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Allouer à la société GARAGE DE CHATEL le bénéfice des conclusions contenues dans son assignation, En conséquence,

« Annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré par la SCI FONCIERE PVS à la société GARAGE DE CHATEL en date du 16 novembre 2018 pour violation de la clause » Destination " figurant à l’article 4 du bail,

- Annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré par la SCI FONCIERE PVS à la société GARAGE DE CHATEL en date du 16 novembre 2018 pour un impayé de 17.255,66 euros, A titre subsidiaire,

-Dire et juger que les sommes de 3.515,56 euros et 2.090,96 euros figurant en annexe de ce commandement au titre des intérêts de première part et du foncier de seconde part ne sont pas dues et cantonner en conséquence les effets du commandement à la somme de 11.649,14 euros, En tout état de cause, reconventionnellement,

-Condamner la SCI FONCIERE PVS à payer à la société GARAGE DE CHATEL la somme de 11.649,14 euros et compenser cette condamnation avec la créance de 11.649,14 euros correspondant à l’arriéré résultant de l’application de la clause d’échelle mobile calculé en une seule fois sur cinq années, En tout état de cause,

- Accorder des délais de paiement à la société GARAGE DE CHATEL à hauteur de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

Condamner la SCI FONCIERE PVS à payer à la société GARAGE DE CHATEL à payer une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI FONCIERE PVS en tous les frais et dépens de la procédure en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SCI FONCIERE PVS a constitué avocat par acte notifié à l’avocat de la partie adverse le 3 janvier 2019, et au dernier état de la procédure, par conclusions récapitulatives n°1 en date du 17 décembre 2019, notifiées à la partie adverse le même jour, elle demande au tribunal au visa des articles L.145-17 et L.145-41 du Code de commerce, de l’article 1134 ancien du Code civil devenu les articles 1103 et 1104 du Code civil et l’article 1345-5 du Code Civil, de :

-DIRE ET JUGER la demande de la SARL GARAGE DE CHATEL irrecevable et mal fondée,

En conséquence,

- La DEBOUTER de l’ensemble de ses demandes,

-DIRE ET JUGER que le commandement portant sur la violation de la clause destination du bail visant la clause résolutoire est valable et bien fondé, DIRE ET JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire est valable et

bien-fondé,

-CONSTATER la résolution judiciaire du contrat de bail intervenue de plein droit le 16 décembre 2018, soit un mois après la délivrance du commandement visant la clause résolutoire, et que la SARL GARAGE DE CHATEL occupe, depuis cette date, les lieux sans droit ni titre,

- ORDONNER l’expulsion de la SARL GARAGE DE CHATEL des lieux loués au […], ainsi que de tout occupant de son chef, dans les huit jours de la décision à intervenir, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DEBOUTER la SARL GARAGE DE CHATEL de ses prétentions, et singulièrement de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, celle-ci ayant déjà bénéficié de délais amiables. Subsidiairement, et dans l’hypothèse où des délais seraient accordés,

- DIRE que les sommes qui seront versées par la SARL GARAGE DE CHATEL s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance de la mise en demeure, l’arriéré dû au titre de la mise en demeure n’étant apuré qu’en outre, la SARL GARAGE DE CHATEL de respecter les délais accordés, et de

- DIRE que faute pour régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement à la mise en demeure de l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la SCIFONCIERE PVS pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la SARL GARAGE DE CHATEL ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

-CONDAMNER la SARL GARAGE DE CHATEL à payer à la SCI FONCIERE JVS la somme de 25.741,80 euros TTC au titre des arriérés de loyer, des intérêts conventionnels et des En toute hypothèse, quote-part de taxes foncières arrêtée au 16 décembre 2018, date de résiliation,

-CONDAMNER la SARL GARAGE DE CHATEL à payer à la SCI FONCIERE JVS de 1.200 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, taxes et charges en sus, et ce, jusqu’à somme

-DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie d’un montant de 1.400 euros reste acquis à la SCI la libération effective des locaux,

-CONDAMNER la SARL GARAGE DE CHATEL à payer à la SCI FONCIERE JVS la somme FONCIERE JVS à titre d’indemnité de résiliation, de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

- CONDAMNER la SARL GARAGÉ DE CHATEL aux entiers dépens y compris les frais des

- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. commandements et de mise en demeure, L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 juillet 2020, l’affaire étant appelée devant le juge unique le 30 septembre 2020, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré au 16 décembre 2020, prorogée au 20 janvier 2021 pour finalement être rendue le 21 avril 2021 à 9 heures par mise à

disposition au greffe.

A titre liminaire, il convient de rappeler que ne sont pas des prétentions au sens des dispositions MOTIFS de l’article 4 du Code de procédure civile qui seules saisissent le Tribunal au sens des dispositions précitées de l’article 768 du Code de procédure civile, les demandes des parties en " dire et juger lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, de telle sorte que le tribunal n’est pas tenu

d’y répondre.

Le défendeur sollicite de voir déclarer l’action de la SARL GARAGE DE CHATEL irrecevable. Sur la recevabilité de l’action en responsabilité

Aucune cause d’irrecevabilité n’étant invoquée, et le Tribunal ne trouvant pour sa part aucun moyen d’irrecevabilité qu’il lui incomberait de soulever d’office, l’action sera déclarée recevable.

Sur le commandement portant sur la violation de la clause destination du bail Aux termes de L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se

L’article L145-47 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le locataire peut libère dans les conditions fixées par le juge.. adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de

Lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l’alinéa précédent, il peut,

l’évolution des usages commerciaux.

par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-38, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.

Par un commandement visant la clause résolutoire du bail signifié au demandeur le 16 novembre 2018, la SCI FONCIERE PVS invoque l’inexécution de l’article 4 du bail prévoyant l’obligation faite au preneur des locaux d’exercer une activité d’achat, vente, exposition de tout véhicule neuf et d’occasion à moteur.

La SARL GARAGE DE CHATEL dénonce la mauvaise foi du gérant de la société FONCIERE

JVS qui cherche à l’évincer afin de reprendre possession des locaux ; Elle invoque le caractère imprécis du grief invoqué dans le commandement visant la clause résolutoire du bail, le bailleur reprochant au preneur d’exercer une activité non autorisée par l’article 4 du bail sans préciser l’activité illicite visée, ce qui devrait conduire à son sens à la nullité du commandement.

Elle indique par ailleurs avoir été autorisée par le bailleur à exercer des activités conformes à son objet social qui prévoit le négoce mais également la réparation de véhicules automobiles, activité qu’elle affirme exercer depuis l’établissement du bail, puis avec l’accord de la défenderesse selon attestation du 23 mars 2011. Elle souligne que les activités de réparation et de vente de véhicules sont complémentaires, la grande majorité des concessionnaires exerçant d’ailleurs cette double activité.

La SCI FONCIERE PVS considère en premier lieu que la demande de renouvellement du bail que la demanderesse a adressé à la société PLEBISCITES ne lui est pas opposable, et que dès lors le bail est en tacite prolongation depuis le 16 mars 2015.

^E^l^le ^a^f^firme que commandement de payer visant la clause résolutoire du bail exprime parfaitement le grief qu’elle invoque à l’encontre de son locataire, soit l’inexécution de l’article 4 du bail faisant obligation au preneur des locaux d’exercer une activité d’achat, vente, exposition de tous véhicules neufs et d’occasion à moteur alors que l’extrait Kbis de la SARL GARAGE DE CHATEL indique l’activité de garage réparation et de location de voiture. Elle précise avoir envoyé le même jour une mise en demeure au demandeur, détaillant les motifs du commandement.

La défenderesse affirme par ailleurs que l’activité de réparation de véhicules d’occasion et la vente de pièces détachées de véhicules à moteur ne constituent pas des activités annexes complémentaires à celles autorisées dans bail, soit l’achat, la vente et l’exposition de véhicules neufs et d’occasion à moteur, que la réparation consiste en une activité artisanale relevant du domaine de la mécanique, susceptible d’entraîner des interventions lourdes de nature à générer des nuisances environnementales et des nuisances sonores.

L’argumentation tirée de l’imprécision de la validité du commandement visant la clause résolutoire du bail ne saurait prospérer au regard du contenu de cet acte qui vise expressément l’inexécution de l’article 4 du bail, soit l’obligation faite au preneur des locaux d« exercer une activité d’achat, vente, exposition de tous véhicules neufs et d’occasion à moteur », et qui par ailleurs répond aux exigences de forme légale. Au surplus la défenderesse reconnaît avoir été parfaitement informée par la mise en demeure préalable dont elle a accusé réception le 16 novembre 2018, soit le même jour que le commandement, et qui en détaille les motifs.

L’article 4 du bail précise que "les locaux, objets du présent bail, seront utilisés par le preneur à usage commercial et industriel. Il pourra y exercer une activité d’achat, vente, exposition de tous véhicules neufs et d’occasion moteur. Sous réserve de l’application des articles L 145-47 à L 147-55 du code de commerce, tout changement même temporaire dans la destination des lieux ou la nature du commerce exploité, ainsi que toutes activités annexes ou complémentaires devront recevoir l’accord express préalable et écrit du bailleur sous peine de résiliation du présent bail. Le preneur s’interdit toute activité bruyante susceptible d’apporter un trouble quelconque de voisinage dans l’immeuble ou dans les immeubles voisins et à garantir le bailleur contre toute réclamation à cet égard. Au cas où néanmoins le bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du preneur, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai.

Lepreneur s’engage à respecter toutes les prescriptions légales ou administratives relatives aux activités qu’il est autorisé à exercer dans les locaux objet du présent bail ainsi que les prescriptions du règlement de copropriété de l’immeuble dont il déclare avoir pris connaissance et dont il reconnaît avoir reçu un exemplaire préalablement à la signature des présentes. ".

La SARL GARAGE DE CHATEL produit une attestation de mise à disposition des locaux, datée du 23 mars 2011, rédigée par Monsieur Z Y, gérant de la SCI FONCIERES PVS, aux termes laquelle il atteste que les locaux "sont mis à disposition de la société SARL GARAGE DE CHATEL pour établir le siège social de son exploitation et exercer toutes activités

Or l’article 3 des statuts de la société GARAGE DE CHATEL, mis à jour au 31 janvier 2011, conformément à son objet. indique que « La société a pour objet la réparation automobile, la vente de pièces neuves et occasions, l’achat et la vente de tous véhicules à moteur. Toutes les activités connexes et complémentaires se rattachant à cet objet. Elle peut réaliser toutes les opérations qui sont compatibles avec cet objet, s’y rapportant et contribuant à sa réalisation. » Si, à défaut d’un avenant au bail, l’autorisation accordée par le bailleur peut résulter d’un simple échange de lettres, il n’est nullement établi en l’espèce que le représentant légal de la SCI FONCIERES PVS ait été préalablement informé de la modification des statuts de la société, de la nouvelle activité de réparation automobile et de la vente de pièces automobiles de son locataire, et, partant, qu’il ait donné son accord express à ces nouvelles activités en connaissance de cause, aucune référence aux nouveaux statuts du 31 janvier 2011 ne figurant dans l’attestation

Par ailleurs il sera relever que l’extension des activités du GARAGE DE CHATEL n’a fait l’objet de Monsieur Y.

d’une publication au BODACC que le 24 juin 2015. Enfin, la SARL GARAGE DE CHATEL a formulé, non sans contradiction, une demande de déspécialisation à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 30 septembre 2017, manifestant ainsi l’absence d’accord préalable de la SCI FONCIERES PVS.

Le GARAGE DE CHATEL a formé sa demande de déspécialisation partielle par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 4 octobre 2017, conformément aux dispositions légales, au gérant de la SCI FONCIERES PVS, Monsieur Y en ces termes : "La Société GARAGE DE CHATEL vous informe de son intention d’exercer une activité, complémentaire à celle qu’elle exerce déjà, en application de l’article L.145-47 du code de commerce, consistant dans la réparation de véhicules d’occasion et la vente de pièces détachées

La SCI FONCIERES PVS a refusé cette demande par lettre recommandée datée du 25 octobre de véhicules à moteur ".

Dans la mise en demeure du 16 novembre 2018, elle reproche à son locataire l’activité de 2017, soit dans le délai légal de deux mois. réparation de véhicules, de vente de pièces détachées et de location de véhicules, ainsi que le fait d’avoir autorisé la SAS MULTI PIECES AUTO ayant une activité de négoce de produits d’entretien, de pièces et de tous autres accessoires liés à l’automobile, à fixer son siège social dans

les lieux loués. En l’espèce, les formalités prévues par les articles précités ont été respectées et se pose seulement la question de l’appréciation par le tribunal au regard de l’évolution des usages commerciaux du caractère annexe ou complémentaire des activités nouvelles telles que notifiées par acte d’huissier le 4 octobre 2017, soit la réparation de véhicules d’occasion et vente de pièces détachées de véhicules à moteur, par rapport à l’activité prévue dans le bail du 16 mars 2006, soit l’activité

d’achat, vente, exposition de véhicules neufs et d’occasion.

Concernant la sous-location consentie à la SAS MULTI PIECES AUTO par le GARAGE DE CHATEL, l’article 8 du bail commercial permet au preneur de sous-louer une quote-part de sa location. Cependant, sous-locataire développe une activité de vente de pièces détachées de véhicules à moteur qui peut difficilement être envisagée comme connexe ou complémentaire au

commerce et à l’exposition de véhicules. Concernant la réparation de véhicules d’occasion, il convient de retenir qu’il ne s’agit pas d’activités pouvant être considéré comme connexes ou complémentaires à la vente de véhicules,

dans la mesure où l’activité initialement prévue au bail s’apparente à une activité à dominante commerciale alors que les activités nouvelles envisagées relèvent du domaine de la mécanique, susceptible de générer des nuisances environnementales et des nuisances sonores inhérentes à tout travail de mécanique.

En conséquence, la clause résolutoire du bail liant les parties est acquise au 16 décembre 2018 et il convient de constater la résiliation du bail commercial signé le 16 mars 2006 liant la SARL GARAGE DE CHATEL, à la SCI FONCIERES PVS prise en la personne de son représentant légal venant aux droits de Monsieur A-B C sur les locaux commerciaux situés 15, rue de Verdun à Chatel Saint-Germain (57160) à la date du 16 décembre 2018.

Il conviendra dès lors d’ordonner l’expulsion de la SARL GARAGE DE CHATEL des locaux sis […] à Chatel-Saint-Germain en cas de maintien dans les lieux comme il sera dit au présent dispositif.

Sur le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail

Par un second commandement délivré le 16 novembre 2018, la SCI FONCIERE PVS sollicite le paiement de la somme de 17 255,66 euros se décomposant ainsi :

- 11 649,14 euros de loyers,

- 3 515,56 euros d’intérêt,

- 2 090,96 euros d’impôts fonciers.

La SARL GARAGE DE CHATEL explique que son bailleur réclame en une fois cinq années d’arriérés d’indexation et plusieurs années de taxes foncières en lui signifiant par un commandement visant la clause résolutoire du bail, alors qu’il ne lui a jamais réclamé des sommes à ce titre, que la somme exigée de manière tardive représente plus d’une année de loyers, et que par cette attitude brutale et déloyale, il engage sa responsabilité contractuelle. Il évalue son préjudice au montant de l’arriéré d’indexation et de taxes foncières. Elle précise que la somme de 3 515,56 euros qualifiés d’intérêts consiste en fait en pénalités de retard, réductibles car manifestement excessives.

La SCI FONCIERES PVS reconnaît ne pas s’être prévalue de la clause d’indexation pendant plusieurs années mais affirme que cela ne valait pas renonciation et qu’elle ne commet aucune faute en délivrant un commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle ajoute qu’il appartenait à son locataire d’appliquer automatiquement la clause d’indexation. Elle précise que les intérêts réclamés sont dus conformément aux stipulations du bail qui prévoit le paiement de pénalités de retard en cas de non-paiement à son échéance du loyer par le preneur, sans qu’il soit nécessaire d’adresser une mise en demeure quelconque. Elle indique enfin qu’elle ne réclame au titre de l’impôt foncier que la quote-part de taxe des ordures ménagères pour les années 2013 à 2016, et qu’un décompte avait déjà été adressé à son locataire par mail du 1er décembre 2016.

Sur la somme de 11 649,14 euros au titre des indexations du loyer

Cette somme est réclamée par le bailleur au titre de la régularisation des loyers, sur une période de cinq années, du 1er septembre 2013 au 1er août 2018.

L’article 10 du bail stipule en son article 10 que « Les parties conviennent expressément de soumettre le loyer fixé aux présentes à une clause d’échelle mobile. Le loyer sera ajusté automatiquement le 1er mai de chaque année en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction, publié trimestriellement par l’institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). L’indice de référence sera le dernier indice paru au jour de la prise d’effet du bail (…). En conséquence, en cas de non-application partielle ou totale de l’indexation, le bail pourra être résilié de plein droit s’il plaît au Bailleur, qui devra le notifier au Preneur par lettre recommandée avec avis de réception par acte extrajudiciaire ».

Le montant réclamé au titre de la régularisation des loyers pour la période du 1er septembre 2013

au 1er août 2018 a été justifié et détaillé par le défendeur et il ne fait pas l’objet de contestation dans son quantum.

Cependant la SARL GARAGE DE CHATEL se plaint de la brutalité de cette demande alors qu’auparavant il ne lui avait été réclamé aucune somme à ce titre. Dans ses écritures, elle fait référence à l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 21 mars 2012 qui a retenu une faute du bailleur dans l’exécution du contrat du fait d’un rappel d’indexation portant sur cinq années. Il sera cependant souligné qu’alors, la mauvaise foi du bailleur, a été caractérisée car il a tardé à solliciter de ses locataires le paiement des charges locatives alors que pesait sur lui une obligation de régularisation annuelle de ces charges, et que les locataires lui avaient réclamé à plusieurs reprises un état des charges et un récapitulatif de leur situation.

En l’espèce, l’appréciation des juges ne porte pas sur une régulation de charges locatives dans le cadre d’un bail d’habitation mais sur la régulation de l’indexation du loyer, dans le cadre d’un bail commercial dans lequel est prévu un ajustement automatique du loyer chaque année. La réclamation du bailleur ne peut être qualifiée de fautive, il appartenait au locataire d’ajuster chaque année le montant du loyer versé et le fait que le bailleur ne se soit pas prévalu de la clause d’indexation pendant plusieurs années ne vaut pas renonciation.

Aussi, la SARL GARAGE DE CHATEL prise en la personne de son représentant légal sera condamnée à verser à la SCI FONCIERES PVS prise en la personne de son représentant légal la somme de 11 649,14 euros au titre de la régularisation des loyers.

Sur la somme de 3 515,56 euros au titre des pénalités de retard

Cette somme est réclamée à titre d’intérêts de retard sur les arriérés de loyers dus à la clause d’indexation.

L’article 9 du bail précise qu'« En cas de non-paiement à son échéance du loyer par le preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail, le bailleur percevra les pénalités de retard sans qu’il soit nécessaire d’adresser une mise en demeure quelconque. Ces pénalités seront calculées un taux mensuel de 1 %, chaque mois commencé étant dû prorata temporis ».

Compte tenu des stipulations du contrat de bail, la SCI FONCIERES PVS est bien fondée à solliciter les pénalités de retard dues au non-respect de la clause d’indexation des loyers.

Le montant réclamé n’est pas contesté.

Aussi, la SARL GARAGE DE CHATEL prise en la personne de son représentant légal sera condamnée à verser à la SCI FONCIERES PVS prise en la personne de son représentant légal la somme de 3 515,56 euros au titre des pénalités de retard.

Sur la somme de 2 090,96 euros

Il s’agit de la quote-part de taxe des ordures ménagères du GARAGE DE CHATEL pour les années 2013 à 2016.

La SCI FONCIERES PVS verse aux débats le décompte des ordures ménagères ainsi que les avis d’impôt pour cette période et il est établi qu’il avait communiqué par mail le montant dû ce titre au gérant du garage au mois de décembre 2016.

Le montant réclamé est justifié et n’est pas davantage contesté.

Par conséquent, la SARL GARAGE DE CHATEL prise en la personne de son représentant légal sera condamnée à verser à la SCI FONCIERES PVS prise en la personne de son représentant légal la somme de 2 090,96 euros au titre de sa quote-part sur les ordures ménagères pour les années 2013 à 2016.

Sur l’octroi de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée, ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le demandeur sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de grâce à hauteur de 24 mois au regard de sa situation financière et du résultat net de son activité en 2017.

La SCI FONCIERES PVS s’y oppose, au regard de la situation saine de la société.

L’octroi de délai de paiement suppose une appréciation de la situation du débiteur. Or une seule pièce est produite, le bilan et compte de résultat pour l’année 2017. Force est de constater qu’aucun autre élément n’a été versé aux débats avant la clôture de la procédure afin de permettre d’évaluer la situation actuelle des parties, notamment d’éventuelles difficultés d’exploitation commerciale du demandeur.

Par ailleurs, du fait de la durée de la procédure, le GARAGE DE CHATEL a bénéficié de délais lui permettant de faire face à ses obligations.

Dès lors sa demande de délais de grâce sera rejetée.

Sur l’indemnité de résiliation

Aux termes de l’article 11 du contrat de bail, « Pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le preneur verse au bailleur qui le reconnaît, une somme représentant deux mois de loyer soit 1400 euros, à titre de dépôt de garantie. (…) Dans le cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution de ces conditions pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt demeurera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres ».

La SCI FONCIERES PVS demande que la somme versée au titre du dépôt de garantie, soit 1 400 euros, lui reste acquise.

