TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

N° Minute : 25/46

AFFAIRE : N° RG 25/00051 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DPTR

ORDONNANCE EN REFERE

Rendue le 1er juillet 2025

AFFAIRE :

[V] [D]

C/

[Z] [R]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [V] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Zelda GRIMAUD de la SELARL ZELDA GRIMAUD, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22/09/2008 à effet au 01/10/2008 , Mme [H] [D] a donné à bail à M. [Z] [R] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] , pour un loyer mensuel de 590€ . M. [V] [D] est désormais propriétaire de ce bien suivant attestation notariée du 21/05/2024.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [V] [D] a fait signifier à M. [Z] [R] le 16/10/2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 13981,73 euros .

Par acte de commissaire de justice en date du 18/02/2025, M. [V] [D] a ensuite fait assigner M. [Z] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, statuant en référé, au visa des articles 1103, 1104, 1231-6, 1343-2, 1728 , 834 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16/12/2024du fait du non-paiement des loyers et des charges,

— ordonner l’expulsion des lieux de M. [Z] [R], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [Z] [R] à lui payer :

* la somme provisionnelle de 15264,95 euros sur les loyers et charges impayés, sous déduction des provisions éventuellement versées et augmentées des termes postérieurs impayés, avec intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 16/10/2024,

* ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

* une indemnité d’occupation égale à la somme de 641,61 euros à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [Z] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision .

Le dossier a été appelé à l’audience du 06 mai 2025 et a été retenu.

M. [V] [D], représenté par son conseil, sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [Z] [R] n’a pas comparu et n’était pas représenté, bien que régulièrement cité en vertu des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile; il sera donc statué par décision réputée contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a en été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 01er juillet 2025.

Par note en délibéré du 09 mai 2025, il a été demandé au bailleur de produire un décompte de sa créance pour les mois antérieurs à juin 2023.

Suivant note en délibéré reçu le 28/05/2025, un décompte de la créance de loyer a été produit.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas, le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 6] par la voie électronique le 18/02/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 – Sur la demande provisionnelle en paiement

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [V] [D] produit aux débats, pour établir le caractère non sérieusement contestable de sa créance une copie du contrat de bail, le commandement de payer ainsi qu’un décompte actualisé de décembre 2024 indiquant un solde débiteur restant dû à hauteur de 15264,95 euros, échéance de décembre 2024 incluse.

M. [Z] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

M. [Z] [R] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 15264,95 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2024 ( mois de décembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 13981,73€ à compter du commandement de payer du 16/10/2024, et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, et ce pour la première fois à compter du 16/10/2025.

3- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire, en l’absence de contestation sérieuse.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 16/10/2024 , pour la somme en principal de 13981,73 euros. Aucune régularisation n’est intervenue dans le délai imparti.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit une durée de deux mois pour le cas d’espèce, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17/12/2024 .

Par suite, M. [Z] [R] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai de paiement ne peut être octroyé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17/12/2024 , M. [Z] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [Z] [R] à titre provisionnel au paiement de cette indemnité à compter du 01/01/2025 ( arrêté de compte incluant décembre 2024) , jusqu’à la libération effective des lieux.

5- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [V] [D], M. [Z] [R] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire .

En application de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit, lorsqu’il statue en référé.

En conséquence, il y a lieu de constater l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de M. [V] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22/09/2008 entre M. [V] [D] venant aux droits de Mme [H] [D] et M. [Z] [R] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 17/12/20024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [Z] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [Z] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [Z] [R] à verser à M. [V] [D], à titre provisionnel , la somme de 15264,95 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2024 ( mois de décembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 13981,73€ à compter du commandement de payer du 16/10/2024, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, et ce pour la première fois à compter du 16/10/2025 ;

CONDAMNONS M. [Z] [R] à payer à M. [V] [D] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01/01/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [Z] [R] à verser à M. [V] [D] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Z] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 6] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 1er juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection