TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

N° Minute : 25/52

AFFAIRE : N° RG 25/00076 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DRFH

ORDONNANCE EN REFERE

Rendue le 16 Septembre 2025

AFFAIRE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 7] “XL HABITAT”

C/

[J] [O]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 7] “XL HABITAT”

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Sabine CAPES de la SELARL SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat des 1er et 02/07/2024 à effet au 09/07/2024 , l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 7] « XL HABITAT » a donné à bail à M. [J] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 542,56 euros , 32,75 euros pour le garage , 16,38€ pour le jardin et 38,99€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 7] « XL HABITAT » a fait signifier à M. [J] [O] le 30/04/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 3621,32 euros .

Par acte de commissaire de justice en date du 30/04/2025 , l’Office Public de l’Habitat du Département des Landes « XL HABITAT » a ensuite fait assigner M. [J] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, statuant en référé, au visa des articles 1103 et 1741 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir:

— déclarer la demande recevable,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges,

— ordonner l’expulsion des lieux de M. [J] [O], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à tout garde meuble de son choix aux risques et périls des défendeurs,

— condamner M. [J] [O] à lui payer :

* la somme provisionnelle de 5787,04 euros sur les loyers et charges impayés arrêtés au 31/03/2025, avec intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur la somme de 3621,32 euros,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, jusqu’à libération des lieux, à compter du 01/04/2025,

* la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [J] [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer .

Le dossier a été appelé à l’audience du 1er juillet 2025 et a été retenu.

L’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 7] « XL HABITAT », représenté par son conseil, sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance, sous réserve de l 'actualisation de sa créance locative à la somme de 5744,08 euros au 25/06/2025.

M. [J] [O] n’a pas comparu et n’était pas représenté, bien que régulièrement cité à étude en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par décision réputée contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a en été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas, le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 7] par la voie électronique le 30/04/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 7] « XL HABITAT » justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 03/02/2025 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 – Sur la demande provisionnelle en paiement

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 7] « XL HABITAT » produit aux débats, pour établir le caractère non sérieusement contestable de sa créance une copie du contrat de bail, le commandement de payer, ainsi qu’un décompte actualisé du 25/06/2025 indiquant un solde débiteur restant dû à hauteur de 5744,08 euros.

M. [J] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

M. [J] [O] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5744,08 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25/06/2025 ( mois de juin 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3621,32€ à compter du commandement de payer du 30/01/2025, et à compter de l’assignation du 30/04/2025 pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire, en l’absence de contestation sérieuse.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 30/01/2025 , pour la somme en principal de 3621,32 euros. Aucune régularisation n’est intervenue dans le délai imparti.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 sont applicables au bail de l’espèce , lequel a été conclu postérieurement à son entrée en vigueur. Pour autant, tant le bail que le commandement de payer vise un délai de régularisation de deux mois, de sorte, que, conformément à la volonté des parties, sera pris en compte un délai de deux mois.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31/03/2025 .

Par suite, M. [J] [O] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai de paiement ne peut être octroyé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31/03/2025 , M. [J] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [J] [O] à titre provisionnel au paiement de cette indemnité à compter du 01/07/2025 ( arrêté de compte incluant juin 2025) , jusqu’à la libération effective des lieux.

5- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [J] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 7] « XL HABITAT », M. [J] [O] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire .

En application de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit, lorsqu’il statue en référé.

En conséquence, il y a lieu de constater l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 7] « XL HABITAT » aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 1er et 02 juillet 2025 entre l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 7] « XL HABITAT » et M. [J] [O] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 31/03/2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [J] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 7] « XL HABITAT » pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [J] [O] à verser à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 7] « XL HABITAT », à titre provisionnel , la somme de 5744,08 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25/06/2025 ( mois de juin 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3621,32€ à compter du commandement de payer du 30/01/2025, et à compter de l’assignation du 30/04/2025 pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [J] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 7] « XL HABITAT » à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01/07/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [J] [O] à verser à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 7] « XL HABITAT » une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [J] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 7] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 16 septembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection