TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE MONT DE MARSAN

AFFAIRE : N° RG 25/01436 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DTOW

JUGEMENT

Rendu le 10 mars 2026

AFFAIRE :

S.C.I. DE GARRELON

C/

[K] [P], [R] [T], [W] [O]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. DE GARRELON

[Adresse 1] [Localité 1]

représentée par M. [K] [M] (gérant)

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [P]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [T]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Madame [W] [O]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 03/09/2011, la SCI DE GARRELON a donné à bail à M. [K] [P] et Mme [R] [T] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] , pour un loyer mensuel de 700€ .

La SCI DE GARRELON a fait délivrer à M. [K] [P] et Mme [R] [T] le 26 mars 2025 un commandement de justifier d’une assurance locative et une sommation de cesser la sous-location irrégulière à Mme [W] [O] et les nuisances commises par cette dernière.

Une sommation interpellative a été délivrée à Mme [W] [O], occupante sans droit ni titre, le 31/03/2025, laquelle a reconnu occuper les lieux avec l’autorisation de M. [K] [P].

Par acte de commissaire de justice en date du 06/10/2025, la SCI DE GARRELON a ensuite fait assigner M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, aux fins de voir, sur le fondement des articles 1197, 1224 à 1230, 1231-7 du code civil :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation ,

— ordonner l’expulsion des lieux de M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] , ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, à compter du 01/10/2025 jusqu’à libération des lieux,

— condamner M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] à la remise d’une attestation d’assurance du logement, sous astreinte solidaire de 100 euros par jour de retard à compter du jugement,

— condamner M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] solidairement au paiement d’une somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] solidairement à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation,

— constater que l’exécution provisoire est de droit.

Le dossier a été appelé à l’audience du 13 janvier 2026 et a été retenu.

La SCI DE GARRELON, représentée par son gérant, M. [K] [M], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle expose que les preneurs ne justifient pas d’une assurance locative, n’occupent plus les lieux et ont sous-loué le logement à Mme [W] [O] et que cette dernière commet des nuisances pour le voisinage. Elle sollicite en conséquence la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement des preneurs à leurs obligations.

M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés, bien que régulièrement cités en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par un jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

— Sur le défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, en dépit d’un commandement en ce sens délivré le 26/03/2025, M. [K] [P] et Mme [R] [T] n’ont pas justifié d’une assurance locative, ce qui constitue un manquement grave à leurs obligations de preneurs.

— sur la sous-location

L’article 8 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location. »

En l’espèce, il ressort de la sommation interpellative du 31/03/2025 et des témoignages du voisinage que Mme [W] [O] occupe le logement appartenant à la SCI DE GARRELON sur autorisation des preneurs qui n’y résident plus.

Or, le bailleur n’a jamais donné son autorisation pour cession du bail à Mme [W] [O] ou une sous-location, de sorte que les preneurs ont enfreint gravement leurs obligations.

— Sur la jouissance paisible du logement

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1728, 1732 et 1735 du code civil, le locataire doit user paisiblement des locaux. Il doit occuper personnellement les lieux et répond des pertes et dégradations du fait des personnes qu’il héberge ou de ses sous-locataires.

En l’espèce, il ressort de la sommation interpellative du 31/03/2025 et des témoignages du voisinage que M. [K] [P] et Mme [R] [T] n’occupent plus le logement en violation de leur obligation d’occuper de manière effective le bien loué.

En outre, ils sont responsables des agissements de l’occupante qu’ils ont mis dans les lieux, Mme [W] [O], laquelle crée des nuisances auprès du voisinage, lequel dénonce des insultes verbales, du tapage nocturne, le dépôt de détritus.

L’ensemble de ces manquements graves à leurs obligations de preneurs justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la SCI DE GARRELON et M. [K] [P] et Mme [R] [T].

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 06/10/2025 , date de l’assignation.

La demande visant à condamner M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] à produire une attestation d’assurance locative ne pourra qu’être rejetée puisque ces derniers n’en ont pas justifié durant le contrat de bail et sont sanctionnés pour ce manquement. Ils ne peuvent souscrire a posteriori un contrat couvrant de manière rétroactive une période passée de location.

M. [K] [P] et Mme [R] [T] sont désormais occupants sans droit ni titre, tout comme Mme [W] [O] depuis le début de son occupation.

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution .

2- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 06/10/2025, M. [K] [P] et Mme [R] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, et Mme [W] [O] depuis le début de son occupation .

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Sur la solidarité, en application de l’article 1310 du code civil, à défaut de disposition expresse du contrat de bail prévoyant la solidarité des preneurs pour l’indemnité d’occupation, aucune solidarité ne sera prononcée pour M. [K] [P] et Mme [R] [T]. Concernant Mme [W] [O], elle n’est pas partie au contrat de bail, , de sorte qu’aucune solidarité ne peut être prévue.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Il y a lieu de condamner conjointement M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] au paiement de cette indemnité à compter de la date de résiliation du bail, le 06/10/2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

3- Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI DE GARRELON ne justifie pas d’un préjudice en lien avec les manquements contractuels relevés à l’encontre des preneurs.

Il ne justifie pas non plus d’un préjudice en lien avec l’occupation sans droit de Mme [W] [O] en application de l’article 1240 du code civil, en dehors de l’indemnité d’immobilisation déjà allouée.

Dans ces conditions, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

4- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O], partie perdante, supporteront la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DE GARRELON, M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] seront condamnés à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 03/09/2011 entre la SCI DE GARRELON d’une part, et M. [K] [P] et Mme [R] [T] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] , au jour de l’assignation, le 06/10/2025 ;

DIT que M. [K] [P] et Mme [R] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis le 06/10/2025 et Mme [W] [O] depuis le début de son occupation ;

ORDONNE en conséquence à M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DE GARRELON pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] à payer à la SCI DE GARRELON une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 06/10/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DEBOUTE la SCI DE GARRELON de sa demande de production d’une attestation d’assurance locative sous astreinte ;

DEBOUTE la SCI DE GARRELON de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] à verser à la SCI DE GARRELON une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [P], Mme [R] [T] et Mme [W] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 10 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection