2022/572. Minute n° EXTRAIT DES MINUTES

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG: 2020/02770

N° Portalis DBZJ-W-B7E-IXU3

JUGEMENT DU 25 AOUT 2022

I PARTIES

DEMANDEURS :

LA SAS CABINET F, Société par Actions Simplifiée, dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal
Madame D E épouse X, née le […] à […], demeurant […]
Monsieur H P X, né le […] à […], demeurant […]

représentés par Maître Jérémy GENY-LA ROCCA de la SCP ILIADE AVOCATS, avocat au barreau de METZ, vestiaire: A401

DÉFENDEURS :

Madame Z R A épouse Y, née le […] à REIMS, demeurant […]
Monsieur G Y, né le […] à THIONVILLE, demeurant […]

représentés par Maître Laetitia LORRAIN de la SCP SEYVE-LORRAIN – ROBIN, avocat au barreau de METZ, vestiaire: C405

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Marie-Pierre BELLOMO, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats Greffier Caroline LOMONT :

Après audition le 19 mai 2022 des avocats des parties

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III PROCÉDURE

EXPOSE DU LITIGE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de L date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. »

Selon les dispositions de l’article 768 du même code, prises notamment en L alinéa 2 et 3, dans L rédaction applicable au présent litige, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion./ Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. ».

Vu l’acte d’huissier signifié le 14 décembre 2020 à Monsieur G Y et à Madame Z A épouse Y et enregistré le 17 décembre 2020, par lequel Monsieur H X, Madame D E épouse X et la SAS F IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal ont constitué avocat et les ont assignés par devant le Tribunal de céans, et par lequel, selon les moyens de fait et de droit exposés, ils ont demandé à la Première Chambre civile du Tribunal Judiciaire de METZ, au visa des dispositions des articles 1103, 1104, 1217, 1231 et 1583 et suivants du Code civil, de :

- DIRE ET JUGER recevables et fondées les demandes de Monsieur H X et
Madame I X à l’encontre de Monsieur G Y et Madame Z

A; DIRE ET JUGER recevables et fondées les demandes de la SAS CABINET F à

l’encontre de Monsieur G Y et Madame Z A;

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Monsieur G Y et Madame Z

-

A à payer à Monsieur H X et Madame J X la somme de 21.900 euros, correspondant à 10 % du montant de l’acquisition, à titre de l’indemnisation prévue par la clause dédit de la vente sous conditions suspensives ; CONDAMNER solidairement Monsieur G Y et Madame Z

A à payer à la SAS CABINET F la somme de 11.000 euros au titre de son droit à commission, et subsidiairement à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi de la perte de son droit à commission; En toute hypothèse, CONDAMNER solidairement Monsieur G Y et Madame Z

A à payer à Monsieur H X et Madame D X la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

- CONDAMNER solidairement Monsieur G Y et Madame Z

A à payer à la SAS CABINET F la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile; CONDAMNER solidairement Monsieur G Y et Madame Z

A aux entiers frais et dépens de la présente et de toutes ses suites;

Vu la constitution d’avocat de Madame Z A épouse Y et de Monsieur G Y, notifiée à l’avocat des parties demanderesses le 31 décembre 2020 et enregistrée au greffe le même jour :

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Vu les conclusions de Monsieur H X, de Madame D E épouse X et de la SAS CABINET F prise en la personne de son représentant légal, notifiées à l’avocat des parties adverses le 31 janvier 2022 par voie de RPVA, qui sont leurs dernières conclusions, par lesquelles ils ont, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à la juridiction de céans, au visa des dispositions des articles 1103, 1104, 1217, 1231 et 1583 et suivants du Code civil, de :

DIRE ET JUGER recevables et fondées les demandes de Monsieur H X et
Madame D X à l’encontre de Monsieur G Y et Madame Z A;

- DIRE ET JUGER recevables et fondées les demandes de la SAS CABINET F à

l’encontre de Monsieur G Y et Madame Z A;

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Monsieur G Y et Madame Z

-

A à payer à Monsieur H X et Madame J X la somme de 21.900 euros, correspondant à 10 % du montant de l’acquisition, à titre de l’indemnisation prévue par la clause dédit de la vente sous conditions suspensives; CONDAMNER solidairement Monsieur G Y et Madame Z A à payer à la SAS CABINET F la somme de 11.000 euros au titre de son droit à commission, et subsidiairement à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi de la perte de son droit à commission; En toute hypothèse,

CONDAMNER solidairement Monsieur G Y et Madame Z

-

A à payer à Monsieur H X et Madame D X la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

- DEBOUTER Monsieur G Y et Madame Z A de leurs entières demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER solidairement Monsieur G Y et Madame Z

A à payer à la SAS CABINET F la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile; CONDAMNER solidairement Monsieur G Y et Madame Z

A aux entiers frais et dépens de la présente et de toutes ses suites ;

et par lesquelles ils soutiennent que :

- les époux Y régularisaient avec la SAS CABINET F un mandat de vente n°13892 en date du 22 janvier 2020 ; ce mandat portait sur la vente de L maison d’habitation située […] ; il était prévu un prix net vendeur de 227.050 euros, soit 239.000 euros frais d’agence inclus; après avoir effectué diligences, la SAS CABINET F a trouvé acquéreur en la personne des époux X ; ainsi, un compromis de vente a été régularisé en date du 19 juin 2020, moyennant le prix de 219.000 euros, outre 11.000 euros TTC de frais d’agence; ce compromis a été notifié aux époux X le 22 juin 2020, par courrier daté du 19 juin 2020; la date prévisible de signature de l’acte authentique était envisagée « au plus tard le 30 août 2020, sous réserve des obtentions de prêts et du montage du dossier notarial, cette date étant fixée définitivement par le Notaire de l’acquéreur » ; les époux X ayant obtenu L prêt, et toutes les conditions étant levées, une première date de signature de l’acte authentique était ainsi fixée le 14 septembre 2020; ce sont d’ailleurs les époux Y qui ont informé la SAS CABINET F de la date de signature prévue le 14 septembre 2020; à cet égard, le 2 septembre 2020, les époux Y ont donné procuration pour vendre ; le 11 septembre 2020, les époux X ont été informés d’un report de la date de signature au 24 septembre 2020; à ce sujet, les époux Y indiquent faussement dans leurs écritures qu’ils ne savent toujours pas à l’heure actuelle ce qui a justifié le report du RDV du 14 septembre 2020, alors qu’ils sont eux-mêmes responsables de ce report ; en effet, ils n’avaient pas adressé au Notaire instrumentaire ni le contrat EDF (panneaux photovoltaïques) en L possession, et le retour sur le droit de préemption urbain n’était pas encore fait (il est daté du vendredi 11 septembre 2020, dernier jour ouvrable avant la date prévue de signature ne laissant pas le temps matériel au Notaire de tout organiser pour le lundi 14 septembre 2020 suivant);

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les époux X ont alors été informés par le Notaire de la façon suivante : "De : Angel CATALLO [mailto:angel.catallo.57069@notaires.fr] Envoyé : vendredi 11 septembre 2020 06:45 À X H Objet: Vente: Y – X/Bonjour, J’espère que tout va bien. Nous avons reçu en date d’hier, de notre confrère, les premiers éléments du dossier. Aussi, en pièce jointe le projet d’acte de vente. Ce dernier n’est pas complètement abouti, notre Confrère devant compléter le dossier; des pièces lui font encore défaut qu’il nous transmettra à réception. Nous aimerions échanger au sujet de l’apport personnel. Merci. Nous restons à l’écoute. A très bientôt. Angel CATALLO Diplômé Notaire – Diplômé Droit des Affaires Tél : 06 83 47 93 21 Fax: 03 87 73 33 39 Email: angel.catallo.57069@notaires.fr / Office Notarial : Maître K C 3 Impasse Serge Gainsbourg 57330 HETTANGE-GRANDE Tél. : 03 82 80 12 40 – Fax: 03 82 80 12 41 "; raison pour laquelle la signature était reportée au 24 septembre 2020. dans leurs écritures, les époux Y reconnaissent avoir été informés le 14 septembre 2020 de la nouvelle date de signature ; le 15 septembre 2020, ils signent une convention d’occupation L permettant d’occuper régulièrement le bien qu’ils souhaitaient acquérir en BRETAGNE moyennant une indemnité mensuelle de 500 euros; en outre, L bail actuel prenait fin le 30 septembre 2020, ce qui L laissait le temps matériel de signer l’acte le 24 septembre 2020 et d’organiser L déménagement; or, le 17 septembre 2020, le Notaire des époux Y a informé le Notaire des acquéreurs de la volonté des époux B de ne plus vendre, tout en indiquant que les vendeurs ne se présenteront pas à la réunion de signature du 24 septembre 2020; le 21 septembre 2020, il était fait sommation aux époux Y d’avoir à se présenter pour le rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente prévu le 24 septembre 2020 à 17h00, en l’étude de Maître K C, Notaire à HETTANGE GRANDE ; le 24 septembre 2020, les vendeurs ne se sont pas présentés au rendez-vous, de sorte que Maître C a établi procès-verbal de carence; fort de cette situation, le Conseil des époux X et de la SAS CABINET F a adressé LRAR aux époux Y en date du 8 octobre 2020 afin de les voir mettre en demeure d’avoir à régler au époux X: la somme de 21.900 euros, correspondant à la clause de dédit de 10% du montant de l’acquisition, à la SAS CABINET F: le montant de sa commission, pour la somme de 11.000 euros TTC ; cette mise en demeure est restée lettre morte; c’est en l’état que le dossier se présente devant le Tribunal de céans ; sur la clause de dédit en vertu de l’article 1583 du Code civil: une vente sous conditions. suspensives ayant été signée, les époux Y se sont engagés contractuellement à l’égard des époux X, et n’ont pas respecté L engagement de vendre ; l’article 1217 du Code civil précise que la partie au contrat n’ayant pas exécuté son engagement doit réparation des conséquences de son inexécution; les articles 1231-1 et suivants prévoient, en ce cas, l’attribution de dommages et intérêts, qui peuvent être contractuellement prévus ; ainsi que d’usage en matière. de vente immobilière, le compromis contient une clause de dédit ainsi qu’il suit : ^En

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application de la rubrique « RÉALISATION », il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours en justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts; la partie qui n’est pas en défaut pourra prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat et il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, la somme indiquée ci-dessous à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice : 10% du prix de vente. Dans ce cas, la rémunération du mandataire restera due intégralement, dans les conditions de forme prévues à la rubrique « HONORAIRE DE L’AGENCE F », par la partie en défaut, à titre d’indemnité l’opération étant réputée définitivement conclue (Art.74 72-678 du 20.07.72). "; en conséquence de ce qui précède, les époux Y seront condamnés solidairement à régler la somme de 21.900 euros aux époux X correspondant à 10

% du montant de l’acquisition; dans leurs conclusions en réponse, les époux Y ne contestent pas l’application de la clause de dédit ; ils considèrent, ce qui est exact, qu’il s’agit d’une clause pénale, et souhaitent qu’elle soit réduite à l’euro symbolique ; tel ne peut être le cas ; en effet, aux termes de l’article 1231-5 du Code Civil, une clause pénale ne peut être réduite que și elle est manifestement excessive au regard du préjudice subi; en l’occurrence, les époux X ont fait diligence : L prêt était obtenu; pour ce faire, ils ont dû exposer des frais bancaires; de L côté, les époux Y reconnaissent avoir été avertis du report de la date de signature le 14 septembre 2020;

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pourtant, ils n’ont pas hésité à renoncer à la vente le 17 septembre 2020, en pleine connaissance de cause; et ce alors même que la date de signature du 24 septembre 2020 avait été donnée ; une information préalable auprès des Notaires aurait permis aux époux Y de s’assurer que l’acte de vente allait se signer, avec la certitude la plus absolue, lors du rendez-vous prévu le 24 septembre 2020; en outre, le motif du revirement de position des époux Y était L souhait de ne « plus vendre L bien »; pourtant, ce bien a été remis en vente via une autre agence immobilière; ces façons de faire ne sont pas acceptables; elles le sont d’autant moins que les époux X étaient acquéreurs, et que la vente était sur le point d’être signée ; en conséquence de ce qui précède, le préjudice des époux X est plein et entier; l’intégralité des fonds (fonds propres et prêt bancaire) était déjà versée en la comptabilité du Notaire ; c’est donc l’entier montant de la clause de dédit qui L sera accordé ; en dernier état, et suite aux interrogations de concluants, les époux Y confirment que L maison d’habitation a été remise en vente, très peu de temps après L obstruction à la signature de l’acte de vente chez le Notaire : ils avaient donc bien la volonté de poursuivre la vente de ce bien, contrairement à ce qui avait été indiqué ; mais surtout, il est désormais établi que la vente a pu être opérée à un prix très largement supérieur à celui qui avait été consenti aux époux X; en effet, la vente a été conclue au prix de 270.000 euros; soit un prix de 31.000 euros supérieur au prix de vente prévu au profit des époux X (239.000 euros frais d’agence inclus); en quelques mois, les époux Y ont donc effectué une plus-value très importante ; cette plus-value sur le prix de vente est très largement supérieure au montant de la clause de dédit; à plus forte raison, ils seront condamnés à son règlement intégral, sans possibilité de réduction;

- sur le droit à commission, et subsidiairement à dommages et intérêts, de la SAS CABINET F : le mandat prévoit comme condition essentielle, que les époux Y s’engagent à signer aux prix, charges et conditions convenus avec tout acquéreur présenté par le mandataire; or, elle a trouvé acquéreur, et une vente sous conditions suspensives a été signée ; les conditions suspensives ayant toutes été levées, la vente aurait dû intervenir, les époux Y ayant même donné procuration à cet effet, avant d’indiquer ne pas souhaiter signer l’acte réitératif quelques jours seulement avant la date prévue à cet effet; sa rémunération est donc due, et ce aux termes des articles 1103 et suivants du Code Civil; toutes les conditions suspensives étant levées, la non réitération de la vente par acte authentique est due au seul manquement des époux Y; en ce cas, il est considéré que l’agent immobilier dispose d’un véritable droit à commission; à titre subsidiaire, si le principe d’un droit à commission était contesté, l’agent immobilier a droit à des dommages et intérêts d’un montant égal à celui de la commission perdue; de jurisprudence constante, le défaut de réalisation de la vente est sanctionnée par la condamnation à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par l’agent immobilier (CIVILE 1, 1er décembre 1987, n°84-17276); en conséquence de ce qui précède, les époux Y seront nécessairement condamnés à lui régler la somme de 11.000 euros TTC au titre de son droit à commission, et subsidiairement à titre de dommages et intérêts; dans leurs conclusions en réponse, les époux Y estiment qu’elle ne peut bénéficier d’un droit à commission, à défaut de réalisation de la vente, alors qu’en outre le mandat prévoyait que le montant de la commission serait à la charge de l’acquéreur ; subsidiairement, sur le droit à dommages et intérêts, les époux Y estiment qu’elle ne démontre pas la faute contractuelle qui aurait été commise par les époux Y, et que par ailleurs, le montant des dommages et intérêts ne saurait intégrer le montant de la TVA, de sorte que les dommages et intérêts devraient être réduits à la somme de 9.166,67 euros HT; une rectification s’impose; en premier lieu, sur le droit à commission, effectivement, la loi HOGUET est parfaitement claire: une commission en tant que telle n’est due qu’en cas de réalisation de la vente; ceci étant, la maison des époux Y a été remise en vente, via une autre agence immobilière ; elle ne sait pas si à ce jour cette maison est vendue ou non, de sorte qu’elle a, par prudence, présenté une demande au titre de son droit à commission ; d’autre part, et ce point est d’une extrême importance, si aucune commission n’est due, elle a droit à des dommages et intérêts correspondant au montant de sa commission ; les dispositions du mandat sont parfaitement claires ; il est prévu au paragraphe « Obligations du mandant » : que le mandant s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenues, qu’en cas de non-respect de ces obligations, le mandant s’engage expressément à verser au mandataire, une ^indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue, et qu’enfin, cette. indemnité est également due dans le cas où le vendeur ne procéderait pas à la signature de l’acte authentique ;

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il est donc établi que les dispositions du mandat de vente ont été enfreintes par les époux Y ; en effet, un compromis de vente a été signé, les conditions suspensives étaient toutes levées par l’acquéreur, et les époux Y ont refusé de réitérer la vente chez le Notaire, quelques jours seulement avant le nouveau rendez-vous de signature; ainsi, les époux Y sont redevables de dommages et intérêts envers elle ; le mandat prévoit une clause pénale, savoir la fixation d’une indemnisation forfaitaire équivalente au montant de la commission qui a été perdue; là encore, aux termes de l’article 1231-5 du Code Civil, cette indemnisation ne peut être réduite que si elle est manifestement excessive au regard du préjudice subi; en l’occurrence, son préjudice est bien du montant total de cette commission ; il est rappelé qu’elle a trouvé un acquéreur en la personne des époux X, qu’un compromis de vente a été rédigé et signé, mais que les époux Y ont refusé de régulariser l’acte authentique, quelques jours avant la date de signature; et que parallèlement, ils ont même redonné L maison en vente, auprès d’une autre agence immobilière ; si les époux Y n’avaient pas refusé la vente aux époux X, elle aurait bien perçu l’intégralité de sa commission, soit la somme de 11.000 euros TTC; son préjudice est donc bel et bien de 11.000 euros TTC, pas un centime de moins, et pas un centime de plus ; dans ces conditions, le préjudice subi est équivalent à la commission qui a été perdue; en aucun cas, cette clause pénale n’est manifestement excessive par rapport au préjudice subi; enfin, le montant de cette commission n’a pas à être réduit du montant de la TVA; en effet, dès lors que les dommages et intérêts peuvent être rattachés au montant de la commission perdue, ces dommages et intérêts sont relatifs à une opération imposable à la TVA; de sorte qu’elle va devoir payer le montant de cette TVA auprès du Trésor Public; enfin, et pour en terminer, cette position correspond tout à fait à la jurisprudence habituelle du Tribunal Judiciaire de METZ, et de la Cour d’Appel de METZ (Tribunal Judiciaire de METZ, 1ère Chambre Civile, 7 avril 2021, RG. 18/03558; Cour d’Appel de METZ, 1ère Chambre Civile, 23 mars 2021, RG 19/00551); ainsi, il est acquis qu’en aucun cas, elle ne saurait être privée de son droit à indemnisation, face au comportement qu’elle a subi des époux Y ;

- sur les délais de paiement les époux Y sollicitent les plus larges délais de paiement, dans l’hypothèse où des condamnations financières devraient être prononcées à L encontre; ils précisent que Monsieur Y perçoit un salaire net mensuel d’environ 1.800 euros, Madame Y est mère au foyer, et s’occupe des deux enfants en bas âge ; or, et ce point est d’une extrême importance, les époux Y ne se montrent pas tout à fait transparents dans le cadre de la présente procédure ; en effet, il est acquis qu’après avoir refusé la vente aux époux X, ils ont remis en vente L maison d’habitation, auprès d’un autre agent immobilier; le prix de vente a été fixé à 264.000 euros, commission d’agence comprise ; ce prix est supérieur à celui qui figurait au mandat de vente de la SAS CABINET

F (230.000 euros, dont 219.000 euros net vendeur); en réalité, il apparaît, que par le biais d’une autre agence, les époux Y ont poursuivi L souhait de vendre, mais à un prix supérieur (sans doute pour profiter de l’augmentation des prix du marché immobilier) ; si cette vente est intervenue, les époux Y ont donc forcément encaissé un prix de vente supérieur à celui de la vente proposée aux époux X; en outre, les délais de paiement ne peuvent être accordés qu’à un débiteur de bonne foi ; ce que ne sont pas les époux Y; en effet, visiblement, ils entendent obtenir, ou ont obtenu, un prix de vente supérieur à celui qui figurait au mandat de la SAS CABINET F, et supérieur à celui figurant au compromis de vente dans lequel s’était engagé les époux X ; les époux Y ont volontairement annulé la signature de la vente, quelques jours avant, et ont préféré repasser par un autre agent immobilier pour organiser la vente de L maison d’habitation, qui demeure d’actualité ; ce faisant, ils ne peuvent être considérés comme étant de bonne foi; par ailleurs, il n’est pas exclu que, si la vente de L maison est intervenue, ils aient pu encaisser un prix de vente bien supérieur à ce qui était escompté ; désormais, ce fait est établi les époux Y ont pu obtenir un prix supérieur de 31.000 euros ; ce supplément de prix permet donc de couvrir parfaitement L irresponsabilité, en réglant, comme ils le doivent, tant la clause de dédit aux époux X, que le montant correspondant à la commission de la SAS CABINET F; la présente procédure était déjà diligentée, de sorte qu’ils ne pouvaient ignorer L situation de passif, tant à l’égard des époux X, qu’à l’égard de la SAS CABINET F; dans ces conditions, aucun délai de paiement ne saurait L être accordé ;

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- sur l’exécution provisoire : les époux Y sollicitent que l’exécution provisoire de droit soit écartée, sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile; ils estiment que cette exécution apparaîtrait incompatible avec la nature de l’affaire ; pourtant, tel n’est pas le cas; la SAS CABINET F a fait diligence, et se voit pourtant privée de sa commission, ou des dommages et intérêts de même montant; compte tenu des délais déjà intervenus, elle n’a pas à supporter de nouveaux délais de procédure, tels les délais d’appel il est donc justifié que l’exécution provisoire soit maintenue; il en va de même pour les époux X, qui ont obtenu L prêt, et qui était prêts pour signer l’acte authentique ; ils ont subi une situation totalement ubuesque, pour ne pas dire fantasque, de la part des époux Y ; là encore, ils n’ont pas à supporter les conséquences d’une absence d’exécution provisoire ;

Vu les conclusions récapitulatives de Monsieur G Y et de Madame Z A épouse Y, notifiées à l’avocat des parties demanderesses le 16 janvier 2022 par voie de RPVA, qui sont leurs dernières conclusions, par lesquelles ils ont, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à la juridiction de céans de :

- DIRE et JUGER les demandes de Monsieur et Madame X et la SAS CABINET F irrecevables ou mal fondées ; En conséquence,

- LES DEBOUTER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire,

REDUIRE la clause pénale à l’euro symbolique ; L M les plus larges délais de paiement ; TT

- ECARTER l’exécution provisoire de droit;

- CONDAMNER solidairement Monsieur H X et Madame D X et la

SAS CABINET F à L payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile; CONDAMNER solidairement Monsieur H X et Madame D X et la SAS CABINET F aux entiers frais et dépens ;

et par lesquelles ils font valoir que:

- à la faveur d’une mutation professionnelle en Bretagne, ils ont décidé, au début de l’année 2020, de mettre en vente L maison d’habitation sise à PIBLANGE; en parallèle, ils se sont mis en quête d’une maison en Bretagne ; ils ont ainsi signé: un compromis pour la vente de L maison le 19.06.2020, un compromis pour l’achat d’une maison en Bretagne le 02.07.2020 (sous condition suspensive de la réalisation de la vente de L maison de PIBLANGE) ; les dates de signatures des actes authentiques prévues aux compromis étaient : le 30.08.2020, au plus tard, le 12.09.2020 pour l’acquisition en Bretagne ; la coordination de ces deux opérations était primordiale, les fonds provenant de la cession de la maison de PIBLANGE devant servir à financer l’achat du bien en BRETAGNE ; pour la vente de L maison de PIBLANGE, ils étaient assistés par Maître O, notaire à PONT A MOUSSON, les acquéreurs, Monsieur et Madame X, faisant appel à Maître C, notaire à HETTANGE GRANDE ; ils n’ont eu aucune nouvelle s’agissant de l’avancée de la vente de L maison, ni de la part de L notaire, ni de l’agence immobilière durant l’été ; ils ont été tenus dans l’ignorance, notamment en ce qui concerne l’obtention du prêt par les acquéreurs; finalement, la date de la signature de l’acte authentique pour la vente de la maison de PIBLANGE était fixée au 14.09.2020, et celle pour l’acquisition en Bretagne le lendemain, le 15.09.2020 à 18 heures; tout était ainsi parfaitement organisé et coordonné; devant déménager à plusieurs centaines de kilomètres, ils avaient confié procuration pour vendre à L notaire ; ils n’ont eu de cesse de relancer l’étude notariale par téléphone et par courriel afin d’être assurés que les choses se dérouleraient bien comme prévu ; ils ont déménagé le 14.09.2020, sachant qu’un déménagement à l’autre bout de la France pour une famille entière n’est pas un projet facile à mettre en oeuvre; mais toute l’organisation avait été chamboulée à la dernière minute; ils ont été informés seulement le 14.09.2020 en fin de journée par L notaire (alors qu’ils venaient d’arriver en Bretagne) que la signature prévue de l’acte authentique de vente à Monsieur et Madame X ne se réaliserait pas, sans qu’aucune raison ne L soit précisée, ni qu’aucune date de report ne soit fixée ; ils n’avaient aucune visibilité sur le point de savoir si la signature aurait lieu ou non ;

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ils ne savent toujours pas à l’heure actuelle ce qui a justifié que la signature n’ait pas lieu comme prévu le 14.09.2020; ils ont juste découvert a posteriori que la déclaration d’intention d’aliéner n’a été faite auprès de la mairie que le 07.09.2020; les demandeurs indiquent avoir été informés le 11.09.2020 d’un report de la date de signature au 24.09.2020; de L côté, ils n’ont jamais été avertis avant le 14.09 en fin de journée; en urgence, une convention d’occupation précaire a été conclue le 15.09.2020 pour L permettre d’occuper régulièrement le bien dont l’acquisition était prévue, avec un loyer mensuel de 500 euros; en panique, catastrophés, tout juste arrivés avec leurs enfants dans une nouvelle région et devant en principe signer le 15.09 l’acquisition d’une nouvelle maison (alors que la L n’était pas vendue contrairement aux prévisions), ils ont décidé d’abandonner leurs projets ; ils ne pouvaient pas financièrement se permettre de continuer à rembourser L prêt immobilier et de payer un loyer en Bretagne ; ils ont fait chemin retour avec leurs déménageurs le 17.09.2020, empruntant des fonds à L famille pour pouvoir régler les frais supplémentaires et imprévus de déménagement;

- sur les demandes : sur la clause de dédit : se fondant sur une clause du compromis intitulée « clause dédit », Monsieur et Madame X sollicitent L condamnation à L verser la somme de 21.900 euros, correspondant à 10% du prix de l’acquisition; l’analyse de la rédaction de cette clause permettra de constater que celle-ci est improprement dénommée « clause de dédit » et doit en réalité s’analyser comme une clause pénale; en droit, la clause de dédit et la clause pénale se distinguent par L objet ; elles n’assurent pas la même fonction; ainsi, la clause pénale a une fonction comminatoire et indemnitaire ; pour assurer l’exécution du contrat, elle oblige celui qui y manquera à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts; si la clause vise à contraindre le débiteur à l’exécution du contrat et à sanctionner les conséquences de son inexécution par une évaluation forfaitaire et anticipée du préjudice, la clause sera qualifiée de clause pénale; si la clause confère aux parties la faculté unilatérale de se soustraire à l’exécution du contrat, moyennant le paiement d’une compensation, il s’agit d’une clause de dédit; dans ce cadre, celui qui use de la faculté de rétractation ne commet pas de faute contractuelle. mais exerce seulement un droit librement convenu par la convention; en l’espèce, la clause ne prévoit aucune faculté de se soustraire à l’obligation mais le versement d’une somme « à titre d’indemnisation forfaitaire du préjudice »; la clause litigieuse devra s’analyser comme une clause pénale, sans s’arrêter à la dénomination employée au contrat ; aussi, son montant peut être réduit raison de son caractère excessif; les époux X n’allèguent, ni ne justifient d’aucun préjudice; le montant de la clause pénale présente dès lors un caractère manifestement excessif il résulte de la comparaison entre le montant de la peine conventionnellement fixé de 21.900 euros et l’absence de tout préjudice subi, une disproportion manifeste; la pénalité sera ramenée à l’euro symbolique ; sur le droit à commission et subsidiairement à dommages-intérêts de la SAS CABINET F la SAS CABINET F sollicite L condamnation à lui payer la somme de 11.000 euros TTC, au titre de son droit à commission et subsidiairement, à titre de dommages et intérêts; sur le droit à commission: la SAS F prétend bénéficier d’un droit à commission; or, en l’absence de réalisation de la vente, aucune rémunération ne peut être réclamée par l’agent immobilier; la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 subordonne le paiement des honoraires de l’agent immobilier à la conclusion effective de la vente; le mandat prévoyait en effet une rémunération « en cas de réalisation de la vente »; celle-ci n’ayant finalement pas eu lieu, la SAS CABINET F ne peut revendiquer la rémunération ; elle peut d’autant moins L réclamer cette rémunération que le mandant prévoyait que cette somme serait à la charge de l’acquéreur ; il résulte du bon de commission annexé au compromis que ce sont les acquéreurs, Monsieur et Madame X, qui reconnaissaient devoir cette somme à la SAS CABINET F, aussi, la SAS CABINET F ne pourra qu’être déboutée de sa demande formulée au titre de son prétendu droit à commission; sur le droit à dommages et intérêts à titre subsidiaire, la SAS CABINET F sollicite L condamnation à lui payer la somme de 11.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi de la perte de son droit à commission; elle indique que le montant des dommages et intérêts est égal à celui de la commission perdue; sur le principe de la réparation : il appartient à la SAS CABINET F de caractériser la faute contractuelle qui aurait été commise par eux, de spécifier le manquement aux obligations contenues au mandat qu’ils auraient commis;

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en l’état, la SAS CABINET F ne démontre pas ce qui lui permettrait d’engager L responsabilité contractuelle ; elle ne pourra donc qu’être déboutée de ses demandes; sur le montant de la réparation : la SAS CABINET F fixe le montant des dommages et intérêts réclamés à la somme de 11.000 euros TTC, soit un montant égal à celui de la commission perdue tout au plus l’agence a-t-elle perdu une chance de percevoir sa rémunération; or, l’évaluation de la perte de chance ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré la vente si elle s’était réalisée; en toute hypothèse, le montant des dommages et intérêts ne saurait correspondre au montant TTC de la rémunération, la TVA ayant vocation à être reversée au Trésor public, aussi, quand bien même la juridiction considérerait que le montant des dommages et intérêts devrait être équivalant à la commission, ce montant ne pourrait s’entendre que du montant hors taxe de 9.166,67 euros HT ;

- sur les demandes de délais de paiement : si par impossible, des condamnations sont prononcées à L encontre, ils demandent qu’il L soit accordé les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de leurs dettes éventuelles, sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil; ils sont en effet dans une situation financière qui ne L permettrait pas de faire face à une condamnation sans délai de paiement; il perçoit un salaire net mensuel de l’ordre de 1.800 euros et elle est mère au foyer; ils ont à charge deux enfants en bas âge; pour être transparents, ils entendent préciser qu’ils ont effectivement remis L maison en vente, le 19.04.2021, mais ce, plus de 4 mois après que l’assignation initiant la présente procédure judiciaire L a été délivrée, le 14.12.2020; ils n’ont fini par vendre la maison que le 19.08.2021; il ne s’est aucunement s’agit pour eux au mois de septembre 2020 de vouloir négocier l’opération à un meilleur prix ; il s’agissait pour eux, personnes sans connaissances particulières ni de la matière juridique, ni de la matière immobilière, d’éviter de se trouver dans une situation inextricable avec une maison acquise en Bretagne, alors que L propre bien immobilier en Lorraine n’aurait lui pas été vendu; sur l’exécution provisoire : enfin, ils sollicitent sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile que l’exécution provisoire de droit soit écartée ; cette exécution apparaît en effet incompatible avec la nature de l’affaire ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 3 mai 2022 qui a fixé l’affaire à l’audience de ce tribunal du 19 mai 2022;

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2022 puis mise en délibéré au 25 août 2022 à 9 heures par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’irrecevabilité :

Les défendeurs soulèvent dans le dispositif de leurs écritures exception d’irrecevabilité des demandes formées à L encontre.

Or, il convient de rappeler que l’instance ayant été introduite postérieurement au 1er janvier 2020, les dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile, prises en L 6° sont applicables au présent litige, en sorte que seul le Juge de la mise en état en l’occurrence désigné étant compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir le cas échéant soulevées, à l’exclusion de toute autre formation du Tribunal, telle que la présente formation de jugement appelée à statuer sur le litige opposant les parties en la cause, présentées postérieurement à sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, les parties n’étant ainsi plus recevables à soulever les fins de non-recevoir au cours de la même instance sauf à ce qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Le Tribunal ne peut à ce dernier égard que relever que cette dernière occurrence n’est pas avérée, en ce que les défendeurs n’articulent d’ailleurs aucun moyen à l’appui de l’exception d’irrecevabilité ainsi soulevée par eux.

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En conséquence, le Tribunal ne pourra que constater l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur G Y et par Madame Z A épouse Y devant le tribunal judiciaire pour ne pas avoir été présentée dans le respect des dispositions de l’article 789 6° du Code de procédure civile, et déclarer Monsieur H X, Madame D E épouse X et la SAS CABINET F prise en la personne de son représentant légal recevables en L action, ainsi que sollicité.

Sur la demande en paiement en tant qu’elle est formée par les époux X :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, les époux X sollicitent la condamnation de Monsieur G Y et de Madame Z A épouse Y à L payer la somme de 21.900 euros au titre de la clause dite de dédit stipulée dans le compromis de vente de la maison d’habitation appartenant à ces derniers, tel que conclu entre les époux X, en L qualité d’acquéreurs et les époux Y, en L qualité de vendeurs, par acte sous seings privés en date du 19 juin 2020, précision faite que si l’acte sous seings privés ne comporte pour seule date que la mention « 19 » portée dans l’espace prévu à cet effet, sa signature à la date du 19 juin 2020, ainsi qu’il résulte des écritures des parties en la cause, ne fait l’objet d’aucune contestation ni discussion, précision faite que l’acte dont s’agit a été notifié à Monsieur H X et à Madame D X par la SAS F IMMOBILIER, agent immobilier mandaté à cette fin par les vendeurs, par lettres recommandées en date du 19 juin 2020 dont ces derniers ont chacun accusé réception le 22 juin 2020 (pièces n°2, n°3 et n°4 demandeurs).

Il ressort des termes de l’acte sous seings privés précité, portant vente aux demandeurs d’une maison d’habitation sise […] à PIBLANGE (57), appartenant aux défendeurs moyennant le prix de vente d’un montant total de 219.000 euros, sous notamment la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires d’un montant total de 175.000 euros sur une durée de 20 ans et au taux d’intérêt annuel maximum hors assurance de 2%, outre celles relatives à l’obtention d’un certificat d’urbanisme ne révélant aucune servitude ou charge rendant l’immeuble impropre à sa destination, d’un état hypothécaire dans les conditions précisées et de l’absence d’exercice d’un droit de préemption, que la date de réitération de la vente par acte authentique était prévue au plus tard le 30 août 2020 sous réserve des obtentions de prêt et du montage du dossier notarial, cette date étant fixée définitivement par le notaire de l’acquéreur (pièce n°2 précitée demandeurs).

Ensuite, des termes de la clause dite « CLAUSE DE DEDIT » prévue dans même acte, il ressort que « En application de la rubrique » REALISATION ", il est convenu qu’au ca où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours en justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. / La partie qui n’est pas en défaut pourra prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat et il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, la somme indiquée ci-dessous à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice : 10 % du prix de vente (…). ' (pièce n°2 demandeurs précitée).

convient de relever que, en dépit de la dénomination de la clause dont s’agit, la qualification de telle clause en clause pénale, telle qu’invoquée par les défendeurs, n’est pas contestée, et n’est d’ailleurs pas sérieusement contestable, en ce que ladite clause, qui vise à faire sanctionner l’inexécution par l’un des contractants à exécuter ses obligations en prévoyant une sanction contractuelle fixée globalement, forfaitairement, d’avance et une fois pour toute, s’analyse en effet en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du Code civil, ladite qualification étant d’ailleurs admise par les demandeurs ainsi qu’il résulte de leurs écritures.

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Par ailleurs, il ressort des éléments produits au dossier que, par courriers en date du 18 septembre 2020 respectivement signifiés à Monsieur G Y et à Madame Z A épouse Y le 21 septembre 2020; Maître K C, Notaire mandaté par les acquéreurs aux fins de rédiger l’acte de vente du bien litigieux, alors qu’il avait été informé par le Notaire mandaté par les vendeurs par courriel du 17 septembre 2020, que ces derniers ne se présenteraient pas au rendez-vous fixé aux fins de signature de l’acte authentique le 24 septembre 2020 motif tiré de ce qu’ils ne souhaitent plus vendre L bien, a convoqué ces derniers le 24 septembre 2020 à 17 heures en son Etude aux fins de régularisation de l’acte authentique de vente, précision apportée d’une part que le Notaire mandaté par eux, Maître N O, lui avait indiqué L avoir transmis le projet d’acte de vente dès le 11 septembre 2020, d’autre part, qu’en cas d’absence de L part, un procès-verbal de carence serait dressé avec toutes les conséquences de droit en découlant (pièces n°5 demandeurs).

Maître K C, Notaire ainsi mandaté, a constaté qu’à 17 heures 20, le vendeur, sommé régulièrement, ne s’étant pas présenté, ni personne en son nom, il était prononcé défaut contre lui, selon procès-verbal de carence dressé par acte du 24 septembre 2020, étant relevé qu’il résulte encore des termes dudit acte que le Notaire fait état de la réalisation de toutes les conditions suspensives, précision apportée que les pièces nécessaires à la constatation authentique de la réalisation de la vente avaient été obtenues première quinzaine de septembre 2020, notamment les procurations du vendeur, la renonciation par la Mairie de PIBLANGE en date du 11 septembre 2020 à user de son droit de préemption (pièce n°5 précitée demandeurs).

En cet état, le Tribunal ne peut alors que relever que l’application de la clause pénale telle que prévue étant subordonnée à la double condition de la réalisation des conditions suspensives, et d’un refus de réitération opposé à la partie qui n’est pas en défaut, en l’occurrence où cette dernière n’entend pas poursuivre sa réalisation forcée, en l’espèce, ces conditions sont réunies.

