AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 AVRIL 2026

N° RG 25/00589 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LTRM

Minute JCP n° 248/2026

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [M] [K]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

Madame [Y] [K]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [O] [T]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [N]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER lors des débats : Marc SILECCHIA

GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MORHANGE (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 janvier 2025 prenant effet le 7 janvier 2025, Madame [Y] [K] et Monsieur [M] [K] ont consenti à Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 910 euros ainsi que 89 euros pour provision sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame [Y] [K] et Monsieur [M] [K] ont fait signifier à Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] le 5 août 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3 037 euros.

Par actes de commissaire de justice du 19 septembre 2025 remis à étude, Madame [Y] [K] et Monsieur [M] [K] ont fait assigner Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en résiliation du bail, expulsion et paiement des arriérés locatifs et indemnités d’occupation.

Par dernières conclusions enregistrées au greffe le 23 février 2026 ils demandent de :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Constater la résiliation du bail ; Ordonner l’expulsion de Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] et de tout occupant de leur chef dans les délais prévus au Livre IV du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Condamner provisionnellement et solidairement Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 10 044,33 euros suivant décompte du 18 février 2026 arrêté au 1er février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner en outre Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 006,93 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux révisable selon les termes du bail avec intérêt au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Condamner solidairement Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] à payer à Madame [Y] [K] et Monsieur [M] [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ; Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 février 2026.

À l’audience, Madame [Y] [K] et Monsieur [M] [K], représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes.

En défense, Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N], quoique régulièrement assignés, n’étaient ni présents ni représentés, sans avoir fait connaître les motifs de leur absence.

L’affaire était mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : “I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

(…)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.(…)

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.”

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 5 août 2025. Une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 août 2025, soit deux mois avant l’assignation délivrée le 19 septembre 2025.

L’assignation a été notifiée le 22 septembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 février 2026.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) qui prescrit un délai de six semaines pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 5 août 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3 037 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 septembre 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Madame [Y] [K] et Monsieur [M] [K] produisent un décompte arrêté au 18 février 2026 aux termes duquel Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] doivent la somme de 10 044,33 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de février 2026.

Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N], qui n’ont pas comparu à l’audience, ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette.

Sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, aux termes du contrat de location conclu le 2 janvier 2025 prenant effet le 7 janvier 2025, Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] agissent solidairement entre eux et indivisiblement de l’exécution des obligations dudit bail (article VII).

En conséquence, Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel, à payer à Madame [Y] [K] et Monsieur [M] [K] la somme de 10 044,33 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 037 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] n’ont pas comparu à l’audience, leur situation et leurs capacités contributives ne peuvent être déterminées; le juge n’est ainsi pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, les bailleurs n’ont pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] seront condamnés solidairement au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] sont devenus occupants sans droit ni titre, soit le 17 septembre 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 910 euros outre 89 euros pour provisions sur charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N]sont déjà condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 10 044,33 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 17 septembre 2025.

Sur les demandes accessoires:

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N], parties perdantes, supporteront la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 5 août 2025, de l’assignation du 19 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 22 septembre 2025 , sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N], supportant la condamnation aux dépens, recevront également condamnation à payer à Madame [Y] [K] et Monsieur [M] [K] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N].

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure FOURMY, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 2 janvier 2025 prenant effet le 7 janvier 2025 entre Madame [Y] [K] et Monsieur [M] [K] et Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 17 septembre 2025 et que le bail sera résilié à cette date ;

CONDAMNONS, solidairement à titre provisionnel, Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] à payer à Madame [Y] [K] et Monsieur [M] [K] la somme de 10 044,33 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2025 sur la somme de 3 037 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] ;

ORDONNONS à Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Madame [Y] [K] et Monsieur [M] [K] pourront, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] à payer à Madame [Y] [K] et Monsieur [M] [K] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 910 euros augmentée de 89 euros à compter du 17 septembre 2025 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 10 044,33 euros outre intérêts à laquelle Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] sont déjà condamnés solidairement et provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 17 septembre 2025 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] à payer à Madame [Y] [K] et Monsieur [M] [K] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in soldium Madame [O] [T] et Monsieur [W] [N] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 5 août 2025, de l’assignation en référé du 19 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 22 septembre 2025 ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice Présidente, assistée de M^me KLEIN, greffière ;

La greffière La Vice Présidente