Il sera fait droit à sa demande, conforme aux stipulations contractuelles et le dépôt de garantie restera acquis au bailleur motif pris du manquement du preneur à ses obligations contractuelles, notamment d’indexation des loyers.

Sur l’indemnité d’occupation

La SCI FONCIERES PVS sollicite une indemnité d’occupation d’un montant de 1 200 euros par mois, à compter de la résiliation du bail intervenu par effet de la clause résolutoire du 16 décembre 2018.

Le GARAGE DE CHATEL ne répond pas de ce chef de demande dans ses écritures.

En cas de résolution de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, le preneur est débiteur d’une indemnité d’occupation de droit commun rétroactivement à compter de la date d’effet du commandement, soit en l’espèce le 16 décembre 2018.

Aucune clause du contrat de bail ne prévoit la fixation de l’indemnité d’occupation en cas de résolution du contrat.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de porter le montant de cette indemnité à une somme supérieure à celle du loyer, fixé initialement à la somme de 8 400 euros par an hors taxes et charges.

Aussi il convient de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société GARAGE DE CHATEL à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer contractuel et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation..

La SARL GARAGE DE CHATEL, prise en la personne de son représentant légal, partie qui succombe, sera condamnée aux dépens, comprenant les frais de commandement, ainsi qu’à verser à la SCI FONCIERES PVS prise en la personne de son représentant légal la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne justifie qu’il soit fait droit à sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Elle en sera donc déboutée.

L’ancienneté du présent litige justifie le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SARL GARAGE DE CHATEL prise en la personne de son représentant légal recevable en son action;

CONSTATE que la clause résolutoire du bail liant la SARL GARAGE DE CHATEL, à la SCI FONCIERES PVS prise en la personne de son représentant légal venant aux droits de Monsieur A-B C sur les locaux commerciaux situés 15, rue de Verdun à Chatel Saint-Germain (57 160), est acquise au 16 décembre 2018;

CONSTATE par conséquent la résiliation du bail commercial signé le 16 mars 2006 liant la SARL GARAGE DE CHATEL, à la SCI FONCIERES PVS prise en la personne de son représentant légal venant aux droits de Monsieur A-B C sur les locaux

commerciaux situés 15, rue de Verdun à Chatel Saint-Germain (57160) à la date du 16 décembre

2018;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente décision, l’expulsion de la SARL GARAGE DE CHATEL prise en la personne de son représentant légal des locaux commerciaux qu’elle occupe […] à Chatel Saint-Germain ainsi que de tous les occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique, dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement ;

CONDAMNE LA SARL GARAGE DE CHATEL prise en la personne de son représentant légal à payer à la SCI FONCIERES PVS prise en la personne de son représentant légal les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2018:

- la somme de 11 649,14 euros au titre des arriérés de loyer dus à la clause d’indexation pour la période du 1er septembre 2013 au 1er août 2018, la somme de 3 515,56 euros au titre des intérêts de retard conventionnellement prévu dans le bail,

- la somme de 2 090,96 euros au titre de la quote-part de taxe des ordures ménagères pour les années 2013 à 2016;

CONDAMNE la SARL GARAGE DE CHATEL prise en la personne de son représentant légal à payer à la SCI FONCIERES PVS prise en la personne de son représentant légal une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, ce à compter du 16 décembre 2018 jusqu’à la libération effective des locaux par remise des clés ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

^D^IT que le dépôt de garantie de 1400 euros restera acquis à la SARL GARAGE DE CHATEL;

DEBOUTE la SARL GARAGE DE CHATEL prise en la personne de son représentant légal de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL GARAGE DE CHATEL prise en la personne de son représentant légal payer à la SCI FONCIERES PVS prise en la personne de son représentant légal la somme de à

3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

DEBOUTE la SARL GARAGE DE CHATEL prise en la personne de son représentant légal de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SARL GARAGE DE CHATEL prise en la personne de son représentant légal aux dépens en ce compris les frais de commandement;

PRONONCE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 21 AVRIL 2021 par Madame Dominique RAIMONDEAU, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

JATE Four cople certifiée conforme à fonighul Le Greffier

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AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huisslers de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la

République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. La présente exécution forcée est délivrée. do son à SCC FONCLERE P.V.S.. preseen ^b personne neprésentant legal JUDKaux fins d’exécution forcée.

METZ, le 20/0.S1..2021. ARE

Le Greffier du Tribunal Judiciaire