En effet, d’une part, il ressort des termes précités du procès-verbal de carence que toutes les conditions suspensives, dont ainsi celle relative à l’octroi d’un prêt par les acquéreurs, étaient réalisées à même date, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, de sorte qu’il n’existait aucun obstacle légitime à la réitération de la vente par acte authentique telle que fixée à la date du 24 septembre 2020, d’autre part, telle absence de réitération ne trouve pas son siège dans quelconque comp rtement fautif des acquéreurs, qui ont subséquemment procédé à toutes diligences aux fins de satisfaire aux obligations L incombant aux fins d’octroi du prêt destiné à financer l’acquisition projetée du bien dont s’agit, ce qui ne fait pas davantage l’objet de discussion ou contestation, d’une autre part encore telle absence de réitération ne trouve sa cause que dans le refus, non justifié, des vendeurs pris en la personne des défendeurs, d’y procéder, en l’état de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives prévues, alors en outre qu’ils ont été préalablement sommés, et en vain, de réitérer la vente par acte authentique par courriers précités à eux signifiés à même fin par le Notaire chargé de la rédaction de l’acte, enfin les acquéreurs, qui ne sont pas parties défaillantes au sens de ces mêmes stipulations, ne poursuivent pas la réalisation forcée de la vente.

Il convient à cet égard d’observer d’une part, que si le compromis de vente tel que conclu entre les parties prévoyait une signature de l’acte authentique au plus tard le 30 août 2020, le seul fait que telle réitération eut pu être fixée à une date ultérieure est indifférent en ce qu’il ne résulte aucunement des termes dudit compromis qu’était attaché à la date ainsi prévue un caractère impératif pour être au contraire seulement prévisionnelle en l’état d’une date prévue comme définitivement fixée par le Notaire mandaté par les acquéreurs aux fins de rédaction de l’acte de vente litigieux.

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D’autre part, le report à la date du 24 septembre de la réitération de l’acte de vente par acte authentique initialement prévue au 14 septembre 2020 est tout aussi indifférent, comme l’est d’ailleurs le fait, allégué et fut-il même avéré, de l’information donnée le même jour à cette fin aux défendeurs par L Notaire, alors qu’aucun élément ne permet de démontrer que tel report ou telle information fut-elle tardive pussent trouver L siège dans quelconque comportement fautif imputable aux acquéreurs, particulièrement dans le refus non justifié des mêmes de procéder à telle réitération, seule circonstance, en l’occurrence non avérée, de nature à faire obstacle à l’application de la clause pénale.

Il est encore indifférent de soutenir ainsi que le font valoir les défendeurs que le respect de la date de réitération était primordial alors qu’il ne s’évince d’aucune stipulation du compromis de vente conclu par eux qu’ils eussent pu ériger telle date en condition déterminante de L consentement, l’acte prévoyant au contraire que la date prévue de réitération était fixée sous « réserve » tant de l’obtention du prêt que du « montage du dossier notarial », pour l’être définitivement ainsi que dit par le Notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique, en sorte que ne lui est en outre attaché aucun caractère impératif.

Ceci observé, les conditions d’application de la clause pénale étant ainsi qu’il a été dit réunies, il s’ensuit que les époux X, acquéreurs, parties non défaillantes au sens des stipulations dont s’agit, sont par principe fondés à réclamer aux époux Y, vendeurs, parties défaillantes pour avoir opposé aux acquéreurs un refus tel que motivé par L souhait de ne plus vendre le bien dont s’agit, subséquemment non justifié, de réitérer l’acte authentique de vente en l’état de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives prévues, la somme telle que conventionnellement prévue au titre de la clause pénale au cas de tel refus injustifié de réitération, les acquéreurs ne poursuivant pas la réalisation forcée de la vente dont s’agit.

Pour s’opposer à la demande en paiement ainsi formée à L encontre, les époux Y sollicitent subsidiairement que le quantum de telle clause pénale, tel que prévu comme égal à 10

% du prix de vente, soit à la somme sollicitée de 21.900 euros, motif tiré du caractère excessif de son montant en ce que les époux X ni n’allèguent ni ne justifient d’aucun préjudice.

Certes, la clause dont s’agit s’analysant, ce qui n’est pas contesté pour être au contraire admis en demande, en une clause pénale, est-elle alors susceptible de réduction si elle présente un caractère manifestement excessif au ens des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le Tribunal observe toutefois en premier lieu que la circonstance élevée en défense de l’absence de preuve rapportée par les demandeurs des préjudices dont ils allèguent d’ailleurs, contrairement à ce qu’il est soutenu, l’existence, est per se indifférente dès lors que la clause pénale ayant pour objet et fin d’évaluer forfaitairement et conventionnellement les dommages et intérêts dus par le débiteur, au cas d’inexécution de ses obligations, le versement de ces derniers n’est par principe pas subordonné par les dispositions ci-rappelées à la preuve par le créancier du préjudice subi par lui, étant encore observé que telle critique tend au demeurant à remettre en cause l’obligation mise à L charge, en qualité de vendeurs, de transférer la propriété du bien immobilier litigieux dès lors que, ainsi qu’il est avéré et d’ailleurs non contesté, les conditions suspensives prévues étaient réalisées, et à priver subséquemment leurs contractants en cette même occurrence du refus non justifié opposé par eux de réitérer la vente par acte authentique, de la sanction civile conventionnellement prévue.

Ensuite et surtout, la preuve d’une disproportion manifeste entre l’importance du préjudice subi et le montant de la sanction conventionnellement fixée telle que s’élevant, selon les usages en matière de vente immobilière, à dix pour cent du prix de vente de 219.000 euros, de telle sorte qu’il sera donc fait application de la clause pénale dans son intégralité.

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En conséquence, d’une part, Monsieur G Y et Madame Z A épouse Y seront déboutés de L demande subsidiaire en réduction du montant de la clause pénale, d’autre part, Monsieur G Y et Madame Z A épouse Y seront solidairement condamnés à payer à Monsieur H X et à Madame D E épouse X la somme de 21.900 euros au titre de la clause pénale.

Sur les demandes en paiement, subsidiairement en indemnisation formées par la SAS CABINET F :

Sur la demande à titre principal en paiement de la commission :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, spécialement pris en son I, dispose quant à lui que

-Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat : Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ; Les modalités de la reddition de compte; Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.

Les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles. appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article Ier. En outre, lorsqu’une convention comporte une clause d’exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties. /Les dispositions de l’article 1375 du code civil L sont applicables. / Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article ler ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, / Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d’argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l’article 1er avant qu’une opération visée au même article n’ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. La convention conclue entre la personne qui se livre à l’activité mentionnée au 7° de l’article ler et le propriétaire du bien inscrit sur la liste ou le fichier, ou le titulaire de droits sur ce bien, comporte une clause d’exclusivité d’une durée limitée aux termes de laquelle ce dernier s’engage, d’une part, à ne pas confier la location ou la vente de son bien à une autre personne exerçant une activité mentionnée à l’article 1er et, d’autre part, à ne pas publier d’annonce par voie de presse. (…)".

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Aux termes des dispositions de l’article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 pris en l’application de la loi du 2 janvier 1970, dans L rédaction applicable en la cause,« Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention » Transactions sur immeubles et fonds de commerce « , son ou ses représentants légaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou d’autres honoraires à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. / Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre. / Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties. / Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire. »

La SAS CABINET F, en sa qualité de mandataire des vendeurs, sollicite pour sa part la condamnation de ces derniers, pris en la personne des défendeurs en la cause, à lui payer à titre principal la somme de 11:000 euros au titre de son droit à commission.

En l’occurrence, il ressort des éléments produits au dossier que contrat de mandat de vente non exclusif n°13892 en date du 22 janvier 2020 a été conclu entre les époux Y, en L qualité de mandataires, et la SAS CABINET F, en sa qualité de mandante, aux fins de vente de la maison à usage d’habitation appartenant aux mandants et sise […] à PIBLANGE (57), au prix de 239.000 euros, soit 227.050 euros prix net vendeur, la rémunération de l’intermédiaire étant fixée à 5% TTC du prix de vente, soit 5,26% du prix net vendeur, à la charge de l’acquéreur (pièce n°1 demandeurs).

Compromis de vente a été ainsi que dit conclu le 19 juin 2020 entre les époux Y, vendeurs, et les époux X, acquéreurs, au prix de 219.000 euros outre commission de 11.000 euros à la charge de l’ac uéreur, la vente ayant été réalisée par l’intermédiaire de la SAS. CABINET F, ce qui n’est pas contesté, laquelle a établit l’acte dont s’agit (pièce n°2 précitée demandeurs), étant rappelé qu’il résulte de ce qui précède d’une part, que la vente était soumise à conditions suspensives, dont celle relative à l’octroi par les acquéreurs du prêt destiné à l’acquisition du bien, lesquelles ont été réalisées, ce qui n’est pas contesté, d’autre part que les vendeurs ont opposé refus, ainsi qu’il a été dit non justifié, de réitérer la vente par acte authentique dont la signature avait été fixée à la date du 24 septembre 2020.

Des termes du contrat de mandat dont se prévaut ainsi la SAS CABINET F au soutien de sa demande en paiement de la commission telle que fixée, spécialement pris en sa clause dite « REMUNERATION CABINET F » il résulte qu’en cas de réalisation de la vente, la rémunération de l’agent immobilier est ainsi que dit d’un quantum fixé à 5% du prix de vente, à la charge de l’acquéreur.

Par ailleurs, des termes de la clause dite « OBLIGATIONS DU MANDANT », spécialement pris en son article 10 dénommé « indemnité pour non-exécution des obligations du vendeur après signature du mandat de vente », il ressort particulièrement que le vendeur sera débiteur d "une indemnité d’une somme équivalente à la commission qui aurait dû être payée dans sa globalité lors de la vente définitive du bien non seulement s’il ne procède pas à la signature du compromis de vente portant sur le bien immobilier objet du mandat de vente alors que ce compromis est présenté par l’intermédiaire et conforme au mandat mais encore lorsque le vendeur ne procéderait pas à la signature de l’acte authentique en cas de vente parfaite.

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Ceci précisé, certes, ainsi que le rappellent les défendeurs, il résulte du rapprochement des dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 modifiée, et des dispositions de l’article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans L rédaction applicable en la cause, qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties.

Toutefois, le moyen tiré de l’application de ces mêmes dispositions au présent litige est dans les circonstances de la cause inopérant dès lors que l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6, pris en son alinéa 3, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 subordonne la rémunération de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue n’est pas nécessairement un acte authentique, et qu’il ne ressort en outre d’aucune des stipulations du compromis de vente conclu entre les parties par acte précité du 19 juin 2020 que ces dernières aient entendu faire de sa réitération par acte notarié, seulement objet d’une clause de report des effets du transfert de propriété, un élément essentiel de L consentement, étant rappelé qu’en l’état des termes du compromis de vente, le délai imparti pour la réitération par acte authentique ne présentait pas un caractère impératif et que les dispositions précitées in fine de l’article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 s’analysent comme visant seulement à favoriser le règlement rapide d’une commission due, dont il édicte l’exigibilité immédiate, sans pour autant ériger l’acte authentique en condition du droit à rémunération de l’agent immobilier.

Il s’ensuit que la seule circonstance tirée de l’absence de réitération de la vente par acte authentique ne saurait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de la rémunération convenue, alors même qu’en l’espèce, quand bien même le compromis eut-il été conclu sous conditions suspensives, ces dernières ont été réalisées, ce qui ainsi que dit n’est pas contesté, il n’en reste pas moins que, au sens des dispositions de l’article 1304-6 du Code civil, le contrat est réputé conclu par L accomplissement, subséquemment au sens des dispositions précitées de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, combinées à celles de l’article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 pris en son application, l’opération de vente est réputée conclue du fait de L réalisation, en sorte que par principe, la rémunération est au contraire due à l’agent immobilier, peu important telle absence de réitération du contrat de vente par devant Notaire.

Ceci précisé, et en revanche, ainsi que le soulignent à juste titre les défendeurs, dès lors que le contrat de mandat met ainsi qu’il ressort des termes précités de la stipulation y relative, à la seule charge des acquéreurs l’obligation de paiement de la rémunération due à l’agent immobilier, la SAS CABINET F n’est pas fondée à réclamer à ses mandants, vendeurs du bien immobilier objet dudit contrat, le paiement de ladite rémunération, alors que telle demande se heurte aux dispositions précitées de l’article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 en vertu desquelles l’agent immobilier ne peut demander recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.

Il s’ensuit que pour ce seul motif, la demande de la SAS CABINET F en paiement de. sa commission ne saurait prospérer.

En conséquence, la SAS CABINET F prise en la personne de son représentant légal ne pourra qu’être déboutée de sa demande à titre principal en paiement de sa commission.

Sur la demande subsidiaire en indemnisation :

La SAS CABINET F sollicite subsidiairement la condamnation des défendeurs, ses mandants, en paiement de la somme de 11.000 euros en indemnisation de son préjudice né de la perte de son droit à commission.

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Il convient de relever que la SAS CABINET F invoque à cet égard, au soutien de sa demande telle que formée à titre subsidiaire, les stipulations de la clause précitée mettant à la charge des vendeurs, ses mandants, le paiement d’une indemnité égale au quantum de la commission au cas tant d’inexécution par ces derniers des obligations L incombant en vertu du contrat de mandat conclu entre les parties, que dans l’occurrence où les mêmes ne procéderaient pas à la signature de l’acte authentique au cas de vente parfaite, laquelle s’analyse en une clause pénale, ainsi qu’elle le soutient à juste titre, en ce qu’elle tend à sanctionner l’inexécution par son co-contractant des obligations mises à sa charge par l’allocation d’une indemnité forfaitaire conventionnellement fixée par avance et équivalente ainsi au montant de la commission, dont elle réclame ainsi paiement dans le cadre de la présente instance.

En cet état, le Tribunal observe alors que certes par principe, ainsi que dit, les dispositions d’ordre public de l’article 6-1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 modifiée, et celles de l’article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans L rédaction applicable en la cause, disposent certes qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties, dès lors qu’un tel mandat ainsi qu’en l’occurrence d’ailleurs ne permet pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée, à défaut de toute stipulation expresse l’y autorisant expressément, en sorte que par principe également, le refus de ce dernier de réaliser l’opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, la clause érigeant le cas échéant en faute contractuelle la méconnaissance par les mandants de L engagement de vendre le bien objet du mandat à tout acquéreur ainsi présenté aux prix et conditions fixés par le mandat, partant L refus de contracter aux conditions du mandat ne permettant pas de suppléer l’absence de stipulation expresse par voie de même contrat de l’autorisation donnée au mandataire d’engager son mandant.

Ce principe n’est toutefois applicable que dans la seule mesure où la vente avec ce même acquéreur ainsi présenté n’a pas été effectivement conclue.

Or, en l’espèce, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, force est de relever que compromis de vente ayant été conclu, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, entre les époux Y, vendeurs, et les époux X, acquéreurs, ainsi présentés par la demanderesse, ce qui n’est pas contesté, et les conditions suspensives y attachées ayant été toutes réalisées, ce ^ainsi ^q_u'_il a été dit, ne fait pas davantage l’objet de discussion ou contestation, la vente est réputée conclue au jour de l’accomplissement desdites conditions suspensives, de telle sorte que le principe ci-avant rappelé, qui n’est applicable qu’au seul cas, non avéré, où l’opération projetée n’a pas été effectivement conclue, se trouve en l’espèce écarté.

Ensuite, alors que l’opération de vente a été ainsi conclue, rien ne fait alors obstacle à l’application de la clause pénale contractuellement convenue, laquelle ne méconnaît pas les dispositions ci-avant visées et d’ordre public de l’article 6 pris en son I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 modifiée, et en vertu de laquelle les vendeurs sont redevables à l’égard de L. mandataire pris en la personne de la SAS CABINET F de l’indemnité forfaitaire égale au montant de la commission que l’agent immobilier aurait dû percevoir en l’hypothèse, avérée en l’espèce, d’absence de réitération par les mêmes de la vente ainsi conclue, subséquemment. parfaite, par acte authentique, en érigeant ainsi en faute contractuelle telle inexécution de l’obligation mise à la charge des vendeurs d’y procéder, tout obstacle à telle réitération levé, étant rappelé que le refus opposé par les défendeurs de signer l’acte authentique est dans les circonstances de l’espèce injustifié.

Il s’ensuit d’une part, que les vendeurs, défendeurs en la cause, ayant fautivement refusé de réitérer la vente laquelle était parfaite, le moyen élevé en défense tendant à opposer l’absence de preuve de faute contractuelle, alors que telle faute est précisément établie, ne peut donc qu’être écarté, d’autre part que les conditions de mise en œuvre de la clause pénale contractuellement convenue étant réunies, celle-ci doit recevoir application à l’encontre des mêmes.

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Par ailleurs, le montant de ladite clause pénale n’apparaît manifestement pas excessif, pour correspondre au quantum de la rémunération qu’il aurait dû percevoir, soit à la somme de 11.000 euros, correspondant à la perte précisément subie par l’agent immobilier du fait du refus fautif opposé par ses mandants de signer l’acte authentique de vente alors que la vente était conclue, les conditions suspensives étant réalisées, de sorte qu’aucun obstacle à la signature de tel acte authentique ne subsistait, et que par ce seul refus, la SAS CABINET F n’a pu percevoir la commission contractuellement convenue, sans qu’il y ait en outre lieu de déduire de cette somme le montant de la TVA, alors que le montant de la clause pénale est égal à celui de la commission qui aurait dû être payée dans sa globalité, soit au montant TTC, le fait que partie de cette somme, si elle avait été payée par les acquéreurs, eut dû être reversée au Trésor public étant dès lors indifférent.

En conséquence, et au regard de l’ensemble de ce qui précède, il convient de faire droit à la demande subsidiairement formée par la SAS CABINET F en paiement de la somme de 11.000 euros au titre de la clause pénale.

Dès lors, Monsieur G Y et Madame Z A épouse Y seront solidairement condamnés à payer à la SAS CABINET F prise en la personne de son représentant légal la somme de 11.000 euros au titre de la clause pénale réparatoire du préjudice subi.

Sur la demande en délais de paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. /Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. / Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. / La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. /Toute stipulation contraire est réputée non écrite. /Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Si les époux Y sollicitent de L M les plus larges délais de paiement, force est de constater d’une part que la production par eux au dossier d’avis d’impôt sur les revenus perçus par eux, pour le plus récent, au titre de l’année 2019, outre des bulletins de salaire des mois de novembre 2020 au mois de janvier 2021, ainsi qu’un attestation de paiement de la Caisse d’allocation familiales de la Moselle en date du 28 février 2021 faisant état des prestations perçues pour le mois de janvier 2021 sont inhabiles à justifier de L situation financière actualisée, d’autre part, qu’il ressort des éléments produits par eux au dossier qu’ils ont vendu par acte du 19 août 2021 L maison à usage d’habitation moyennant le prix de vente total de 270.000 euros, en sorte qu’ils ne justifient pas de la réalité de leurs allégations quant à l’impossibilité invoquée de faire face au paiement des condamnations prononcées à L encontre au regard de L situation financière (pièces n°11, n°12, n°13, n°14, n°16 défendeurs).

Il s’ensuit que la demande des époux Y en délais de paiement ne saurait prospérer.

En conséquence, Monsieur G Y et Madame Z A épouse Y ne pourront qu’être déboutés de L demande en délais de paiement.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens :

Monsieur G Y et Madame Z A épouse Y, qui succombent, seront solidairement aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

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Monsieur G Y et Madame Z A épouse Y, étant tenus aux dépens, seront solidairement condamnés à payer à Monsieur H X et à Madame D E épouse X la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur G Y et Madame Z A épouse Y, etant tenus aux dépens, seront solidairement condamnés à payer à la SAS CABINET F prise en la personne de son représentant légal la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur G Y et Madame Z A épouse Y, étant tenus aux dépens, verront L demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile rejetée.

Sur l'^exé^cution provisoire :

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, sans qu’il y ait en l’occurrence lieu d’écarter telle exécution provisoire de droit alors que la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec cette dernière.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur G Y et par Madame Z A épouse Y devant le tribunal judiciaire pour ne pas avoir été présentée dans le respect des dispositions de l’article 789 6° du Code de procédure civile;

DECLARE en conséquence Monsieur H X, Madame D E épouse X et la SAS CABINET F prise en la personne de son représentant légal recevables en L action;

DEBOUTE Monsieur G Y et Madame Z A épouse Y de L demande subsidiaire en réduction du montant de la clause pénale ;

CONDAMNE solidairement Monsieur G Y et Madame Z

A épouse Y à payer à Monsieur H X et à Madame D. E épouse X la somme de 21.900 euros (vingt-et-un mille neuf cents euros) au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE la SAS CABINET F prise en la personne de son représentant légal de sa demande à titre principal en paiement de sa commission;

CONDAMNE solidairement Monsieur G Y et Madame Z

A épouse Y à payer à la SAS CABINET F prise en la personne de son représentant légal la somme de 11.000 euros (onze mille euros) au titre de la clause pénale réparatoire du préjudice subi.

DEBOUTE Monsieur G Y et Madame Z A épouse Y de L demande en délais de paiement ;

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CONDAMNE solidairement Monsieur G Y et Madame Z

A épouse Y à payer à Monsieur H X et à Madame D E épouse X la somme de 1.000 euros (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement Monsieur G Y et Madame Z

A épouse Y à payer à la SAS CABINET F prise en la personne de son représentant légal la somme de 1.000 euros (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

REJETTE la demande de Monsieur G Y et de Madame Z

A épouse Y formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement Monsieur G Y et de Madame Z

A épouse Y aux dépens;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision;

RAPPELLE en conséquence que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 AOUT 2022 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Juge, assistée de Madame Caroline LOMONT, Greffier.

Le Président Le Greffier

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N JUDICIAIR Pour copie certifiée conforme à l’original

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Le Greffier

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AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis, de me tre les présentes à exécision, aux Procureurs Géneraux et aux Procureurs de la

Répubbque près les noux judiciaires d’y tenir la main, à tous les

COM O C elliers de la force publique de prêter main fort: lors qu’ils en seront légalement requis. pai actions simplifiée, pria La presente exécution forcée est délivrée součte à F, aux fins d’exécution forcée. som representant desol ce la L

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Le Grenier du Tribunal Judiciair

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous hurssiers de justice sur ce requis. de mettre les présentes à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la

République près les bmaux judiciaires dy teni, la main, à tous les commanicus et uforas de la force publique de prêter main forta porsqu’ils en seront légalement requis.

^{Law r}e ^execution ^forcée ^est ^délivréeHladam

^eme ^Annie ^éКовек е роще semillép^ouse aux fins d’exécution forcée.

METZ, le […]

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce reculs de mettre les présentes à exécution, aux Procureurs Géneraux et oux Procureurs de la

Républiava près les noux judiciaires d’y tenir la main, à tous les comment que el ufficiers de la force publique de prêter main fortu lorsqu’ils on sont également requis.

La peme executi vée est dotée

P X à ongle aux fint d’exécution forcée.

METZ, le 29.08 2.22 Le Greffier du Tribunal Judiciaire